杭州路达公路工程总公司与杭州华天沥青混凝土有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0106民初2241号

原告（反诉被告）：杭州路达公路工程总公司，住所地杭州市下城区朝晖路122号。

法定代表人：汪焕锋，副总经理。

委托诉讼代理人：夏家品、沈希竹，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：杭州华天沥青混凝土有限公司，住所地杭州市拱墅区临半路158号10-101室。

法定代表人：华福根，经理。

委托诉讼代理人：陈高、金明萱，杭州市西湖区转塘法律服务所法律工作者。

原告（反诉被告）杭州路达公路工程总公司（以下简称路达公司）与被告（反诉原告）杭州华天沥青混凝土有限公司（以下简称华天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。路达公司的委托诉讼代理人夏家品、沈希竹，华天公司的委托诉讼代理人陈高、金明萱到庭参加诉讼。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法将本案转为普通程序，由审判员高瑛独任审理。本案现已审理终结。

路达公司向本院提出诉讼请求：1.解除路达公司与华天公司于2015年3月19日签订的《合作意向书》及2017年10月10日签订的《关于〈合作意向书〉合同主体变更的补充协议》；2.华天公司立即腾空租赁场地拌和楼场地、附属设施、可利用设备、大楼经营用房；3.华天公司支付拖欠的租金1913972.60元、管理费1343013.7元（暂算至2020年3月27日，最终应算至租赁标的全部返还之日止），并按6％/年标准支付逾期付款违约金254909.59元（暂算至2020年3月27日，最终应算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由华天公司承担。诉讼过程中，路达公司将第2项诉讼请求明确为：华天公司立即腾空租赁场地（包括拆除拌合楼设备、华天公司自行搭建的新物料大棚、冷料仓、华天公司在原大棚上建造的料仓水泥隔墙、九个油罐，以及腾空办公楼）。事实和理由：2015年3月19日，杭州和事达公路养护中心（以下简称和事达中心）与杭州交工建设工程有限公司（以下简称交工公司）签订《合作意向书》，约定交工公司租赁原和事达中心拌合楼场地、附属设施、可利用设备、大楼经营用房，租赁期限自2015年3月26日至2024年6月25日。交工公司于2015年3月20日支付了500000元租金，和事达中心依约交付了租赁场地。2016年11月25日，杭州市交通运输局发文同意和事达中心已签订而未履行完毕的合同主体变更为路达公司。2017年，交工公司与华天公司签订《补充协议》，约定将《合作意向书》主体由交工公司变更为华天公司。2017年10月10日，路达公司与华天公司签订《关于〈合作意向书〉合同主体变更的补充协议》，补充说明《合作意向书》甲方变更为路达公司、乙方变更为华天公司。双方对账结清了2015年6月25日至2017年12月31日的租金及管理费。华天公司此后开始拖欠2018年的租金及管理费，路达公司自2019年2月起开始与其交涉，但华天公司至今仍未支付，也未腾退场地。

华天公司辩称，路达公司要求华天公司支付租金及管理费并承担违约金，没有事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。路达公司将原承租人交工公司与后来的承租人华天公司混淆，不符合双方租赁的实际情况，交工公司与华天公司是两个不同的主体。华天公司与路达公司签订《关于〈合作意向书〉合同主体变更的补充协议》的时间为2017年10月10日，华天公司此后才接手案涉场地，在此之前系交工公司租赁使用，交工公司的行为与华天公司无关。在交工公司租赁期间，路达公司就已经占有使用案涉场地。华天公司签订协议后，一直无法进入该租赁场地进行经营，路达公司也未将案涉场地交付华天公司使用。由于路达公司一直占用租赁场地，双方协商在华天公司支付至2017年底的租金及管理费后，路达公司应将场地交付华天公司。但在华天公司付款后，路达公司仍占用案涉场地至今未交付。路达公司未交付场地，却要求华天公司支付租金，并无依据。《合作意向书》中对于管理费的支付有明确约定，前提是以路达公司名义中标的合作项目合同额不少于30000000元，但华天公司至今未进入租赁场地经营，路达公司也未将约定的项目交由华天公司合作，其无权主张管理费。鉴于华天公司一直未能进入租赁场地经营，路达公司也无交付场地的意愿，华天公司同意路达公司提出的终止双方租赁关系的主张，但认为系路达公司构成根本违约，而非华天公司的原因，且路达公司的行为给华天公司造成了巨大经营损失。

华天公司向本院提出反诉请求：1.路达公司赔偿华天公司占用场地期间的经营损失5000000元（按2015年利润4360000元计算自2017年10月11日起至2020年5月10日止的损失）；2.路达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因租赁场地自2016年9月杭州G20峰会后一直由路达公司占有使用，虽双方签订了租赁协议，但华天公司一直未能进入租赁场地经营。路达公司的违约行为给华天公司造成了巨大损失，华天公司故提出反诉。

路达公司对华天公司的反诉辩称，《合作意向书》签订后出租人即将场地交付交工公司使用，路达公司未占用案涉场地。在华天公司未支付租金及管理费很久之后，路达公司才占用一小部分场地临时停放设备。交工公司及华天公司不能正常生产沥青是因为其生产行为违反环保规定，被处以行政处罚，与路达公司无关，其应自行承担相应违约责任。案涉场地一直由华天公司占用，应支付相应租金及管理费。华天公司用其经营利润估算损失并无依据。至于华天公司是否进行经营是其经营策略的问题，其无权要求路达公司支付经营损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：路达公司提交的《律师函》、交工公司《关于杭州和事达公路养护中心合作合同的复函》、路达公司《关于协商处理杭州和事达公路养护中心合作合同善后事宜的函》、交工公司《关于杭州和事达公路养护中心场地要求继续使用的协商建议》真实性及关联性予以认定，虽然该些函件为路达公司与交工公司之间的函件往来，但交工公司及华天公司明确表示二者为同一实际控制人，且华天公司系概括承受交工公司的合同权利义务，本院对此予以认定；两份环境监察意见书真实性予以认定，关联性不予认定。华天公司提交的照片的真实性予以认定；2015年度、2016年度审计报告及租赁协议真实性予以认定，关联性及证明对象不予认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年3月19日，和事达中心（甲方）与交工公司（乙方）签订《合作意向书》，约定乙方向甲方租赁和事达中心原拌和场地作为拌和厂使用。租期为2015年3月26日至2024年6月25日，2015年6月25日起计算租费，此前时间作为乙方建设过渡期。年租金为1000000元，每三年递增100000元；每年租金分二次付清，乙方在当年6月25日前和12月25日前各支付当年租金的50%。甲乙双方共同努力，力争以和事达中心名义中标的双方合作项目年合同额不低于30000000元，乙方按2%向甲方交纳管理费；不足30000000元，按30000000元交纳，即600000元；超过30000000元，按实交纳；每年清算一次，清算后10个工作日内交给甲方。乙方逾期交付租金的，除补交租金外，每天处以当年年租金1%的违约金；如乙方逾期30天未支付租金，甲方有权终止协议。黄**根作为承租方委托代理人在该意向书尾部签字，交工公司在此加盖公章。

2016年11月15日，杭州市交通运输局印发杭交复〔2016〕27号文件《关于同意变更杭州和事达公路养护中心合同主体的批复》，载明杭州交通运输发展服务中心下属国有企业和事达中心需自行处置，路达公司需保留，同意将和事达中心已签订生效而未履行完毕的合同的合同主体变更为路达公司。2017年10月10日，路达公司与华天公司签订《关于〈合作意向书〉合同主体变更的补充协议》，约定：2015年3月19日和事达中心与交工公司签订的《合作意向书》，因甲方和事达中心办理注销，乙方交工公司业务调整，现合同主体作出变更；原甲方和事达中心变更为路达公司，因交工公司与华天公司系同一实际控制人，原合同乙方变更为华天公司；原《合作意向书》中甲乙双方权利义务，由路达公司、华天公司承继，其他合同条款维持不变。交工公司与华天公司另签订《补充协议》，约定原《合作意向书》乙方主体由交工公司变更为华天公司，交工公司的合同权利义务，自协议签订之日起由华天公司履行与享有。

《合作意向书》签订后，交工公司依约支付了租金。2017年8月8日，黄**根代表承租单位交工公司与路达公司签订《租赁结算单》，确认2016年10月24日至2017年7月24日的租金为750000元、管理费为450000元，合计1200000元。黄**根另代表华天公司签订一份《租赁结算单》，确认自2017年7月24日至2017年12月31日的租金为416667元、管理费为250000元，合计666667元。2018年3月28日，华天公司支付路达公司1000000元，2018年4月18日支付400000元，2018年4月19日支付50000元。路达公司确认2015年6月25日至2017年12月31日的租金、管理费已结清。因华天公司未支付自2018年1月1日起的租金，路达公司于2019年2月20日向交工公司发送律师函催收2018年1月1日至2018年12月31日的租金和管理费1650000元，并要求支付违约金588000元。2019年3月18日，交工公司发送复函，称在投产过程中因环保原因被政府相关部门责令停产，导致所供场地无法使用，由此停产至今；且在停产后，空置场地绝大部分由和事达中心一直占用；依据合同约定，涉及拌合场建设审批的手续需和事达中心配合审批，但和事达中心未依约配合也是导致停产原因之一；鉴于合作项目停产，合作企业无效益产生，欠付租金情况属实，希望双方协商解决。2019年10月10日，交工公司向路达公司发送《关于杭州和事达公路养护中心场地要求继续使用的协商建议》，主要内容为：双方签订《合作意向书》后，至2017年6月底因环保原因被责令停产至今，因在停产后场地也一直由养护中心实际占有堆放设备使用，双方就此后事宜至今未达成一致。2018年初，双方协商付清场地费后再做场地使用，生产须有关手续，交工公司于2018年4月18日付清2017年度场地费后继续使用。同时，养护中心承诺清空占有的场地，但实际并未履行清空承诺，导致交工公司至今无法使用。根据合同精神，路达公司应配合交工公司办理拌合场建设审批手续，但路达公司并未积极配合，故对于项目停产也应承担相应责任。因此，路达公司单方要求交工公司继续支付租金及管理费并无依据。路达公司于2019年10月28日发送《复函》，主要内容为：有关环保及其他相关行政许可完全应由交工公司负责，路达公司无配合义务，交工公司也从未要求路达公司配合。交工公司未依照2018年年初的约定支付管理费，仅支付了场地使用费。路达公司并未在2018年底之前占用部分场地，而是在交工公司不支付租金及管理费的前提下，为防止损失进一步扩大实施的合法行为，且租赁的拌合楼、办公楼及附属设施仍归交工公司占有，并不影响交工公司的使用。因交工公司已严重违约，故自本函到达之日起解除《合作意向书》，交工公司应自收到本函之日起30日内腾退。

本院于2020年6月29日组织双方勘验现场，双方均确认办公楼自该日起已腾退完毕，现场拌合楼旁大棚内仍停放有路达公司的车辆及设备。2021年2月19日，双方确认除“水泥隔墙”外，路达公司第2项诉请涉及的场地及设施均已腾退完毕。

本院认为，和事达中心与交工公司签订的《合作意向书》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应认定有效，对双方当事人均有约束力。杭州市交通运输局印发文件要求将和事达中心未履行完毕的合同主体变更为路达公司。交工公司与华天公司亦签订《补充协议》约定将《合作意向书》的乙方变更为华天公司，交工公司的权利义务由华天公司履行与享有。2017年10月10日，路达公司与华天公司签订《关于〈合作意向书〉合同主体变更的补充协议》，明确将《合作意向书》的甲方变更为路达公司，同时约定因交工公司与华天公司系同一实际控制人，因内部业务整合，原合同乙方变更为华天公司。至此，《合作意向书》中甲方和事达中心、乙方交工公司的权利义务分别一并转让给路达公司、华天公司。华天公司提交的年度财务审计报告明确华天公司与交工公司均为同一实际控制人，华天公司在与路达公司签订的补充协议中亦明确华天公司与交工公司系同一实际控制人，将合同主体由交工公司变更为华天公司的原因为内部业务整合。且代表交工公司与和事达中心签订合同的委托代理人为黄**根，黄**根于2017年8月8日代表交工公司、于2018年5月代表华天公司与路达公司就租金、管理费进行了结算。华天公司辩称交工公司与路达公司签订的《合作意向书》对其并无约束力，交工公司此前的行为与其无关，并无依据，本院不予采信。

《合作意向书》约定每年租金应于当年6月25日前和12月25日前各支付50%，华天公司自2018年1月1日起的租金未付，已违反合同约定。《合作意向书》约定华天公司逾期30天未支付租金，路达公司有权解除《合作意向书》，故路达公司有权以华天公司未付租金为由解除合同。路达公司主张解除合同，应通知对方，合同自到达对方时解除。路达公司于2019年10月28日向交工公司发送《复函》，告知自该函到达之日起解除合同。虽然该函发送对象为交工公司，但如前所述，交工公司与华天公司系同一实际控制人，之前与路达公司签订合同的为交工公司，华天公司此前亦与交工公司以函件往来形式协商租赁事宜，故其向交工公司发送函件亦可产生解除合同的效力。双方合同自对方收到该函时已经解除，路达公司现诉请解除合同已无必要。华天公司应依约支付租赁期限内的租金，并应参照约定租金标准支付合同解除后至实际腾退日止的占有使用费。华天公司辩称路达公司自始一直占用案涉场地而未向其交付，与事实不符，本院不予采信。华天公司未举证证明路达公司占用案涉场地的时间及占用规模，路达公司自认其自2018年底占用场地内大棚用于停放车辆及设备，故该期间内路达公司占用部分的租金、占有使用费应从华天公司应付款项中扣除。根据路达公司占用的时间及规模，自2018年12月26日至2020年3月27日的租金及占有使用费本院酌情确定为900000元。另鉴于双方均确认办公楼已于2020年6月29日腾退完毕，故该部分占有使用费也应从华天公司应付款项中扣减。自2020年3月28日至实际腾退之日止的占有使用费本院酌情按700000元/年另行计算。综上，华天公司应支付2018年1月1日至2018年12月25日按合同约定标准计算的租金、占有使用费1033698.63元，2018年12月26日至2020年3月27日的租金及占有使用费900000元，扣除“场地首付租金”500000元，华天公司尚应支付暂计至2020年3月27日的租金、占有使用费合计1433698.63元。关于自2020年3月28日起至实际腾退日止的占有使用费。2021年2月19日，路达公司认可除“水泥隔墙”外，第2项诉请涉及的场地及设施均已腾退完毕，路达公司遂要求华天公司将“水泥隔墙”恢复原状。本院认为，在路达公司同意装修的情况下，交工公司将该隔墙重新浇筑以便于使用具有合理性，且路达公司未证明需恢复的“原状”是何状态，其以华天公司未将围墙恢复原状为由否认华天公司已完成腾退义务并无依据，本院认定案涉场地及设施已于2021年2月19日腾退完毕。华天公司应付的占有使用费计算至该日为止。

合同约定当年租金应分别于6月25日前、12月25日前各支付50%，逾期支付租金应每天支付当年租金1%的违约金。该约定的违约金标准过高，路达公司现自愿按年利率6%予以调整，未损害华天公司利益，本院予以支持。但路达公司自2018年12月26日起占用部分场地，双方因此对租金、占有使用费数额存在争议，此种情况下华天公司有合理理由暂不支付相应的租金及占有使用费，其未支付款项不构成违约，对路达公司要求华天公司支付该日以后，以相应租金、占有使用费为基数而计算的违约金的诉请，本院不予支持。经计算，2018年1月1日至2018年12月25日应付租金1033698.63元，该款项自2017年12月26日起暂计至2020年3月27日的违约金为123346.8元，此后违约金以1033698.63元为基数、按年利率6%另计。

关于路达公司主张的管理费。因该费用支付的前提为“以杭州和事达公路养护中心名义中标的双方合作项目年合同额不低于3000万元”，而路达公司未提交证据证明双方已进行合作并达到支付条件，故路达公司要求支付管理费并无事实及法律依据，本院不予支持。

关于华天公司的反诉请求。华天公司违反合同约定逾期支付租金已构成违约，交工公司及华天公司未进行经营系其自身原因导致，与路达公司无关，且其无证据证明存在所谓经营损失，故对其反诉请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：

一、杭州华天沥青混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州路达公路工程总公司支付租金、占有使用费1433698.63元（已计算至2020年3月27日），自2020年3月28日起至2021年2月19日止的占有使用费按700000元/年另行计付；

二、杭州华天沥青混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州路达公路工程总公司支付违约金123346.8元（违约金已计算至2020年3月27日，2020年3月28日起至第一项中1033698.63元租金、占有使用费付清日止的违约金，以1033698.63元中未付款项为基数、按年利率6%另行计付）；

三、驳回杭州路达公路工程总公司的其他诉讼请求；

四、驳回杭州华天沥青混凝土有限公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费34896元、诉讼保全费5000元，合计39896元，由杭州路达公路工程总公司负担22208元，杭州华天沥青混凝土有限公司负担17688元；反诉案件受理费23400元、诉讼保全费5000元，合计28400元，由杭州华天沥青混凝土有限公司负担。

杭州路达公路工程总公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州华天沥青混凝土有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审 判 员　　高　瑛

二〇二一年三月十六日

法官助理　　刘小亮

书 记 员　　陈佳佳