铭益精密模具（上海）有限公司与上海新三星给排水设备有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市松江区人民法院 民事判决书 （2021）沪0117民初1588号 原告（反诉被告）：铭益精密模具(上海)有限公司，住上海市松江区车墩镇香泾路366号8幢。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上海川汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系公司财务。 被告（反诉原告）：上海新三星给排水设备有限公司，住上海市松江区车墩镇泖亭路1056号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海好济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系公司财务。 原告铭益精密模具(上海)有限公司与被告上海新三星给排水设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。诉讼中，被告上海新三星给排水设备有限公司于同年1月31日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2021年3月4日公开开庭进行了审理。后因本案属于事实不易查明，但法律适用明确，故转为普通程序由审判员独任审理，并于2021年7月13日第二次公开开庭进行了审理。原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人***、被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人***以及***到庭参加了两次庭审，原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人***到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告铭益精密模具(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告返还租赁保证金90,850元；2.请求判令被告立即向原告返还多付的租金48,639.52元;3.请求判令被告立即向原告返还多付的电费779,402.37元；4.请求判令被告支付资金占用利息34,901.50元(以880,763.98元为计算基数，自2020年1月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至起诉之日，请求判决至实际清偿日)。审理中，撤回第二项诉讼请求，并明确变更后的诉讼请求为：1.请求判令被告立即向原告返还租赁保证金90,850元；2.请求判令被告立即向原告返还多付的电费779,402.37元；3.请求判令被告支付资金占用利息(以870,252.37元为基数;自2020年1月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至起诉之日，请求判决至实际清偿日)。事实和理由：2014年6月11日，原告与被告签订了一份房屋出租合同，合同约定租赁期限自2014年1月20日起至2020年1月19日止。合同结束后，原告按约搬离了厂房并通知被告进行交接，被告以春节放假无人值班为由拒绝交接验收。原告从搬离厂房至今，被告一直不肯向原告出具交接手续，并以各种理由拒绝支付原告租房时交付的租赁保证金。租赁合同履行期间，因被告所有的厂房园区在电力公司仅开通了一个缴费账户，故被告每月根据原告使用的电费实际数额告知原告再向原告收取电费后统一将园区使用的全部电费向电力公司缴费。合同履行完毕原告清算账目时发现租赁期间被告每月均向原告超额收取了电费并据为己有，自2016年1月至2020年1月期间共计向原告多收取电费有779,402.37元，原告多次向被告表示要求被告核算电费并退还多收取的电费款项，被告拒不承认多收电费的事实，拒绝向原告退还多收取电费的款项。另，租赁合同履行期间，原告向被告支付了票据号为10400052/28087485的银行承兑汇票票面金额为500,000元，该票据用于支付2016年1月电费1,036,703.36元、2016年2月电费60,507.12元以及2016年第一季度的房租287,250元，结余的48,639.52元双方口头约定用于支付下一季度的部分房租，然而原告发现后续的房租支付过程中并未就该48,639.52元房租已付款予以扣减，被告应当返还原告多付的该部分租金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告上海新三星给排水设备有限公司辩称，不同意第一项诉请，原告没有办理交接手续结算相关费用，应该要抵扣相关费用。不同意第二项诉请，电费的计算方式系由双方约定，原告应该向被告支付电费，鉴于双方已经对过账了，就不存在返还多付的电费，此外电费诉请也已经过了诉讼时效。不同意第三项诉请，不存在资金占用利息。 反诉原告上海新三星给排水设备有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告油污清理费6,803.57元；2.判令反诉被告支付反诉原告门禁卡600元；3.判令反诉被告支付拖欠的2020年1月电费38,127.91元；4.判令反诉被告支付拖欠的2019年11月至2020年1月水费1,219.05元；5.判令反诉被告承担逾期支付房租的滞纳金909,697.20元；6.判令反诉被告承担律师费30,000元。审理中，反诉原告变更第二项诉讼请求为：判令反诉被告支付反诉原告门禁卡500元，其余反诉诉讼请求不变。 反诉被告铭益精密模具(上海)有限公司辩称对于反诉请求的第1至4项同意反诉原告在保证金中扣除。不同意支付房租的滞纳金，反诉被告存在拖延支付的情形，但时间不长，反诉原告也都认可了，其之前也没有主张过。即便反诉原告要收取违约金，但该金额过高，并从拖延超过30日之后开始起算。不同意支付律师费，没有事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：铭益精密模具(上海)有限公司（承租方、乙方，以下简称“铭益公司”）与上海新三星给排水设备有限公司（出租方、甲方，以下简称“新三星公司”）于2014年6月19日签订《房屋出租合同》。合同第一条出租厂房情况约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市松江区车墩镇泖亭路1056号1栋-1，出租面积约为3,945平方米(其中包含厂房部分3,150㎡、办公楼9.5间共520㎡及宿舍楼半层除303和另外两小间外所有房间）。厂房类型为标准厂房，框架结构，甲方保证具备通水、电、电话、网络等条件，及所提供设施符合国家质量标准和法律要求。合同第二条厂房起付日期和租赁期限约定：1.厂房租赁期自2014年1月20日起，至2020年1月19日止。租赁期为六年。(免租期30天，即为:2013年12月20日至2014年1月19日)……合同第三条租金及保证金支付方式约定：……3.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金，即人民币玖万零捌佰伍拾元整(即人民币￥:90,850元)。房租应预付三个月租金，即人民币贰拾捌万柒仟贰佰伍拾元整，即人民币￥:287,250元)，乙方需在双方签订合同之日7日内向甲方支付首期租金及保证金。之后每期房款乙方应于支付当月15日之前通过银行转账的方式支付……合同第四条其他费用约定：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话、宽带等通讯设备的费用，除经双方协商签定书面补充协议外，均由乙方按月承担。在收到收据或发票时，应在2个工作日内付款。合同第七条其他有关约定：……5.租赁期间，甲方向乙方提供工业用电，并满足乙方最小需求电流量为:600A……7.租赁期间，乙方应及时支付房租及其应支付的一切费用(包括水电费及其他费用等)，如费用故意拖欠不付，满一个月，甲方有权增收3%滞纳金，拖欠3个月以上有权终止租赁协议……10.租赁期满后，乙方不再续租搬出该厂房，甲方验收厂房合格，甲方应将乙方所付一个月的保证金人民币玖万零捌佰伍拾元整(即人民币￥:90,850元)全额无息退还给乙方……合同另对其他内容进行了约定。 2020年1月18日，原告员工通过短信联系被告相关负责人（***）要求来人验收。被告相关负责人回复“杨总！都回老家了！年后再验收对接！”“注意！垃圾斗清理干净哦！办公室！车间.宿舍楼的！”“年前来不及！年后就清理也行的”原告员工“哦，那也只能这样那，那你们计划什么时候上班？”被告相关负责人“初十.周一”。 审理中，双方共同确认2016年1月至2020年1月期间，铭益公司实际支付的电费与电力公司的账单差额为499，385.17元。但新三星公司认为，电费的结算应当按照新三星公司与铭益之间的结算方式计算，而不应采用新三星公司与电力公司之间的结算方式计算。 关于铭益公司与新三星公司之间就用电及电费事宜的沟通过程，本院查明如下：1.铭益公司杨总于2017年4月11日向新三星公司员工***发送关于配电房增容有关事宜的电子邮件以及铭益公司员工向新三星公司***发送的电子邮件，载明铭益公司明确需求的电力为600A，根据相关的租赁合同条款，租赁期间甲方向乙方提供工业用电，满足乙方最小需求电流为：600A。2.新三星公司提供了2017年6月30日的会议签到和会议内容一份，证明铭益公司提出用电基数不够，希望新三星公司按照合同来执行使其提供的电流量最小不得低于600A(即417KVA），双方曾就扩容后后续电费基数收取问题，双方公司需要协商一致，双方就此问题进行详细协商和沟通。3.2018年1月5日，新三星公司员工***向铭益公司发送配电房扩容重新调整用电需求通知的电子邮件，附件为《总装接容量调整通知》，具体内容为：因生产需要，本公司已在元月1号将配电房彻底扩容，将原来的总装接容量由315KVA提升为630KVA。故从2018年1月1日起，贵司的用电基数为417KVA（也就是贵司要求的满足你们600A）。基数费及电费收取标准按照电力公司标准收取，如贵公司超出417KVA，需另行申请用电，否则超出标准按电力公司罚款手续，请合理安排用电。4.2019年5月31日，铭益公司员工***向新三星公司员工***发送回复未收到4月20号至7月20号房租的电子邮件一份，其中载明，我今天已经申请付5月份的房租，6月和7月的能不能帮我去协商再缓一缓，公司资金紧张周转不过来，我这边已经尽力了。还有一个问题，我们公司现在注塑车业务缩水开机率不高，用电量也没有之前的大，关于基本电费的变压器容量能否根据我们实际的使用来算，我们每月报一次给到你们，现在按417的容量收基本电费，其实我们没有达到417容量的。5.2019年6月20日，铭益公司员工***向新三星公司员工***发送回复催缴5月剩余电费邮件，载明，我司从2014年开始租用贵司厂房，双方合同约定（甲方向乙方提供工业用电，并满足乙方最小需求电流为600A，相当于基本电容量为417千瓦）。由于2017年我司用电量上涨，电力容量为315千瓦不够用时发现与合同不符，要求电力增容到417千瓦……我司2018年开始用电缩减，252千瓦都用不到但是电费却一直上涨，由于我司业务下滑，资金周转遇到困难，为了达到双方共赢，我们愿意基本电费容量按300千瓦来核算……希望贵公司能协助控制费用，6月份的基本电容量按300千瓦核算，仓库电表按峰平谷核算。6.2019年6月21日，新三星公司回函称，不同意更换电表，公司从建厂至今一直使用的就是现在的电表包括铭益公司租赁至今均为如此；关于电费核算问题，增容费用花费60万元左右，都是由新三星公司承担……7.2019年7月16日，铭益公司员工***向新三星员工***发送电子邮件，载明6月1日至6月29日电费为905,67.34元，7月5日已支付50,000元，剩余40,567.34元未支付。6月份电费中峰平谷差额4,642元，基本电费差额：4,914元，合计总差额：9,556元。本差额将在剩余未支付电费中扣除，40,567.34-9,556=31,011.34元，所以我今天只能申请按31,011.34支付。2019年7月25日，新三星员工***回复称，请贵司在2019年7月26日将剩余电费全额支付过来，对于贵司说的向本公司申请为300千瓦，本公司从来没有同意过也不存在此说法，在2019年7月24日本公司老板娘亲自通知过你们陈总支付电费的事，并告知在3天之内必须全部付过来……8.新三星公司与铭益公司员工之间的2019年11月7日微信聊天记录，铭益人事“李小姐，电费清单好了吗”“还有发票”，新三星公司员工发送2019年9月26日至2019年10月31日止电费明细表，载明电费合计83,176.53元（其中明细表中中载明为：基本电费位417×42，注塑车间23,685.07元，模具车间39,280.46元，仓库574.31元，办公室1,069.58元，食堂160.16元，车棚347.75元，宿舍545.21元）。铭益人事“打印出来后和发票都给我们财务吧，谢谢”，此后，铭益公司于2019年11月12日分别支付76,246.53元以及6,930元，合计83,176.53元。9.审理中，双方共同确认600A与417千瓦互相匹配，基本电量越高，基本电费也越高。 2017年6月14日，新三星公司（定做方、甲方）与案外人上海观汇电气厂（承揽方、乙方）签订《变配电工程合同》，载明，承揽内容为新增一台S11-630/10KVA油式变压器，新增10KV高压柜3台……工程总造价220,000元。2017年11月14日，案外人国网上海市电力公司开具发票一张，载明为定额业扩工程费，价税合计316,890元。此外，新三星公司（甲方）与案外人上海茗楠实业有限公司（乙方）共同签订了《10KV配电站巡视委托运行管理合同》，约定乙方巡行管理范围为10KV配电站内的全部高压开关柜和低压开关柜（含计量柜），甲方支付每月委托运行管理费1,000元，五年合计60,000元。 庭审中，铭益公司另向本院陈述，缴纳电费之前，新三星公司每月制定缴费收据给铭益公司，铭益公司按照该数额进行缴纳。铭益公司曾经有一次发现不对了就去电力公司拉去账单，就开始和新三星公司进行了交涉。 审理中，新三星公司为证明原告拖欠的房租的滞纳金金额，向本院提供了其自制的自2017年1月至2019年10月的租金金额、应收日期、最晚收款日期、实收日起、实收金额、拖欠天数以及滞纳金。铭益公司对日期计算，逾期天数等均无异议，但认为虽然原告有拖延支付租金，但时间都不长，被告也认可了，之前也没有主张过，即便要收取违约金也过高，拖延应从超过30日后开始起算。 以上事实，由《房屋出租合同》、短信记录、交易流水、收据、电子邮件截图、会议纪要、聊天记录截图、合同、发票以及当事人的庭审陈述等证据所证实。 本院认为，铭益公司与新三星公司之间签订的《房屋出租合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。 对于铭益公司要求新三星公司返还租赁保证金的意见，本院认为，根据双方的合同约定，租赁期满后，铭益公司不再续租搬出该厂房，新三星公司验收厂房合格，新三星公司应将铭益公司所付一个月的保证金90,850元全额无息退还给铭益公司。现租赁期限已到，新三星公司应当退还该保证金。 对于铭益公司要求新三星公司向铭益公司返还多付的电费的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，根据《房屋出租合同》中第四条载明，“租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话、宽带等通讯设备的费用，除经双方协商签定书面补充协议外，均由乙方按月承担。在收到收据或发票时，应在2个工作日内付款。”可见双方对于水电费的价格并未有明确的约定，故本案的争议焦点在于除《房屋出租合同》之外，双方是否有其他口头或者书面形式对电费的计算方式有达成过协议。据此，本院做如下分析：首先，从铭益公司与新三星公司之间的电子邮件来看，铭益公司要求新三星公司将配电房增容，以满足《房屋出租合同》约定的最小需求电流量600A，此后新三星公司亦根据铭益公司要求以及合同约定进行了配电房增容，新三星公司为此也支付了配电房增容费用，故双方对于增加用电量均具有合意。其次，从铭益公司与新三星公司之间的电子邮件以及庭审陈述来看，铭益公司知晓电流量600A对应的基本电容量为417千瓦，基本电量越高，所产生的基本电费也越高。再次，铭益公司因认为其从2018年开始用电缩减，252千瓦都用不到，由于其业务下滑等因素，为了达到双方共赢，愿意基本电费容量按300千瓦来核算，但新三星公司并未予以认可，故双方之间并未达成一致的意思表示。最后，从双方电费的支付方式来看，新三星公司将电费清单交付给铭益公司，该明细表中包括了基本电费及注塑间等用电情况及电费金额，铭益公司按照该金额进行缴纳，双方之间已经达成了一定的交易习惯，现铭益公司对此提出异议的应当进一步提供相关证据。综上所述，铭益公司与新三星公司之间对于增加用电量容量以及支付电费的方式已经达成了合意，铭益公司要求降低基本电容量并按照其实际使用产生的费用缺乏合同及法律依据，故本院对于该项诉讼请求不予支持。 对于铭益公司要求新三星公司支付保证金的资金占用利息的诉请，因双方之间尚未结算完毕，故对于占用保证金的占用利息本院不予支持。对于铭益公司认为多付电费的资金占用利息的诉请，如上分析，因本院不予支持，故对于该利息部分亦不予支持。 新三星公司提出反诉要求铭益公司支付油污清理费、门禁卡费用以及拖欠的2020年1月电费和2019年11月至2020年1月水费，因铭益公司对上述费用均予以认可，系当事人行使自身权利的体现，本院亦予以确认。 对于新三星公司要求铭益公司支付房租滞纳金的诉讼请求。本院认为，从《房屋出租合同》来看，双方约定的房租付款时间为当月15日之前支付，满一个月，甲方有权增收3%滞纳金。现铭益公司自2017年1月起确有拖欠支付租金的行为，故新三星公司要求铭益公司支付滞纳金具有合同及法律依据。对于拖欠的天数及实收金额，鉴于铭益公司对此并无异议，本院予以确认。对于滞纳金的计算方式，本院认为，从《房屋出租合同》来看，仅约定甲方有权增收3%滞纳金，但并未明确是日或月或年为3%的标准，现铭益公司又认为新三星公司计算的滞纳金标准过高，请求本院予以调整，故本院结合该合同内容以及新三星公司的实际损失，酌情认定适用利率为同期一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。本院根据拖欠的金额及天数经核算后，酌情认定铭益公司还需支付新三星公司滞纳金3,198.47元。 对于新三星公司要求铭益公司支付律师费的诉讼请求。因《房屋出租合同》中并未对律师费的承担有明确规定，且新三星公司并未提供相关的律师费的支付凭证，故本院对于该项诉讼请求不予认可。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）退还原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）已支付的保证金90,850元； 二、原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）支付被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）油污清理费6,803.57元； 三、原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）支付被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）门禁卡费用500元； 四、原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）支付被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）2020年1月电费38,127.91元； 五、原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）支付被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）2019年11月至2020年1月水费1,219.05元； 六、原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）支付被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）逾期支付房租的滞纳金3,198.47元； 上述第一至六项原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）及被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）互付给付义务折抵后，被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）还需于本判决生效之日起十日内向原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）支付41,001元； 七、驳回原告铭益精密模具(上海)有限公司的其余诉讼请求； 八、驳回反诉原告上海新三星给排水设备有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12,503元，由原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）负担10,432（已付），被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）负担2,071元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。反诉案件受理费减半收取计6,832元，由原告铭益精密模具(上海)有限公司（反诉被告）负担523元（于本判决生效之日起七日内交付本院），被告上海新三星给排水设备有限公司（反诉原告）负担6,309元（已付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年八月三日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。