上海某某集团有限公司与黄某舰申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

江西省高级人民法院 民事判决书 （2025）赣民终100号 上诉人（一审原告）：上海某某集团有限公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：***，上海建领城达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海建领城达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：***，男，2011年5月27日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 法定代理人：黄某（系***父亲），男，汉族，1977年9月9日出生，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：***，江西志谦律师事务所律师。 原审第三人：南昌某甲置业有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩区。 法定代表人：***。 原审第三人（被执行人）：南昌某乙置业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区。 法定代表人：***。 上诉人上海某某集团有限公司（下称上海某某公司）因与被上诉人***，原审第三人南昌某甲置业有限公司（下称绿地某戊公司）、南昌某乙置业有限公司（下称某丙公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市中级人民法院作出的（2024）赣01民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月18日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人上海某某公司的委托诉讼代理人***、被上诉人***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。原审第三人绿地某戊公司、某丙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人上海某某公司向本院上诉请求：1.请求贵院依法撤销江西省南昌市中级人民法院（2024）赣01民初399号民事判决书，并依法改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。2.判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决书认定事实错误、适用法律错误，理由如下：一、一审法院就本案关键事实认定错误。1.上诉人对案涉争议房产享有建设工程价款优先受偿权绿地·南昌国际博览城项目某某地块施工总承包工程（以下简称“某某地块”）由上诉人承建，目前，上诉人与绿地某戊公司正在就某某地块办理竣工结算，上诉人对包括诉争房产在内的该项目工程享有法定建设工程价款优先受偿权。2.被上诉人提交的购房合同明显存在与事实不符的情况，不能认定为在本案查封之前签订的合法有效的书面合同。被上诉人所出示的书面买卖合同显示的签订日期为2022年8月31日，但是南昌市工商信息系统变更记录显示，2022年4月1日，绿地某戊公司的法定代表人已由“***”变更为“***”，合同上法定代表人处却是“***”，合同签订内容与事实不符，不能认定为合法有效的书面合同。3.被上诉人并未按照《预售资金监管办法》将房款支付至资金监管账户。案涉项目为资金监管项目【监管账户名称：南昌某甲置业有限公司，监管账户：4210********】。南昌市住建局《关于加强新建商品房预售资金监管的通知》（洪住建字［2022］190号）“四、规范预售资金入账行为预购人应将支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款等购房款直接存入拟购商品房楼盘所属监管账户”。本案中，被上诉人提交的付款凭证显示实际付款人为案外人***，收款人为上海某某集团江西申昌置业有限公司，二者均非本案当事人，不能认定为被上诉人已支付案涉房产购房款。另外，本案黄某支付的2笔款项是其与某某置业有限公司就**号楼**的购房款，合同主体非***，与本案无关。黄某不再购买**号楼**后，其对某丁公司享有债权。本案中，被上诉人是以黄某的债权冲抵了购房款，不能认定为其已实际支付了购房款。4.被上诉人提交的物业费收据等证据均形成于本案执行异议期间，不具有证明力，不能证明被上诉人在本案查封前已合法占有案涉争议房产。二、本案一审法院适用法律错误。如前所述，上诉人对本案争议房产享有建工优先权，并非是一般债权人，被上诉人只有在符合《执行异议和复议规定》第29条的情况下才能对抗本案的执行程序。本案中，绿地国际博览城ＪＬＨ1302-Ａ02地块2-51＃商业、办公楼110室房产属于商业性质，被上诉人并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的法定情形。一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理本案，导致本案判决结果错误，严重损害了上诉人的合法权益。 被上诉人***答辩称，一、上诉人享有优先权的地块为Ａ09地块，案涉房屋项目为Ａ02地块，上诉人对于案涉房屋工程并无经人民法院认定的优先受偿权的生效判决，其无权主张优先受偿权。二、购房合同为第三人绿地某戊公司提供，签订时间在上诉人查封之前，案涉合同真实有效，上诉人的单方推定不符合一般认知，其应自行承担举证不能的证明责任。三、案涉款项均已经按照第三人绿地某戊公司的要求转入其指定账户，且第三人绿地某戊公司均就已收到的全部购房款向被上诉人出具加盖其公司公章的收据，上述证据已经在一审中提交，完全可以证明我方已经支付完毕全部购房款,并不存在任何的以房抵债的情况。四、被上诉人在一审中提交了房屋装修视频、物业费缴费证明、装修备案证明，上述材料均可以证明我方在对方查封之前已经合法查封案涉房屋。综上，我方符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条之规定。一审法院判决驳回对方的全部诉请，属于事实认定清楚，法律适用正确。 上海某某公司向一审法院起诉请求：1.准许执行位于南昌市红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**室的执行标的；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：上海某某公司与绿地某戊公司、某丙公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2023年1月16日作出（2022）赣01民初537号民事判决：一、绿地某戊公司自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付欠付工程款125591405.30元；二、绿地某戊公司自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付工程款逾期利息（以欠付工程款93811659.05元为本金，自2020年10月21日起至2021年4月20日止；以113282384.75元为本金，自2021年4月21日起至2021年12月20日止；以欠付工程款112470057.59元为本金，自2021年12月21日起至付清款项之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算）；三、某丙公司对绿地某戊公司所负第一项、第二项支付义务承担连带清偿责任；四、上海某某公司在绿地某戊公司欠付工程款132185550.44元范围内对其承建的绿地南昌国际博览城项目三期3＃（ＪＬＨ1301-Ａ09）地块项目建设工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权；五、驳回上海某某公司的其他诉讼请求。上海某某公司不服，向本院提起上诉，本院于2023年6月7日作出（2023）赣民终181号民事判决：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2022）赣01民初537号民事判决第一、三、四项；二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2022）赣01民初537号民事判决第五项；三、变更江西省南昌市中级人民法院（2022）赣01民初537号民事判决第二项为：绿地某戊公司自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付工程款逾期利息（以欠付工程款97123588.05元为本金，自2020年10月21日起至2021年4月20日止；以欠付工程款116594313.75元为本金，自2021年4月21日起至2021年12月20日止；以欠付工程款115781986.59元为本金，自2021年12月21日起至付清款项之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算）；四、驳回上海某某公司的其他诉讼请求。 一审法院在审理（2022）赣01民初537号案件过程中，依上海某某公司申请进行财产保全，查封了绿地某戊公司名下位于南昌市红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**室在内的房产，查封期限三年，自2022年8月4日起至2025年8月3日止。 ***法定代理人黄某于2021年12月31日及2022年1月7日分别向南昌某丙置业有限公司转账22万元及80.9088元，备注为**号楼**。2022年3月10日，***签订换房申请单，将原认购房号商5-5栋126室置换为三期2-51栋110室，之前支付的购房款转为案涉110房屋购房款。同日，***委托案外人***代为支付绿地国博城三期2-51-110室的定金及房款，案外人***向绿地某戊公司指定的上海某某集团江西申昌有限公司账户分别转入50万元和45.4781元。上述金额共计198.3869万元。绿地某戊公司出具三张收据，收据一（编号20200005334）：收款日期2022年3月10日，金额5万元，付款内容为申博三期2-51栋110室定金；收据二（编号20200005334）：收款日期2022年3月10日，金额904781元，付款内容为申博三期2-51栋110室房款；收据三（编号20210038492）：收款日期2022年6月30日，金额1029088元，付款内容同收据二一致。 2022年8月31日，***与绿地某戊公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买案涉房屋，载明：出卖人绿地某戊公司，买受人***，房屋坐落于红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**单元**层**号，建筑面积为套内面积236.66㎡，分摊共有建筑面积49.2㎡，房屋单价，6940元／㎡，总价款1983869元。 2022年9月1日，成都某某物业管理集团有限公司收到***物业服务费预存款27442.56元。2022年9月2日起，黄某与绿地装修监理沟通装修事宜，并于2022年9月9日申报案涉房屋装修登记。 （2022）赣01民初537号民事判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人上海某某公司于2023年6月26日向一审法院申请强制执行，一审法院经审查受理后，于2023年7月7日作出（2023）赣01执836号执行裁定书，裁定内容：冻结、划拨被执行人绿地某戊公司、某丙公司银行存款138038988.27元及利息或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。执行过程中，因案涉抵押物地块项目及相关案涉房产暂不具备处置条件，一审法院于2023年12月29日作出（2023）赣01执836号执行裁定书，裁定终结（2023）赣01执836号案件的执行。后***向一审法院提出执行异议，一审法院于2024年4月2日作出（2024）年赣01执异48号民事裁定：中止一审法院（2023）赣01执836号案件对位于江西省南昌市红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**室房**执行并解除一审法院根据（2022）赣01民初537号民事裁定对绿地某戊公司名下位于南昌市红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**室房**查封。 又查明，绿地某戊公司的登记股东为某丙公司（持股比例95%）、南昌某丁置业有限公司（持股比例5%）。绿地申飞的登记股东为某某控股集团有限公司（持股比例95%）、某某地产集团有限公司（持股比例5%）。南昌某丁置业有限公司的登记股东为上海某某集团江西申江置业有限公司（持股比例95%）、南昌某戊置业有限公司（持股比例5%）。上海某某集团江西申昌有限公司的登记股东为某某控股集团有限公司（持股比例95%）、某某地产集团有限公司（持股比例5%）。 一审法院认为，本案是在***作为案外人提出执行异议申请，一审法院依其申请裁定中止执行后，申请执行人上海二建对该裁定不服，请求对执行标的即诉争房产继续执行，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，本案案由为申请执行人执行异议之诉。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点是***对位于江西省南昌市红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**室房产是否享有排除强制执行的民事权益。 本案的执行依据为已生效的（2023）赣民终181号民事判决，该判决确认上海某某公司在绿地某戊公司欠付工程款132185550.44元范围内对其承建的绿地南昌国际博览城项目三期3＃（ＪＬＨ1301-Ａ09）地块项目建设工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权。然而，案涉房产位于ＪＬＨ1302-Ａ02地块2-51＃商业、办公楼110室，上海某某公司关于本案执行债权对案涉房产并不享有建设工程价款优先受偿权。因此，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查。 根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***与绿地某戊公司签订《商品房买卖合同》的时间是2022年8月31日，遭遇查封时间2023年7月7日，签订合同时已支付完毕全部购房款198.3869万元。***已缴纳物业费，并实际占有该房产。至于未办理过户登记，因房产被查封，不能认定未办过户系买受人原因所致。因此，***符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 综上所述，上海某某公司关于准许执行位于南昌市红谷滩新区九龙**道**号**＃**楼**室的执行标的的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百五十五条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零二条、第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百零九条，《执行异议和复议规定》第四条、第二十八条规定，缺席判决如下：驳回上海某某公司的诉讼请求。案件受理费22655元（上海某某公司已预交），由上海某某公司负担。 二审过程中，上诉人上海某某公司提供一组新证据：Ａ02地块-51号楼的竣工验收备案表。证明目的：证明案涉房产已经竣工验收完毕，我方对Ａ02地块-51号楼享有法定建设工程价款优先受偿权。被上诉人***质证称，三性均有异议，真实性、合法性经法院核对原件后再行确认，该备案意见书的落款时间为2020年6月28日，该工程至今即使按照该日期确定竣工日期，案涉工程也早已经过了优先受偿权的主张期限。该证据恰恰证明上诉人对案涉Ａ02地块项目并无优先受偿权。对上述证据，本院认为，建设工程价款优先受偿权虽然为法定优先权，但竣工验收仅产生优先权成立之效果，欲使其发生优先于其他权利之效力，还有待实际主张行使。该证据并不能证明上海某某公司实际行使了建设工程价款优先受偿权，与本案没有关联性，本院不予采信。 对一审法院认定的事实，本院予以确认。 根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：***就案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益？ 上诉人上海某某公司主张其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，一审法院适用《执行异议与复议规定》第二十八条为适用法律错误。本院认为，案涉债权的执行依据为已生效的（2023）赣民终181号民事判决，该判决确认上海某某公司在绿地某戊公司欠付工程款132185550.44元范围内对其承建的绿地南昌国际博览城项目三期3＃（ＪＬＨ1301-Ａ09）地块项目建设工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权。而本案案涉房屋位于绿地国际博览城ＪＬＨ1302-Ａ02地块，并不在判决确认的建设工程价款优先受偿权范围之内。至于上海某某公司主张案涉房屋亦为其建设，从而享有法定的建设工程价款优先受偿权，本院认为，这是混淆了建设工程价款优先受偿权的成立和生效，因上海某某公司并未举证其实际行使了建设工程价款优先受偿权，故而其对案涉房屋并不实际享有优先于其他权利的权利，上海某某公司关于一审法院适用法律错误的主张不能成立。 上诉人上海某某公司还主张《商品房买卖合同》存在与事实不符的情形，且未将购房款支付至资金监管账户，物业费收据产生于本案执行异议期间，不能证明查封前已合法占有案涉房屋。本院认为，***为普通购房人，其签订的购房合同为绿地某戊公司提供，购房人仅对与其权利义务相关的合同主要条款具有审查义务，对公司法定代表人变更不具有审查义务。且公司法定代表人变更与签订购房合同之间仅相隔4个月，绿地某戊公司未能及时变更预先制备的格式合同也属于合理情况。上海某某公司仅以法定代表人变更否定《商品房买卖合同》的效力的主张不能成立。关于购房款未支付到监管账户的问题，购房人按照绿地某戊公司的指示将购房款转入指定账户，应认为已完成付款义务。部分款项为购买其他房屋的购房款转付，实际上是购房过程中调房的问题，也是房屋交易中的正常现象，并不影响付款的真实有效性。上海某某公司关于***未支付购房款的主张也不能成立。关于物业费收据的产生时间，一审已查明2022年9月1日，成都某某物业管理集团有限公司收到***物业服务费预存款27442.56元。2022年9月2日起，黄某与绿地装修监理沟通装修事宜，并于2022年9月9日申报案涉房屋装修登记，均在案涉房屋查封之前，上海某某公司未能举证否定上述事实，其关于***未在查封前占有案涉房屋的主张也不能成立。结合本案未办理过户登记，因房屋被查封，不能认定未办过户系买受人原因所致，一审法院认定***符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形并无不当。 综上，上诉人上海某某公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22655元，由上诉人上海某某集团有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月二十七日 书记员***