鞍山中大物业有限公司、太原重工股份有限公司等承揽合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省鞍山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)辽03执异155号 异议人（案外人）：鞍山中大物业有限公司，住所地：鞍山市铁西区红旗南街57号。 法定代表人：***。 申请执行人：太原重工股份有限公司，住所地：山西省太原市万柏林区玉河街53号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被执行人：辽宁忠大铝业有限公司，住所地：鞍山市达道湾工业园区。 法定代表人：***，该公司总经理。 本院在执行申请执行人太原重工股份有限公司（以下简称太原重工）与被执行人辽宁忠大铝业有限公司（以下简称忠大铝业）承揽合同纠纷一案中，查封并执行处置了鞍山中大房地产开发有限公司（以下简称中大房产）名下包括产籍号72-56-20-2在内的14处房产。案外人鞍山中大物业有限公司（以下简称中大物业）认为产籍号72-56-20-2的房产系物业用房，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人中大物业提出执行异议申请，请求解除鞍山市中级人民法院（2022）辽03执恢16号案中对于产籍号72-56-20-2房产的查封与拍卖。事实与理由：中大物业负责“***”小区物业服务工作，因该小区正式电未施工，未办理竣工手续，所以目前没有成立业主委员会。产籍号72-56-20-2的房产系“***”小区物业用房，根据《民法典》第274条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。法院对物业用房不应执行。中大物业认为法院依法应解除对产籍号为72-56-20-2物业用房的查封与拍卖。为证明上述事实，中大物业提交了商品房预售许可、房屋建筑面积测绘成果书、规划设计图。 申请执行人太原重工股份有限公司答辩称：请法院依法驳回异议人的异议请求。理由如下：1、中大物业公司的异议申请与其提供的规划图纸、测绘成果书中所涉争议房产的产籍号、面积与法院查封清单记载不符，应依法驳回异议申请。2、依据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，中大物业公司不是案涉房产的权利人，不享有可以排除执行的实体权利。3、根据生效的以物抵债裁定，鞍山市不动产登记中心已向太原重工公司颁发房产证，案涉房产已执行终结，应依法驳回异议申请。4、鞍山中大房地产开发有限公司向法院提供20套房产用于担保被执行人辽宁忠大铝业有限公司的债务，中途已被其私自处分6套，在依据法院以物抵债裁定过户余下14套房产时又有5套无法过户，最终在拿到9套房产证后，中大物业公司又提出执行异议，足见其恶意阻挠执行的违法目的。 本院查明，本院于2018年12月5日作出（2018）辽03民初114号民事调解书，该调解书确认，被告辽宁忠大铝业有限公司分别于2018年12月15日前、2019年3月31日前、2019年6月30日前、2019年9月30日前支付原告太原重工股份有限公司400万元、1500万元、1500万元、3035万元。太原重工股份有限公司于2019年9月底前将案涉合同的五台主机设备安装调试完毕。如被告未按约定履行，原告有权按照诉讼请求货款6435万元加付426万元利息一并申请强制执行，并有权要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付欠款总额6861万元自调解书生效之日起至全部款项付清之日止的利息。 申请执行人太原重工股份有限公司向本院提出强制执行申请，本院于2019年1月2日立案执行，执行案号为（2019）辽03执3号。执行中，2019年7月22日，鞍山中大房地产开发有限公司向本院递交《关于***忠大铝业有限公司履行债务的说明》，说明中称其司愿以名下位于辽宁省鞍山市铁西区“中大***”的20处房产（包括产籍号72-56-20-2的房产）来清偿太原重工股份有限公司的债务。本院依据该说明，于2019年7月23日以（2019）辽03执恢26号执行裁定书查封了鞍山中大房地产开发有限公司名下的位于辽宁省鞍山市铁西区“中大***”的20处房产。申请执行人太原重工股份有限公司于2020年11月13日向本院提出评估申请，本院委托辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司对上述已查封的不动产进行了评估，辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司于2021年11月15日出具辽宁天力渤海（2021）房鉴估字第143号涉执房地产处置司法评估报告，评估总价格为2558.21万元。申请执行人太原重工股份有限公司于2022年1月7日向本院提出拍卖申请，请求拍卖已被本院查封的具备拍卖条件的14处房产，本院于2022年5月16日委托京东网以评估价格23,996,800元降幅20%对鞍山中大房地产开发有限公司名下14处房产（详见拍卖清单）进行了拍卖，上述房产因无人竞买，于2022年6月17日流拍，流拍价格19,197,440元，2022年6月20日委托京东网以一拍流拍价格降幅15%对流拍财产进行二次拍卖，因无人竞买，于2022年7月7日流拍，流拍价格16,317,824元。依申请执行人太原重工股份有限公司的以物抵债申请，本院于2022年7月22日裁定将鞍山中大房地产开发有限公司名下14处房产（包括产籍号72-56-20-2的房产）作价16,317,824元，交付申请执行人太原重工股份有限公司抵偿本案债权79,194,733.01元的相应部分，执行不足部分继续执行。 另查，鞍山市经济开发区管理委员会行政审批办向本院提供的“中大·***”商品房预售许可证显示产籍号72-56-20-2的房产系社会功能用房，为不可出售房屋。经鞍山市房地产交易中心网站、鞍山市商品房网上备案系统查询，产籍号72-56-20-2的房产房屋状态为：物业管理用房。 本院认为，本案争议焦点为：1、中大物业可否作为案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定提起执行异议。2、物业服务用房可否强制执行。关于中大物业可否作为案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定提起执行异议的问题。本院认为，物业服务用房，属于业主共有。本案中，案涉房产所在小区未成立业主委员会，中大物业基于其与中大房产签订的《物业服务委托合同》，占有、使用物业服务用房，其对案涉房产主张有阻止执行标的转让、交付的实体权利，符合《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（已修改为第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。”的规定。本案应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条予以审查。关于物业服务用房可否强制执行的问题。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案涉房屋并非中大房产所有的房屋，执行法院不能基于中大房产《关于***忠大铝业有限公司履行债务的说明》予以执行。综上所述，对于中大物业的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，裁定如下： 中止对产籍号72-56-20-2的房产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　张　宇 二〇二二年十二月二十七日 书记员　　***