某某、中国电信股份有限公司紫金分公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省紫金县人民法院 民事判决书 （2020）粤1621民初1828号 原告：***，男，1977年3月21日出生，住广东省紫金县。 委托诉讼代理人：***，女，广东兴源律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司紫金分公司。住所地紫金县城东风路3号。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，男，广东贤贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，广东贤贵律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司河源分公司，住所地河源市新市区中山大道以西永福路南侧。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告：***，男，1976年4月4日出生，住河源市源城区。 原告***诉被告中国电信股份有限公司紫金分公司、中国电信股份有限公司河源分公司、***租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法由审判员***适用简易程序独任审判，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。鉴于本案案情复杂且发现有不宜适用简易程序审理的情形，本院依法裁定转为适用普通程序审理并依法组成合议庭，于2021年4月2日第二次公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告中国电信股份有限公司紫金分公司的委托诉讼代理人***，被告中国电信股份有限公司河源分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告中国电信股份有限公司紫金分公司（下称中国电信紫金公司）于2014年5月8日签订了《（土地）房屋租赁合同》，约定被告中国电信紫金公司将坐落在紫金县城金山大道城南过镜路西城开发区电信营业厅侧的土地租赁给原告作经营家具用途使用，租赁面积为1830㎡，月租金为7500元。同日，原告与被告中国电信紫金公司另行签订了《〈租赁合同〉的补充协议》，补充协议第二条第4项约定“以后合同生效，场地内的一切临时新建建筑物及设备归乙方，待合同到期解除后，甲方有权按合同规定，在指定日期内要求乙方自行自费搬迁及拆除。”合同签订后，原告自筹资金对甲方提供的土地完成了回填垫高沙土地板、土建、加固钢结构设施、消防喷淋设施、门窗设施等，使被告出租的土地达到了能经营家具的用途。 2014年9月1日，原告与被告***签订了《钢结构场地租赁合同》，合同约定原告把上述钢结构设施场地出租给被告***作家具经营使用，合同期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，第一年月租金33000元，第二、三年月租金35000元，第四、五年月租金38500元；合同期满或合同解除后，被告***应向原告返还租赁物。随后，被告***在该场地上成立了紫金县城天志家具广场进行家具经营。 原告与被告中国电信紫金公司签订的合同到期后，被告中国电信紫金公司曾在天志家具广场门口张贴告示对该地块的租赁事项进行公开招投标。2019年10月27日，被告中国电信紫金公司提供了《限期搬离催告通知书》，要求原告向被告***签发该通知，并要求被告***在10月8日前将租赁场所内属于其带来的一切物品、财物搬离，且将场所恢复原状，但是被告***在收到通知后，以家具行业货物清理同期慢等原因，未如期将属于其所有的物品搬离且继续经营。2019年10月23日，被告中国电信紫金公司组织原告和被告***前往其公司，要求被告***在《限期搬离催告通知书》签名，要求被告***在2019年11月13日前将租赁场所内属于其的物品搬空，同时，也让原告签署了一份《关于〈土地房屋租赁合同〉到期场地清场承诺书》，要求原告承诺在11月13日前对上述出租场地清理完毕所有物资。 原告在签署承诺书后多次催告被告***在11月13日前清空物品，由原告对钢结构设施和门窗、消防设施全部拆除，并将土地恢复原状返还被告中国电信紫金公司，但被告***一直拖延不肯搬迁。2019年11月14日，原告在被告中国电信紫金公司给出的期限截止后，立马找人前往天志家具广场拆除属于其的设施设备，但是被告***在通知了被告中国电信紫金公司后，由被告中国电信紫金公司报警，警察前来后即以原告已过拆除期限，没有权利再对上述物品进行拆除。原告在无耐之下无法对自己添加的设施设备和临时建筑物进行拆除，但是截止至原告起诉时，被告***仍利用原告提供的加固钢结构等设施设备继续经营天志家具广场。 被告中国电信紫金公司明知原告是承租人、被告***是次承租人，却故意向原告和被告***给出同样的搬离期限，原告在期限未到达前，不能强制拆除，被告***也故意拖延不搬空物品，待到期限满后，原告进行拆除则立即报警，被告中国电信紫金公司强行将属于原告的临时建筑设施及其他设备留置，此后被告中国电信紫金公司、被告中国电信股份有限公司河源分公司（下称中国电信河源分公司）就利用原告花费将近一百万元增添的设施设备，直接与被告***签订租赁合同收取租金。 综上所述，原告是合同期满后需要拆除并搬迁设施设备，对被告中国电信紫金公司不存在任何违约行为，但是被告中国电信紫金公司却依据其给承租人与次承租人相同的搬离期限，导致原告不能在期限到达前对次承租人行使权利，又利用搬迁已过期的缘由留置了原告的设施设备，侵犯了原告的合法权益，请求法院判决：一、被告中国电信股份有限公司紫金分公司、中国电信股份有限公司河源分公司、***赔偿原告在紫金县金山大道西城开发区城西电信营业厅侧1830平方米土地投入的加固钢结构损失35万元，回填垫高沙土地板损失12.5万元，土建损失25万元，消防喷淋设施损失费用18万元，水电门窗设备损失费用5.5万元，合计96万元；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告中国电信紫金公司辩称，一、原告与被告中国电信紫金公司签订《（土地）房屋租赁合同》后，依约向原告提供了租赁物，但是原告未经被告中国电信紫金公司书面同意，擅自将租赁物转租给被告***使用，原告的行为构成严重违约；即便造成费用和损失，也应由原告负担；二、原告是每月7500元的租金租赁被告中国电信紫金公司的土地，但其将该土地转租时，第一年每月收取租金33000元，对比收取了巨大的利益，故原告并无任何损失；三、原告加建地上附着物是其转租并赚取巨额租金的基础，其已经利用加建的地上附着物收取了利润，原告要求被告中国电信紫金公司承担责任缺乏事实依据；四、《（土地）房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告中国电信紫金公司于2019年9月27日向原告发出《限期搬离催告通知书》，要求原告在2019年10月8日前将租赁场所内的一切物品、财物搬离清空，逾期不清理的，视为放弃场内所有物品、财物的所有权，逾期被告中国电信紫金公司有权自行处理，但原告在该期限内无法完成搬迁工作，又与被告中国电信紫金公司协商后，被告中国电信紫金公司同意延长至2019年11月13日前，原告亦出具《关于（土地房屋租赁合同）到期场地清场承诺书》，再次承诺过期被告中国电信紫金公司有权全权处理场地上的一切建筑和场地物资，但是原告却一直拖延，导致被告中国电信紫金公司长达7个月无法再次出租；五、原告擅自将土地转租给***，被告中国电信紫金公司与***没有合同关系，***的搬迁时间应由原告通知，***是否搬迁也由原告跟踪监督，根本不存在被告中国电信紫金公司故意向原告和***给出相对的搬迁时间，即便***未按期搬离导致原告无法搬离，也是由原告向被告中国电信紫金公司承担后果，故原告要求被告中国电信紫金公司赔偿损失没有任何法律依据及合同依据。被告中国电信紫金公司已向原告下达《限期搬离催告通知书》，要求原告拆除地上的一切临时建筑物和场地物资，由此说明地上的一切临时建筑物和场地物资已经没有任何使用价值。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告中国电信河源分公司辩称，《（土地）房屋租赁合同》是由原告与中国电信紫金公司签订，被告中国电信河源分公司并无在合同上签章，不应受合同的约束，无须承担合同的法律责任。故被告中国电信河源分公司并非本案适格主体，请求驳回原告对被告中国电信河源分公司的诉讼请求。 被告***辩称，一、原告与被告***于2014年9月1日签订《钢结构场地租赁合同》，合同约定原告面积为1830平方米的钢结构场地出租给被告***经营家具使用，合同期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，第一年月租金33000元，第二、三年月租金35000元，第四、五年月租金38500元。合同签订后，原告依约向被告交付了场地，被告亦依约按月支付租金给原告。由于被告***是原告与被告中国电信紫金公司签订《（土地）房屋租赁合同》的第三方，上述合同对被告***没有约束力后；二、原告与被告***于2014年9月1日签订《钢结构场地租赁合同》于2019年8月31日到期后，由于各方一直在协商场地续约问题，加上家具行业货物清理同期慢等原因，未能及时撤离场地。此行为是被告***继续使用租赁物，原告完全可以通过救济等方式维护自己的权益。被告继续使用租赁标的物，相关方可以相关规定向被告主张使用费，这与原告是否丧失临时建筑物及设备、设施所有权没有法律因果关系，不就由被告承担原告与被告中国电信紫金公司约定的义务；三、原告主张其对租赁场地投入资金96万元，没有任何证据证实。原告对场地的投入，已取得了收租五年产生的收益，原告所交的租金，也包括了那份建筑物、设备、设施的使用费用，故不应被告***承担原告对涉案场地的投入费用。综上所述，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 经审理查明，2014年5月8日，原告(为乙方)与被告中国电信紫金公司（为甲方）签订了一份《（土地）房屋租赁合同》，合同有如下的约定：1.甲方将坐落在紫金县城金山大道城南过镜路西城开发区域电信营业厅侧面积为1830㎡的土地租赁给原告作经营家具用途使用，合同期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金7500元；2.租赁期届满，且甲乙双方未另订合同，甲方有权收回房屋，但应提供7日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照月租金按日计算；3.违约责任约定为：租赁期届满后，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕将房屋交回甲方，并支付宽限期内至租金，否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期间租金总额的20%收取违约金。同日，原告与被告中国电信紫金公司另行签订了《〈租赁合同〉的补充协议》，补充协议第二条第4项约定：乙方（即原告，下同）租赁甲方（即被告中国电信紫金公司，下同）场地使用（鉴于原场地内临时搭建添附物及原场地租赁人所欠场租等费用，乙方同意一次性向甲方补偿8万元，原场地临时搭建物由乙方自费处理），以后合同生效，场地内的一切临时新建建筑物及设备归乙方所有，待合同到期解除后，甲方有权按合同规定，在指定日期内要求乙方自行自费搬迁及拆除，逾期按占用期内租金总额的20%收取违约金，且有权保留对场地内所有临时建筑物等进行清理拆除。上述合同签订后，原告在被告中国电信紫金公司提供的出租土地上建造用于经营家具钢结构商铺及相应的设施。 2014年9月1日，原告与被告***签订了《钢结构场地租赁合同》，合同约定原告将建成的钢结构商铺出租给被告***作经营家具使用，合同期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，第一年月租金为33000元，第二、三年月租金为35000元，第四、五年月租金为38500元。原告与被告***签订《钢结构场地租赁合同》后，被告***以“天志家具广场”的名义在该钢结构建筑物商铺从事家具经营活动。 2019年8月1日，被告中国电信紫金公司在“天志家具广场”门口张贴公开招租告示，并向原告告知不予与原告续订租赁合同，并要求原告在租赁合同到期后即予清理涉案场地。由于被告***在合同期满后仍然经营且不予搬离，被告中国电信紫金公司于2019年9月27日向原告发函通知尽快搬迁属于原告的所有物资。原告亦于2019年9月27日向被告***发出限期搬离通知书，要求被告***搬离属于***所有的财物。由于被告***拒绝搬离致使原告无法拆除涉案设备、设施，被告中国电信紫金公司于2019年10月9日向原告发出《关于搬迁及拆除临时建筑物的通知》，要求原告在七日内完成搬迁及拆除工作。又因被告***拒绝搬迁致使原告无法清理涉案场地，原告与被告中国电信紫金公司协商后于2019年10月23日向被告中国电信紫金公司出具一份清场承诺书，承诺在2019年11月13日前清理涉案场地及搬迁物资，否则中国电信紫金公司有权处理涉案场地上的一切临时建筑物及物资。原告也于2019年10月23日向被告***出具一份限期搬离催告通知书，要求其在2019年11月13日前清空涉案场所内物品并恢复原状。又因被告***在原告向其出具限期搬离催告通知书后并无清空涉案场所内物品且进行经营活动，原告遂于2019年11月14日上午欲强行拆除涉案场地的设备、设施，但被告***予以阻拦，并以“电信公司答应从2019年11月13日之后店铺所有东西都与***无关”为由报警求助予以阻拦原告强拆，致使原告未能拆除涉案土地上的设施设备，从而引发双方争议。2020年4月1日，被告中国电信紫金公司将连同原告建设的设备、设施的涉案场地作为出租物出租给被告***，被告***接着以承租人的名义继续以天志家具广场的名义进行家具经营活动。 另查明，1.2020年12月7日，本院委托深圳市南方华信评估有限公司对原告在位于紫金县金山大道西城区电信营业厅侧1830平方米裸地在2019年11月14日时加固钢结构造价、回填垫高沙土地板造价、消防喷淋设施造价、水电门窗设备造价等设施、设施造价进行司法鉴定，深圳市南方华信评估有限公司于2021年3月5日向本院出具《裸地附着物造价损失评估鉴证报告书》，鉴定原告在紫金县金山大道西城区电信营业厅侧1830平方米裸地在2019年11月14日时加固钢结构造价、回填垫高沙土地板造价等损失为324266元。对于此次鉴定，原告支付了评估费53950元。2.第二次庭审中，原告撤回要求被告中国电信河源分公司承担责任的诉讼请求，并将其诉讼请求变更为：一、被告中国电信股份有限公司紫金分公司、***赔偿向原告赔偿324266元；二、本案诉讼费用由被告承担。 以上事实，有（土地）房屋租赁合同、钢结构场地租赁合同、限期搬离催告通知书、限期搬离通知书、承诺书、鉴证报告书等及本院庭审笔录附卷为证。 本院认为，原告与被告中国电信紫金公司签订的《（土地）房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。由于租赁合同是诺成合同，原告与被告***之间的签订的转租合同，虽未经被告中国电信紫金公司同意，但该合同系从双方当事人的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也属于合法有效的合同，因此合同效力不应当受原告和被告中国电信紫金公司的约束。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。因原告在涉案场地增添的设备、设施是取得出租人同意而建设的增添物，原告与出租人即被告中国电信紫金公司、次承租人即被告***也在合同中明确约定租赁期届满后由原告负责拆除、搬迁，并无约定合同到期后即归出租人所有，也无约定合同到期后归次承租人所有，故被告中国电信紫金公司和被告***在涉案租赁期届满后，并不享有对租赁场地上的设备、设施等财产占有、处分的权利。原告在其与被告中国电信紫金公司之间的租赁合同期届满后未按约定对其在涉案场地的设备、设施进行拆除的确构成违约，依法应承担相应的责任，但被告中国电信紫金公司在未与原告解除涉案租赁合同、次承租人即被告***依然占用租赁物的情况下，不是通过合法的途径（比如请求基层调解组织进行调解或者向人民法院提起诉讼）解决涉案场地上建设的设备、设施的拆除、归属争议，而是在原告未按约定时间拆除涉案场地的设备、设施的情况下，以原告同意“在2019年11月13日前清理涉案场地及搬迁物资，否则中国电信紫金公司有权处理涉案场地上的建筑物及物资”为由，将本属于原告的财产作为租赁物直接出租给被告***经营使用，属于侵占原告不动产行为，其行为给原告造成的损失，依法应承担赔偿责任。根据深圳市南方华信评估有限公司关于“原告在涉案场所上的设备、设施财产在2019年11月14日时加固钢结构造价、回填垫高沙土地板造价等损失为324266元”鉴证报告，结合原告与被告中国电信紫金公司的过错程度，本院酌定被告中国电信紫金公司应向原告承担70%赔偿责任即向原告赔偿226986.2元（324266元×70%）。被告***在与原告签订的租赁合同期届满后未按约定搬离租赁场所，对原告也构成违约，依法应向原告承担违约责任，由于原告在本案提起请求并未主张被告***应承担“合同期届满后未及时搬离租赁场所”的违约责任，故本案对此不予审理。由于被告***于2020年4月1日后基于被告中国电信紫金公司出租行为而使用被告中国电信紫金公司提供的租赁物，故原告要求被告***对原告所建设的设备、设施的使用承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。原告自愿放弃对被告中国电信河源分公司承担责任的诉讼请求，是其对民事权利的合法处分，本院予以准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告中国电信股份有限公司紫金分公司于本判决生效后十日内向原告***赔偿投入的加固钢结构、回填垫高沙土地板、土建、消防喷淋设施等的损失226986.2元； 二、驳回原告***对被告***的诉讼请求； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13400元，由原告***负担9400元，被告中国电信股份有限公司紫金分公司负担4000元；评估费用53950元，由原告***负担8950元，被告中国电信股份有限公司紫金分公司负担45000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年七月十五日 法官助理*** 书记员***