某某物业服务有限公司与中国某某工业第二二建设有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市汉阳区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0105民初13614号 原告：某某物业服务有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩区。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：***，女。特别授权代理。 被告：中国某某工业第二二建设有限公司，住所地湖北省宜昌市夷陵区。 法定代表人：郭某。 委托诉讼代理人：***，男。一般授权代理。 委托诉讼代理人：***，男。一般授权代理。 原告某某物业服务有限公司（以下简称正荣某丙公司）与被告中国某某工业第二二建设有限公司（以下简称某乙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2024年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告正荣某丙公司的委托诉讼代理人***，被告某乙公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣某丙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2023年7月1日至2024年7月31日的房屋物业服务费82777.86元（计费明细请见附件）；2、判令被告支付自2023年4月4日至2024年7月31日的车位服务费335688元，两项费用合计418465.86元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与某某置业有限公司（以下称某甲公司）签订《正荣成都区某某公司新都区**街道**项目补充协议二》即《建设工程施工合同补充协议（二）》，约定某甲公司应当依据该补充协议向被告支付工程进度款136642829.4元，之后某甲公司与被告签订《商品房抵房合同》，约定某甲公司将名下位于成都市新都区**街道**即桂香路238号的20套房屋以及91个车位抵顶给被告用以冲抵尚未支付的工程款45327545.68元。某甲公司另与被告签订有《正荣成都区某某公司新都区**街道**路社区**亩住宅小区项目（桂湖正荣府）总承包工程合同补充协议（五）》，约定某甲公司应向被告支付进度款99415566.88元。之后某甲公司与被告签订《商品房抵房合同》，约定某甲公司将位于成都新都区**街道**路社区**亩住宅小区项目和成都新都区**街道**项目负一层的213个非人防车位抵顶给被告用以冲抵工程款15975905元。两份《商品房抵房合同》均约定，被告应当承担抵顶房屋及车位的物业费。原告为新都区**街道**、新都区**街道**路社区**亩住宅的现某丙公司，自《商品房买卖合同》生效且抵顶资产交付后至2024年7月31日，被告未向原告支付物业费，20套抵顶房屋与车位已产生物业费418465.86元，原告催费未果。 被告某乙公司辩称，物业及开发商单位并未通知我公司接房，后续原告即某丙公司通知我公司接房，我公司回复因房屋存在排水管道堵塞、地漏短缺等情况，不符合交付条件，遂要求物业通知开发商尽快修缮房屋，并明确房屋未达到收房条件，系开发商原因并非我公司原因导致，因此相关物业管理费应由开发商承担，我公司已提出请某丙公司催促开发商尽快完成相关手续文件及房屋实体整改，待整改完成后再正式通知我公司进行收房，后我公司并未收到某丙公司及开发商的有关通知，不清楚之前我公司所指出的质量问题是否已经修复完毕，因此至今我公司未接房。因开发商交付房屋存在质量问题不符合交付条件，依照相关法律规定房屋交付前物业服务费用由开发商承担，因此我公司不承担物业费。且案涉房屋现已被法院执行查封，我方已实际无法正常获得相关不动产权证，且不动产中心无法显示我方为所有权人，我方已另案起诉开发商，将案涉工抵房屋对应的工程款重新向开发商主张。 本院经审理认定事实如下：2021年10月25日，某甲公司（甲方、建设单位）与正荣某丙公司（乙方、物业服务企业）签订《桂湖正荣府前期物业服务合同》，约定物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担；业主的物业服务费从物业交付次日起交纳。有产权车位、车库的机动车辆停放服务费，车位使用人按车位80元／个／月的标准向乙方交纳。 2021年12月，正荣某丙公司开始对桂湖正荣府提供物业服务。 2022年12月1日，某甲公司（甲方、建设单位）与正荣某丙公司（乙方、物业服务企业）签订《悦华苑前期物业服务合同》，约定小高层住宅物业服务费2.8元／平方米／月，其他合同内容与《桂湖正荣府前期物业服务合同》约定一致。 2023年，某甲公司（出卖人、甲方）与某乙公司（买受人、乙方）签订《商品房抵房合同》，约定截至2023年4月21日依据《建设工程施工合同》补充协议（五）甲方应向乙方支付工程进度款99415566.88元，截至本协议签订日，尚未支付工程款12824904.16元和尚未支付履约保证金4358849.70元。双方同意将欠付款项17183753.86元与乙方依据《认购合同》应向甲方支付的房款15975905元相抵消，剩余尚未支付履约保证金1207848.86元甲方在2023年以现金方式支付给乙方。该份商品房抵房合同中列明了213个非人防车位的楼层、车位号、建筑面积、车位单价及对应的抵扣工程款，其中包括成都新都区**街道**路社区**亩住宅小区（桂湖正荣府小区）负一层非人防车位189个和成都新都区**街道**项目（悦华苑小区）负一层非人防车位24个。同时约定本协议签订之日起，认购商品房后续所产生的一切税、费（包括但不限于契税、维修基金、物业管理费、采暖费、能源费等）均由乙方、买受人承担。 某甲公司（出卖人、甲方）还与某乙公司（买受人、乙方）又签订《商品房抵房合同》，约定截至2023年4月18日依据《建设工程施工合同》补充协议（二）甲方应向乙方支付工程进度款136642829.40元，截至本协议签订日，尚未支付工程款45327545.68元。双方同意将欠付款项45327545.68元与乙方依据《认购合同》应向甲方支付的房款35038852元相抵消，剩余尚未支付工程款10288693.68元甲方在2023年以现金方式支付给乙方。该份商品房抵房合同中列明了成都新都区**街道**项目（悦华苑小区）的20套住宅（建筑面积共计2336.53㎡）和91个非人防车位的楼层、房间号／车位号、建筑面积、房屋单价／车位单价及对应的抵扣工程款。同时约定本协议签订之日起，认购商品房后续所产生的一切税、费（包括但不限于契税、维修基金、物业管理费、采暖费、能源费等）均由乙方、买受人承担。 2023年6月28日至30日，悦华苑小区向业主交房。 2023年6月至9月期间，某乙公司办理了案涉20套住宅及304个车位的网签备案手续。 2024年3月，正荣某丙公司委托四川合言律师事务所向某乙公司催收《商品房抵房合同》中涉及的悦花苑小区20套住宅的物业费。某乙公司于2024年3月15日向正荣某丙公司、某甲公司出具《工程联系单》，载明：1、我司于2023年9月21日收到贵司签发的接房函件，当即安排人员到小区观场对我司名下所属房屋进行了查看，房屋内存在排水管道堵塞、地漏短缺，墙面及吊顶开裂、推拉门窗破碎、墙地砖空鼓、木地板软塌、缺失等功使性缺陷，不具备收房条件。2、将房屋实体质量问题反馈至物业及房修部门后，要求提供“两书一表”，得加开发商未提供给物业。过程中我司多次通过电话、微信、通件形式告知贵司此情况，并要求开发商尽快完善相关手续及室内房屋实体质量整改，截止2024年3月16日止，以上问题仍未得到解决，房屋未达到收房条件系开发商原因导致并非我司原因，故相关物业管理费用应由开发商承担。请贵司催促开发商尽快完善相关手续文件及房屋实体质量问题整改。待整改完成后，再正式通知我司进行收房。另我司将保留追究开发商逾期仍未交房的相关索赔权利。庭审时，正荣某丙公司陈述收到上述工程联系单后已向开发商某甲公司反馈了房屋存在装修瑕疵，但开发商未予修复。 正荣某丙公司认可某乙公司尚未办理了案涉20套住宅及304个车位的收房手续。 另查明，在某某银行股份有限公司成都分行与某某地产控股有限公司、某甲公司金融借合同纠纷执行案中，成渝金融法院于2024年9月19日作出（2024）渝87执2893号之二执行裁定书，查封了某甲公司名下11套住宅及475个车位，其中包括某甲公司工抵给正荣某丙公司桂湖正荣府小区车位19个。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。正荣某丙公司系物业服务公司，为桂湖正荣府小区、悦华苑小区提供物业服务，有权依据前期物业服务合同约定主张权利。关于物业服务费，某乙公司于2023年9月21日收到接房函件后对房屋质量问题提出了异议，某甲公司作为开发商并未履行修复义务，某乙公司遂未接房。《物业管理条例》第四十一条规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案涉前期物业服务合同亦约定，已交付的物业所产生的物业服务费才由业主承担。案涉房屋因开发商不及时维修的原因致使未能交付给某乙公司，正荣某丙公司提供物业服务的受益人也非某乙公司，某乙公司不是物业的实际使用人，不应承担接房前的物业服务费。 关于车位服务费，前期物业服务合同约定：有产权车位、车库的机动车辆停放服务费，车位使用人按车位80元／个／月的标准，合同约定的80元／个／月仅为车位使用人在车辆停放时应缴纳的服务费，该标准并非是对空置车位服务费的约定，某乙公司并未实际使用车位，不是车位使用人，正荣某丙公司依据前期物业服务合同的约定主张空置车位的服务费，缺乏合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条规定，判决如下： 驳回原告某某物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计3789元，由原告某某物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年二月二十六日 书记员***