某某、中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终619号 上诉人（原审原告）：***，男，1964年11月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：**，新疆胜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆胜天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市晶水路22号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：***，新疆制衡律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司（以下简称移动公司阿克苏分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人**、***，被上诉人移动公司阿克苏分公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：请求依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5854号民事判决书第二项判决，发回重审或改判支持***的原审诉讼请求。事实和理由：一、本案不存在移动公司阿克苏分公司催告过***，在一定时限内行使合同解除权的事实。一审法院依据合同法第九十三条第二款和第九十五条的规定，认定***合同解除权已经消灭无事实依据。移动公司阿克苏分公司在2019年5月17日提起诉讼中的诉讼请求是继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助移动公司阿克苏分公司办理不动产权证，移动公司阿克苏分公司提出的诉讼请求不能构成合同法第九十五条规定的要求解除合同的“催告”。合同法第九十五条第二款中“催告”的主体应当是享有解除权的相对方，催告的内容是要求解除权人解除合同。所以一审法院依据移动公司阿克苏分公司提出的诉讼请求认为是所谓的“催告”不符合合同法第九十五条的催告内容，同时一审法院认定***行使解除权的期限为三个月没有法律规定。故***享有本案合同的解除权，同时基于解除合同而提出的腾退房屋、支付房屋使用费、***的诉讼请求有事实依据。二、***提出的电费、物业费、暖气费是基于《房屋买卖合同》而产生的相关费用，移动公司阿克苏分公司理应缴纳。一审法院已经查明***与移动公司阿克苏分公司之间的房屋买卖关系成立于2001年11月28日《住房购销合同》，2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》是在《住房购销合同》的基础上而签订的，《住房购销合同》中明确约定了移动公司阿克苏分公司在使用权年限内应当缴纳物业管理费、水暖电费，而且在履行合同的过程中移动公司阿克苏分公司也如期缴纳了部分年度的相关费用，仅是拖欠了4个年度的相关费用，移动公司阿克苏分公司的缴费行为足以说明移动公司阿克苏分公司在诉讼之前按照《住房购销合同》的约定缴纳了电费、物业费、暖气费，故***对拖欠的各项费用提出诉讼有事实依据。为了佐证***是按1元/度收取电费，在一审中提供了收费依据《楼顶租赁合同（永安酒店）》，而一审法院认为电费、物业费、暖气费是非基于买卖合同关系产生是错误的。三、（2019）新2901民初2349号民事判决书已经发生法律效力，判决驳回了移动公司阿克苏分公司继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，办理不动产权证的诉讼请求，自此在庭审中移动公司阿克苏分公司完全明白强行辩称继续履行合同、付款办证是不可能的，所以在解除合同已成为必然的情形之下而提出了对***单方作出的房屋占用费重新评估的书面申请，而一审单从移动公司阿克苏分公司的辩称继续履行合同、付款办证与提交的房屋占用费重新评估申请要求互相矛盾，而不接受移动公司阿克苏分公司提出重新评估的申请是错误的，导致本案判决结果错误。四、对一份合同的处理要么是继续履行合同，要么是解除合同，一审法院无视生效的（2019）新2901民初2349号民事判决书做出的驳回移动公司阿克苏分公司要求继续履行合同办理不动产权证的诉讼请求的判决结果，错误的做出驳回***要求解除合同的诉讼请求，请求二审法院予以纠正。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判，支持***的上诉请求。 移动公司阿克苏分公司辩称，一、***合同解除权行使期限的除斥期间已过，权利消灭，***请求解除合同的诉求应当予以驳回。1.无论是约定解除权，还是法定解除权，解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权的期限分为三种情况：一是按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使。二是在对方当事人催告后的合理期限内行使。三是自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使。该期间不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定；并且该期间届满后，解除权消灭。由此，可以看出，***首先自知道解除权发生事由之日起（付款期限届满之日即2012年4月30日起）1年之内没有行使解除权；其次，虽然移动公司阿克苏分公司严格意义上并不赞同2019年5月17日的起诉构成催告，但是在该诉中，***也未提出要解除合同，视为其在三个月合理期限内对自己权利的放弃。因此，无论如何，***行使解除合同的除斥期间已过，权利已经消灭。2.移动公司阿克苏分公司不同意解除《房屋买卖合同》。移动公司阿克苏分公司从2001年就实际占有使用涉案房屋，并支付61,451元房款。此后，双方于2012年签订《房屋买卖合同》，合同内容合法有效。因***出售的房屋一直未办理产权证书，而且***出售的房屋土地以划拨方式取得土地使用权，***如转让该房屋，应取得县、市级人民政府的批准，并向土地管理部门缴纳土地出让金，因***未履行上述义务也未办理过户手续，其未履行相应的义务，故移动公司阿克苏分公司剩余房款未付清系行使后履行抗辩权，不属于违约行为，移动公司阿克苏分公司不存在违约情形。现因涉案房屋被纳入拆迁范围，或将补偿巨额拆迁费用，***为了占有该拆迁费才提起的本案解除合同之诉，***起诉动机不良且违反了诚实信用原则，因此，移动公司阿克苏分公司不同意解除合同。二、***主张的各项费用没有事实及法律依据，不应予以支持。《中华人民共和国电力法》第三十三条供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。***并非供电企业、物业服务企业，暖气供应企业，无权要求移动公司阿克苏分公司向其支付电费、物业服务费、暖气费，该费用与房屋买卖合同纠纷不属于同一案由，如果***有相应证据，应当另案起诉。且自2017年6月初，***已将涉案房屋的院门锁住禁止移动公司阿克苏分公司使用，从该时间点之后移动公司阿克苏分公司再未使用过该房屋。之前如果因为法律关系误解，向其支付相应的费用，经核查后，移动公司阿克苏分公司保留向***要求返还的权利。三、（2019）新2901民初2349号案件，判决驳回移动公司阿克苏分公司要求办理不动产权证的诉讼请求，理由是移动公司阿克苏分公司未向***付清购房款，移动公司阿克苏分公司未履行先行义务，所以未予支持后履行的办证义务。虽然移动公司阿克苏分公司未付款是基于***在履行合同过程中存在违约行为，***未取得人民政府的批准文件，缴纳相应的土地出让金未及时办理产权证书，其理应承担相应的过错责任。即便如此，***现在已经将购房款和合同约定的违约金全部付清，《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行。综上，请求驳回***的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1.判令解除***、移动公司阿克苏分公司于2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》；2.判令移动公司阿克苏分公司向***支付违约金6145.1元；3.判令移动公司阿克苏分公司限期腾退房屋；4.判令移动公司阿克苏分公司向***支付房屋占用费134,000元（自2001年11月至2020年7月）；5.判令移动公司阿克苏分公司给付电费31,729.67元、暖气费和物业费8800元（4个季度×2200元/每年度）；6.判令移动公司阿克苏分公司承担房屋设施***9000元（45平方米×200元/平方米）。 一审法院认定事实：2001年，***（甲方）与移动公司阿克苏分公司开设的第三产业阿克苏众信实业有限责任公司（乙方）签订《住房购销合同》，约定乙方自愿购买甲方位于阿克苏市XX路XX号楼X**XX室的房屋，该房屋建筑面积为77.59平方米；房屋出售价格为每平方米880元；因甲方不能提供该住房的所有权证明，双方协商确定由乙方于合同签订之日起一次性给付甲方购房款90％即61,451.28元，自合同签订之日起使用权归乙方所有；甲方应在本合同签订之日起12个月向乙方交付房屋所有权证明，因甲方未能按时交付所有权证明，视同甲方违约，自违约之日起10日内全额退还乙方购房款；甲方向乙方提供该房屋房产证之日乙方即向甲方支付剩余房款6827.92元。同时，双方还对乙方使用期间的物业管理费，水、暖、电费用，房屋维修事项，楼顶通信天线的架设及各自所负法律责任作出了约定。该合同签订后，阿克苏众信实业有限责任公司支付了61,451.28元房款并开始使用该房屋，后阿克苏众信实业有限责任公司注销。 2012年3月28日，***（甲方）与移动公司阿克苏分公司（乙方）就该套房屋重新签订《房屋买卖合同》。合同第二条约定：乙方购买甲方位于阿克苏市XX路XX号的房屋；房屋用途为住宅；该房屋相应的土地使用权取得方式为划拨（以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为00173）。第三条约定：该房屋于2001年已支付购房款61,451元，剩余8平方米按3000元每平方米计价，本次支付购房款24,000元；本购房款支付后，甲方应配合乙方房屋产权证过户至乙方名下，过户办理允许期限（2012年5月1日至2013年5月1日）；本次房款支付后，所有与新疆省阿克苏市教育路20号永安大酒店502房有关的权利与义务均由乙方承担。第四条约定：甲乙双方同意选择以转账方式一次性支付本次应付购房尾款；付款期限自2012年4月1日至2012年4月30日止。合同第六条6.1“甲方违约责任”约定：除自然灾害等不可抗力外，甲方如不配合乙方将该房屋产权转至乙方名下，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，日利息在1个月内按万分之二利率计算；自第2个月起，日利率则按万分之五利率计算；逾期超过3个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第1、2种约定，追究甲方的违约责任。6.1.1规定：终止合同，甲方按照乙方累计已付款的10％向乙方支付违约金，乙方实际损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；6.1.2规定：甲方按乙方累计已付款的8％向乙方支付违约金，合同终止。合同第六条6.2“乙方违约责任”约定：乙方如未按本合同要求付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止；日利息按万分之二计算；逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权按照下述1、2种约定，追究乙方的违约责任，6.2.1规定：终止合同，乙方按累计应付款的10％向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；6.2.2规定：乙方按累计应付款的8％向甲方支付违约金，合同终止。合同第九条约定：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行以附件的形式约定，本合同之附件均为本合同不可分割之一部分，与本合同具有同等法律效力。之后，双方签订《楼顶租赁合同（永安大酒店）》，约定：移动公司阿克苏分公司租赁***位于阿克苏市教育路20号私人住宅的一部分楼顶以架设移动通信基站，租赁时间自2012年4月1日起至2017年3月31日止，为期5年，***于2012年4月1日向移动公司阿克苏分公司交付租赁场地；***提供电源，移动公司阿克苏分公司施工及其租赁期间发生的电费由移动公司阿克苏分公司自行承担，每度电按照1元计取电费，***开具相应金额的收据，提供电费发票复印件并配合做好电费分割单。双方还对其他权利义务即违约责任作出了约定。 2019年5月17日，移动公司阿克苏分公司以***未协助办理所购房屋的产权登记为由向法院提起诉讼，要求***依约履行双方签订的《房屋买卖合同》约定的为其协助办理不动产权证。法院审理后认为，因双方在《房屋买卖合同》中对各自履行义务的先后有明确约定，移动公司阿克苏分公司在未先行向***支付剩余24,000元房款的情况下，***有权不履行协助办理不动产权证的义务，故作出（2019）新2901民初2349号民事判决书，驳回移动公司阿克苏分公司的诉讼请求。双方均未提起上诉，该判决已生效。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1.双方2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》是否应当解除；2.***其他诉求是否有事实及法律依据。关于双方2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限不行使的，该权利消灭”。本案中，根据双方的陈述可证实，2012年3月28日的《房屋买卖合同》系双方基于2001年11月28日《住房购销合同》重新签订。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当及时全面履行合同义务。该合同第六条中对移动公司阿克苏分公司的付款金额、期限及合同解除条件作出了明确的约定，故截止2012年4月30日移动公司阿克苏分公司不支付剩余的24,000元房款时，***依约取得解除权；根据法院生效判决可证实，移动公司阿克苏分公司于2019年5月17日已以通过诉讼的方式向***发出催告，故依据上述法律规定，***至迟应当在三个月的合理期限内行使解除权，逾期不行使的，该权利消灭。由此，***现以移动公司阿克苏分公司违约为由要求解除合同，已无法律依据，不予支持。关于***其他诉求是否有事实及法律依据。首先，因***逾期未行使解除权以致该权利消灭，故其基于解除合同而要求移动公司阿克苏分公司腾退涉案房屋、支付房屋使用费、***的诉求缺乏事实依据。其次，根据《房屋买卖合同》第三条及移动公司阿克苏分公司的陈述可证实，移动公司阿克苏分公司累计应付的总房款为85,451元，且其至今未按约支付剩余24,000元房款，故依据《房屋买卖合同》第六条的约定，移动公司阿克苏分公司应当按照应付房款10％向***支付违约金8545.1元，***主张移动公司阿克苏分公司支付违约金6145.1元系对权利的处分，依法有效。再次，根据《房屋买卖合同》《楼顶租赁合同（永安大酒店）》可证实，***主张的电费、物业费、暖气费非基于本案诉争的买卖合同关系产生，故在本案中不作处理，***可依据产生上述费用的法律关系另案主张。综上所述，对于***要求移动公司阿克苏分公司向其支付违约金6145.1元的诉求予以支持，对其他诉求不予支持。遂判决：一、中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司，于判决生效后十日内向***支付违约金6145.1元；二、驳回***的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质。 1.***提交一份微信聊天截图，证明一审法院未支持31,729.67元电费，根据在一审的提交的证据，可以反映出该部分电费不包含在移动公司阿克苏分公司所缴纳的电费中，是移动公司阿克苏分公司使用整个房屋期间产生的电差，从2001年算到2015年，该部分电费与移动公司阿克苏分公司已经缴纳的电费没有关系。对于***的身份，移动公司阿克苏分公司一审中不认可，***和***的微信记录，可以证明***再次问***的工作单位及岗位，***对其身份说的很清楚。经质证，移动公司阿克苏分公司对该组证据的三性以及证明的观点均不认可，***的聊天记录没有提供原件，真实性无法核对，微信聊天无法证实是否是***本人。即便该记录内容属实，但是***不属于移动公司阿克苏分公司的工作人员，移动公司阿克苏分公司从来没有委托过名叫***的人出具任何结算的东西。本院对移动公司阿克苏分公司的质证意见予以采纳，本院对***提交的该证据的三性均不予确认。 2.移动公司阿克苏分公司提交付款凭证两份，证明2020年12月29日移动公司阿克苏分公司向***支付两笔款项，一笔是剩余的购房款24,000元，一笔是一审法院本案判决的违约金6145.1元，移动公司阿克苏分公司《房屋买卖合同》的义务已经全部履行完毕。经质证，***认为两份凭证是一审判决之后形成，移动公司阿克苏分公司没有经过***的同意，私自通过***曾经使用的银行账号支付了房款及一审法院判令的违约金，说明移动公司阿克苏分公司的违约行为一直存在。该卡***很久没有使用，需要查询；另付款凭证是移动公司阿克苏分公司转账凭证，不是银行的交易凭证，没有第三方的交易凭证无法证实***收到上述款项。本院对两份付款凭证的真实性予以确认。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.***与移动公司阿克苏分公司于2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》是否应当解除以及移动公司阿克苏分公司是否应腾退房屋、支付房屋占用费134,000元；2.移动公司阿克苏分公司是否应当给付***电费31,729.67元、暖气费、物业费8800元；3.移动公司阿克苏分公司应否承担房屋设施***9000元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条的规定，合同的解除分为当事人协商解除和法定解除。本案中，双方在《房屋买卖合同》中，对双方案涉合同的解除并无明确约定，双方亦无协商解除合同的可能。本案诉讼前，移动公司阿克苏分公司已履行了主要付款义务，***已将房屋交付移动公司阿克苏分公司使用多年，移动公司阿克苏分公司虽在合同履行中存在未付10%购房款的违约行为，但双方并不存在法定解除的情形。庭审结束后，经本院核实***亦认可收到2020年12月29日移动公司阿克苏分公司向其支付的购房款24,000元及一审法院判决的违约金6145.1元。故***要求解除《房屋买卖合同》的上诉请求事实及法律依据不足，本院不予支持。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十五条认定移动公司阿克苏分公司已向***发出催告，***逾期未行使解除权，解除权消灭不当。同时基于双方存在房屋买卖合同关系，故对***要求移动公司阿克苏分公司腾退房屋、支付房屋占用费134,000元的上诉请求，本院亦不予支持。其次，因本案双方系房屋买卖合同纠纷，双方《房屋买卖合同》中亦无关于电费、暖气费、物业费的相关约定，***一、二审中提交的证据并不足以证实移动公司阿克苏分公司应向其支付电费31,729.67元、暖气费、物业费8800元，故对***的该部分诉讼请求，本院不予支持。最后，因双方《房屋买卖合同》并未解除，***无权向移动公司阿克苏分公司主张房屋设施***。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3970.59元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　张　振 二〇二一年五月三十一日 法官助理　*** 书 记 员　***