湖南兰溪生物技术有限公司、湖南省通信产业服务有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省湘潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘03民终2476号

上诉人（原审被告）：湖南兰溪生物技术有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇仰天湖陈牯塘（昭山示范区）。

法定代表人：曾卫方，该公司执行董事兼总经理。

被上诉人（原审原告）：湖南省通信产业服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园内远大路236号。

负责人：褚格林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所实习律师。

原审第三人：中国电信股份有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区芙蓉中路电信大楼。

负责人：朱建强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢志刚，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。

上诉人湖南兰溪生物技术有限公司（以下简称兰溪生物公司）因与被上诉人湖南省通信产业服务有限公司（以下简称通信产业公司）、原审第三人中国电信股份有限公司湘潭分公司（以下简称电信湘潭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

兰溪生物公司上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3282号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未依约交付租赁物，严重影响上诉人对租赁物的正常使用，一审法院对租赁面积和违约问题等关键事实的认定不符合实际情况，应予纠正。关于租期，被上诉人承诺给予上诉人9年以上租赁期限，上诉人才花费大额资金装修，被上诉人违背承诺，给上诉人造成了巨大损失。关于租赁面积，被上诉人也交付不足，即使要交租，也应减免未交付面积租金。消防设施、电梯没有合法检测证明，存在安全隐患，理应减免部分租金。二、一审法院判决上诉人支付违约金，缺乏事实和法律依据。被上诉人提供转租合法性证据是合同附随义务，但被上诉人怠于履行，违约在先。三、上诉人从2019年10月12日至2021年3月4日付的5笔共计158160元费用，实际是中通服供应链管理有限公司湖南分公司为解决上诉人与被上诉人合同履行僵局，利用上诉人欲与其达成租期、面积合乎上诉人要求的新合同，骗取上诉人支付的费用，上诉人保留就此费用向被上诉人追索退还的权利。四、被上诉人已表态免除2018年下半年房租（见被上诉人代表人手机录音证据），2019年年底至今发生的新冠疫情属于不可抗力，根据公平原则，被上诉人应减免租金。五、被上诉人系大型中央企业，其资产处置、产权交易应严格依照法律规定的程序，但其并未提交相应证据证明其租赁行为合法。

被上诉人通信产业公司辩称，一审判决相关认定符合事实和法律规定，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人已按合同约定履行全部义务，上诉人应当按时足额支付租金。首先合同约定的租赁期限为4年，该租赁合同是上诉人法定代表人本人签字确认的，被上诉人并没有违背承诺租期。其次，上诉人在合同履行过程中多次违约，导致被上诉人遭受巨大损失，只能被迫解除合同。最后，被上诉人将房屋出租给上诉人后，被上诉人原则上不干涉上诉人如何使用房屋，上诉人认为被上诉人未反对其装修等行为就视为被上诉人同意9年租期，没有依据。更何况上诉人是将租赁场地作为仓库使用，不存在大规模装饰，上诉人不能以此拒付租金。二、被上诉人已足额交付案涉房屋面积，不存在面积交付不够的问题。三、即便被上诉人未履行附随义务，也不会影响上诉人对案涉房屋的使用。四、上诉人逾期交付租金，应当按照合同约定承担违约责任。五、被上诉人不存在上诉人所谓的骗付情形，上诉人所付的5笔款项均备注了房租或租赁款。六、对上诉人提出免除部分租金的请求，被上诉人不予认可。上诉人长期恶意拖欠租金，要求减免没有依据。

原审第三人电信湘潭分公司述称，同意被上诉人的答辩意见。

通信产业公司向一审法院起诉请求：1.判令兰溪生物公司向通信产业公司支付租金和物业费74217.82元；2.判令兰溪生物公司向通信产业公司支付违约金46848.73元（违约金以欠款

74217.82元为基数，按照年利率24%之标准，自2018年12月31日起计算至2019年8月19日金额为11272.98元；自2019年8月20日起按照年利率15.4%之标准计算至欠款实际清偿之日止，暂计算至2021年8月18日违约金为35575.75元）；3.判令兰溪生物公司承担本案全部诉讼费用、保全费及保全保险费。庭审中，通信产业公司明确诉讼请求第一项租金金额为70506.93元、物业费金额为3710.89元。

一审法院认定事实：2016年湖南省通信产业服务有限公司物流分公司（承租方，以下简称通信产业公司物流分公司）与电信湘潭分公司（出租方）签订《租赁合同》。合同约定：电信湘潭分公司将坐落于湘潭市岳塘区易家湾镇仰天湖陈牯塘场地（建筑面积2000㎡）出租给通信产业公司作为办公及仓储用途使用；租赁期自2016年9月1日至2021年8月31日；出租标的物租金为4元/平方米/月，每月8000元，租金支付时间为每年6月30日和12月31日，租赁期间标的物租赁费、水费、电费、煤气费由通信产业公司支付；合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，可以向仲裁委员会申请仲裁。通信产业公司物流分公司与电信湘潭分公司签订《租赁合同》后，通信产业公司物流分公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》。合同约定：通信产业公司物流分公司将位于湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇陈牯塘的场地租赁于兰溪生物公司使用；租赁面积经双方确认为1900平方米（共四层，第1层440平米、第5、6层每层500平米、7层每层460平米）；租赁物采取包租的方式，由兰溪生物公司自行管理；标的物租赁期自2017年7月10日至2021年6月9日；租赁物免租期为一个月，即从2017年7月10日起至2017年8月9日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；出租合同生效之日起3日内，通信产业公司物流分公司将租赁物按现状交付兰溪生物公司使用，且兰溪生物公司同意租赁物及设施现状承租；租赁保证金为20000元；租金第1年至第2年为每月第1层每平方米9元（440平米×9元/平米=3960元），第5、6、7层每平方米7.5元（1460平米×7.5元/平米=10950元），合计每月租金3960元+10950元=14910元，第3年至第4年每年租金将在上年的基础上递增8%，第5年起租金将以届时同等位置房屋租金水平为依据，由双方另行协商确定，每年7月10日作为每年租金调整日；物业管理费为每年每平方米5元，合计9500元/年；兰溪生物公司应于合同签订之日向通信产业公司物流分公司支付租赁保证金，租赁期满，兰溪生物公司向通信产业公司物流分公司交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的费用，并交还租赁物等合同约定的责任后7日内，通信产业公司物流分公司无条件退还租赁保证金；兰溪生物公司逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠交租金总额的5%支付滞纳金；每月10日之前应支付物业管理费，逾期支付物业管理费，应按拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的5%支付滞纳金；合同履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，通过仲裁程序解决；合同经双方签字盖章，并收到兰溪生物公司支付的首期租赁保证金款项后生效。

兰溪生物公司于2017年11月13日向通信产业公司物流分公司转账支付20000元保证金；于2017年11月30日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元,于2017年12月29日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元，于2020年6月28日向通信产业公司转账支付30000元，于2019年10月12日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付19000元，于2020年4月28日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付24850元，于2020年11月2日向通信产业公司转账支付44310元，于2021年3月4日向通信产业公司转账支付40000元。上述转账款项中，除保证金外，其他转账金额合计187980元。兰溪生物公司认可上述款项187980元均系应通信产业公司要求，支付给本案涉案房屋租赁合同的款项。通信产业公司至今没有退还兰溪生物公司保证金20000元。

湖南省通信产业服务有限公司物流分公司拓展中心曾向兰溪生物公司发函，明确起租时间于2017年11月1日起执行，物业管理费另行通知。

涉案租赁房产没有专门的物业服务企业提供物业服务，通信产业公司称系其为涉案房产提供物业服务。兰溪生物公司不认可通信产业公司为其提供了物业服务的事实。通信产业公司扣减兰溪生物公司支付款项时，没有区分租金及物业费。

电信湘潭分公司明确其对通信产业公司物流分公司的转租行为知晓并认可。

再查明：为推进中通服供应链业务运营管理的集约化、专业化，通信产业公司物流分公司进行重组，成立通信产业公司。重组基准日为2018年11月30日之前签订且未完成的业务，由物流分公司继续执行，执行完毕后，物流分公司注销；通信产业公司应予基准日之前成立，基准日之后签订并开始经营的业务纳入通信产业公司。

通信产业公司物流分公司注销后，法律意义上其权利义务由通信产业公司概括承受，事实上通信产业公司物流分公司与中通服供应链管理有限公司湖南分公司系不同名称，相同工作人员。

2021年9月1日，中通服供应链管理有限公司湖南分公司作为原告，以兰溪生物公司为被告，向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2021）湘0304民初3283号。

一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。通信产业公司物流分公司（承租方）与电信湘潭分公司（出租方）签订《租赁合同》及通信产业公司物流分公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然兰溪生物公司认为其与通信产业公司物流分公司签订的租赁合同，真实意图为合同期限应为十年以上，但该租赁合同系其本人签字确认，其未向一审法院提交充分证据证明该租赁合同的签订存在无效或可撤销之情形，故对《租赁合同》及《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》真实性予以认可。关于租赁期限，《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》明确约定合同经双方签字盖章，并收到兰溪生物公司支付的首期租赁保证金款项后生效。兰溪生物公司向通信产业公司物流分公司支付保证金的时间系2017年11月13日，通信产业公司未向一审法院举证证明2017年7月10日起兰溪生物公司即实际租赁的事实，一审法院认定《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》实际起租时间为2017年11月13日。兰溪生物公司辩称2018年4月左右，通信产业公司即锁门，导致从此以后未再使用租赁场地。一审法院认为，兰溪生物公司对其该辩解未提交任何证据证实，自行承担不利的法律后果。通信产业公司认可实际租赁终止日系2018年12月31日，综上，一审法院认定本案租赁期限为2017年11月13日起至2018年12月31日。该租赁期间，兰溪生物公司应交纳租赁费金额为202776元（14910元/月×13月+14910元/月÷30日×18日），兰溪生物公司已支付通信产业公司187980元，兰溪生物公司还应支付通信产业公司14796元（202776元-187980元）。

关于违约金，欠付租金金额14796元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按照年利率24%标准计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按照年利率15.4%标准计算。

关于物业服务费，《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》约定兰溪生物公司向通信产业公司物流分公司交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的费用，并交还租赁物等合同约定的责任后7日内，通信产业公司物流分公司无条件退还租赁保证金，兰溪生物公司对通信产业公司是否提供了物业服务有异议，通信产业公司亦没有证据证明其提供了物业服务。物业费部分的争议属于物业服务合同纠纷，在本案中不予处理，通信产业公司可以通过协商、另行诉讼等方式予以解决。

兰溪生物公司辩称通信产业公司违约在先，并于2018年4月左右锁门，兰溪生物公司此后未再使用租赁场地，根据谁主张谁举证原则，兰溪生物公司未向一审法院举证证实该辩解意见，对该意见，不予采信。兰溪生物公司认为本案应通过仲裁程序解决。一审法院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》相关规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。本案中，《湖南省通信产业服务有限公司物流分公司仓库租赁合同》条款仅约定因该合同产生的争议通过仲裁程序解决，没有明确具体仲裁机构，双方亦没有就该仲裁机构达成一致意见，故兰溪生物公司该辩解意见，不予采纳。判决：一、兰溪生物公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付通信产业公司租金14796元；二、兰溪生物公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付通信产业公司违约金（以14796元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按照年利率24%标准计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按照年利率15.4%标准计算）；三、驳回通信产业公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由通信产业公司负担1000元，兰溪生物公司负担350元。

二审中，上诉人兰溪生物公司向本院提交了如下证据：

租赁房屋未交付场地照片四张，拟证明：1.被上诉人和上诉人商定于2017年11月1日起执行仓库租赁合同后，上诉人于2017年11月13日支付合同保证金20000元，在收到被上诉人开具专用发票后于2017年11月30日按发票金额支付了11月的租赁款14910元，于2017年12月29日向被上诉人支付了12月的租赁款14910元，由于被上诉人一直未按合同交付租赁场地，上诉人于2018年1月向被上诉人负责同志明确表示合同已经没有执行意义，无法执行，该负责同志表示予以考虑。并于2018年1月停止支付租金。2.四个未交付场地面积为：一楼120余平米，五楼500平米、六楼500平米，共计：1120平米。3.被上诉人实际交付一楼320平米及七楼460平米给上诉人，按合同金额计算应付租赁款一楼（320*9=2880元/月）、七楼（460*7.5=3450元/月）合计：6330元/月。4.一审法院未查明事实真相，被上诉人租赁湘潭电信2000平米场地，自己使用四楼500平米、负一楼900平米后，根本没有能力再合法地向上诉人按照合同约定交付2000平米租赁场地。5.本案系被上诉人违约在先。

被上诉人通信产业公司对上述证据质证后认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议：1.对真实性有异议，电子证据应当提供原始介质，该组照片不能客观地表明拍摄时间、拍摄地点、拍摄方式，不能排除该证据系篡改后的虚假证据。2.对合法性有异议，照片显示的拍摄时间为2021年12月2日，此时上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已解除有半年之久，案涉标的物系原审第三人所有房屋，上诉人未经任何人同意，擅自进入案涉标的物拍照取证，证据来源并不合法。3.对关联性有异议，该照片的拍摄时间为2021年12月2日，房屋租赁合同解除已有半年之久，无法证明被上诉人在签订合同之初未将房屋交付给上诉人。4.对证明目的有异议。（1）二审所提交的证据未涉及到上诉人支付费用的问题，不能达到其第一项证明目的。（2）被上诉人已经向上诉人足额交付租赁场地，不存在交付不足的情况，根据上诉人提供的证据也可以看出，涉案场地至今仍是空置且未上锁，足以证明上诉人可以随时使用该场地，且被上诉人除租给上诉人外未租赁给其他方，自身也未进行使用，被上诉人不可能任由该部分场地空置不予处理。另外，一审判决书中也载明了上诉人已经将公司工商登记注册至租赁房产，在向被上诉人出具的《承诺函》中，亦载明全额支付房屋租金，也可以证明上诉人足额交付全部场地，故不能达到其第二、三、四、五项证明目的。（3）根据被上诉人一审提供的房产信息显示，案涉标的物土地面积共计7333.72平方米，房屋面积共计4858.42平方米，实际上均由原审第三人出租给被上诉人，面积远超过合同约定的面积，不存在交付不足的情况。

原审第三人电信湘潭分公司对上述证据质证后认为，同意被上诉人的质证意见。

二审中，被上诉人通信产业公司、原审第三人电信湘潭分公司未向本院提交新证据。

本院经审查认为，上诉人提交的照片不能达到其证明目的，本院不予采信。

一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否按照约定交付了租赁场地，是否存在违约行为；二、上诉人是否存在违约行为，以及租金是否应予减免。

关于焦点一，兰溪生物公司上诉称通信产业公司未按照约定面积足额交付租赁场地，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人兰溪生物公司没有提交充分证据证实被上诉人交付的租赁场地面积不足，应承担举证不能的后果，对该主张本院不予支持。兰溪生物公司还上诉称租赁期限应为9年，经查，根据兰溪生物公司与通信产业公司签订的合同，双方明确约定租赁期限为4年，兰溪生物公司主张租赁期限为9年，没有依据，对该上诉请求，本院不予支持。

关于焦点二，上诉人兰溪生物公司未依约按时支付租金，存在违约行为，理应向被上诉人支付违约金。上诉人兰溪生物公司主张减免租金，上诉人未提交充分证据证实被上诉人同意减免租金，且案涉合同履行期限为2017年11月13日至2018年12月31日，此时尚未发生新冠疫情，上诉人以此为由要求减免租金的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。

综上所述，兰溪生物公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人湖南兰溪生物技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　戴　伟

审 判 员　　朱建军

审 判 员　　许　姣

二〇二二年三月七日

法官助理　　钟贻云

书 记 员　　胡荣荣

附：本案适用的法律条文

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……