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广东省东莞市第三人民法院 执行裁定书 (2025)粤1973执异304号 案外人：余某，女，汉族，1994年12月22日出生，住江西省上饶市弋阳县。 申请执行人：某甲公司，住所地为广东省东莞市清溪镇谢坑村金龙工业区。 法定代表人：罗某。 被执行人：某乙公司，住所地为江西省上饶市弋阳县。 法定代表人：徐某。 本院在执行申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司合同纠纷一案【案号为（2024）粤1973执7901号】过程中，查封了被执行人某乙公司名下位于江西省弋阳县南岩镇白马大道8号1号楼1-302室（香槟国际公馆）（以下简称案涉房产），案外人余某向本院提出书面执行异议，请求法院解除对案涉房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人为证明其主张，向法院提交了以下证据予以佐证： 1.《商品房买卖合同》。该合同系被执行人作为出卖人与案外人作为买受人于2017年11月20日签订，主要约定被执行人将案涉房产出售给案外人，案涉房产总价款为460031元。 2.发票。被执行人作为销售方向案外人作为购买方出具的电子发票（普通发票），开票时间为2024年9月10日，“项目名称”一栏填写的为“*不动产*不动产”，价税合计460031元。备注处显示“香槟国际公馆1号楼1-302室”。 3.不动产登记信息证明。2025年6月5日，弋阳县不动产登记局出具的不动产登记信息证明显示案外人在弋阳县其名下无登记有不动产信息。 4.中国银行交易流水明细、个人住房贷款截图、生活缴费截图、某丙公司客户画像-消费明细等。 本院经审查查明，案涉房产位于江西省弋阳县南岩镇白马大道8号1号楼1-302室（香槟国际公馆），不动产权证号为赣（2021）弋阳县不动产权第XXXXX号，权利人为某乙公司，面积为103.75平方米，登记时间为2021年12月20日。 再查明，申请执行人某甲公司依据广东省东莞市中级人民法院（2023）粤19民终7735号民事判决书向本院申请执行，本院于2023年11月20日以（2023）粤1973执保16589号案进入执前督促履行程序。该案在执前督促履行程序过程中，本院于2023年12月16日轮候查封了案涉房产。2024年5月28日，本院以（2024）粤1973执7901号案正式立案执行。2025年6月5日，弋阳县不动产登记局出具的案涉房产查询结果显示，本院以（2023）粤1973执保16589号案对案涉房产所采取的轮候查封已转为正式查封，查封期限为2023年12月1日至2026年12月1日。 以上事实，有民事判决书、执行裁定书、不动产登记信息、执行案件立案登记表等证据附卷佐证。 本院认为，案外人余某以其对案涉房产享有所有权为由请求法院解除对案涉房产的查封措施，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对本案，本院分析如下： 本案中，案涉房产登记在被执行的房地产开发企业名下，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[以下简称《异议和复议规定》]第二十九条对案外人主张的权利能否排除执行进行审查。《异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 首先，从签订合同的形式来看，根据案外人提供的证据显示，案外人与被执行人于2017年11月20日签订《商品房买卖合同》，本案档案查封案涉房产是在2023年12月16日，查封时间晚于签订《商品房买卖合同》的时间。故案外人在本院查封之前已与某乙公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房产总价款为460031元，案外人提供了相应的贷款还款记录、被执行人出具的购房发票等证据显示，案外人余某已向被执行人支付了超过合同约定总价款的百分之五十的购房款，符合上述规定。最后，案外人提供的一份由弋阳县不动产登记局出具的不动产登记信息证明显示，案外人余某在弋阳县没有其他用于居住的不动产，并且提供了缴纳水电费等流水证明案涉房产由其实际占有并用于居住。案外人提供的证据满足《异议和复议规定》第二十九条规定包含的三个条件，本人认定其权利排除执行。 综上所述，案外人余某提出的异议请求成立，本院予支持。本院现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条的规定，裁定如下： 中止本院（2024）粤1973执7901号案[执前督促履行案号为（2023）粤1973执保16589号]对位于江西省弋阳县南岩镇白马大道8号1号楼1-302室（香槟国际公馆）房产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误 的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以 自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年九月九日 书记员*** 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。