重庆某伟业投资有限公司与重庆市某职业培训学校房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院 民事判决书 (2023)渝05民终2572号 上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆某伟业投资有限公司，住所地重庆市南岸区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆精道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：重庆市某职业培训学校，住所地重庆市南岸区。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，重庆百事得律师事务所律师。 上诉人重庆某伟业投资有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人重庆市某职业培训学校（以下简称某学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2021)渝0108民初22295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人***，被上诉人某学校的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、二审案件受理费、评估费由某学校承担。事实和理由:1、《房屋租赁合同》第六条第4项约定应当有效，某公司据此解除合同不违约，更谈不上违约责任。由于该案涉房屋并非某公司所有，而是某公司从实际业主处承租，某公司与某学校签订房屋租赁合同时预料到未来有可能被实际承租人收回房屋的可能性，故在签订租赁合同时明确与某学校约定了提前收回房屋的情形及双方的责任承担，某学校对此有明确清晰的认识。本案系民事案件，应当适用民法的原则，自愿原则系民法的帝王原则，双方关于提前解除租赁合同的约定是在双方自愿的原则下达成的，且没有违反国家的强制性规定，故该约定应当有效。2、本案合同解除时间应为2021年9月15日。虽然某学校签收解除合同通知，但某学校系在2021年9月15日才将涉案房屋钥匙交回，故双方的租赁合同实际解除是在2021年9月15日，房屋租金、水电费等也应计算至2021年9月15日。3、即便是某公司违法解除合同，也仅需赔偿某学校因此遭受的损失。涉案房屋门、地坪漆、墙面在交付给某学校时均已装好，但《装修价值咨询报告》就该部分价值并未剔除。至于其他的装修损失，双方签订租赁合同期限为3年，在合同履行至2021年9月15日时解除，此时合同已经履行了一半，故某公司承担装修损失最多也就是29.97万元的一半，即14.985万元，一审关于折旧方法的计算不当。4、关于搬迁费用，某学校并没有举示实际支付的证据，故该费用不应当得到支持。5、关于违约金，合同里没有关于提前解除租赁合同的违约条款，而且某学校的损失已经得到了赔偿，故不应当有违约金。就算有违约金，一审法院也判得过高。6、某公司在计算某学校应当支付的租金及水电费时，已经对某学校支付的履约保证金进行了抵扣，故某公司不应当再向某学校支付履约保证金。 某学校辩称，房屋租赁合同第六条第四项约定无效。关于装修残值折旧的问题，某学校与某公司签订的是3年合同，但并不是按照3年年限全部折旧，租赁时间届满如果还要承租，装修残值是仍然有价值的，如果没有达成继续承租的意向装修残值的价值是被上诉人放弃的。请求驳回上诉，维持原判。 某学校向一审法院起诉请求：1、判决某公司赔偿某学校的装修损失299700元；2、判决某公司赔偿某学校搬迁损失20000元；3、判决某公司向某学校支付违约金152233.06元（涉案房屋第二年月租金，计算7个月）；4、判决某公司向某学校退还履约保证金20716元；5、某公司承担本案的诉讼费和评估费。 某公司向一审法院反诉请求：1.判决某学校向某公司支付水电费10054.35元；2.某学校向某公司支付拖欠的房屋租金61027.4元；3.某学校承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2020年3月16日，某公司（甲方）与某学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市南岸区X号房屋，建筑面积共计786.12平方米，租赁给乙方作生产或办公使用。租期为3年，从2020年3月16日起至2023年3月15日止。租金单价为23.5元/平方米/月，每月租金为18473.8元（此租金不含通讯费、物管费、水电费、停车费等）。在第二年至第三年（2021年3月16日至2022年3月15日）的租赁期限内，租金单价按23.5元/平方米/月为基数，每年以5%的比例逐年递增。即第二年（2021年3月16日至2022年3月15日）的租金单价为24.67元/平方米/月，每月租金为19393.58元；第三年（2022年3月16日至2023年3月15日）的租金单价为25.9元/平方米/月，每月租金为20360.5元。租金按期足额缴纳，每3个月为一期，乙方须在每期届满前10日缴纳下一期的租金。租赁期内，该房屋产生的各项费用由乙方承担，包括水费、电费、电话费、宽带费、清洁费、水电公摊费等乙方使用该房屋产生的相关费用。合同第六条第4项约定：租赁期间内，甲方若违反本合同提前收回该房屋的，应提前二个月书面通知乙方，则本租赁合同解除；乙方的经济损失甲方不予补偿。甲方应在乙方将承租房屋如约归还，并付清承租费及其他费用，且无违约行为后7个工作日内，将履约保证金及乙方多支付的租金全额退还乙方。若乙方未能缴清费用或有其他违约行为，甲方有权将其保证金、多支付的租金或租赁屋内物品予以扣押，直接冲抵拖欠费用，不足支付时，甲方有权向乙方另行追索。合同第四条第2项约定：租赁期间，若乙方单方面提前解除本合同时，必须提前三个月书面通知甲方，且经甲方书面同意，解除合同并结清应缴费用，履约保证金作为违约金处理，甲方不予退还并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。在合同第七条约定：1、空调\台。2、卷帘门\扇、玻璃门\扇、玻璃隔断\块、木门\扇。3、所有房屋地面为瓷砖/地毯\张等。并在备注：领用钥匙\把。2020年5月27日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定某公司出租位于重庆市南岸区X号房屋租给某学校用于办公或厂房，建筑面积共计95.42平方米，租期为3年，租赁期限为2020年6月1日至2023年5月31日。该房屋单价为23.5元/平方米/月，每月租金2242元（此租金不含通讯费、物管费、水电费、停车费等）。在第二年至第三年（2021年6月1日至2022年5月31日）的租赁期限内，租金单价按23.5元/平方米/月为基数，每年以5%的比例逐年递增。即第二年（2021年6月1日至2022年5月31日）的租金单价为24.67元/平方米/月，每月租金为2354元；第三年（2022年6月1日至2023年5月31日）的租金单价为25.9元/平方米/月，每月租金为2472元。因为格式合同，其余约定事项与上述201、202号房屋租赁合同内容完全一样。上述合同签订后，某学校向某公司共支付了20716元履约保证金，并对上述涉案房屋进行了装修，后入住使用。2021年5月6日，某公司向某学校邮寄送达了《解除租赁合同通知》，主要内容为：根据租赁合同第六条第4款，于2021年7月7日起对上述两份租赁合同进行解除并要求退房。某学校于2021年5月7日对上述解除合同通知进行了签收。之后某公司通过微信聊天问某学校“好久能搬完呢，搬完给我说下，我们去拿钥匙，把水电断了”，某学校答复“断电不合适吧，我们合同没有到期，本来就不愿意搬”。后某学校于2021年7月26日进行了搬迁，产生搬迁费2万元。 一审另查明，某学校就201、202号房屋的租金支付至2021年6月15日；210号房屋的租金支付至2021年6月30日。租赁期间的水电费支付至2021年3月25日。涉案房屋2021年3月26日至2021年4月25日产生水电费共计2625.91元，4月26日至7月9日产生水电费共计5283.06元，7月10日至8月31日产生水电费共计2145.38元（电费2025.48元、水费119.9元）。2021年8月1日至8月31日产生电费1614元（每度电1.2元，共计1345度）。某学校对上述2021年8月的电费1614元不予认可，其余费用无异议。本案一审审理过程中，经某学校申请，一审法院委托重庆某房地产土地资产评估有限责任公司在实地勘察后对涉案房屋的装修价值进行了鉴定，该公司出具《装修价值咨询报告》，内容为：按照行业相关准则，在合理的假设下，根据咨询目的，在广泛收集有关市场信息和咨询对象信息的基础上，全面分析了影响咨询对象市场价格的因素，确定咨询对象在2022年7月21日的咨询意见如下：建筑面积：881.54平方米，建筑面积单价：340元/平方米，咨询总价：29.97万元。本次评估产生评估费8000元。一审庭审中，某公司认为租赁合同虽在某学校签收解除合同通知已解除，但某学校系在2021年9月15日才将涉案房屋钥匙交回，且在交房时，涉案房屋门、地坪漆、墙面均已装好。房屋租金应计算至2021年9月15日。某学校认为涉案房屋交房时系清水房，无门，也没有交付房屋钥匙。租金应计算至搬迁之日（2021年7月26日）。本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》第六条第4项约定是否有效，某公司据此解除合同是否违约及违约方责任；二、如何认定本案合同解除时间；三、对诉讼双方诉求事项和金额计算标准如何认定。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同部分条款无效并不影响整个合同的效力。一、对《房屋租赁合同》第六条第4项约定是否有效，某公司据此解除合同是否违约及违约方责任这一争议焦点评析如下：《房屋租赁合同》第六条第4项的约定系租赁期限届满前可任意解除的条款，属无效条款。理由如下：1、《中华人民共和国民法典》第六条规定民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。具体到本案，首先，从《房屋租赁合同》关于双方解除合同的条款来看，合同第六条第4项约定：租赁期间内，甲方（某公司）若违反本合同提前收回该房屋的，应提前二个月书面通知乙方，则本租赁合同解除；乙方的经济损失甲方不予补偿。合同第四条第2项约定：租赁期间，若乙方单方面提前解除本合同时，必须提前三个月书面通知甲方，且经甲方书面同意，解除合同并结清应缴费用，履约保证金作为违约金处理，甲方不予退还并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。提供合同一方某公司明显免除或者减轻其责任、加重了某学校的责任、限制了其主要权利，双方的权利和义务并未合理分配，并不对等，违反了公平原则。其次，在某学校并无违约行为的情况下，某公司在合同期限尚未履行一半的时，无理由任意行使解除权，违背了诚实信用原则。2、根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案的《房屋租赁合同》期限为三年，某学校基于对合同的信赖而投入了资金进行装修（咨询价值近30万元），某公司在合同履行期间依据合同第六条第4项随意解除合同，故意造成了某学校的财产损失，符合上述法律规定，应认定为无效条款。3、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。根据该条规定，某公司不享有单方违约解除合同的权利，故该条约定违反上述纪要规定也系无效条款。4、民法典规定的合同约定解除，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。该条规定中的“条件”应具有“或然性”，即既可能成就，亦可能不成就，合同一方或双方是否享有解除权完全依赖于订约将来双方约定的解除条件成就与否，当事人在约定之时并不直接享有随时解除合同的权利，这种权利属于一种期待权，而本案合同的第六条第4项赋予了出租方任意解除权，无需满足任何条件，实际上是赋予了其既得权。综上，涉案合同第六条第4项系无效条款，那么某公司在某学明确表示不愿意搬、合同未到期的前提下依据上述条款解除合同的行为违约，应当承担违约责任。具体到本案，违约责任包括支付违约金、赔偿装修损失和搬迁费。二、对如何认定本案合同解除时间评析如下：既然涉案合同第六条第4项属无效条款，则只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。故本案不能以某公司向某学校发出解除合同通知，该通知到达对方时间作为合同解除时间。某公司通过解除通知向某学校发出了解除合同的邀约，而某学校于2021年7月26日进行搬迁的行为进行了承诺，双方于此时达成合同解除的合意，且该合同无继续履行可能，故本案合同解除时间应为2021年7月26日。三、对诉讼双方诉求事项和金额计算标准如何认定评析如下：（1）对于本诉原告诉求：1、装修损失的认定。双方签订的《房屋租赁合同》期限为三年，该合同的实际履行期限一年多，故在认定装修损失时应当扣除折旧部分。根据重庆某房地产土地资产评估有限责任公司出具的《装修价值咨询报告》，咨询总价：29.97万元。该装修价值咨询报告咨询的价值系刚装修时的价值，承办人就装修价值折旧率问题，通过网上查询，参考折旧方法为第一年10%、第二年20%的递进折旧法。故扣除折旧部分，对某学校装修损失，本院参照上述咨询价酌情认定为25万元。2、违约金的认定。某学校诉求按照第二年合同月租金，计算7个月。一审法院认为，涉案合同系在履行第二年期限内解除，某学校要求以第二年期内房屋月租金标准进行计算合理，但主张7个月标准过高，酌情按照5个月支持。故违约金为（19393.58元＋2354元）×5=108737.9元。3、搬迁损失的认定。某学校举示了搬迁合同以及搬迁费发票，故对该项损失2万元予以支持。（2）对于某公司诉求：1、欠付租金的认定。本案合同解除时间为2021年7月26日，承租方某学校于该日搬迁，故租金也应计算至2021年7月26日。某学校就201、202号房屋的租金支付至2021年6月15日，该两房的租金系每月19393.58元，故欠付租金为19393.58元＋（19393.58元÷30天）×12天=7757.4元；210号房屋的租金支付至2021年6月30日，该房每月租金为2354元，欠付租金为（2354元÷30天）×26天=2040元，综上，共计欠付租金为9797.4元。2、欠付水电费金额的认定。某学校租赁期间的水电费支付至2021年3月25日。涉案房屋2021年3月26日至2021年4月25日产生水电费共计2625.91元；4月26日至7月9日产生水电费共计5283.06元；7月10日至8月31日产生水电费共计2145.38元（电费2025.48元、水费119.9元）；2021年8月1日至8月31日产生电费1614元（每度电1.2元，共计1345度）。结合本案合同解除时间，某学校对水电费的支付时间应计算至2021年7月26日。鉴于某学校对上述2021年8月的电费1614元不予认可，其余费用无异议，且某学校已于7月26日搬离，故8份的电费应予扣除，故某学校欠付的水电费合计为2625.91元＋5283.06元＋119.9元＋（电费2025.48元－电费1614元）=8440.4元。关于某学校请求某公司退还履约保证金20716元，双方合同已解除，某学校在履行合同中并未违约，故应当予以退还。关于某公司辩称的涉案房屋在交房时存在一定的装修以及某学校在2021年9月15日才将涉案房屋钥匙交回，租金和水电费应计算至2021年9月15日。某公司并未举示其对涉案房屋进行装修的证据，且从双方签订的《房屋租赁合同》约定的交房条件：1、空调\台、2、卷帘门\扇、玻璃门\扇、玻璃隔断\块、木门\扇、3、所有房屋地面为瓷砖/地毯\张等、并在备注：领用钥匙\把来看，交房时涉案房屋并没有进行装修，也未交付钥匙。故对其辩称的装修意见不予采纳。同时某学校已于2021年7月26日搬离，之后的租金和水电费不应由其承担。据此，判决：“一、本诉被告重庆某伟业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告重庆市某职业培训学校支付违约损失378737.9元、退还履行保证金20716元；二、反诉被告重庆市某职业培训学校于本判决生效之日起十日内向反诉原告重庆某伟业投资有限公司支付房屋租金9797.4元、水电费8440.4元；三、驳回本诉原告重庆市某职业培训学校的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告重庆某伟业投资有限公司的其他诉讼请求。” 本院二审审理查明：某公司工作人员于2021年7月29日通过微信询问某学校工作人员“你们还没搬完吗”，某学校工作人员回复：“本来就不想搬”。2021年8月19日，某公司工作人员通过微信询问某学校工作人员“你们搬完了没”，某学校工作人员并未明确回复已搬完。2021年9月8日，某公司工作人员通过微信向某学校工作人员询问：“姐，你们好久把钥匙交过来呢”，某学校工作人员未回复该信息。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、某学校与某公司之间签订的《房屋租赁合同》第六条第4项的效力；2、某学校与某公司解除案涉《房屋租赁合同》的时间。3、某学校装修损失金额的认定。 首先，某学校与某公司之间签订的案涉《房屋租赁合同》第六条第4项关于租赁期限内，某公司违反合同约定提前收回房屋在提前两个月书面通知某学校的情况下，某学校的经济损失某公司不予补偿，该合同条款属于免责条款的相关约定。某公司在双方房屋租赁合同履行尚未过半时单方向某学校作出解除合同的意思表示，在某公司未举示证据证明其与某学校解除合同存在合理事由的情况下，该解除行为属于某公司故意而为之。根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条的规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”，因某公司无故解约行为导致某学校存在一定的财产损失，某公司与某学校所签订的《房屋租赁合同》第六条第4项的约定应属无效，某公司上诉主张该条款有效的上诉理由不能成立。 其次，关于双方房屋租赁合同解除的时间认定问题。某公司在双方合同期限未届满的情况下向某学校发出的解约通知不能产生解除合同的法律后果，双方合同解除时间应以某学校最终搬离承租房屋的时间计算。某学校在一审审理过程中主张搬离时间为2022年7月26日，但根据本院二审审理查明的事实，在2022年8月19日某公司向某学校询问何时搬离房屋时，某学校并未表示其已搬离，此外某公司在2022年9月8日仍然在向某公司主张交还房屋钥匙，由此可见某公司此时仍然未能实现对出租房屋的占有使用。故在某学校未举示充分证据证明其实际向某公司返还房屋的时间的情况下，本院确定以某公司所主张的交还钥匙时间，即2022年9月14日作为双方租赁合同解除的时间，在此期限内所产生的房屋租金、水电费等费用应由某学校向某公司支付。某学校就201、202号承租房屋租金支付至2021年6月15日，就210号房屋租金支付至2021年6月31日，在合同解除前某学校仍应支付的租金为63340.82元，因某公司只主张欠付租金61027.4元，本院对于某公司的该项请求予以支持。某公司举示了水电费发票等证据，可以证明某学校承租使用的案涉房屋在承租使用期间欠付水电费合计为10054.35元，本院对此亦予以主张。 再次，某公司上诉认为一审判决认定的某学校的装修损失过高。某学校的装修价值经过一审法院委托的重庆某房地产土地资产评估有限责任公司作出装修价值咨询报告，咨询总价为29.97万元，因某公司的违约行为导致某学校无法利用该装修价值，一审酌情确定由某公司赔偿某学校25万元的装修价值属于一审的自由裁量范畴，该酌定金额考虑到了折旧因素，同时存在对某公司违约行为的否定性评价，对此本院予以尊重。至于搬迁费，一审审理过程中某学校举示了搬迁合同、发票，结合某学校在承租房屋内的物品数量，该搬迁费用属于合理范畴，一审予以主张并无不当。虽然双方之间租赁合同并未针对提前解除合同的违约责任进行约定，但根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定以及第五百八十五条关于违约金的规定，一审酌情确定由某公司赔偿某学校五个月租金为标准计算的违约金符合法律规定。某公司主张某学校的损失已经得到了赔偿，不应当判决违约金，一审判决所主张的装修损失属于因某公司违约所导致的损害赔偿责任范围，并非违约金范围，在装修损失以外另行主张违约金并未加重某公司的负担。最后，某主张在计算应付租金及水电费时，已经对某学校支付的履约保证金进行抵扣，经计算，某公司所主张的欠付租金以及水电费的金额并未体现出对于某学校已支付履约保证金的抵扣，对其该项上诉理由本院不予采信。 综上所述，某公司的上诉请求部分成立，结合本院二审审理查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持重庆市南岸区人民法院（2021）渝0108民初22295号民事判决第一、三项； 二、撤销重庆市南岸区人民法院（2021）渝0108民初22295号民事判决第二、四项； 三、重庆市某职业培训学校于本判决生效之日起十日内向重庆某伟业投资有限公司支付房屋租金61027.4元、水电费10054.35元。 一审案件受理费的负担维持不变；二审案件受理费9000元，由上诉人重庆某伟业投资有限公司负担7880元，由重庆某职业培训学校负担1120元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月十八日 书记员*** -1-