湖南省消防工程公司与湘潭市三星房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

湖南省湘潭市雨湖区人民法院 执行裁定书 （2023）湘0302执异85号 异议人（案外人）：***，男，1967年12月21日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 申请执行人：湖南省消防工程公司，住所地湖南省长沙市开福区双拥路9号长城万富汇大厦24001。统一社会信用代码914300001837748338。 法定代表人：***。 被执行人：湘潭市三星房地产开发有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路32号楼414号。统一社会信用代码91430300698574435U。 法定代表人：***。 本院依据已经发生法律效力的（2022）湘0302民初1565号民事判决书，对申请执行人湖南省消防工程公司（以下简称省消防公司）与被执行人湘潭市三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）建设工程施工合同纠纷一案执行中，异议人***对本院查封的位于湘潭市雨湖区××街道××路××号××期××栋××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现本案已审查终结。 异议人***称，1.湘潭市雨湖区人民法院依据（2022）湘0302执2810号执行裁定书和协助执行通知书查封了位于××房产，该房产为异议申请人***的财产。2.异议人与被执行人三星公司因为债权纠纷，湘潭市仲裁委于2017年1月6日下达了（2016）潭仲裁字第118号裁决书，2017年4月1日湘潭市中级人民法院下达了（2017）湘03执46号执行裁定书。3.2017年5月至2019年1月，由市中级人民法院牵头，多次组织异议人与被执行人协调达成和解，依据最高人民法院有关以房抵债的相关执行规定，并先后签署了六份执行和解协议书，确定以房抵债，并对抵债的房源双方均已认定，同时对所抵债的房屋，被执行人按异议人之要求办至指定人名下（即***系***妻子），中院组织异议人与被执行人进行了谈话笔录并对此均下达了执行裁定书；而且所抵债的房屋均是异议人实际支付的款项。3.被执行人与异议人指定人（***）于2017年9月29日签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号：20190102Ｄ8Ｅ8Ｆ305489、20190102ＦＤ2885305491），分别约定三星公司将其开发的位于雨湖区××村××路××号××号栋××号房××号房登记至异议人指定人***名下。合同签署后，***于湘潭市房地产产权监督管理处办理了预告登记，并缴纳了维修基金，而且与被执行人办理了交房手续。综上，案涉房屋经湘潭市中级人民法院依法执行，三星公司对上述房屋已不再享有任何权利，案涉房屋实际所有权人系异议人的合法财产。4.（2020）湘0302执2810号案件查封备案人名下的房屋完全不符合法律规定，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条，查封登记在案外人名下房屋，需案外人书面认可房屋实际属于被执行人或者申请执行人认为登记虚假时，先提起诉讼或者其他程序撤销登记才可以办理查封。请求依法终止（2020）湘0302执2810号执行裁定书对该房屋的执行，并解除对位于雨湖区××村××路××号××号栋××号房××号房屋的查封。 申请执行人省消防公司辩称， 1.省消防公司对执行标的享有优先受偿的权利。申请执行人系被执行人开发的太阳城一期项目消防安装工程的施工单位，被执行人拖欠申请执行人该项目工程款492万元。该项工程款申请执行人享有对被执行人开发的房屋予以折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。2.异议人仅为被执行人的一般债权人，其受偿顺位远低于申请执行人的优先受偿权。湘潭仲裁委的裁决书足以证实异议人与被执行人只是存在一般民间借贷纠纷。湘潭市中级人民法院的执行裁定书并未确认抵债的房产物权属于异议人，其中，（2017）湘03执46号执行裁定书仅是“冻结、划拨被执行人三星公司的银行存款人民币2320万元，或查封、扣押、冻结同等价值财产，或扣留、提取同等价值收入”，（2017）湘03执46号之一执行裁定书系“解除对被执行人三星公司名下位于湘潭市雨湖区××路××号××期××栋房号分别为0102014……房屋的查封”；（2017）湘03执46号之二执行裁定书亦系“解除湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302财保161号之一民事裁定书对被执行人三星公司名下……太阳城第一期3栋房号分别为0202014……房屋的查封”；（2017）湘03执46号之三执行裁定书仅仅明确“被执行人三星公司已按补充协议第一项内容向申请执行人***支付706.4328万元，并向本院缴纳了申请执行费。……”同时明确“申请执行人发现被执行人未按执行和解协议履行，可以申请恢复执行”。该裁定书特别明确“恢复执行”的内容，证明和解协议所涉房产并不发生物权变动的效力。执行和解协议及其补充协议仅体现以住宅抵债、以车位抵债的协议，或者是支付706.4328万元人民币的内容。该部分住宅和车位与本案申请执行人申请并查封的房产没有关联性。 2019年1月2日的协议书的基本内容仅是乙方“用太阳城的住宅、门面和车位一次性了结的办法与甲方结清所有的债务”。3.以物抵债不能损害第三人的利益，更不能对抗执行。当事人通过以房抵债方式取得的房屋，并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于商品房买卖合同形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。异议人指定其妻子与被执行人于2017年9月签订的两份商品房买卖合同所涉太阳城3、4号栋两个门面（0102009号、0102010号），一方面，即使异议人办理了预告登记、缴纳了维修基金，因异议人的权利仅为债权请求权，并不因预告登记而产生物权设立或变更、转让的效果。既不能妨碍雨湖区人民法院对该两个门面的查封，也不能对抗雨湖区人民法院对该两个门面的拍卖或者变卖，更不能影响申请执行人享有的工程款优先受偿权。另一方面，该门面系商业性质并不具有居住属性，且属于抵债房屋。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，请求依法驳回案外人***的异议请求，以拍卖或者变卖该两个门面的价款满足申请执行人的工程价款优先受偿权。 经审查查明，原告省消防公司与被告三星公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年5月31日作出（2022）湘0302民初1565号民事判决书，判决1.三星公司在2022年9月30日前支付原告省消防公司工程款150万元；在2022年12月31日前支付工程款200万元；在2023年6月1日前支付工程款142万元。2.确认省消防公司享有就三星公司位于雨湖区××路××号××期××栋××单元××号××号××栋××单元××号房产折价或拍卖的价款的优先受偿权。案件受理费46160元，减半收取23080元，保全费5000元，共计28080元，由被告三星公司负担。该案进入执行后，本院于2022年10月12日作出（2022）湘0302执2810号执行裁定书，冻结三星公司的银行存款1545760元（含截止至2022年9月30日前支付工程款1500000元、受理费23080元、财产保全费5000元、执行费17680元、迟延履行金另计）或查封、扣押、扣留、提取同等价值的财产。 2022年10月17日，本院向湘潭市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封三星公司名下房产（含案涉房产）。 另查明，1.该案在诉讼过程中，省消防公司申请了财产保全，本院依此于2022年5月12日查封“太阳城”一期1、2栋2单元1002001至1002016号、1102001至1102006号房产（不动产中心在送达回证上注明购房人鸿一嘉贸易有限公司）。2.2022年8月15日，省消防公司向本院出具“关于改查封房屋的申请书”，载明“因我公司所建项目是三星公司房产太阳城3、4栋，故此请求将原查封的22套房产解封，改查封3、4栋0102005、0202005、0302006号和12号栋1401003、1501003、1601003、1401004、1501004、1601004号。”2022年8月19日，本院解除了对前述房产的查封；并于2022年8月25日，查封太阳城一期12栋1401003、1501003、1601003、1401004、1501004、1601004号房产。3.原告湖南盈东建设工程有限公司与被告三星公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2022）湘0302民初3033号民事判决，该判决书主文中载明湖南盈东建设工程有限公司对三星公司太阳城一期12栋1401003、1501003、1601003、1401004、1501004、1601004号房产折价或拍卖的价款有优先受偿权。4、案涉房产登记于三星公司名下，发证日期载明为2022年3月11日。 异议人***提交，1.2017年1月6日，湘潭仲裁委员会作出的（2016）仲裁字第118号裁决书；2.执行和解协议书、执行和解补充协议书、执行和解补充协议书（二）及房源表；3.（2017）湘03执46号执行裁定书、（2017）湘03执46号之二执行裁定书、（2017）湘03执46号之三执行裁定书。4.商品房买卖合同两份及缴费凭据。 申请执行人提交，三星公司与***结算协议书，***、***，11栋1801003、总价534366元；12栋1901004、总价534450元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案中，案涉房产登记在被执行人三星公司名下，虽然异议人提出案涉房产系自己与三星公司的债务纠纷通过执行和解抵债取得，但异议人所提交的和解协议中所载明的房产与本案房产不一致，且异议人提交的商品房买卖合同签订于2019年1月2日，案涉房产的发证日期为2022年3月11日，权利人信息登记为三星公司，而非异议人。故此，本院对异议人所提异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月一日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。