某某、湖北大江环保科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省**市中级人民法院 民事判决书 (2018)鄂02民终327号 上诉人（原审原告）：**，男，1972年1月27日出生，汉族，住**市， 委托诉讼代理人：**、**，湖北人本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:湖北大江环保科技股份有限公司，住所地**市下陆区冶中特路6号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北鸣伸律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人湖北大江环保科技股份有限公司（以下简称：大江环保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服**市下陆区人民法院（2017）鄂0204民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，依法改判大江环保公司向其支付35718元。事实和理由：一审认定《**市经济适用住房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）是对《经济适用房购房协议书》（以下简称：《协议书》）的变更，无事实与法律依据。其是按照《协议书》约定的时间、数额支付全部购房款、5000元办证费用及超面积需要补缴的房款，大江环保公司按约定时间交付了房屋。《买卖合同》没有注明签订时间，且没有约定其需要缴纳5000元办证费用等内容。《买卖合同》第十条第五项对《协议书》第九条的内容变更不明确，应视为没有变更，且该内容中继续办证是法定义务，无需约定，明显存在免除自己责任，排除对方主要权利的情形，因《买卖合同》属于格式条款，应归于无效，因大江环保公司的原因，其不动产权证直到2017年12月27日才办到位，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十二条的规定，大江环保公司的**办证行为给其造成损失的，应当予以赔偿，损失数额难以确定，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理，即按年利率6%标准，以购房款172725.5元为基数支付从2014年7月18日至2017年12月27日资金占用期间的违约金。 被上诉人大江环保公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。 **向一审法院起诉请求：1、判令大江环保公司向其支付延期办证违约金119220元，并从2017年7月4日起至实际办证之日止按照已付购房款总额172725.39元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即9%）继续向**支付延期办证违约金；2、判令大江环保公司协助其办理大冶有色及第园7栋3**502号房屋的不动产权证；3、诉讼费由大江环保公司承担。 一审法院认定事实：2008年1月5日，**（乙方）与**大江集团有限公司（甲方）（2015年11月20日，名称变更为大江环保公司）签订《协议书》，约定**向大江环保公司购买有色公司及第园7栋3**5层502号房屋，房屋建筑面积（暂测面积）为109.611㎡，单价1490元/㎡，房屋总价163320.39元，并对逾期交房的违约责任进行了约定：甲方如未按协议规定的期限将该住房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，违约金按已交付房价款的10%计算。该《协议书》第九条约定：乙方自实际接收该住房之日起，应在房地产产权登记机关规定的期限内向甲方提供办理产权证有关资料，甲方予以协助办理，费用按市房地产交易所规定执行，甲方在第一次交房款时代收代办各项办证费用预计5000元，证件办理完结算时按实际费用多退少补。《协议书》未约定逾期办理房屋权属登记的违约责任。之后，双方当事人针对购买的经济适用房又另行签订了由**市工商行政管理局和**市房地产管理局监制的《买卖合同》，约定**向大江环保公司购买大冶有色及第园7栋3**5层502号经济适用房，房屋建筑面积为109.91㎡，单价1490元/㎡，房屋总价172725.40元，房屋交付时间为2009年5月18日前。该《买卖合同》第十条第五款约定：出卖人应当在该房屋交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：1、……；2、……；3、由出卖人代替买受人办理房地产权属证书，由买受人承担的各项费用，先由买受人预交部分办证费用，多退少补。2008年1月5日，**交纳购房款82000元。同年12月21日，交纳49000元。2009年5月20日，交纳购房款32320.39元，2013年6月28日，补交9405.01元，共计交纳购房款172725.40元。2013年9月12日，**向**市房地产管理局交纳住宅专项维修资金3847元。2014年7月18日，**市住房保障中心对**的经济适用房资格予以核准。**认为大江环保公司未按约定将办理权属登记相关的资料报产权登记机关备案，故而成讼。另认定，2013年，大冶有色及第园经济适用房建设完成后通过竣工验收，并取得了备案证书和2、5、6、7号楼的房产证。**大江建设有限公司法定代表人***于2015年9月10日被**市公安局下陆分局刑事拘留。2016年12月7日，***因挪用资金罪被**市下陆区人民法院判处有期徒刑一年六个月。还认定，2017年10月13日，大江环保公司交纳了大冶有色及第园经济适用房项目的超面积费用1084071.90元及办证费用。同年12月1日，大江环保公司张贴《通知》，告知大冶有色及第园经济适用房业主第一批不动产权证书已经办理到位，并为理顺办证流程，**市不动产登记中心预先办理了大冶有色及第园经济适用房购买者权利人成刚的不动产权证书，同时通知其余业主按照通知要求提交办理不动产权属证书需要的相关资料。2017年11月，大江环保公司通知**提交办证所需资料，2017年12月，**向大江环保公司提交上述资料。同月13日，不动产登记中心受理**的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请。2017年12月27日，**市不动产登记中心出具的不动产登记信息显示**的办理状态为结束，不动产权证号为鄂（2017）**市不动产权第0045186号。 一审法院认为：一、确定**与大江环保公司双方权利义务的依据。本案中，**与大江环保公司双方于2008年1月5日签订《协议书》之后，又另行签订《买卖合同》。两份合同的签订均是双方经过平等协商、意思表示一致的结果，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。**与大江环保公司双方后签订的《买卖合同》对之前签订的《协议书》的合同内容进行了变更，如购房款由163320.39元变更为172725.40元，在违约条款中增加了关于逾期办理产权证书的约定。同时，双方也是依照该合同约定履行交纳购房款和交付房屋的义务。另《买卖合同》是由**市工商行政管理局和**市房地产管理局监制的格式合同。综上，**与大江环保公司签订的《买卖合同》合法有效，是对之前签订的《协议书》的变更，且双方已实际履行，故应将《买卖合同》作为确定双方权利义务的依据。二、本案是否应由大江环保公司对**履行合同义务。《买卖合同》签订主体为**与大江环保公司，根据合同相对性原则，该合同的权利义务均应由大江环保公司向**享有和履行。大江环保公司虽提供其与**大江建设有限公司的内部公司文件，证明大冶有色及第园经济适用房项目实际由**大江建设有限公司开发和建设，实际办证义务人是**大江建设有限公司，但大江环保公司和**大江建设有限公司之间的内部管理约定对**无约束力，仍应由大江环保公司向**履行合同义务，实际办证人亦应为大江环保公司。故对大江环保公司的上述辩解意见，不予采信。三、大江环保公司是否存在违约情形。《买卖合同》第八条约定大江环保公司应当在2009年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备各项条件并符合本合同约定的经济适用房交付**使用。该合同第十条第五款约定大江环保公司应当在该房屋交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由大江环保公司提供的资料报产权登记机关备案。大江环保公司虽辩称因有色公司拖欠市政府排污费导致延后数月才发放备案证，且300多名购房者中有少部分人员未缴清超面积购房款，致使其无法统一向房产部门缴清款项，无法办证，大江环保公司没有违约，但大江环保公司仅提交**大江建设有限公司的情况说明，并无其他证据予以佐证，故对其辩解意见，不予采信。《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条第二款规定：纳税人未出具契税完税证明的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。从上述规定可知，办理房屋权属登记需要满足系列条件，如买卖双方分别需要缴纳契税、住宅专项维修基金等各项费用，同时，房产管理部门需审核购房者银行贷款偿还情况等。本案中，**购买大冶有色及第园7栋3**5层502号房屋，2013年9月12日，交清住宅专项维修基金。2014年7月18日，**市住房保障中心对**的经济适用房资格予以核准。由此可知，房屋权属登记条件已于2014年7月18日成就，但大江环保公司在此以后仍未能办理房屋权属登记，其行为构成违约，其辩称因**提交的办证资料均由**大江建设有限公司保管，且购房者向**大江建设有限公司缴纳的超面积购房款和办证费用被该公司法定代表人***挪用，***于2015年9月10日被刑事拘留，并于2016年12月7日被判处挪用资金罪直至2017年3月才出狱，由此导致大江环保公司在此之前无法办理涉案房屋房产证。大江环保公司关于逾期办证的上述客观理由虽情有可原，但其行为仍构成违约，故对上述辩解意见不予采信。四、关于大江环保公司应如何承担违约责任的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖合同司法解释》）第十八条规定：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率9%承担逾期办证违约金。**主***环保公司应按此规定支付违约金，但**购买的房屋性质为经济适用房，与商品房的性质不同，故本案不适用上述司法解释。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定：合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条第二款规定处理。庭审中，**主张因《买卖合同》未约定违约责任，大江环保公司应根据上述规定按照年利率6%支付资金占用期间利息支付逾期办证违约金，但上述规定的适用条件为“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的”，而本案中的**与大江环保公司双方签订的《买卖合同》中对违约责任已在第十条第五款进行了约定，从上述条款可知，**与大江环保公司双方已明确约定了逾期办证的违约责任，且列明了赔偿损失、支付违约金和继续履行等三种承担违约责任的方式，双方在合同中选择了第三种方式即继续履行，并未选择赔偿损失和支付违约金的方式，该约定是当事人意思自治的结果，一旦成立即对**与大江环保公司双方产生法律约束力。另上述合同系工商部门和房产部门制定的格式文本，而非大江环保公司单方制定的格式合同，不存在大江环保公司利用强势地位使**签订权利义务不对等合同的情形。故本案不适用上述《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定。综上，大江环保公司应按照《买卖合同》的约定对**承担继续协助其办理不动产权证的违约责任。2017年9月15日，大江环保公司已从**大江建设有限公司取得了及第园经济适用房办证资料，并于同年10月13日缴纳了税费及经济适用房超面积购房款，且已先行办理了业主成刚的不动产权证书，可知大冶有色及第园业主办证条件已成就。大江环保公司已于2017年11月通知**提交办证所需资料。2017年12月13日，不动产登记中心受理了**的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请。并于同年12月27日出具信息显示**不动产权证号为鄂（2017）**市不动产权第0045186号，办理状态为结束。故大江环保公司已按合同约定承担了继续协助**办证的违约责任，且**的房屋产权证已经办理完毕，**要求大江环保公司承担逾期办证违约金的主张不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：驳回**的全部诉讼请求。 二审中，当事人均未向本院提交证据。 本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：《协议书》、《买卖合同》均系**与大江环保公司之间达成的协议，因都未解除，故均对双方当事人有约束力。依据一般法理，在后协议如涉及新增内容，应视为对在先协议的补充，若出现与在先协议内容约定不一致的情形，则应视为对在先协议具体内容的变更。《买卖合同》虽未注明签订时间，但在后签订是客观事实，《协议书》未约定逾期办理房屋权属登记的违约责任，而《买卖合同》第十条第（五）项“关于产权登记的约定”中则明确：“如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：1、……；2、……；3、由出卖人代替买受人办理房地产权属证书，由买受人承担的各项费用，先由买受人预交部分办证费用，多退少补。”由此可见，一审认定大江环保公司已构成违约，并在此基础上，依据《买卖合同》的上述约定，确定公司违约责任并无不妥。关于大江环保公司在已完成协助办理房屋产权证义务后，是否还应当支付逾期办证违约金的问题。除《协议书》、《买卖合同》未就逾期办证违约金进行约定外，更为特别的是，本案交易的涉案房屋系经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，其主要目的不在于实现房屋的交易价值，而在于实现其保障功能，因此，与一般的商品房具有很大差异，一审认为不应适用《商品房买卖合同司法解释》，进而对**要求按照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条第二款规定计算赔偿损失的诉求，不予支持，并无不当。更何况，因案涉房屋即使及时办证，目前仍不符合上市交易条件，具体损失尚未实际发生，甚至不排除房屋增值收益远大于因**办证所致应缴土地出让金增长的情况发生。因此，对**的上诉请求，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费693元，由**负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二○二○一八年六月二十日 法官助理** 书记员***