中国人民解放军东部战区空军军队干部住房发展中心上海办事处与上海盖尔电力安装有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）沪0110民初7397号 原告：中国人民解放军东部战区空军军队干部住房发展中心上海办事处，住所地上海市杨浦区国定路346号5楼。 法定代表人：**，处长。 委托诉讼代理人：***，上海里格律师事务所律师。 被告：上海盖尔电力安装有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜路1188号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。 被告：上海景墨物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区政青路69弄9号楼。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。 原告中国人民解放军东部战区空军军队干部住房发展中心上海办事处（以下简称空军住房上海办事处）与被告上海盖尔电力安装有限公司（以下简称***司）、上海景墨物业管理有限公司（以下简称景墨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告空军住房上海办事处的委托诉讼代理人***、被告***司的委托诉讼代理人**、被告景墨公司的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告空军住房上海办事处向本院提出诉讼请求：1.要求被告景墨公司支付原告2021年5月1日至2021年7月31日的租金317,500元；2.要求被告景墨公司支付原告2021年8月1日至2022年6月30日的房屋占有使用费1,191,666.67元。事实和理由：原告系上海市杨浦区XX路XX弄XX号楼3-4层房屋（以下简称案涉房屋）管理人。2015年12月，原告与***司签订《军队房地产租赁合同》，约定***司租赁案涉房屋作为商业、办公、宾馆使用，租期自2015年12月21日至2018年12月20日，支付租金从2016年8月1日起计算，终止日期相应顺延至2019年7月31日，年租金1,150,000元，每年在前一年的基础上递增30,000元，若租期内承租方严格按合同约定履行权利义务，则期满后可续租2年，租赁保证金300,000元，双方并对合同解除、权利义务等作出约定。2020年12月，***司与景墨公司签订《租赁主体变更协议》，约定***司将前述合同项下的全部权利义务均转让景墨公司，2020年8月起产生的租赁费用由景墨公司向原告支付，租赁保证金由景墨公司自动承继。2021年3月29日，景墨公司支付原告2020年8月1日至2021年4月30日的房屋租金1,575,000元。合同期限届满后，原告多次要求被告交还涉案房屋及支付房屋占有使用费，均未果，故原告诉至法院，作如上诉请。现原告同意给予被告相应的减免期，租赁保证金可抵扣被告应某的费用，如有结余，用于冲抵被告应当支付的违约金，故租赁保证金不予退还。 被告***司辩称，被告已于2020年12月将其与原告就案涉房屋签订的《军队房地产租赁合同》的权利义务关系全部转让给景墨公司，故原告的诉讼请求与***司无关，相关付款义务应由景墨公司负担。 被告景墨公司辩称，2021年4月30日之前的租金已经付清，2021年5月1日至2021年7月31日的租金确未支付。被告在合同期内只收到一份《军队房地产使用许可证》，最终致使案涉房屋无法招商，按照合同约定，该证应由原告负责提供。因受到疫情影响，原告应当减免6个月的房屋占有使用费。此外，因原告的政策调整，导致被告无法续租，根据部队停偿政策，故原告应给予6个月的搬迁腾退期。另被告支付的租赁保证金300,000元，原告并未退还，要求在本案中一并处理，用于抵扣被告欠付的租金及占有使用费。 本院经审理认定事实如下：原告空军住房上海办事处系上海市杨浦区XX路XX弄XX号楼3-4层房屋管理人。2015年12月21日，原告（出租方、甲方）、***司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，载明“……第一条、甲方自愿将位于上海市杨浦区XX路XX弄XX号楼3、4层的房屋出租给乙方使用。……第二条、租赁用途：商业、办公、宾馆（不得做餐饮）。第三条、租赁期限自2015年12月21日起至2018年12月20日止。第四条、租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）3,540,000元，年租金详见附加条款。租金按季结算。……第六条、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金300,000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。……第九条、合同的解除：……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。……第十六条、双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：……二、乙方支付租金从2016年8月1日起计算，终止日期相应顺延至2019年7月31日。若租期内承租方诚实守信、严格按合同约定履行权利义务，期满后可续租2年。三、第一年年租金为115万元，自第二年起，每年在前一年的基础上递增3万元，三年总租金354万元。若租期内承租方诚实守信、严格按合同约定履行权利义务，期满后续租2年的年租金按前述标准依次递增。四、签订合同之日，乙方交纳租赁保证金30万元，合同期满，甲方验收通过，无息返还。合同到期，如甲方继续对外出租，乙方可参加竞价招租，并在同等条件下享有优先续租权。……” 2020年12月，***司作为原承租人（乙方）与景墨公司作为新承租人（甲方）签订《租赁主体变更协议》，约定：***司将前述合同项下的全部权利义务均转让予景墨公司享有和承担，由景墨公司直接向原告履行，2020年8月起产生的租赁费用由景墨公司向原告支付，景墨公司承担承租该房屋发生的租金及承租人相关义务及责任；***司告知出租方并向景墨公司完成该房屋交接等全部手续后，***司不再承担任何其他义务或责任；租赁保证金由景墨公司自动承继，原合同包括但不限于签署、履行、终止等全部事宜均由景墨公司与出租方自行处理，与***司无涉。 2020年12月，***司向原告发送《情况说明》，内容为：“因我公司内部分工调整决定，自2021年1月1日起将XX路XX弄XX号的使用管理权等完全交由上海景墨物业管理有限公司接管，且2021年1月1日起的相关费用（房租自2020年8月起）均由上海景墨物业管理有限公司接受并支付。特此说明！”原告确认收到该《情况说明》，同意两被告之间签署的《租赁主体变更协议》，并已接受景墨公司的履行。 2021年3月29日，景墨公司支付原告2020年8月1日至2021年4月30日的房屋租金1,575,000元。后景墨公司未再支付租金。审理中，双方一致确认截至2021年4月30日的租金已全部结清。 合同期满后，景墨公司一直占有使用案涉房屋，直至2022年6月30日景墨公司将案涉房屋返还给原告，双方完成房屋交接，并一致确认水电煤等费用已结清。 审理中，关于租金及房屋占有使用费，原告确认同意给予被告疫情期间减免6个月及腾退期减免6个月。原、被告一致确认同意租赁保证金300,000元在本案中一并处理，用于抵扣景墨公司欠付的租金、房屋占有使用费，租赁保证金如有剩余，由原告没收，不再返还。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与***司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同履行期间，两被告签订《租赁主体变更协议》，并经过原告的同意，且原告亦接受景墨公司的履行，故《军队房地产租赁合同》中***司的权利和义务由景墨公司享有、承担。景墨公司作为新的承租人应按原合同约定支付租金，然2021年5月1日起景墨公司确未支付租金，并占有使用案涉房屋至2022年6月30日，景墨公司应当承担支付租金、占有使用费之责，且景墨公司的行为已构成违约，原告有权要求景墨公司承担违约责任。现原告同意给予景墨公司12个月的减免期，系当事人处分自己的民事权利，本院予以照准。减免后，景墨公司应某原告2个月的房屋占有使用费，占有使用费的标准参照合同约定的租金标准，计算为105,833.33元/月。审理中，原、被告一致同意租赁保证金用于抵扣景墨公司应某的租金、占有使用费，剩余部分由原告没收，不予退还，本院予以确认。经抵扣后，景墨公司无须再支付原告租金、占有使用费，原告亦无须退还景墨公司租赁保证金。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、原告中国人民解放军东部战区空军军队干部住房发展中心上海办事处已收取的租赁保证金300,000元抵扣被告上海景墨物业管理有限公司应某的房屋占有使用费211,666.66元，剩余租赁保证金88,333.34元由原告中国人民解放军东部战区空军军队干部住房发展中心上海办事处没收，不予退还； 二、原告中国人民解放军东部战区空军军队干部住房发展中心上海办事处其余之诉讼请求，不予支持。 案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告上海景墨物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年六月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。