夏某某与湖南雷锋建设有限公司、娄底市申易房地产开发有限公司二审民事判决书

湖南省娄底市中级人民法院 民事判决书 （2025）湘13民终727号 上诉人（原审原告）：夏某某，女，1980年4月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 被上诉人（原审被告）：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖南湘行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：娄底市申易房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市良小区乐坪西街山塘巷。 法定代表人：***。 上诉人夏某某因与被上诉人湖南雷锋建设有限公司（以下简称“雷锋公司”）、娄底市申易房地产开发有限公司（以下简称“申易房产公司”）、***案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2024）湘1302民初4546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏某某上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实与理由：夏某某于2007年与***签订协议购买了案涉车库并支付了合同价款20000元。夏某某从***处购买车库后，***将房产证、土地使用证、协议及收款收据均交付给了夏某某。夏某某向法院提交的小区卫生费缴纳凭证及业主委员会出具的证明等证据能够证明其合法占有案涉车库多年，至今未办理车库过户登记手续的原因并非恶意避税，而是找不到***。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，夏某某对案涉车库享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 雷锋公司答辩要点：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、夏某某并非案涉车位的实际所有人，其对***享有的权利属于债权。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；...”夏某某在一审中提供的证据《不动产权证》可以直观的看到，***是座落于娄星区××橡胶厂厂房西侧3栋102号车库的所有权人。第二，虽夏某某和***之间签订的《车库转让协议》落款时间在法院查封前，是双方真实有效的意思表示，合法有效。但基于《民法典》第二百零九条及第二百一十四条的规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。由于案涉不动产并没有变更登记，因此该不动产的转让并未发生效力，夏某某对被上诉人***的权利仍然属于债权，该债权应当向***主张。第三，车库并非居住性房屋，对案涉车库强制执行并不影响夏某某的生存权与居住权。夏某某对***未履行债务所造成的损失，可另行主张权利。二、夏某某对***名下的不动产提出异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第二、四项的要件，不足以排除法院执行。（一）夏某某提供的证据无法证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（二）夏某某并非因自身原因未办理过户登记。第一，上诉人夏某某在一审中自认：未办理车库转让过户的原因是考虑到当时车库取得不动产权证的期限还未满五年，办理车库转让过户所需要缴纳的税费过高，故当时并未要求***去房产部门办理该车库的过户手续。第二，案涉车库登记在***名下是2005年12月31日，夏某某与***双方就案涉车库签订的《车库转让协议》是在2007年5月19日，因此在夏某某支付完案涉车库的款项时，完全可以马上办理过户，但截止到2013年9月23日，夏某某都没有主动行使过自己的权利。 申易房产公司、***未到庭、未答辩。 原告夏某某向一审法院提出诉讼请求：一、请求撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2024）湘1302执异48号执行书中对娄底市娄星区××橡胶厂厂房西侧3栋102号车库（权证号娄房权证娄底字第0×**号，土地使用证号娄国用2005第Ｓ××7号）的查封，并对该3栋102号车库不予拍卖执行。二、本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实： 被告***的爱人系原告夏某某的舅妈。原告夏某某于2007年在被告申易房产公司处购买了位于娄底市娄星区××橡胶厂厂房西侧3栋301号房屋。后因被告***名下位于娄星区××橡胶厂厂房西侧3栋1-02号车库需要出售，故夏某某与***于2007年5月19日签订了一份《车库转让协议》，具体内容为：“***（以下简称甲方）夏某某（以下简称乙方）经甲乙双方友好协商，现甲方愿意将位于八一安居小区院内3＃楼二单元左边一楼的车库转让给乙方，其具体有关条款协议如下：一、车库位置：见房产证上的位置102＃，车库面积为23.73㎡。二、房产证号、土地使用证号：车库房产证号为0×**、车库土地使用证号为娄国用（2005）第Ｓ××7号。三、转让价格为贰万元整。四、甲方不承担过户的任何费用。五、付款方式：一次性付款…”。双方签订上述协议后，***于同日向夏某某出具了一份收到3号楼102＃车库款2万元的收据，并将该车库的不动产权证（证号为［2005］0××9号）以及土地使用权证（证号为娄国用［2005］第ＳＧ4717号）交付给了原告夏某某。夏某某当时考虑到因该车库取得不动产权证的期限还未满五年，办理车库转让过户所需要缴纳的税费较高，故当时其并未要求转让人***去房产部门办理该车库的过户手续，直至2013年夏某某再要求***去房产部门办理该车库过户手续时，才发现该车库已被法院查封从而导致其无法办理车库过户手续。案涉转让车库的物业费用和卫生费用从2008年开始一直由夏某某负责缴纳。 还查明，被告雷锋公司与被告申易房产公司、被告***民间借贷纠纷一案，法院于2021年4月6日作出（2021）湘1302民初12号民事判决书，判决如下：“一、被告娄底市申易房地产开发有限公司及***在本判决生效之日起十日内偿还原告湖南雷建设有限公司借款本金人民币8920000元???。”该民事判决生效后，因被执行人娄底市申易房地产开发有限公司及***未按期履行生效法律文书所确定的义务，雷建公司即向法院申请强制执行。在执行过程中，法院于2021年8月24日作出（2021）湘1302执2594号协助执行通知书：“…将登记在被执行人***名下位于娄底市娄星区大科办事处八一橡胶厂厂房西侧005幢01、03（产权证号为00085820、00085821）、0003幢118号、108号（产权证号为0××1、0××9）、0006幢131号（产权证号为0××2）、0001幢（00102601、00102686、00102693、00102699、0××0）、娄星区白塘路与月塘街交汇处0002幢15号（权证号为0××2）的房产予以查封，查封期限为三年（从2021年8月24日起至2024年8月23日止）。后因申请执行人雷锋公司向法院撤回对（2021）湘1302执2594号案件的执行，法院于2022年4月27日作出（2021）湘1302号执2594号执行裁定书，裁定如下：“终结本院（2021）湘1302执2594号案件的执行。” 后申请执行人雷锋公司向法院申请对上述案件恢复执行，执行案号为（2024）湘1302执恢257号。在该案件执行过程中，法院于2024年5月16日作出（2024）湘1302执恢257号执行裁定书，裁定如下：“将被执行人***名下位于娄底市娄星区××房××幢××单元××号（权证号：0××2）住宅；0005幢-01、-03（权证号为：00085820、00085821）商业；0001幢1单元17号（权证号：0××0）车库；0001幢2单元4号、7号、16号、18号（权证号：00102693、00102686、00102699、00102601）车库；0003幢1单元102号（权证号：0××9）车库；0003幢2单元118号（权证号：0××1）车库予以拍卖。”夏某某就案涉0003幢1单元102号（权属证号：0××9）车库被拍卖，向法院提出书面执行异议。法院对夏某某的异议申请经审查后于2024年6月28日作出（2024）湘1302执异48号《执行裁定书》，裁定认为：“???本案中，案涉车库于2005年12月31日在相关部门办理了不动产登记手续，登记在被执行人***名下，此时案涉车库便已具备办理过户登记条件。异议人主张其与被执行人***于2007年5月19日签订了《车库转为协议》，支付了全部价款，但其一直未在相关部门办理车库变更登记。其主张不符合法律及相关司法解释规定可以排除执行的情形。案涉车库在相关部门登记在被执行人***名下，法院对其查封、拍卖并无不当。综上，异议人的异议理由不成立。???裁定如下：驳回异议人夏某某的异议请求???”。异议申请人夏某某不服该民事裁定，遂提出执行异议之诉。 另查明，在法院作出（2021）湘1302执2594号协助执行通知书之前，娄底市不动产登记中心于2021年8月24日出具《不动产房地产权情况证明》显示：案涉车库坐落于娄星区××橡胶厂厂房西侧0003幢，房屋所有权人为***，不动产产权证号为0××9,登记日期为2005年12月31日，用途为车库。限制信息显示为：2013年9月24日被娄星区人民法院（2013）***二初字第863号案件查封，查封时间从2013年9月23日起至2015年9月22日止；2013年9月24日被娄星区人民法院（2013）***二初字第1193号案件查封，查封时间从2013年9月24日起至2015年9月23日止；2013年9月24日被娄星区人民法院（2013）***二初字第1191号案件查封，查封时间从2013年9月24日起至2015年9月23日止；2013年10月28日被娄星区人民法院（2013）***二初字第1214号案件查封，查封时间从2013年10月28日起至2015年10月27日止；2013年10月28日被娄星区人民法院（2013）***二初字第1215号案件查封，查封时间从2013年10月28日起至2015年10月27日止；2013年10月28日被娄星区人民法院（2013）***二初字第1216号案件查封，查封时间从2013年10月28日起至2015年10月27日止。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条的规定，案外人夏某某应当对其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故本案的争议焦点问题如下：一、案外人夏某某主张其系涉案房产的实际所有人，是否具有事实及法律依据？二、案外人夏某某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 对上述焦点问题法院具体评判如下： 第一，关于案外人夏某某主张其系涉案房产的实际所有人，是否具有事实及法律依据的问题。对此经审查后本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。涉案《车库转让协议》的签订及履行等均发生在《中华人民共和国民法典》施行以前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示基本原则和不动产物权登记生效原则，除法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《中华人民共和国物权法》第九条所指的“法律另有规定”，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件等情形，并不包括合同当事人怠于行使权利未能及时将转让的不动产办理权属转移登记的情形。涉案车库至今仍登记在被执行人***名下，故案外人夏某某并非涉案车库的所有权人。 第二，关于案外人夏某某对涉案房产是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。对此经审查后本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人夏某某虽然与被执行人***于2007年5月19日签订《车库转让协议》，由***将登记在其名下案涉车库以贰万元的价格转让给了夏某某，但双方签订车库转让协议后，在完全具备办理案涉车库产权转移登记的情形下，案外人夏某某为了规避房产转让税收政策，从而选择在签订案涉车库转让协议后未及时要求转让人***将涉案房产办理过户登记手续。在案外人夏某某本身存有过错的情况下，并不属于法律所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。由此，不论是从不动产物权公示的效果亦或排除强制执行的情形分析，案外人夏某某对涉案车库并不享有实际所有权以及足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案外人夏某某关于其系涉案车库实际所有权人，并据此请求停止执行涉案车库的主张，缺乏事实及法律依据，故法院不予支持。 被告申易房产公司、被告***经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其自身诉讼权利的放弃，不影响本院根据所查明的案件事实，依法做出判决。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：驳回原告（执行案外人）夏某某的诉讼请求。案件受理费300元，由原告（执行案外人）夏某某负担。 二审中，上诉人夏某某为支持其上诉主张，向本院提交了八一安居小区业主委员会出具的书面证明一份，拟证明其从2008年购买车库起至今一直在缴纳车库的相关管理费用。被上诉人雷锋公司经质证认为:对该证据的合法性、真实性及关联性均不予认可，业主委员会仅是业主代表机构，无权作出此类证明，且夏某某并未提交物业费、卫生费缴纳凭证等证据佐证，故不能达到其证明目的。 经审查，本院对上诉人夏某某提交的证据的真实性及关联性结合本案其他证据审查认定。 本院二审经审查，确认原判决所查明的案件事实。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：上诉人夏某某对案涉被执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。上诉人夏某某上诉称，其于2007年与被上诉人***签订了《车库转让协议》购买了案涉车库并支付了全部合同价款，其合法占有该车库使用至今，未办理过户登记的原因在于被上诉人***，因此本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉车库享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。经查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然上诉人夏某某举证证明其与被上诉人***在人民法院查封之前已就案涉车库签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部合同价款，但案涉车库已于2005年12月31日被登记在被上诉人***名下，该车库当时已具备办理过户登记的条件，上诉人夏某某于2007年购买案涉车库后本可以申请办理过户登记，但根据上诉人夏某某在一审中的陈述，其是为了规避房产转让税收政策从而未及时办理过户登记手续，因此一审法院以上诉人夏某某对案涉车库未办理过户登记存在过错为由，判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，上诉人夏某某对案涉车库不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人夏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人夏某某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十三日 法官助理*** 书记员*** 附有关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。