某某、某某合同纠纷二审民事判决书

浙江省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1256号 上诉人（原审原告）：***，男，1957年6月28日出生，汉族，住浙江省**市南湖区。 委托诉讼代理人：***、***，浙江***师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，女，1955年6月3日出生，汉族，住浙江省**市南湖区。 被上诉人（原审被告）：***，男，1951年7月21日出生，汉族，住浙江省**市南湖区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：**时，浙江大宇律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：祁海青，系***、***之女。 原审第三人：**国际商务区投资建设有限公司，住所地：浙江省**市展望路1号经投大厦B幢6楼，统一社会信用代码：91330401556171980T。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：钱彬豪，浙江国***事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***、***，原审第三人**国际商务区投资建设有限公司（以下简称投资公司）合同纠纷一案，不服浙江省**市南湖区人民法院（2019）浙0402民初8838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销原判，改判支持***的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由***、***承担。事实和理由：一、一审认为***、***已全面履行双方协议，不存在违约，属事实认定错误。（一）案涉《协议》经生效判决确认有效，宅基地的使用权已进行买卖，宅基地使用权以及基于该宅基地上的权利应当由***享受。宅基地权利不只包括居住和房屋补偿，还包括宅基地使用权以及其他权利。合同全面履行包括法律规定的先合同义务与后合同义务，后合同义务包含***、***对于将案涉宅基地转让给***这一事实的认可。***、***否认案涉宅基地属于***，并与投资公司签订《**国际商务区投资建设有限公司房屋搬迁安置协议书》（以下简称《搬迁安置协议书》），没有全面履行合同义务。（二）根据我国相关法律规定，能够获得宅基地拆迁安置补偿的对象应当是宅基地使用权人，案涉《协议》签订后***、***不再是案涉宅基地的使用权人，不应当享有依据宅基地产生的权利，不是适格的拆迁安置补偿对象。案涉《搬迁安置协议书》依据的安置面积234.9平方米是***通过审批、翻建获得。该新增的合法宅基地面积与***、***无关，由此产生的权利也与***、***无关，应归属于***。若***不能受领案涉宅基地的拆迁补偿，***、***更无权享有。***、***违背诚实守信原则，将原本属于***的拆迁安置补偿占为己有，属于违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当承担违约责任。永丰公寓三套房屋是***、***基于违约行为获得，应当返还***或者折价赔偿。（三）一审认为***不存在损失，错误。***、***以实际权利人为***的宅基地获得政府拆迁安置补偿，属于***的损失。此外，一审对于三套拆迁***的来源未予查清。（2017）8号会议纪要及《搬迁安置协议书》都按照案涉宅基地的合法面积234.9平方米对***户予以安置，投资公司也明确了该依据。二、一审适用法律错误，与生效判决矛盾。(一）《中华人民共和国土地管理法》第六十二条系对农村村民初始取得宅基地使用权之规定，未禁止同村村民间宅基地流转，案涉《协议》也未造成国家、集体、他人受损，一审以一户一宅规定作出的认定违背法律与生效判决。(二）1989年发布的《土地登记规则》和1992年的批复并非现行有效的法律，不能作为判决依据。《中华人民共和国土地管理法》第十二条和《中华人民共和国物权法》第十四条并非效力性强制性规定，不意味着不办理变更登记就不发生权利变更的效力。在我国，登记并非是生效要件，而是具有对抗效力的要件。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，生效法律文书具有设立、变更、转让、消灭物权的效力。案涉《协议》经生效法律文书确认有效，能够产生物权效力，确认***的宅基地使用权。 ***、***辩称：一、案涉《协议》已履行完毕。***支付了约定价款，***、***交付了约定的物。***后于1995年8月拆除重建房屋，居住至1999年乍嘉苏高速公路拆迁。故双方在2018年前就协议的履行无任何争议，***、***不存在违约行为。二、根据有关法律规定，农村宅基地使用权的取得、使用、转让、征收、消灭、变更登记等适用土地管理法调整，由乡、县级以上人民政府处理，属行政行为。***有关宅基地和拆迁的意见，均属政府行政行为**，与本案双方签定的《协议》不是同一法律关系。三、***主张案涉《协议》经生效判决确认有效，错误。该协议签订之日起即具有效力，案涉宅基地也已因征收而灭失。生效判决确认该协议有效，仅是对协议效力加以确定。依据《协议》，***已获得宅基地使用权变更登记的请求权，依据《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记规则》及《中华人民共和国物权法》相关规定，宅基地使用权应进行变更登记属于强制性规定，不是管理性规定，***应当办理变更登记。根据《中华人民共和国土地管理法》，一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权转让、国家征收土地等必须向土地所在地县级以上人民政府批准登记。***在受让后不能办理变更登记的原因是其名下已有宅基地，案涉宅基地的登记使用人仍是***、***。1995年***以***、***的名义申请建房，因当时***、***的户口人员符合建房审批的相关规定，使原宅基地面积由77.4平方米扩至117平方米。***把两个不同的法律关系混为一谈，把民事合同行为和农村土地宅基地使用权、国家征收拆迁安置的行政行为错误混合诉讼，错误。四、1999年拆迁时***、***一家四口的户籍仍在农村，政府对***、***未作安置和补偿，直到2017年才落实拆迁政策，***、***支付相应的房屋价款购得了三套房屋。***、***名下宅基地的房屋拆迁补偿在1999年已完成，***已获取拆迁补偿和建房安置。同一宅基地上不能出现二次安置和搬迁补偿。***、***与投资公司签定的协议实质是一份买卖合同，合法有效，与案涉《协议》无关。 投资公司述称：请求二审查明事实，依法裁判。 ***一审诉讼请求：1.判令***、***赔偿***200万元（最终以永丰公寓小区12幢2004室、12幢2104室、13幢805室的评估价值为准）；2.本案受理费由***、***承担。 一审法院经审理认定：***和***系夫妻关系。***和***均为原余新镇长**5组村民。1995年6月***与***签订《协议》一份，协议载明：本村5组***（***）宅基地77.4㎡（平层、灶间、猪棚）作价4000元，水田1.22亩、双地0.3亩、自留地及房子边的水泥场转让给本组***（***）；各项上交款（按水田、双地）在96年起由***（***）负担，按人口的仍由***（***）负担。今后如果***（***）**不住仍旧回组不得向组要承包田、双地、宅基地，也不得向***（***）要宅基地；双方今后不得为此事反悔。上述协议签订后，***支付了购房款，***、***也搬离了上述房屋并将房屋交付***居住使用，但双方并未办理宅基地使用权的变更登记手续。1995年8月***以***名义审批建房，拆除旧房77.4㎡，按规划建筑房屋面积117㎡，房屋建造完毕后，***一家搬入居住至乍嘉苏高速公路拆迁。1999年乍嘉苏高速公路拆迁时，***就其本户宅基地填写《**市秀城区农民宅基地登记申请审批表》申请拆除旧房146.5㎡在5组新村点按规划建造150㎡房屋；同时***领取了***户的乍嘉苏高速公路余新段房屋拆迁分户补偿款53707.4元。 2017年8月8日**市南湖区长水街道永丰村村民委员会出具《证明》，载明：兹有长水街道永丰村1组村民***（即***，原余新镇长**5组），现有宅基地一处，未享受过房屋安置政策。2017年8月10日**市南湖区人民政府长水街道办事处出具《证明》，确认***未享受过房屋安置政策。2017年9月**国际商务区开发建设工作部部务会议的会议纪要显示，9月1日会议听取了***户安置的报告，永丰村***户原位于永丰村1组，房屋有证面积234.9㎡，该户无农村在册人口，宅基地证户主为***（身份证号×××2828），该户于1998年涉及乍嘉苏高速公路拆迁，经村、组和街道共同确认，该户乍嘉苏高速公路拆迁时原房屋拆除后确未进行安置（异地安置建房）。会议原则同意长水街道提出的安置意见：***户由于没有农村在册人口，按照宅基地证中合法面积234.9㎡予以安置。按总价118000元进行计算，总计可安置面积约284.9㎡，具体以实际房源搭配为准，超面积部分按政策予以结算。2017年9月4日***与投资公司签订《搬迁安置协议书》，约定***房屋座落在原长**5组，现永丰村1组，计建筑面积234.9㎡，***地点在永丰公寓小区12幢2004室、12幢2104室、13幢805室房屋共3套，合计284.39㎡，安置成本价面积234.9㎡，按760元／㎡，多出面积按市场价按实计算，车库面积按400元／㎡按实计算。2017年10月17日**市南湖区长水街道永丰村民委员会出具《情况说明》，对长水街道永丰村1组（原余新镇长**5组）村民***与***宅基地情况说明如下：1、1995年***宅基地房屋转让给***，后***用***宅基证审批建房，当时***宅基证转让给本镇余北村***；2、1999年因乍嘉苏高速公路拆迁，其二户都属拆迁对象异地重建；3、***用本户的宅基证进行审批，在长***1区规划建造，***户拆后未建。2018年3月15日，**市南湖区余新镇人民政府拆迁安置办公室出具《证明》，载明“兹证明原余新镇长**5组***，6组***、***、***（***）、***，共5户，在余新未拆迁安置过”。 一审法院经审理认为，本案***提起的是违约之诉，双方争议的主要焦点问题涉及1995年协议中宅基地使用权的转让；依据当时有效的国家土地管理局1989年发布的《土地登记规则》第二十八条规定“因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的，应持有关的合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记”和1992年《国家土地管理局对山西省关于执行〈土地登记规则〉第二十八条的紧急请示的批复》内容即“土地登记规则第二十八条规定的土地使用权转移，只有在土地使用者办理变更土地登记手续，更换或更改土地证书后，土地使用权转移才具有法律效力”；以及现行2004年修正的《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记”和2007年施行的《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力”；即便双方1995年就案涉宅基地使用权签订的转让合同有效，但未经变更登记，不能产生宅基地使用权转移的法律效力。本案双方1995年签订宅基地使用权及相关财产转让协议后并未办理变更登记，而且双方协议中对变更登记事宜未作约定，相反，协议明确约定“各项上交款（按水田、双地）在96年起由***负担，按人口的仍由***（***）户负担”，而且在协议签订不久即1995年8月***就用***名义申请审批建房，可见***在签订协议时对于双方宅基地使用权转让但不办变更登记手续这一事实是清楚并接受的。不涉及变更登记手续，***、***签订协议后即搬出并交付房屋及相关场地给***使用；在随后的1999年乍嘉苏高速公路余新段房屋拆迁时案涉宅基地上房屋等地上物拆迁补偿***、***也认可由***领取，双方自1995年协议签订后至案涉宅基地拆迁一直未有争议，一审法院认为***、***已经全面履行双方协议并不存在违约行为。 另，依据土地管理法第六十二条的规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，无论***、***是否因案涉宅基地获取拆迁补偿，***在已有一处宅基地申请异地重建的情况下，依法不应同时享有另一块宅基地的拆迁补偿的，至于案涉宅基地上***修建的房屋等地上部分的拆迁补偿***已经在1999年政府征收拆迁时已经领取，***也无所谓的损失存在。 综上，一审依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费减半收取11400元，保全申请费5000元，共计16400元，由***负担。 二审中，***、***、***、投资公司均未提供新证据。 ***申请本院调取***户的户籍变动记录，其目的在于证明案涉房屋拆迁时***、***户口已不在永丰村，故***、***获得三套拆迁***系基于***在***宅基地上建造的房屋面积而非户籍的事实。经审查，本案双方分歧主要在于案涉《协议》是否全面履行及***、***是否应当承担违约责任，***与投资公司之间签订的协议是否依据***的户口情况与案涉《协议》的履行情况并无关联性，故本院不予照准。 本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案***主张***、***应承担违约责任，应当举证证明***、***存在违约的事实。***以案涉《协议》约定***不得向***要宅基地为由，主张***基于***在***宅基地上建造的房屋获得了拆迁***，占有了原属于***的拆迁利益，属于违约。从双方订立案涉《协议》的目的来看，双方约定“今后如果***（***）**不住仍旧回组不得向组要承包田、双地、宅基地，也不得向***（***）要宅基地”系为了保护***对《协议》约定内容的使用权。案涉《协议》签订后，***交付了约定的房屋、土地及相关设施，***以***名义审批建房，后***搬入居住至乍嘉苏高速公路拆迁，***已按约履行《协议》义务，***实际享受了《协议》约定的权利。1999年乍嘉苏高速公路拆迁时，***领取了***户的房屋拆迁分户补偿款53707.4元，故***已就案涉房屋享受相关拆迁补偿。***与投资公司于2017年才订立《搬迁安置协议书》，***获得房屋拆迁分户补偿款在先，***获得拆迁利益在后，***获得拆迁利益的行为对***获得拆迁利益并未产生不利影响。此外，***与投资公司订立的《搬迁安置协议书》属于***与投资公司之间的法律关系，与***无关，***现要求***赔偿《搬迁安置协议书》约定的拆迁安置利益，缺乏依据，不予支持。因此，案涉《协议》已全面履行，***提供的证据无法证明***、***存在违反《协议》约定的行为，故其主张不能成立。 综上所述，***的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　谭　灿 审 判 员　　倪　勤 审 判 员　　*** 二〇二〇年七月十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　***