上海某某有限公司与甘某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院 民事判决书 （2024）赣01民初360号 原告（申请执行人）：上海某某有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区。 法定代表人：陈某，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海建领城达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海建领城达律师事务所律师。 被告（案外人）：甘某，男，2000年9月5日生，汉族，住江西省抚州市。 委托诉讼代理人：丁某（系甘某母亲），女，住江西省抚州市。 委托诉讼代理人：***，江西镜衡律师事务所律师。 第三人（被执行人）：南昌***有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩区。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 第三人（被执行人）：南昌***有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 原告上海某某有限公司（以下简称上海某某公司）与被告甘某及第三人南昌***有限公司（以下简称***）、南昌***有限公司（以下简称***）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海某某公司委托诉讼代理人***，被告甘某委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***、***经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上海某某公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于江西省南昌市红谷滩新区**的执行标的；2.本案诉讼费由甘某承担。事实与理由：针对（2023）赣01民终181号、（2023）赣01执836号上海某某公司与***、***建设工程施工合同纠纷一案，经上海某某公司申请，南昌市中级人民法院（以下简称南昌中院）于2022年11月30日查封***相应财产。甘某提出异议请求解封诉争房产，南昌中院作出（2023）赣01执异270号执行裁定（以下简称270号裁定），中止执行并解封。上海某某公司认为该裁定事实认定不清、法律适用错误，理由如下：（一）甘某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的构成要件，270号裁定认定事实错误。首先，甘某与***未签订书面正式的《房屋买卖合同》，仅签订《定购单》。该《定购单》属于预约合同，且缺乏交付使用条件、面积差异处理方式等内容，不应认定为正式的书面买卖合同。其次，根据甘某所述，房屋款项系由案外人提交，款项接收方亦非***，无法证明系诉争房产的购房款，也无法证明甘某已支付全部购房款。最后，在诉争房产具备网签备案条件时，甘某未及时进行网签备案，存在故意拖延的主观过错。（二）上海某某公司对诉争房产享有建设工程优先受偿权，甘某作为“一般动产买受人”不可排除本案强制执行，270号裁定适用法律错误。诉争房产属于**城三期3#（**）地块房产，该项目由上海某某公司施工，并经生效判决认定上海某某公司依法对包括诉争房产在内的**城项目三期3#（**）地块项目享有建设工程价款优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定之情形只能对抗一般金钱债权执行，不可排除对有抵押权或优先权的执行。甘某只有在符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形下，才能排除上海某某公司对享有建设工程优先受偿权房产的执行。但因诉争房产为非住宅性质，无法适用《执行异议和复议规定》第二十九条，故无法排除上海某某公司的执行。 甘某辩称，（一）甘某与***存在合法的房屋买卖关系，支付了合同约定的全部购房款，非因甘某的原因未能办理过户登记，该财产权利依法应受法律保护。2021年11月20日，甘某与***达成房屋买卖合意，由其支付40.164万元购房款用于购买诉争房产。之后，***与其签订了《南昌市商品房买卖合同》（合同编号**，房屋编号：**）。甘某依约向***付清全部购房款，并于2022年6月10日向***缴纳物业费、装修保证金，装修完成后入住至今。合同签订后，因***原因一直未能办理产权登记。（二）上海某某公司无权对诉争房产申请强制执行。南昌中院查封诉争房产之前，甘某与***进行了定购和支付全部购房款，之后按付款日期补签了商品房买卖合同。甘某购买诉争房产系用于居住，且已装修并实际入住。甘某以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其主张房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 ***、***未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上海某某公司提交以下证据：1.南昌中院（2022）赣01民初346号民事裁定书及协助执行书，以证明：经上海某某公司申请，南昌中院已查封诉争房产，甘某不存在合法占有诉争房产的情形。2.南昌中院（2023）赣01执836号协助执行通知书，以证明：诉争房产登记在被执行人***名下，上海某某公司申请南昌中院查封符合法律规定。3.南昌中院（2022）赣01民初537号民事判决书、江西省高级人民法院（2023）赣民终181号民事判决书，以证明：两份判决书认定上海某某公司在***欠付工程款132,185,550.44元范围内对其承建的**城项目三期3#（**）地块项目建设工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权。上海某某公司承建诉争房产，享有建工优先权。4.南昌中院270号裁定书，以证明：因270号裁定书认定事实、适用法律错误，上海某某公司依法提起执行异议之诉。 甘某质证意见：1.上海某某公司提交的都是复印件，真实性由法庭核实；2.对上述证据的证明目的有异议，上述证据与上海某某公司的诉讼请求没有关联性，无法证明上海某某公司有权执行诉争房产。 甘某提交以下证据：1.《南昌市商品房买卖合同》（房屋编号：1000000000001573668）及定购单1份、收据3份，以证明：***与甘某达成房屋买卖合同的约定，甘某依据合同约定付清了全部购房款。2.***出具的两份情况说明，以证明：***委托南昌绿地申安置业有限公司、南昌卓越房地产开发有限公司代收购房款。3.银行转账流水，以证明：甘某的母亲丁某代甘某支付购房款401,640元。4.装修工程施工合同、物业费缴费凭证（2022年6月10日至2026年8月31日）及装修履约保证金收款凭证，以证明：房屋交付后，甘某对房屋进行了装修及使用。 上海某某公司质证意见：对证据1的真实性、证明目的均不予认可；对证据2的三性不认可；对证据3的真实性请法院核实，关联性、证明目的不予认可；对证据4的真实性、关联性、证明目的不予认可，装修合同的签订方是甘某，而非甘某。 ***、***未提交证据，亦未发表质证意见，视为放弃相应诉讼权利。 为查明案件事实，本院开展了以下调查工作：1.调取本院（2022）赣01民初346号民事判决书、（2023）赣01执437号之一执行裁定书、（2024）赣01执恢11号执行裁定书，江西省高级人民法院（2023）赣民终64号民事判决书，以核实诉争房产查封、执行所涉相关案件的情况，上述文书均来源于本院关联案件的案卷材料。2.到南昌市自然资源和规划事务服务中心调查诉争房产的保全情况和甘某在南昌市范围内不动产登记情况。南昌市自然资源和规划事务服务中心向本院出具了两份《南昌市不动产登记信息查询结果》，其中受理编号为**、查询时间为2024年*月*日**的查询结果载明：权利人：***，证件号码：**，不动产权证号：赣（2020）南昌市不动产权第**号，登记时间：2020-*-*，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/市场化商品房，不动产面积66.94㎡，用途：商业、金融、信息，共有情况：单独所有，使用期限：40年。该房产由本院以（2022）赣01民初346号案件办理预查封，业务号：**，以（2023）赣01执836号办理轮候查封，查封期限为三年（2024年2月6日至2027年2月5日）；由江西省南昌市红谷滩区法院以（2023）赣0113执1331号办理查封，查封期限为三年（2023年6月15日至2026年6月14日）。受理编号为**、查询时间为2024年*月*日**的查询结果载明：截至2024年12月18日，经在南昌市不动产统一登记系统平台内进行查询，未查询到甘某（身份证号码：**）的不动产登记信息。 上海某某公司质证意见：1.对诉争房产查封、执行所涉案件以法院调取文书反映情况为准。2.对两份信息查询结果的真实性无异议，认为可证明其公司起诉的346号案件查封在先，也证明诉争房产并非住宅性质，是商业金融，开发商毛坯交房后，案外人即使改造用于居住，也不能改变其投资属性。另外，甘某未在南昌市工作，没有居住的需要，更印证其投资目的。故甘某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条对消费者生存权保护的法定情形。甘某质证意见：1.对诉争房产查封、执行所涉案件以法院调取文书反映情况为准。2.对两份信息查询结果的真实性无异议，认为查询结果仅说明诉争房屋的查封情况，载明用途并不表明只能用于商业金融，实际上诉争房屋可商住两用。甘某工作地不能等同于居住地，更不能表示其居住需求仅在工作场地。诉争房屋于2021年11月购买，当月付清房款后完成房屋交付，甘某对房屋进行装修后使用至今，其间多次要求某某公司办理产权证明均未果。 综合各方举证、质证意见，本院认为，双方提交的上述证据及本院调取的证据均客观真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实综合认定。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据、国家企业信用信息公示系统检索情况，本院认定如下事实： 2022年7月20日，本院在审理上海某某公司与***、***建设工程施工合同纠纷一案中，应上海某某公司申请作出（2022）赣01民初346号民事裁定，冻结***、***银行存款186,995,276.78元或查封、扣押相应价值的其他财产。2022年8月4日，本院对***名下位于红谷滩新区**地块和**地块包括诉争房产在内的136套房屋进行了查封，查封期限三年，自2022年8月4日起至2025年8月3日止。 本院于2022年10月26日作出（2022）赣01民初346号民事判决，判决：一、***自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付欠付工程款127,757,393.59元；二、***自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付工程款逾期利息（以欠付工程款229,372,515.73元为本金，自2021年11月11日起至2021年12月30日止；以欠付工程款195,220,608.73元为本金，自2021年12月31日起至2022年1月23日止；以欠付工程款170,879,005.94元为本金，自2022年1月24日起至2022年7月11日止；以欠付工程款149,097,486.94元为本金，自2022年7月12日起至2022年7月21日止；以欠付工程款143,950,331.59元为本金，自2022年7月22日起至2022年8月7日止；以欠付工程款127,757,400.59元为本金，自2022年8月8日起至付清款项之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算）；三、***对***所负第一项、第二项支付义务承担连带清偿责任；四、上海某某公司在***欠付工程款135,977,638.64元范围内对其承建的**城一期3#（**）地块项目（即**城**地块项目）拍卖或折价的价款享有优先受偿权；五、驳回上海某某公司的其他诉讼请求。***不服，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2023年2月23日作出（2023）赣民终64号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，上海某某公司向本院申请强制执行，本院于2023年4月18日作出（2023）赣01执437号执行裁定，冻结、划拨被执行人***、***银行存款136,758,064.72元及利息或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。因案涉**城**地块和**地块的房产，暂不具备处置条件，本院于2023年9月28日作出（2023）赣01执437号之一执行裁定：终结（2023）赣01执437号案件的执行。2024年2月18日，本院依上海某某公司的申请恢复执行，案号：（2024）赣01执恢11号。 关于上海某某公司与***、南昌***有限公司建设工程施工合同纠纷另案，本院于2023年1月16日作出（2022）赣01民初537号民事判决（以下简称一审判决），判决：一、***自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付欠付工程款125,591,405.30元；二、***自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付工程款逾期利息（以欠付工程款93,811,659.05元为本金，自2020年10月21日起至2021年4月20日止；以113,282,384.75元为本金，自2021年4月21日起至2021年12月20日止；以欠付工程款112,470,057.59元为本金，自2021年12月21日起至付清款项之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算）；三、***对***所负第一项、第二项支付义务承担连带清偿责任；四、上海某某公司在***欠付工程款132,185,550.44元范围内对其承建的**城项目三期3#（**）地块项目建设工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权；五、驳回上海某某公司的其他诉讼请求。上海某某公司、***不服，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2023年6月7日作出（2023）赣民终181号民事判决，判决：一、维持一审判决第一、三、四项；二、撤销一审判决第五项；三、变更一审判决第二项为***自本判决生效之日起十五日内向上海某某公司支付工程款逾期利息（以欠付工程款97,123,588.05元为本金，自2020年10月21日起至2021年4月20日止；以欠付工程款116,594,313.75元为本金，自2021年4月21日起至2021年12月20日止；以欠付工程款115,781,986.59元为本金，自2021年12月21日起至付清款项之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算）；四、驳回上海某某有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，上海某某公司向本院申请强制执行，本院于2024年2月1日作出（2023）赣01执836号执行裁定，查封***所有的位于南昌市红谷滩新区**地块包括诉争房产在内的83套房屋，查封期限三年，自2024年2月6日至2027年2月5日。 甘某以其购买并占有使用诉争房产为由，向本院提出执行异议，请求中止对诉争房产的执行并解除查封、拍卖等强制措施。本院于2023年12月4日作出（2023）赣01执异270号执行裁定，裁定中止对诉争房产的执行并解除对该房产的查封。上海某某公司遂提起本案诉讼。 另查明，2021年11月7日甘某与***签订《**城购房定购单》，载明：“定户姓名甘某；楼盘名称**城；房屋坐落南昌市红谷滩新区（**城营销中心）；定购房号*栋*室；建筑面积66.94平方米；房屋单价6,000元/平方米；房屋总价401,640元；定金（收讫）￥伍万元整；付款形式一次性付款”。该定购单卖方、经办人处有邓某签名并加盖***合同专用章。同日，丁某（甘某母亲）通过银行转账向南昌某某安置有限公司支付5万元；***开具某某股有限公司收据（编号：**）载明收到甘某转账交款5万元，付款内容：**室定金。2021年11月9日，丁某通过银行转账向南昌某某安置有限公司支付5万元；***开具某某股有限公司收据（编号：**）载明收到甘某转账交款5万元，付款内容：**室房款。2021年11月20日，丁某通过POS消费向南昌某某房地产开发有限公司支付301,640元；***开具某某股有限公司收据（编号：**）载明收到***刷卡301,640元，付款内容：**室房款。上述三份收据均加盖***发票专用章。 2024年8月14日，***出具情况说明，认可上述款项401,640元系支付诉争房产购房款，***与南昌某某安置有限公司、南昌某某房地产开发有限公司均属于某某旗下全资子公司，实际股东相同，代收房款引起的法律后果由***承担。 2022年6月10日，甘某缴纳了建渣清运费334.7元、装修履约保证金2,000元、从2022年6月10日至2022年6月30日的物业服务费103.09元、从2022年7月1日至2024年8月30日的物业服务费预存款3,534.48元。甘某（甘某父亲）与抚州某某装饰有限公司签订房屋装修合同，从2022年6月25日-9月25日期间对诉争房产进行装修。2024年1月12日，甘某缴纳了2024年9月1日至2026年8月31日的物业服务费3,534.48元。 据甘某母亲丁某陈述，2023年7月，甘某与***按照付款日期即2021年11月7日补签《商品房买卖合同》。合同载明：出卖人***，买受人甘某，房屋坐落于红谷滩新区**地块*办公楼*室，建筑面积为66.94㎡，房屋单价6,000元/㎡，总价款401,640元。买受人应当在2021年11月20日前支付该商品房全部价款。该合同还约定了其他事项。 2024年12月18日，南昌市自然资源和规划事务服务中心出具的《南昌市不动产登记信息自助查询结果》载明，经在南昌市不动产统一登记系统平台内查询，未查询到甘某的不动产登记信息。 再查明，***、南昌某某安置有限公司的登记股东均为***（持股比例95%）、南昌某某翔有限公司（持股比例5%）。南昌某某房地产开发有限公司的登记股东为江西某某湖置业有限公司（持股比例95%）、南昌某某翔有限公司（持股比例5%）。***的登记股东为某某股集团有限公司（持股比例95%）、某某产集团有限公司（持股比例5%）。南昌某某翔有限公司的登记股东为上海某某江置业有限公司（持股比例95%）、南昌某某开置业有限公司（持股比例5%）。江西某某湖置业有限公司的登记股东为上海某某江置业有限公司（持股比例95%）、南昌某某翔有限公司（持股比例5%）。 本院认为，本案是在甘某作为案外人提出执行异议申请，本院依其申请裁定中止执行后，申请执行人上海某某公司对该裁定不服，请求对执行标的即诉争房产继续执行，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，本案案由为申请执行人执行异议之诉。综合双方诉辩意见，本案争议焦点是甘某对执行标的即诉争房产是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 首先，从时间节点看，本院依甘某的申请于2023年12月4日作出（2023）赣01执异270号执行裁定，早于（2023）赣01执836号执行裁定的作出时间（2024年2月1日），故本案的执行依据为（2023）赣民终64号民事判决。该案判决上海某某公司对其承建的南昌**城一期（**）地块项目（即**城**地块项目）拍卖或折价的价款享有优先受偿权，而本案诉争房产位于**城**地块，故上海某某公司关于本案执行债权对诉争房产不享有建设工程价款优先受偿权，本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查。 其次，诉争房屋登记在***名下。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，只要符合第二十八条、第二十九条其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。结合上述规定，具体到本案，阐述如下：第一，甘某与***于2021年11月7日签订《**城购房定购单》，该定购单明确了当事人的名称、房屋的基本状况（包括座落位置、房号、面积）、总价款、付款方式等，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该定购单已经具备商品房买卖合同的主要条款，且甘某已支付全部购房款，应当认定双方在本院2022年8月4日查封之前已经成立合法、有效的商品房买卖合同关系。第二，甘某已按定购单的约定支付购房款401,640元。结合前述定购单、收据的盖章情况及***出具的情况说明、国家企业信用信息公示系统检索情况，可认定甘某已向***认可或指定的收款方支付了全部购房款，履行了买受人支付购房款的义务。第三，根据甘某提交的证据，其于2022年6月缴纳装修履约保证金、物业费等，并对诉争房屋进行了装修，已合法占有该不动产。第四，对于诉争房产未办理过户登记，因房产已被查封，不能认定未办过户登记系因买受人原因所致。在案证据亦不能证明甘某对房产未办理过户登记存在过错。第五，经在南昌市不动产登记信息平台查询，甘某名下在南昌市无不动产登记信息。从装修照片看，诉争房屋系用于居住。结合甘某的工作单位、家庭住址，其母亲所述购买该房产是为了方便中转换车具有合理性。因此，甘某同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定，就诉争房产享有排除强制执行的民事权益。 综上所述，上海某某公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百五十五条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零二条、第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百零九条、第三百一十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，缺席判决如下： 驳回上海某某有限公司的诉讼请求。 案件受理费7,325元（上海某某有限公司已预交），由上海某某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：**；开户行：**行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月二十七日 法官助理*** 书记员***