某某与某某重庆市渝北区诚信物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民事判决书 （2020）渝0112民初5213号 原告：***，女,1953年6月19日出生,汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：***，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。 被告：***，女，1962年11月22日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：***，重庆道润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆道润律师事务所实习律师。 被告：重庆市渝北区诚信物业管理有限公司，住所地重庆市渝**两路龙盛街**，统一社会信用代码915001126220991132。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男,系公司员工。 第三人：国网重庆市电力公司江北供电分公司，住，住所地重庆市渝**龙溪新牌坊三路**一社会信用代码915000009028569165。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城(重庆)律师事务所律师。 原告***与被告***、重庆市渝北区诚信物业管理有限公司（以下简称诚信公司）、第三人国网重庆市电力公司江北供电分公司（以下简称电力公司江北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后。依法适用简易程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***、***，被告诚信公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***，第三人的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.被告一立即给付原告2016年12月1日至2018年11月16日的追补电费14482元，违约使用电费43446元；2.被告二对上述债务承担连带支付责任；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月1日，原告与***签订房屋租赁合同，约定原告将重庆市渝北区双龙湖街道龙兴街xx、xx号名人山庄x幢1-4、1-5门市租赁给***，租期期间的水电气费由***承担等。租期内，由诚信公司提供物业服务，为案涉房屋提供抄电表、收电费等服务。2018年11月，电力公司江北分公司对案涉房屋电表检查时，发现存在盗电现象。原告为此支付了追补电费及违约电费。经多次协商未果，为维护权益，起诉来院。 ***答辩称：第一、针对追补电费12004元：1.本案电费已经超出预计，且因他人侵权行为导致被告利益强行无力增加，应该承担的是不当得利的法定负债，而原告基于租赁合同起诉，两者产生原因不同，原告应该变更诉请或者另行起诉；2.本案应为不当得利纠纷，是否返还不当得利及如何返还应考虑被告过错，被告认为原告对房屋设施具有管控的义务，应保证房屋设施本身完备，是原告的适租义务，被告无义务也无能力管理电表，且在租赁合同履行过程中无过错，承租期内按期缴纳电费，因此对于补交部分差额应结合全案事实综合认定，他案审理的浩发公司与诚信公司都对电表的损坏有过错，请求法院酌情认定；第二、针对违约使用电费：1.租赁期间被告没有违约用电行为，请求承担违约使用电费无事实及法律依据；2.不当得利排除违约金适用空间，被告不应承担违约使用费；3.三倍违约金标准带有惩罚性质，第三人既不是行政机关也不是行政授权组织，无行政处罚权，且违约金超过第三人实际损失，实际损失是差额电费及人力成本，原告在收到处罚通知时没有积极行使抗辩权也没有起诉，而在支付违约电费后继续向被告追偿，被告不应承担。请求驳回原告的诉讼请求。 诚信公司答辩称：1.其并非电表的管理人，也无盗电的动机，只是进行抄表、代收代缴电费；2.该表是否有窃电行为属于技术问题，其没有权利及能力进行鉴定，供电局何时进行抄表、过户、检查、更换都不会通知我司；3.原告作为业主，对房屋的租赁收益，就应该承担相应的风险；4.电费及违约金的连带责任不应承担，也不应承担诉讼费。请求驳回原告的诉讼请求。 电力公司江北分公司答辩称：我司属于供电企业，对电表进行检查符合法律规定及合同约定，第三人于2018年11月16日发现案涉房屋电表存在窃电现象，要求原告补交差额电费，支付三倍违约使用电费并赔偿表计损失有事实及法律依据，原告能否向被告追偿费用与第三人无关。请求依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，房产证、房屋租赁合同、发票、电费清单、诚信物业管理有限公司水电气物管明细表、收据、停电通知书、承诺书、庭审笔录、关于重庆市渝北区双龙湖街道龙兴街xx号名人山庄x幢1-4违约用单分段电量相关情况的说明、电表照片、居民供用电合同、光盘、国网重庆江北供电公司用电检查通知单、用电清单、电能计量装置更换工作传单、窃电违约用电处理结果通知单（第三人举示）、国网重庆市电力公司电力科学研究院检定结果通知书、关于单相费控智能电表走字异常的分析报告、民事判决书，本院予以确认并在卷为凭。 对当事人有异议之证据，即原告举示的窃电违约用电处理结果通知单、窃电违约初步计算单、照片，拟证明窃电期间追补电费等金额、案涉房屋电表的现状及诚信公司的办公地址。经本院审查，通知单无法核实真实性，照片与本案审理无关，本院均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月2日，原告（出租方、甲方）、***（承租方、乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋用于经营餐饮，租期从2016年12月1日至2021年11月30日；租赁期间，使用该房屋所发生的水电等费用、房屋和设备日常维修由乙方负责（房屋日常费用指该房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于甲方的设施）；租赁期间该房屋产生的水电费由乙方自行承担，乙方应按照相关部门规定的缴纳时间自行将水电费如数缴清，水电费用单价参照国家规定标准执行，水电损耗部分由各使用单位按用量进行分摊等。 2018年11月16日，电力公司江北分公司对案涉房屋进行用电检查时发现存在伪造或者开启供电人加封的用电计量装置封印用电、故意损坏供电企业用电计量装置、故意使供电企业用电计量装置不准或者失效行为，遂拆除旧表，告知7日内接受处理。***作为陪同人或见证人予以了签字。 后电力公司江北分公司将旧电表送检，检定结果为不合格，电表于2015年12月23日存在开盖事件，采取了在锰铜采样器上并连一块铜片，导致采样电流变小，电表误差增大，从而达到电表少计量用电量的目次，计量误差为-82%。审理中，原被告对检定结果中的开盖时间、窃电手段、计量误差等均不予异议。 2019年10月18日电力公司江北分公司出具情况说明称，案涉房屋2015年12月23日至2016年11月30日期间因窃电需补交差额电费39373元、违约使用电费118119元，2016年12月1日至2018年11月16日期间因窃电需补交差额电费38619元、违约使用电费115857元，总计补交差额电费为77992元、违约使用电费233976元，现原告实交差额电费29246.42元、违约使用电费87739.26元，其余部分保留追索权利。 审理中，***认可2016年12月1日至2018年12月31日期间一直由其使用案涉房屋。诚信公司亦认可该期间由其司为案涉房屋提供物业及代收代缴水电费服务。 对于诉请金额，原告陈述计算方式为：差额电费14482元＝38619元×0.375、违约使用电费43446元＝115857元×0.375，其中38619元、115857元分别是诉请期间应补交的电费差额和违约使用电费。至于0.375=29246.42元÷77992元，其中29246.42元是原告实际缴纳的差额电费，77992元是2015年12月23日至2018年11月16日期间总计应补缴的差额电费。 本院认为：原告与***签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。 根据合同约定，***应当支付租赁期内的电费，诉请期间产生的追补电费系***使用案涉房屋期间所产生，现原告已代为支付，***应当将该笔费用返还原告。据庭审查明，2015年12月23日至2016年11月30日期间追补电费为39373元、2016年12月1日至2018年11月16日期间追补电费为38619元，原告实际支付29246.42元。原告根据缴纳比例等折算诉请期间追补电费为14482元具有合理性，本院对此予以认可，对原告要求***支付电费14482元的诉讼请求予以支持。 至于违约使用电费,据庭审查明，电表开盖时间为2015年12月23日，***承租时间为2016年12月1日，故在原告将租赁房屋交付***时，案涉房屋即存在瑕疵，根据法律规定出租人应对租赁房屋承担瑕疵担保义务，现原告未完整履行该义务，存在违约，即对于违约使用电费的产生原告存在责任。至于***，2016年12月1日之后其系租赁房屋的实际控制人，租赁合同亦约定***对水电设备承担日常维修责任，故其对房屋设备的管理等更具审慎义务，且其从事的乃是餐饮行业，对用电量等应有一定的预估能力，其理应知晓案涉房屋计电装置等存在瑕疵，并应采取合理措施防止损失的进一步扩大，而在近两年时间内***并未采取措施防止损失扩大，亦存在违约，即对于违约使用电费的产生***亦存在责任。因原告、***均存在违约行为，对诉请期间违约使用电费的产生及扩大均具有责任，故本院依据合同履行实际情况、原被告对设施设备的实际掌控情况等酌情判令原告承担20%的违约使用电费，***承担80%的违约使用电费。原告根据缴纳比例等折算诉请期间违约使用电费为43446元具有合理性，本院对此予以认可，对原告要求***支付违约使用电费34756.8元（43446元×80%）的诉讼请求予以支持。 原告要求诚信公司承担连带责任，无法律规定和合同约定依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日立即支付原告***2016年12月1日至2018年11月16日期间追补电费14482元； 二、被告***于本判决生效之日立即支付原告***2016年12月1日至2018年11月16日期间违约使用电费34756.8元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1248.2元，减半收取624.1元，由原告***负担94.1元，被告***负担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年六月九日 书记员***