陕西永昌建设工程有限公司、某某等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

陕西省定边县人民法院 执行裁定书 (2023)陕0825执异29号 申请人：陕西永昌建设工程有限公司。 统一社会信用代码：91610825561477933E. 法定代表人：***。 住所地：陕西省榆林市定边县定边街道新区南大街（五中南侧阳光名邸小区）。 被申请人：***. 被申请人：***. 本院在执行原告***与被告***民间借贷纠纷一案中，案外人陕西永昌建设工程有限公司（以下简称永昌公司）于2023年4月11日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 申请人永昌公司提出以下异议请求：撤销定边法院作出的（2021）陕0825执恢1093号之一执行裁定书，解除对阳光名邸2号楼从东向西11号商业房的查封。 事实与理由：定边县阳光名邸小区由榆林市宇恒房地产开发有限公司（以下简称宇恒公司）开发建设，申请人于2013年9月18日通过公开招投标的方式取得该小区的水暖电及通风安装施工项目，并于2013年10月开始施工。施工过程中，因宇恒公司资金周转困难，申请人为其垫付了部分款项，后经双方结算，宇恒公司应向申请人支付工程款及垫付款共计588万元，经口头协商，宇恒公司自愿将阳光名邸小区2号楼面积为496平方米的两套商业门面房作价272.8万元抵顶给申请人用于支付工程款。2016年9月工程完结后，宇恒公司将2号楼从东向西第8号、第9号商业房交付给永昌公司，永昌公司于2018年将9号商业房转让给***。 2021年1月19日，申请人与宇恒公司就抵顶的两套商业门面房分别签订《商品房买卖合同》，并进行备案登记。其中8号商业门面房合同以申请人名义签订，第9号商业房合同以***的名义签订。申请人自2016年接收房屋后，将8号商业房作为办公场地装修使用，9号商业房由案外人***自2018年8月20日起开始承租，用于经营餐饮（定边县荞乡人家饭店）至今。 2023年3月28日，申请人得知，***与***之间存在民间借贷纠纷，***向定边法院申请执行，定边法院分别于2019年3月29日、2019年4月1日作出执行裁定，裁定查封了阳光名邸小区由东向系3号楼11号、12号商业房，后又以房产在备案登记时位置发生变更为由，分别于2021年11月4日、2022年3月23日作出续行查封裁定，裁定查封了阳光名邸小区2号楼从东向西11号、12号商业房。宇恒公司向申请人转让的商业房位于阳光名邸小区2号楼门面最西侧两套，上述2号楼从东向西的11号、12号商业房，即为宇恒公司抵顶给申请人的8号、9号商业房。 综上所述，申请人认为，申请人在定边法院作出裁定前以工程款抵顶的方式交付了全部购房款，并与宇恒公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且自2016年开始已经实际占用涉案商业房，同时因宇恒公司原因未能办理过户登记。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请人对涉案商业房享有足以排除强制执行的民事权利。定边法院作出的（2021）陕0825执恢1093号之一《执行裁定书》将属于申请人所有的8号商业房作为11号商业房进行查封，缺少事实和法律依据，严重损害了申请人的合法权益。为了维护自身的权益，申请人现提出申请，请求立即解除对该商业房的查封。 本院查明，原告***与被告***民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月23日作出（2018）陕0825民初1599号民事调解书，双方达成如下协议：由被告***偿还原告***466000元及利息，被告***负担诉讼费4145元。因被告***未按期履行还款义务，原告***申请执行，本院于2019年3月29日作出（2019）陕0825执1850号执行裁定书，依法查封了被执行人***挂靠在榆林市宇恒房地产开发有限公司阳光名邸项目部位于定边县定边街道南大街、定边县第五中学南由东向西3号楼（11号）商业房一处。2021年11月4日，本院作出（2021）陕0825执恢1093号之一执行裁定书，注明因以上在备案登记时位置发生变更，由原来的位置更改为位于定边县定边街道南大街、定边县第五中学南阳关名邸2号楼从东向西11号，本院对该房产依法续行查封，查封期限三年。 另查明：2015年9月5日，申请人与宇恒公司签订《以房抵顶工程款协议》，双方约定，宇恒公司将其开发建设的文景佳苑三期（阳光名邸）2号楼自东向西第8套、第9套（合计面积496平方米）商业门面楼房抵顶给申请人永昌公司，以房屋抵顶应向永昌公司支付的工程款，抵顶总价款为2728000元。2021年1月19日，申请人与宇恒公司签订了《商品房买卖合同》，约定宇恒公司将阳光名邸小区2号楼由东向西8号房卖给申请人，建筑面积248平方米，价款为1364000元。永昌公司将其中2号楼自东向西9号商业用房转让给***。2022年1月1日，***与宇恒公司签订《商品房买卖合同》，约定宇恒公司将阳光名邸小区2号楼由东向西9号房卖给申请人，建筑面积248平方米，价款为1364000元。 又查明：在执行过程中，经陕西中量测绘技术有限公司对阳光名邸小区2号楼从东向西12号门面房进行测绘，测绘的项目中123.18平房米的门面房由荞乡人家使用，还测绘了另一部分面积为123.18平方米的门面房，本院向定边县房屋征收补偿与交易事务中心进行调查，该中心回复本院作出的（2019）陕0825执1849号的查封（查封了12号商业房）与测绘公司测绘一致，可以证明本院查封的12号门面房即为***购买的9号门面房，根据测绘图显示，本院查封的11号门面房为永昌公司购买的8号门面房。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，申请人购买了宇恒公司开发建设的文景佳苑三期（阳光名邸）小区2号楼由东向西8号商业房（即本院查封的11号商业房），双方签订合同日期晚于本院首次查封日期，且该房屋系商业用房，并非用于居住，不满足排除执行的条件，故申请人不能排除执行。至于申请人要求撤销执行裁定书及解除查封不属于本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回申请人陕西永昌建设工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年四月十四日 法官助理*** 书记员***