邵阳县建筑公司因与被上诉人某某合同纠纷二审民事判决书

湖南省邵阳市中级人民法院 民事判决书 （2019）湘05民终1232号 上诉人（原审原告）：邵阳县建筑公司，住所地邵阳县塘渡口镇沿河街。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，湖南泽宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南泽宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1960年5月1日出生，汉族，居民，住邵阳县。 委托诉讼代理人：***，湖南***律师事务所律师。 上诉人邵阳县建筑公司因与被上诉人***合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2019）湘0523民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，听取双方代理人的意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邵阳县建筑公司上诉请求：撤销湖南省邵阳县人民法院（2019）湘0523民初222号民事判决，支持上诉人在一审中的诉讼请求；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定本案合同属于土地使用权转让合同错误；2、一审认定《建房协议书》无效错误。 ***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。 邵阳县建筑公司向一审法院起诉请求1、判令***按照《建房协议书》全面履行义务，立即将一层仓库完工后交付给邵阳县建筑公司；2、本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2014年2月17日，邵阳县建筑公司职工***等12人向邵阳县建设局申请危房改建，请求同意改造，自筹资金合伙建房，同时希望在政策上予以减免城建配套费。2015年7月23日，邵阳县人民政府下发《邵阳县老楼危楼安全隐患排查整治工作方案》，要求各相关单位组织实施。2016年6月21日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司接受***、***、***、***的委托，对邵阳县沿河街建筑公司7号楼进行房屋危险性鉴定，综合评定该房屋危险性等级为D级（整幢危房），建议对该房屋拆除处理。2016年12月5日，邵阳县建筑公司（甲方）和***（乙方）双方经协商后，签订了《建房协议书》，主要内容为：“第一条、建房方式：甲方提供建房宅基地，乙方负责出资拆建，资源共享兴建一栋一层底框六层砖混结构房屋。建成后共七层，一楼两户，共12套房，建筑面积大约1400多平方米。（每套住房面积不得超过110平方米）。第二条、建房资金：建房资金一切费用全部由一方负责。……第五条、房屋分配及要求：1．房屋建成后分配，一层框架为公司仓库产权归甲方所有。二层至七层住宅楼产权归乙方所有乙方自行分配，甲方不干涉。2．房屋要求：一层为框架，层高不得低于4.2米，二层以上高度为3米。一层外砖墙砌筑、室内外装饰装修、地面硬化找平抹光、门窗制作与安装、室外散水、水沟等全部由乙方完成后交付给甲方使用。3．如果乙方中途退出建房，则乙方投入的全部资金和建筑物归甲方所有。”合同订立后，***等十二人即自行筹资组织拆建，在原址按约新建七层楼房。房屋建成后，***等十二人自行分配了二层以上的住宅，一层仍保持毛坯状态，并拒绝向邵阳县建筑公司交付。 另查明，案涉土地位于邵阳县塘渡口镇沿河街1-23-6号地，土地使用权人为邵阳县建筑公司，土地类型为划拨，至本案起诉前，该土地既没有办理使用权出让手续，也未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。与邵阳县建筑公司签订内容相同的《建房协议书》有***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***共12人，均为邵阳县建筑公司职工。 一审法院认为，本案系土地使用权转让合同纠纷。邵阳县建筑公司将其拥有的划拨国有土地与***等12人合作建房，《建房协议书》约定：由邵阳县建筑公司提供土地使用权，不承担拆建房等与建房相关的费用，但享有所建房一层全部面积的产权。该协议内容与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形相符，故本案应认定为土地使用权转让合同纠纷。该《解释》第十一条又规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案涉及土地的性质为国有划拨用地，邵阳县建筑公司未经有批准权的人民政府批准，径行转让国有划拨用地使用权的方式，与***等12人合作建房，所签订的《建房协议书》，违反法律强制性规定，应当认定为协议无效。因此，邵阳县建筑公司在本案中其主张权利的依据系无效合同，依法应承担举证不能的不利后果。另一审法院在审理过程中，对双方当事人予以法律释明：虽然该协议因违反法律强制性规定而嗣后无效，但协议签订时并不自始无效，如果协议签订后，双方履行法定审批程序，依法缴纳土地出让金，在无其他法定协议无效的情形下，该协议亦可转变为有效，但当事人双方在判决前仍未履行法定审批程序，故依法认定合同无效。本案经一审法院审判委员会决定：邵阳县建筑公司与***签订的《建房协议书》有悖于法律强制性规定，驳回原告的全部诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邵阳县建筑公司的全部诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：1、一审确定的案由是否正确。2、双方于2016年12月5日签订的《建房协议书》是否有效。关于焦点一。本案属于合伙协议建房，《建房协议书》约定由邵阳县建筑公司提供国有划拨土地、***等人出资共同建房，建成后一层产权归邵阳县建筑公司所有，二层至七层产权归***等人所有，邵阳县建筑公司不参与建房过程，不承担风险，该情形符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，故一审认定本案为土地使用权转让合同纠纷正确。关于焦点二。本案在签订《建房协议书》时，双方均具有签订合同的民事行为能力，且合同的签订是双方真实意思表示，对于合同是否有效的认定主要争议在于该合同是否违背了《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖区人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”之规定，工程建设施工必须取得建设工程规划许可和建设用地规划许可，同时案涉工程涉及的土地属于邵阳县建筑公司拥有使用权的国有划拨用地，在原来房址上重建亦需办理相应审批手续，但自双方签订建房协议至今房屋已建成，案涉工程并未成功办理相应转用手续及规划许可，故双方签订的该《建房协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。对邵阳县建筑公司提出“一审认定《建房协议书》无效错误”的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，邵阳县建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费192元，由邵阳县建筑公司负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年七月二十三日 代理书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……