中国电信股份有限公司紫金分公司、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省河源市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤16民终273号 上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司紫金分公司，住所地：广东省紫金县城东风路3号。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，广东贤贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东贤贵律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1977年3月21日出生，汉族，住广东省紫金县。 委托诉讼代理人：***，广东兴源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1976年4月4日出生，汉族，住广东省河源市源城区。 原审被告：中国电信股份有限公司河源分公司，住所地：广东省河源市源城区中山大道以西永福路南侧。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人中国电信股份有限公司紫金分公司（以下简称电信紫金分公司）因与被上诉人***、***、中国电信股份有限公司河源分公司（以下简称电信河源分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2020）粤1621民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 电信紫金分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回对电信紫金分公司的诉讼请求；二、一、二审的案件受理费由***承担。事实和理由：一、一审法院未查清案件事实。一审法院认定案涉《房屋租赁合同》合法有效，该合同第3.5条和第4.4条明确约定租赁期限届满且未另订合同，***应当在7日内搬迁，以及非经电信紫金分公司同意不得将房屋转租、分租或以其它任何形式提供给第三方使用。***拖延搬迁和擅自转租，违反了合同约定。电信紫金分公司在一审时提供的《关于<土地房屋租赁合同>到期收回函》、《关于搬迁及拆除临时建筑物的通知》、《关于<土地房屋租赁合同>到期场地清场承诺书》，对租赁合同期限届满后的搬迁期以及逾期搬迁的后果作出了明确约定，系电信紫金分公司和***在自愿协商的基础上作出，可以作为对《房屋租赁合同》内容的变更及补充。一审法院认为双方并未约定合同到期后增添物归电信紫金分公司所有，属认定事实不清。二、《房屋租赁合同》已明确约定了合同解除的情形，电信紫金分公司亦主动通知***搬迁，已履行了合同义务，一审对此认定错误。三、***违约转租赚取了巨额差价，并不存在任何损失。***违约转租赚取租金差价1654000元，***主张的96万元是其赚取差价的成本，应由其自行负担，否则有违权利与义务相统一的原则。所以，***根本不存在任何损失，电信紫金分公司无需向***作出任何赔偿。四、电信紫金分公司已经书面通知***限期搬迁并给足了时间，***亦承诺逾期搬迁将放弃一切物品和财物的所有权。***一再拖延，导致电信紫金分公司长达7个月无法再次出租。如今***已经逾期搬迁，则电信紫金分公司有权处理场地上的一切临时建筑和物资。综上，恳请二审法院判如所请。 ***辩称，一、***转租并不违约，也未谋取暴利。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条的规定，***转租将近五年，电信紫金分公司对此应当知道但并未提出异议，应视为同意转租，只是合同期满后不愿续租才提出。***投资96万元搭建改造，扣除该成本后每月赚取租金收益11566元，并未谋取暴利。二、根据本案的事实可知，电信紫金分公司与***互相配合导致***无法如期搬离，而后电信紫金分公司再以每月38500元的价格租赁给***获利。合同到期后可拆除的钢结构设施设备经评估价值324266元，2019年如重新搭建则需100多万。一审根据双方的过错进行责任分成存在一定不当，应按鉴定价格判决电信紫金分公司与***连带赔偿。综上，恳请二审法院驳回电信紫金分公司的上诉请求。 ***辩称，对电信紫金分公司的上诉意见无异议。 电信河源分公司述称，对电信紫金分公司的上诉意见无异议。 ***向一审法院起诉请求：一、电信紫金分公司、电信河源分公司、***向其赔偿96万元，第二次庭审时变更为要求电信紫金分公司、***向其赔偿324266元；二、案件诉讼费用由电信紫金分公司、电信河源分公司、***承担。 一审法院认定事实：2014年5月8日，***(为乙方)与电信紫金分公司（为甲方）签订《（土地）房屋租赁合同》，合同有如下的约定：1、甲方将坐落在紫金县城金山大道城南过镜路西城开发区域电信营业厅侧面积为1830㎡的土地租赁给原告作经营家具用途使用，合同期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金7500元；2、租赁期届满，且甲乙双方未另订合同，甲方有权收回房屋，但应提供7日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照月租金按日计算；3、违约责任约定为：租赁期届满后，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕将房屋交回甲方，并支付宽限期内至租金，否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期间租金总额的20%收取违约金。同日，双方另行签订了《〈租赁合同〉的补充协议》，补充协议第二条第4项约定：乙方租赁甲方场地使用（鉴于原场地内临时搭建添附物及原场地租赁人所欠场租等费用，乙方同意一次性向甲方补偿8万元，原场地临时搭建物由乙方自费处理），以后合同生效，场地内的一切临时新建建筑物及设备归乙方所有，待合同到期解除后，甲方有权按合同规定，在指定日期内要求乙方自行自费搬迁及拆除，逾期按占用期内租金总额的20%收取违约金，且有权保留对场地内所有临时建筑物等进行清理拆除。上述合同签订后，***在租赁的土地上建造用于经营家具的钢结构商铺及相应设施。 2014年9月1日，***与***签订《钢结构场地租赁合同》，合同约定***将建成的钢结构商铺出租给***作经营家具使用，合同期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，第一年月租金为33000元，第二、三年月租金为35000元，第四、五年月租金为38500元。此后，***以“天志家具广场”的名义在该钢结构建筑物商铺从事家具经营活动。 2019年8月1日，电信紫金分公司在“天志家具广场”门口张贴公开招租告示，并向***告知不与其续订租赁合同，要求其在合同到期后即予清理案涉场地。由于***在合同期满后仍然经营未搬离，电信紫金分公司于2019年9月27日向***发函通知尽快搬迁所有物资。***亦于2019年9月27日向***发出限期搬离通知书，要求***搬离其财物。***拒绝搬离致使***无法拆除案涉设备、设施，电信紫金分公司于2019年10月9日向***发出《关于搬迁及拆除临时建筑物的通知》，要求其在七日内完成搬迁及拆除工作。***拒绝搬迁致使***无法清理案涉场地，***与电信紫金分公司协商后于2019年10月23日出具一份清场承诺书，承诺在2019年11月13日前清理案涉场地及搬迁物资，否则电信紫金分公司有权处理案涉场地上的一切临时建筑物及物资。***也于2019年10月23日向***发出一份限期搬离催告通知书，要求其在2019年11月13日前清空案涉场所内物品并恢复原状。***并未清空物品且继续经营，***遂于2019年11月14日上午欲强行拆除案涉场地的设备、设施，但***予以阻拦，并以“电信公司答应从2019年11月13日之后店铺所有东西都与***无关”为由报警阻止强拆，致使***未能拆除设施设备而引发争议。2020年4月1日，电信紫金分公司将包括***建设的设备、设施的案涉场地出租给***，***继续以天志家具广场的名义经营。 另查明，2020年12月7日，一审法院委托深圳市南方华信评估有限公司对***在位于紫金县金山大道西城区电信营业厅侧1830平方米裸地在2019年11月14日时加固钢结构造价、回填垫高沙土地板造价、消防喷淋设施造价、水电门窗设备造价等设施、设施造价进行司法鉴定，深圳市南方华信评估有限公司于2021年3月5日出具《裸地附着物造价损失评估鉴证报告书》，认定***在紫金县金山大道西城区电信营业厅侧1830平方米裸地在2019年11月14日时加固钢结构造价、回填垫高沙土地板造价等损失为324266元。维持，***支付了评估费53950元。 一审法院认为，***与电信紫金分公司签订的《（土地）房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。由于租赁合同是诺成合同，***与***签订的转租合同，虽未经电信紫金分公司同意，但该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也属于合法有效的合同，合同效力不应当受***与电信紫金分公司的约束。***在案涉场地增添的设备、设施是取得出租人同意而建设，***与电信紫金分公司、***在合同中均明确约定租赁期届满后由***负责拆除、搬迁，并无约定合同到期后归电信紫金分公司或***所有。因此，电信紫金分公司、***在租赁期届满后，并不享有对租赁场地上的设备、设施等财产占有、处分的权利。***在其与电信紫金分公司的租赁合同期限届满后，未按约定对其在案涉场地的设备、设施进行拆除构成违约，依法应承担相应的责任。电信紫金分公司在未与***解除案涉租赁合同，***依然占用租赁物的情况下，不是通过合法的途径（比如请求基层调解组织调解或者向人民法院提起诉讼）解决设备、设施的拆除、归属争议，而是以***同意“在2019年11月13日前清理案涉场地及搬迁物资，否则电信紫金分公司有权处理涉案场地上的建筑物及物资”为由，将本属于***的财产作为租赁物直接出租给***经营使用，给***造成了经济损失，依法应承担赔偿责任。根据深圳市南方华信评估有限公司的鉴证报告，结合***与电信紫金分公司的过错程度，一审法院酌定电信紫金分公司应向***承担70%赔偿责任即226986.2元（324266元×70%）。***租赁合同期届满后，未按约定搬离租赁场所构成违约，由于***并未主张***承担违约责任，故本案对此不予审理。2020年4月1日后，***基于电信紫金分公司的出租行为而使用租赁物，故***要求***承担连带赔偿责任于法无据，一审法院不予支持。***自愿放弃对电信河源分公司的诉讼请求，是其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条的规定，判决：一、电信紫金分公司于判决生效后十日内向***赔偿投入的加固钢结构、回填垫高沙土地板、土建、消防喷淋设施等的损失226986.2元；二、驳回***对***的诉讼请求；三、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费13400元，由***负担9400元，电信紫金分公司负担4000元；评估费用53950元，由***负担8950元，电信紫金分公司负担45000元。 二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在2021年1月1日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。 本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：***的经济损失应如何负担。对此，本院评判如下：本案中，由于***未在指定期限内搬迁，导致***未能按时将临时新建建筑物及设备搬迁和拆除。***于2019年10月23日作出的承诺书，承诺2019年11月13日后电信紫金分公司有权全权处理场地上的一切临时建筑和物资，但并无归电信紫金分公司所有的意思表示。因此，电信紫金分公司认为按照该承诺书的约定，主张临时建筑和物资归其所有的理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定“非产权人在使用他人的财产时增添附属物,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;”《〈租赁合同〉的补充协议》第二条第4项约定：合同生效后，场地内的一切临时新建建筑物及设备归***所有，待合同到期解除后电信紫金分公司有权按合同规定，在指定日期内要求***自行自费搬迁及拆除，逾期按占用期内租金总额的20%收取违约金，且有权保留对场地内所有临时建筑物等进行清理拆除。电信紫金分公司现已将包括***建设的临时建筑、设施等的案涉场地出租给***经营，如拆除会严重影响经营，拆除后物资的使用价值亦会大打折扣。从有利于节约资源，最大限度维护各方利益考虑，本院认为案涉临时建筑、设施等可折价归电信紫金分公司所有，由其对***进行适当补偿更为适宜。综合本案的事实，本院酌定由电信紫金分公司按评估价的50%补偿给***，即162133元（324266元×50%）。 综上，电信紫金分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省紫金县人民法院（2020）粤1621民初1828号民事判决； 二、上诉人中国电信股份有限公司紫金分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款162133元给被上诉人***； 三、驳回被上诉人***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13400元，由***负担10000元，中国电信股份有限公司紫金分公司负担3400元；评估费用53950元，由***负担26975元，中国电信股份有限公司紫金分公司负担26975元。二审案件受理费5400元（中国电信股份有限公司紫金分公司已预交13400元），由***负担2700元，中国电信股份有限公司紫金分公司负担2700元。中国电信股份有限公司紫金分公司多预交的二审案件受理费10700元，本院予以退回。***于本判决生效后七日内向本院缴纳二审案件受理费2700元，逾期不缴纳，本院依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年五月七日 法官助理*** 书记员***