湖南净源环境工程有限公司、某某合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)湘01民终10020号

上诉人（原审被告）：湖南净源环境工程有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段176号旺德府大厦2601房。

法定代表人：周晓辉，董事长。

委托诉讼代理人：曹敏，国浩律师（长沙）事务所律师。

委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1987年3月14日出生，住湖南省攸县。

委托诉讼代理人：张杰，湖南人和人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨帆，湖南人和人律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐贤军，男，汉族，1977年3月27日出生，住湖南省长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：张杰，湖南人和人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨帆，湖南人和人律师事务所律师。

原审第三人：湖南旺德府投资控股集团有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽中路一段176号旺德府大厦27楼2701室。

法定代表人：周晓辉，董事长。

委托诉讼代理人：曹敏，国浩律师（长沙）事务所律师。

委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。

原审第三人：杨三妹，女，汉族，1983年9月23日出生，住湖南省华容县。

上诉人湖南净源环境工程有限公司（以下简称净源公司）因与被上诉人***、唐贤军及原审第三人湖南旺德府投资控股集团有限公司（以下简称旺德府公司）、杨三妹合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

净源公司上诉请求：依法撤销长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4040号民事判决第一、二、三项，改判驳回***和唐贤军的全部诉讼请求，并由其承担本案的全部案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定净源公司应将涉案房屋过户至***名下错误。***和唐贤军违反《股权转让协议》第四条第8款和第9款的规定，在净源公司申报“重金属废水深度处理及资源化回用系统开发”科技项目过程中，不配合净源公司签订项目合同，造成净源公司未能获得申报成功的20万元科技资金，严重损害了净源公司的利益。而且根据《股权转让协议》第五条第3款约定，净源公司未将房屋过户给***，***只能要求第三人支付股权转让款。因此，净源公司有权拒绝为***办理房屋过户手续。二、一审判决第一项违反了民事诉讼法“不告不理”的诉讼原则。***和唐贤军并没有向一审法院提出“***、唐贤军于过户当日将剩余购房款1095000元支付给湖南净源环境工程有限公司”这一诉讼请求，一审判决第一项显然违反了民事诉讼“不告不理”的法律规定。三、一审判决第二项判决净源公司将房屋交付给***错误。就本案查明的事实而言，净源公司已经向***交付了涉案房屋的钥匙，而且一审判决对这一事实予以认定，但是一审法院又作出净源公司将涉案房屋交付给***的判决事项，这显然自相矛盾，难以成立。四、一审判决第三项判决净源公司按照每月20000元的计算标准赔偿***和唐贤军从2017年4月19日起至房屋交付之日止的损失错误。首先，净源公司无需向***交付房屋。其次，一审法院支持逾期交房的损失没有合同和法律依据，***和唐贤军也没有证据证明其因逾期交房产生了实际损失。再次，一审法院以2017年4月19日作为计算***和唐贤军损失的起点时间没有任何依据。最后，***和唐贤军以同地段同等面积房屋的月租金26000元为参考主张逾期交房损失，但一审法院在***和唐贤军既没有提供任何证据，且也没有对同地段、同楼盘、同等面积进行鉴定的情况下，直接按20000元/月的标准计算损失，违反民事诉讼法“谁主张，谁举证”以及“举证不能应承担不利后果”的证据规则。

***和唐贤军辩称：1、《股权转让协议》与《房屋买卖合同》系独立的两个合同，均合法有效，对双方具有拘束力，净源公司应当按照《房屋买卖合同》诚信履约，***和唐贤军有权诉请净源公司继续履行合同，办理房屋过户手续并交付。况且，***和唐贤军并未违反《股权转让协议》的相关义务，净源公司提出的***和唐贤军在其申报“重金属废水深度处理及资源化回用系统开发”科技项目过程中严重损害其利益的事由与客观事实严重不符，净源公司无权以此为由拒不办理房屋过户手续。2、***和唐贤军提出的第一项诉讼请求包含“继续履行合同”的主张，而依据双方签订的《房屋买卖合同》第二条约定，剩余109.5万元购房款应于房屋过户当日***和唐贤军支付给净源公司，因此，一审法院判决***、唐贤军于过户当日将剩余购房款109.5万元支付给净源公司是对合同继续履行的实体处理，有明确的合同依据，不违反“不告不理”原则，且维护了净源公司的合法权益。3、一审法院判令净源公司向***、唐贤军交付房屋合法合理、合乎合同约定。张艳梅是因其原系公司工作人员而持有该房屋的钥匙，并非净源公司按照合同约定对该房屋内办公设备、电器设备和其他工作设备设施进行清点搬离后交付钥匙，且该房屋一直在净源公司实际控制之下，不存在房屋已经按合同约定交付的事实。4、一审判决净源公司按每月2万元的标准从2017年4月19日起支付房屋租金损失直至房屋交付之日止有充分的事实和法律依据。净源公司违约延期过户和交付房屋，***、唐贤军既非房屋的登记产权人，又未合法占有控制该房屋，同时也未得到净源公司的授权可出租或出售房屋，导致***、唐贤军实际无法使用和利用该房屋，遭受了巨大财产损失。本案中，因为净源公司未按合同约定过户并交付房屋，应当按照逾期过户交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定损失。一审庭审中，***、唐贤军提交58同城网同楼盘同等面积的房屋租赁价格信息，280平的写字楼的租赁价格为23000元/月。而且，***、唐贤军庭后向一审法院提交了两份中欣国际的租赁合同作参考，租赁价格均为75元/平方米。据此，一审判决认定的房屋租金损失20000元/月略低于市价，较为公允。另外，***、唐贤军系于2017年1月18日配合办理了股权登记，按照合同第四条、第五条的约定，净源公司应于股权变更登记后3个月内办理完毕房屋过户手续，因此，净源公司应于2017年4月18日办理房屋过户手续，自2017年4月19日起违约，应自该日起赔偿房屋租金损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，净源公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

***、唐贤军向一审法院起诉请求：1、判令净源公司继续履行《房屋买卖合同》，立即将合同项下三套房屋产权过户至***名下，转让房屋的各项税、费由净源公司承担；2、判令净源公司立即向***交付《房屋买卖合同》项下三套房屋；3、判令净源公司赔偿***逾期交房损失52000元（自2017年4月18日起计算至2017年6月18日止，以同地段同等面积房屋月租金均价人民币26000元为参考），并请求继续计算至净源公司实际办理房屋过户并交付三套房屋之日止；4、本案律师费、诉讼费由净源公司承担。

一审法院认定的事实：2017年1月17日，***、唐贤军及杨三妹作为甲方（转让方），旺德府公司作为乙方（受让方），净源公司作为丙方（目标公司），周建辉、金超群作为丁方，共同签订了《湖南净源环境工程有限公司股权转让协议》，约定甲方唐贤军将持有丙方45%的股权转让给乙方，***将持有丙方0.3%的股权转让给乙方，杨三妹将持有丙方0.7%的股权转让给乙方，股权转让价格共计370.5万元。同日，***、唐贤军及杨三妹作为乙方（买受人），净源公司作为甲方（出卖方），共同签订了《房屋买卖合同》，主要约定：因杨三妹在甲方的股权为0.7%，且尚未实缴，故杨三妹对转让房屋不享有任何权利；乙方三人共同指定***为房屋买受人；转让房屋为甲方以按揭贷款方式购买的位于长沙市天心区青园路54号中欣国际802号、803号、804号房屋，权证号依次为长房权证天心字第××、71××95、71××96，建筑面积依次为73.42平方米、103.58平方米、103.58平方米；房屋总价款445万元，转让总价中的335.5万元房款，根据甲乙双方与旺德府公司签订的《股权转让协议》，乙方以债权转让的方式向甲方支付，即乙方将应收旺德府公司的股权转让款转让给甲方，乙方应在办理房屋过户登记当日将剩余的109.5万元购房款支付给甲方；乙方将持有甲方股权全部变更登记至旺德府公司名下后，甲方于10个工作日内将转让房屋涉及的银行贷款清偿完毕；甲乙双方应在乙方将持有甲方股权全部变更登记至旺德府公司名下之日起3个月内办理完毕房屋产权过户手续；甲方转让房屋而应交纳的各项税费由甲方承担，乙方受让房屋而应交纳的各项税费由乙方自行承担；在房屋过户后三日内，将房屋交付给乙方；任何一方不履行本协议条款的，即构成违约，违约方应向守约方赔偿因此造成的损失；合同还对其他相关事项进行了约定。2017年1月18日，***、唐贤军、杨三妹将持有的净源公司共计46%的股权转让给旺德府公司，并办理了工商变更登记。2017年2月13日，净源公司还清了诉争房屋的银行按揭贷款，现该三套案涉房屋均已解除抵押登记。***、唐贤军按照合同约定要求净源公司办理房屋过户均遭拒绝。另外，案涉的三套房屋的用途均为办公，之前是净源公司办公场所。

一审法院认为：《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。***、唐贤军、杨三妹已依约将持有的净源公司的股份变更登记至旺德府公司，净源公司已还清案涉房屋的银行贷款并解除了房屋抵押登记。依据合同约定，净源公司应最迟于2017年4月18日配合将案涉房屋过户至***名下，但是净源公司至今拒绝办理过户，其行为已经构成违约。净源公司辩称过户前，***、唐贤军必须先缴纳税款、清偿债务、办理离职手续及赔偿损失，主张的权利与本案无关，无法对抗其履行合同约定的过户义务，该答辩主张一审法院不予采信。故净源公司应继续履行《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户至***名下，***、唐贤军于过户当日向净源公司支付剩余购房款109.5万元，净源公司在过户后将房屋交付给***。根据合同约定，净源公司作为房屋转让方应交纳的各项税、费，由净源公司自行承担，***作为买受人应交纳的各项税费由***自行承担。另，因净源公司的违约行为给***、唐贤军造成了损失，合同亦约定了违约方赔偿损失的责任，净源公司虽辩称已交付房屋钥匙，房屋可以使用和出租，未造成损失，无需赔偿，但是交付钥匙而未过户，房屋是无法正常使用和出租的，该答辩理由一审法院不予采信。故净源公司应赔偿损失，一审法院参照同地段同楼盘同等面积同用途的房屋月租金20000元/月的标准确定损失赔偿金额，即净源公司应按照20000元/月的标准向***、唐贤军赔偿从2017年4月19日至交付房屋之日止的损失。关于律师费，因***、唐贤军未向一审法院提交律师费已经实际支付的相关票据凭证，《房屋买卖合同》中亦未明确约定违约方应承担律师费，故一审法院对***、唐贤军要求净源公司承担律师费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、湖南净源环境工程有限公司继续履行与***、唐贤军及杨三妹签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内将长沙市天心区刘家冲北路238号满庭芳家园三期802、803、804房屋（权证号码依次为：长房权证天心字第××号、71××95号、71××96号）产权过户至***名下；***、唐贤军于过户当日将剩余购房款1095000元支付给湖南净源环境工程有限公司；湖南净源环境工程有限公司作为房屋转让方应缴纳的税费由其自行承担；二、湖南净源环境工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内将房屋交付给***；三、湖南净源环境工程有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月20000元的计算标准赔偿***、唐贤军从2017年4月19日起至房屋交付之日止的损失；四、驳回***、唐贤军的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33640元，财产保全费5000元，共计38640元，由***、唐贤军承担100元，湖南净源环境工程有限公司承担38540元。

净源公司在二审期间向本院提交了一份长沙安乐房地产咨询有限公司出具的证明一份，拟证明***、唐贤军要求净源公司支付房屋损失与客观事实不符。***、唐贤军发表质证意见认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，没有其他证据印证该份证明实际由长沙安乐房地产咨询有限公司出具，同时该份证据并非在一审判决后出现的新证据，二审法院应当不予采信，另外该份证据内容无法证明客观事实，净源公司没有提供其与长沙安乐房地产咨询有限公司的委托租赁协议，无法证明他们之间的关系，该份证明也无法证明房屋的租赁价格、租赁期限等关键信息，净源公司已经不是诉争房屋的合法出租主体。***、唐贤军在二审期间向本院提交了以下证据：证据一：（2017）湘0111民初6988号民事判决书，拟证明净源公司以***、唐贤军违反忠实勤勉义务、拒不配合申报长沙市科技计划项目及其区（县）配套奖励资金为由，起诉主张***、唐贤军赔偿损失20万元，雨花区法院判决驳回了净源公司的全部诉讼请求，此判决已生效，足以证明净源公司以***、唐贤军违反《股权转让协议》义务、严重损害净源公司权益为由拒不办理房屋过户的上诉理由不能成立。证据二：《房屋租赁合同》两份，拟证明中欣国际同地段同楼盘商业写字楼的租赁价格为75元/平方米/月，且不包括租赁期的水、电、通讯、物业费等费用，本案诉争房屋的面积为280平方米，其出租价格至少为21000元，一审判决认定租金损失为20000元/月较为公允。净源公司发表质证意见认为，对于证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据该判决书第四页判决结果及理由，该判决对于唐贤军陈述了其放弃涉案项目是基于该项目并未实际实施，实际上该陈述恰恰证明了***、唐贤军违反了合同，损害了净源公司的利益，该份判决没有支持净源公司的请求是因为本案是属于公司自治的领域，但是该判决确认了唐贤军存在损害净源公司的行为；对于证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据恰好证明***、唐贤军在一审中没有完成举证义务，其没有提供任何关于租金损失的证据，而且该份证据与本案没有实际关联，所以无从参考，另外，从日期反映该两份租赁合同均为2017年的合同，因此均不是二审中的新证据。本院认为：***、唐贤军提交的证据一具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；净源公司提交的证据和***、唐贤军提交的证据二的真实性和关联性不足，本院不予采信。

本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。

本院认为：净源公司与***、唐贤军及杨三妹签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。***和唐贤军已经按照《湖南净源环境工程有限公司股权转让协议》的约定将其持有的净源公司的股权变更登记至旺德府公司，但是净源公司未按照《房屋买卖合同》的约定配合将本案诉争所涉房屋的产权变更登记至***名下，构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》约定“本协议生效后，任何一方不履行本协议条款的，即构成违约，违约方应向守约方赔偿因此造成的损失”，但是没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，一审法院参照同地段同类房屋租金标准，认定净源公司按照每月20000元的计算标准赔偿***、唐贤军从2017年4月19日起至房屋交付之日止的损失并无不当，本院予以认可。

净源公司提出的***和唐贤军在其申报“重金属废水深度处理及资源化回用系统开发”科技项目过程中严重损害其利益的主张，已被湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6988号民事判决驳回净源公司要求赔偿相应损失的诉讼请求，净源公司上诉称***、唐贤军违约在先、净源公司有权拒绝办理房屋过户手续的理由不成立，本院不予采信。

《房屋买卖合同》约定“甲方应在转让房屋过户至乙方名下后三日内，将房屋（包括房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品等）交付给乙方”，故一审法院判决净源公司将房屋交付给***正确，净源公司上诉称其无须向***交付房屋的理由不成立，本院不予支持。

***和唐贤军提出的第一项诉讼请求包含“继续履行合同”的主张，而根据《房屋买卖合同》约定，剩余109.5万元购房款应于房屋过户当日由***和唐贤军支付给净源公司，因此，一审法院据此判决***、唐贤军于过户当日将剩余购房款109.5万元支付给净源公司是对合同继续履行作出的处理，维护了净源公司的合法权益，亦减少了当事人的诉累，并无不当。

综上所述，净源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费33640元，由湖南净源环境工程有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　周坤

审判员　　熊伟

审判员　　ＸＸ

二〇一八年五月七日

书记员　　毛韧