某某与中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2901民初5854号 原告：***，男，1964年11月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：***，新疆胜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，新疆胜天律师事务所律师。 被告：中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市晶水路**。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该分公司法务部职员。 委托诉讼代理人：***，新疆制衡律师事务所律师。 原告***与被告中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司（以下简称移动公司阿克苏分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、**，被告委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告向原告支付违约金6,145.1元；3．判令被告限期腾退房屋；4．判令被告向原告支付房屋占用费134,000元（自2001年11月至2020年7月）；5.判令被告给付电费31,729.67元、暖气费和物业费8,800元（4个季度×2,200元/每年度）；6．判令被告承担房屋设施***9,000元（45平方米×200元/平方米）；7．案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年11月28日，原告与被告当时的第三产业阿克苏众信实业有限责任公司（已注销，以下简称众信公司）签订了《住房销售合同》。依据合同约定，众信公司向原告购买了位于阿克苏市××路房屋，建筑面积77.59平方米，房屋出售价为每平方米880元，总房款68,279.24元。因当时原告不能及时提供该房屋的所有权证明，经双方协商一致，众信公司与合同签订之日一次性给付原告购房款的90%，及61,451元，至合同签订之日起该房屋的使用权归众信公司所有。基于上述事实，2012年3月28日，原、被告就上述房屋重新签订了《房屋买卖合同》，根据合同约定，房屋实际建筑面积为76.66平方米，被告追加房款24,000元，付款期限为2012年4月1日至2012年4月30日。房款支付后，2012年5月1日至2013年5月1日，原告配合被告办理房屋产权证过户。2019年5月17日，被告依据《房屋买卖合同》以原告违约向阿克苏市人民法院提起诉讼，请求原告继续履行《房屋买卖合同》并协助被告办理不动产权证。经阿克苏市人民法院依法审理，作出（2019）新2901民初2349号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。原告认为由于被告先行违约，未能按约支付剩余购房款240,000元，同时依据生效的判决，办理房产过户的合同目的无法实现。原告依据生效的判决，要求和被告算账，结清双方应付的款项并腾退房屋，但原被告至今为达成一致意见。故依据上述事实向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告移动公司阿克苏分公司辩称，不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。答辩人从2001年即实际占有使用涉案房屋，并支付61,451元房款，此后双方与2012年签订《房屋买卖合同》，合同内容合法有效。因原告出售的房屋一直未办理产权证书，而且房屋土地使用性质为“划拨”，如原告转让房屋，应取得县、市级人民政府的批准并缴纳土地出让金。因原告未履行上述义务，故答辩人未付剩余房款的行为不构成违约。现因涉案房屋涉及拆迁，原告违反诚实信用原则提起诉讼，答辩人不同意解除合同。其次，双方与2012年签订的《房屋买卖合同》中约定，被答辩人付款时间为2012年4月1日至2012年4月30日止；购房款付清后，原告于2012年5月1日至2013年5月1日办理房屋过户手续，故在答辩人未按约支付房款时，原告就有权解除合同。但是自2001年至今已近20年之久，原告从未主张解除合同，故原告的请求解除合同的期间已过，其无权主张该项请求。最后，因双方的合同不应解除，故原告诉请的使用费、电费、暖气费、物业费、设施***没有事实依据和法律依据，依法均应当予以驳回。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 双方当事人为证实其主张所依据的事实向本院提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，并对相关证据认定如下： 1．原告提交《住房销售合同》复印件，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，双方对购房款总金额、支付方式、过户期限、违约责任等进行了约定。被告对证据的真实性无异议，同时认为此证据亦可证实双方签订合同时原告未取得所售房屋的产权证。本院对该证据在本案中的证明效力予以确认。 2．原告提交《房屋买卖合同》，证明双方于2001年签订合同过后被告就取得涉案房屋的使用权，后双方于2012年再次签订合同，增加2001年的合同中购房款、面积，并明确约定被告支付完24,000元房款后原告方才配合被告办理过户。被告对证据的真实性无异议，但认为合同中不是增加24,000元房款，而是对房款作出了重新地约定。本院对该份证据在本案中的证明效力予以确认。 3．原告提交被告2018年的提交的民事起诉状、（2019）新2901民初2349号民事判决书的复印件各一份，证明被告诉请原告办理过户手续，经法院审理后以其未履行先付款的义务而驳回其诉求。被告对证据的真实性无异议，并当庭表示愿意随时支付24,000元。本院对该证据在本案中的证明效力予以确认。 4．原告提交2007000924号房权证及房屋平面图，证明原告已取得房权证及土地证。被告对证据的真实性无异议，但认为根据双方的约定，原告应当将上述文书交付给被告。本院对上述证据在本案中的证明效力予以确认。 5．原告提交评估报告一份，证明其主张的房屋占用费的计算依据。被告认为，该评估报告的评估过程被告没有参与系原告单方委托作出，程序不合法，申请予以重新评估。本院认为，被告虽对评估报告的合法性不予认可，但未明确其主张违法的事由不符合法律规定；另其明确表示不同意解除合同又申请对房租价格重新评估，相互矛盾，故本院对其重新评估申请不予准许。本院对该份评估报告的真实性予以确认。 6．原告提交《楼顶租赁合同》及**书写的清单各一份，证明被告租赁原告的楼顶架设电子设备由原告的线路供电，由此原告垫付了被告方使用的电费。被告对《楼顶租赁合同》的真实性无异议，但辩称**不是其单位委托抄录电表的人员，故对其书写的清单不予认可。本院对《楼顶租赁合同》的真实性予以确认，因电费系依据该合同产生，故**书写的清单与本案诉争事实无关联，本院对其在本案中的证明效力不予确认。 7．原告提交借记卡账户历史明细清单一张，证明被告仅支付了2015年的暖气费和物业管理费，欠付4年的上述费用。被告对证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的观点。其已将2016年的暖气费、物业管理费付清，因2017年原告不让被告继续使用房屋，不存在支付上述费用的义务。本院对该证据的真实性予以确认。 8．被告提交中国工商银行网上电子回单9张及自书清单1张，证明其已支付了2014年至2015年9月间的电费，2016年度的暖气费已支付完毕。原告质证称，其对电子回单中3张“用途”载明为“电费”的予以认可，对其他未载明“用途”及记载为其他用途的6张与本案无关。本院认为，因上述证据与本案诉争事实无关联，故对其在本案中的证明效力不予确认。 根据原被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年原告***（甲方）与被告移动公司阿克苏分公司开设的第三产业众信公司（乙方）签订《住房购销合同》，约定乙方自愿购买甲方位于阿克苏市××路的房屋，该房屋建筑面积为77.59平方米；房屋出售价格为每平方米880元；因甲方不能提供该住房的所有权证明，双方协商确定由乙方于合同签订之日起一次性给付甲方购房款90%即61,451.28元，自合同签订之日起使用权归乙方所有；甲方应在本合同签订之日起12个月向乙方交付房屋所有权证明，因甲方未能按时交付所有权证明，视同甲方违约，自违约之日起10日内全额退还乙方购房款；甲方向乙方提供该房屋房产证之日乙方即向甲方支付剩余房款6,827.92元。同时，双方还对乙方使用期间的物业管理费，水、暖、电费用，房屋维修事项，楼顶通信天线的架设及各自所负法律责任作出了约定。该合同签订后，众信公司支付了61,451.28元房款并开始使用该房屋，后众信公司注销。 2012年3月28日，原告***（甲方）与被告移动公司阿克苏分公司（乙方）就该套房屋重新签订《房屋买卖合同》。合同第二条约定：乙方购买甲方位于阿克苏市××路的房屋；房屋用途为住宅；该房屋相应的土地使用权取得方式为划拨（以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为001XX。第三条约定：该房屋于2001年已支付购房款61,451元，剩余8平方米按3,000元每平方米计价，本次支付购房款24,000元；本购房款支付后，甲方应配合乙方房屋产权证过户至乙方名下，过户办理允许期限（2012年5月1日至2013年5月1日）；本次房款支付后，所有与新疆省阿克苏市xx路XX号XXX酒店XXX房有关的权利与义务均由乙方承担。第四条约定：甲乙双方同意选择以转账方式一次性支付本次应付购房尾款；付款期限自2012年4月1日至2012年4月30日止。合同第六条6.1“甲方违约责任”约定：除自然灾害等不可抗力外，甲方如不配合乙方将该房屋产权转至乙方名下，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，日利息在1个月内按万分之二利率计算；自第2个月起，日利率则按万分之五利率计算；逾期超过3个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第1、2种约定，追究甲方的违约责任。6.1.1规定：终止合同，甲方按照乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，乙方实际损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；6.1.2规定：甲方按乙方累计已付款的8%向乙方支付违约金，合同终止。合同第六条6.2“乙方违约责任”约定：乙方如未按本合同要求付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止；日利息按万分之二计算；逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权按照下述1、2种约定，追究乙方的违约责任，6.2.1规定：终止合同，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；6.2.2规定：乙方按累计应付款的8%向甲方支付违约金，合同终止。合同第九条约定：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行以附件的形式约定，本合同之附件均为本合同不可分割之一部分，与本合同具有同等法律效力。之后，原、被告双方签订《楼顶租赁合同（永安大酒店）》，约定：被告租赁原告位于阿克苏市××路私人住宅的一部分楼顶以架设移动通信基站，租赁时间自2012年4月1日起至2017年3月31日止，为期5年，原告于2012年4月1日向被告交付租赁场地；原告提供电源，被告施工及其租赁期间发生的电费由被告自行承担，每度电按照1元计取电费，原告开具相应金额的收据，提供电费发票复印件并配合做好电费分割单。双方还对其他权利义务即违约责任作出了约定。 2019年5月17日，被告以原告未协助办理所购房屋的产权登记为由向本院提起诉讼，要求原告依约履行双方签订的《房屋买卖合同》约定的为其协助办理不动产权证。本院审理后认为，因双方在《房屋买卖合同》中对各自履行义务的先后有明确约定，被告在未先行向原告支付剩余24,000元房款的情况下，原告有权不履行协助办理不动产权证的义务，故作出（2019）新2901民初2349号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。双方均未提起上诉，该判决已生效。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1．双方2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》是否应当解除；2．原告其他诉求是否有事实及法律依据。 关于双方2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限不行使的，该权利消灭”。本案中，根据原被告双方的陈述可证实，2012年3月28日的《房屋买卖合同》系双方基于2001年11月28日《住房购销合同》重新签订。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当及时全面履行合同义务。该合同第六条中对被告的付款金额、期限及合同解除条件作出了明确的约定，故截止2012年4月30日被告不支付剩余的24,000元房款时，原告依约取得解除权；根据本院生效判决可证实，被告于2019年5月17日已以通过诉讼的方式向原告发出催告，故依据上述法律规定，原告至迟应当在三个月的合理期限内行使解除权，逾期不行使的，该权利消灭。由此，原告现以被告违约为由要求解除合同，已无法律依据，本院不予支持。 关于原告其他诉求是否有事实及法律依据。首先，因原告逾期未行使解除权以致该权利消灭，故其基于解除合同而要求被告腾退涉案房屋、支付房屋使用费、***的诉求缺乏事实依据。其次，根据《房屋买卖合同》第三条及被告的陈述可证实，被告累计应付的总房款为85,451元，且其至今未按约支付剩余24,000元房款，故依据《房屋买卖合同》第六条的约定，被告应当按照应付房款10%向原告支付违约金即8,545.1元，现原告主张被告支付违约金6,145.1元系对权利的处分，依法有效。再次，根据《房屋买卖合同》《楼顶租赁合同（永安大酒店）》可证实，原告主张的电费、物业费、暖气费非基于本案诉争的买卖合同关系产生，故本院在本案中不作处理，原告可依据产生上述费用的法律关系另案主张。 综上所述，本院对于原告要求被告向其支付违约金6,145.1元的诉求予以支持，对其他诉求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十五条，第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司，于判决生效后十日内向原告***支付违约金6,145.1元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,094元，已减半收取的2,047元，由原告***负担1,986元，被告中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司负担61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。 审　　判　　员　　　*** 二 〇 二 〇 年 十 二 月 八 日 书　　记　　员　　　***