中国电信股份有限公司河源分公司、河源市天健家具有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省紫金县人民法院 民事判决书 （2023）粤1621民初16号 原告：中国电信股份有限公司河源分公司（以下简称“中国电信公司”），住所地广东省河源市源城区。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，广东竞方律师事务所律师。 被告：河源市天健家具有限公司（以下简称“天健家具公司”），住所地广东省紫金县紫城镇城西。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东瑞丰律师事务所律师。 原告中国电信公司与被告天健家具公司租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信公司的委托诉讼代理人***，被告天健家具公司及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国电信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告在2020年4月1日签订的《中国电信股份有限公司河源分公司与河源市天健家具有限公司场地租赁合同》，被告立即向原告返还租赁物。2.判令被告立即向支付原告自2022年1月起至返还租赁物之日止的租金，截止至2022年10月共计租金355000元。3.判令被告以欠付的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍标准自违约之日起开始计算违约金止付清之日止，截止至2022年11月22日为26513.01元（附违约金计算表）。4.本案的诉讼费、保全费（如有）由被告承担。事实和理由：2020年4月1日，原告与被告签订了《中国电信股份有限公司河源分公司与河源市天健家具有限公司场地租赁合同》，约定以下事项：（1）原告将坐落在河源市紫金县金山大道城西开发区场地中国电信股份有限公司城西开发区营销服务中心大楼侧部分的场地出租给被告使用；（2）租赁期限15年，免租期8个月；（3）租金分段计算，2020年12月1日至2025年3月31日，每月租金36000元；（4）租金按月结算，被告在每月15日前缴付下一结算周期的租金；（5）如被告未按照约定支付租金，每逾期一日，按照场地租金的10%向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，收回场地。双方签订合同后，原告就将场地交付给被告使用，但是被告自2021年12月份开始就未按照合同约定向原告支付租金。原告授意下属公司中国电信股份有限公司紫金分公司多次向被告寄送《租金催缴通知函》，也委托律师事务所向被告寄送了《律师函》，但被告仅在2022年10月12日支付了15000元，截止至2022年10月份，被告共拖欠租金共计355000元（不含违约金）。被告的行为已经构成违约，根据《民法典》的相关规定，原告有权解除合同，并要求被告立即返还租赁物、付清拖欠的租金及支付违约金。为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。 天健家具公司辩称，一、2014年5月，原告与案外人***签订《土地租赁合同》，将土地租赁给***作家居用途使用，月租金为7500元。2014年9月1日，案外人***将该场所租赁给被告天健家具公司经营使用，被告对该经营场所基础设施投入了大量资金。至2020年合同届满前，原告提出重新签订租赁合同并调整月租金为36000元，与租赁给***的每月7500元租金相比，两者租金天壤之别。但考虑到家具行业的搬迁费用比较大且被告之前对该经营场所基础设施投入了大量资金和心血，为减少损失被迫接受原告不公平、不合理要求，2020年4月1日，被告天健家具与原告签订了《中国电信股份有限公司河源分公司与河源市天健家具有限公司场地租赁合同》（以下称《租赁合同》），租金36000元/月，租赁期为15年，租金总价（含税价）为6521400元。但该《租赁合同》存在显失公平，是原告滥用支配地位，且违背市场规律要求被告被迫接受合同条款及内容，月租金严重超市场行情。被告与原告签订了自承租涉案场地以来，自筹约500万资金对涉案场所基础设施进行建设及重新构建房屋结构。二、在租赁期间，被告定期向原告支付租金。然而，自2020年以来受新冠肺炎疫情和家具行业竞争激烈等因素，被告经营一度出现困难，并多次向原告发送《关于河源市天健家具有限公司请求减租申请书》请求原告根据国家相关疫情帮扶政策减租优惠，然原告不予正面理会反而还向被告催缴租金并诉至法院。中国电信公司贸然诉请解除《租赁合同》不通人情，不讲道理，滥用法律法规，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判决双方继续履行《租赁合同》。同时，被告天健家具公司与原告中国电信公司签订的《租赁合同》存在显失公平，是原告滥用支配地位，且违背市场规律要求被告被迫接受合同条款及内容，月租金严重超市场行情，请求法院根据公平合理原则，将《租赁合同》租金在月租金7500元的基础上进行调整，被告每月向原告支付租金11080.88元，且，被告拖欠原告的租金应按照调整的每月金额11080.88元进行计算和支付。如贸然解除租赁合同，被告投入的资金将会血本无归，且原告需要向被告支付高达数百万的建筑物折价费用。 本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2020年4月1日，被告天健家具与原告中国电信公司签订了《中国电信股份有限公司河源分公司与河源市天健家具有限公司场地租赁合同》（以下称《租赁合同》），合同约定：（1）原告（即合同甲方）将坐落在河源市紫金县金山大道城西开发区场地中国电信股份有限公司城西开发区营销服务中心大楼侧部分的房屋（“场地”）出租给被告（及合同乙方）作商业用途，……。（2）租赁期为15年，自2020年4月1日（“起租日”）起至2023年3月31日，其中免租期8个月……。（3）租金总价（含税价）为6521400元，……，2020年12月1日至2025年3月31日止，每月租金36000元，……。（4）租金按（月）结算，由被告在每月的15日前以现金、支票、转账方式缴付下一结算周期的租金给原告。（5）逾期交付租金的，每逾期一日，被告需按日房屋租金的10%倍向原告支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，原 告有权解除本合同、收回场地。合同签订后，被告向原告支 付了履约保证金72000元。 2.被告租赁原告的场地后，于2022年1月份开始拖欠原告租金，至起诉之日（即2023年1月4日），共欠付原告租金463000元（包含了2023年1月份租金）。被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，故而原告诉至本院。 3.被告自承租涉案场地以来，投入约500万资金对涉案场所基础设施进行建设及重新构建房屋结构。庭审中，被告陈述受新冠肺炎疫情和家具行业竞争激烈等因素导致经营一度出现困难才会拖欠原告租金的，贸然解除租赁合同，被告投入的资金将会血本无归，且家具行业的搬迁费用比较大，被告对该经营场所基础设施亦投入了大量资金和心血，坚决不同意解除合同，请求继续履行《租赁合同》，也表示会想办法把拖欠的租金支付给原告。 本院认为，本案中，根据双方提供的证据及庭审查明的事实，主要争议焦点是《租赁合同》的成立是否存在不公平的事实以及《租赁合同》有没有继续履行下去的条件和根据。庭审中被告陈述与原告签订的《租赁合同》存在显失公平，是原告滥用支配地位，违背市场规律要求被告被迫接受合同条款及内容，但并未提供证据予以证实，本院不予采信。被告与原告签订的《租赁合同》，为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，原告以被告拖欠租金违约为由请求解除合同，有其道理。但，在合同履行期间确实存在不能归责于双方的疫情影响因素，且被告确实投入了大量资金约五百多万，如果强行解除合同势必造成被告的严重的财产损失，同时被告的大量家居产品也无处安置，同时被告也表示会尽快支付这笔欠付的租金，双方并未达到致合同无法继续履行的程度。据此，本院认为为了公平合理原则，双方应继续履行合同，故原告诉请解除合同，本院依法不予支持。同时，因为我国新冠肺炎疫情对我国各方面的经济造成一定的影响，所以被告在履行合同过程中，相应的受到新冠肺炎疫情的一些影响，但不能以此为理由拒绝支付租金，双方更应共同协商解决以更好地履行合同。根据双方约定的租金及原告提供的证据，原告请求被告立即支付原告自2022年1月其至返还租赁物之日止的租金，因返还租赁物日期不定，对原告请求支付的租金，本院暂计至起诉之日（即2023年1月4日）止的租金为463000元（欠付租金时间为2022年1月-2023年1月）。致于原告请求的违约金问题，根据双方签订的《租赁合同》及《中华人民共和国民法典》五百八十五条规定，原告请求的违约金应以463000元为基数，自起诉之日（即2023年1月4日）起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际返还之日止。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、限被告河源市天健家具有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告中国电信股份有限公司河源分公司支付2022年1月至2023年1月的欠付租金463000元及违约金（以463000元为基数，自2023年1月4日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际返还之日止）。 二、驳回原告中国电信股份有限公司河源分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7022元，适用简易程序减半收取计3511元，由被告河源市天健家具有限公司负担（在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳；拒不缴纳的，本院依法强制执行）。原告已预交的3511元在本判决发生法律效力后申请退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年三月二十九日 书记员***