上海富利腾房地产开发有限公司诉上海金杨置业有限公司股权转让纠纷一案一审民事判决书

法定代表人：孔令樑，董事长。

被告：上海杨浦水电安装工程有限公司，住所地上海市杨，住所地上海市杨浦区江浦路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：管芳庆，董事长。

上述两被告共同委托诉讼代理人：汪涛，北京大成（上海）律师事务所律师。

上述两被告共同委托诉讼代理人：吴仙，北京大成（上海）律师事务所律师。

原告上海富利腾房地产开发有限公司（以下简称富利腾公司）与被告上海金杨置业有限公司（以下简称金杨公司）、上海杨浦水电安装工程有限公司（以下简称杨浦水电公司）股权转让纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，被告金杨公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院经审查后作出裁定书驳回金杨公司提出的管辖权异议申请。本院依法适用普通程序，分别于2018年9月13日、11月16日两次公开开庭进行了审理。原告富利腾公司的委托诉讼代理人章晨煜律师，被告金杨公司、杨浦水电公司共同的委托诉讼代理人汪涛律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告富利腾公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年8月22日签订的《大团镇商住房项目之股权转让协议》；2、判令两被告立即返还原告已支付的款项188,929,625.69元；3、判令两被告支付违约金46,224,595.86元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年8月22日，原告作为乙方与两被告作为甲方共同签订《大团镇商住房项目之股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），约定两被告通过转让上海A有限公司（以下简称A公司）100%股权给原告的方式转让上海市浦东新区（前南汇区）XX号地块房地产开发项目（XX项目）。《股权转让协议》对股权交易价格以及支付方式进行了约定，其中尾款4,200万元的支付时间为工商变更后满180日且满足《股权转让协议》第5.2.5条中约定的六项付款条件后支付，其中第二项付款条件为：“甲方及项目公司不存在任何违反本协议项下陈述、保证、承诺等义务的情形，或虽出现违约情形，双方以协商确认从交易对价中扣除相应违约责任金额”。《股权转让协议》第9条中转让方及A公司作出了18项陈述与保证。《股权转让协议》第10.1条约定：如因可归咎于甲方的原因导致其未能按本协议的规定履行其在本协议项下的任何义务或违反其在本协议项下的任何陈述与保证、承诺的，乙方有权要求甲方在规定时间内纠正违约行为……如上述违约行为超过3个月的，则除有权要求甲方支付上述违约金以外，乙方有权一并解除本协议及其他相关文件，并要求甲方向乙方返还所有已经支付的款项，包括但不限于交易总对价并以交易总对价金额的20%向乙方支付违约金……。2016年8月30日，A公司的股权变更登记至原告名下。2016年9月1日，原告向A公司支付了78,039,162.05元，该款项于2016年9月2日全额转入金杨公司账户。2016年9月2日，原告向金杨公司支付110,890,463.64元。原告依约履行付款义务后，在经营XX项目过程中发现种种问题需要被告解决，包括项目环评报批问题、商住指标调整问题以及一、二期项目超红线占用土地问题、一二期房屋质量问题、项目材料交接问题等。2017年2月16日，原告向被告发送律师函，就项目存在的五大问题要求被告在30日内予以解决但未果。由于XX项目存在诸多问题导致原告签订《股权转让协议》的合同目的无法实现，被告方构成违约，故提起本案诉讼，要求判如所请。

被告金杨公司、杨浦水电公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告已经履行了《股权转让协议》项下的义务，涉案股权已经转让至原告名下，原告的合同目的已经实现，原告要求返还股权转让款、承担违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：

1、《股权转让协议》，证明双方签订股权转让协议的事实；

2、付款凭证，证明原告已按约向两被告支付了股权转让款合计188,929,625.69元；

3、A公司的工商资料，证明A公司的股东变更于2016年8月30日完成；

4、访谈笔录，证明A公司在股权转让过程中对涉案项目进行虚假陈述，对项目环评未通过、后期无法开发的事实进行了隐瞒；

5、2017年2月原告向两被告发送的律师函，证明原告就项目存在的环评报批问题、商住指标调整问题、一二期项目超红线占用土地问题、一二期房屋质量问题、项目材料交接等问题向两被告发送律师函并要求两被告在30日内予以解决；

6、《关于汇金星城三期环评报告》，证明两被告在将A公司股权转让给原告前对涉案项目无法通过环评从而项目难以顺利开发的事实是明知的；

7、印铸刻字准许证，证明原告取得股权后就将A公司的原公章销毁；

8、《建设项目环境影响咨询报告》，证明项目环境不宜作为居住用地开发，环境评价文件未通过审批批准的情况下，项目开工建设不可行；

9、《上海阳光城大团项目三期地块土壤和地下水现状分析报告》，证明涉案项目土壤中金属超标，存在污染可能，不适合现阶段马上开发；

10、《关于大团镇永晖路两侧商住房工程项目清盘工作的报告》（团府2018）56号），证明由于被告拿地后长期未按规定及时开发，造成涉案地块无法取得环评批复，原告的合同目的无法实现；

11、建筑项目环境影响报告（2011年9月编制）；

12、移交资料；

13、印铸刻字准许证复印件（加盖公司公章）；

14、上海B有限公司营业执照复印件；

15、上海B有限公司上海市特种行业许可证；

上述证据11～15共同证明A公司的原公章在原告受让A公司股权后已于2016年9月8日被依法销毁，两被告以A公司名义曾于2016年4月8日向上海市浦东新区大团镇政府报告项目环评无法通过的事实，并恳请大团镇政府予以协调；

16、Y有限公司关于涉案一、二期房屋质量问题致原告的函；

17、2017年2月原告向两被告发送的律师函；

上述证据16～17共同证明涉案项目一、二期房屋存在外墙保温层凸起、渗水等质量问题，物业公司要求原告所属集团联系责任单位予以维修；原告发函敦促两被告承担一、二期房屋质量保证责任，但两被告至今仍未履行；

18、《房地产确权意见征询单》，证明两被告在一、二期项目的开发过程中多占土地使用面积309平方米，上述多占面积有可能在三、四期开发过程中予以返还，对三、四期的开发使用造成影响；

19、《上海市国有土地使用权出让合同》，证明上海市原南汇区于2009年8月9日撤区并入浦东新区后，A公司于2011年3月2日与上海市浦东新区土地和规划管理局补签了该份合同，该合同中还约定浦东新区土地和规划管理局同意A公司延期至2015年12月31日前竣工，到期前不得再申请延期。从内容来看，A公司获得土地的成本是2,100万元，在合同解除后，对两被告而言没有任何经济损失。在调整主管部门和延期竣工均已落实的前提下，被告于2011年9月制作了三期环评报告，从而证明两被告所述因“两区合并”影响了环评审批的说法是不成立的，且与政府的要求（2015年12月31日前竣工）相互矛盾，不符合客观事实。

经质证，两被告对原告提供的上述证据1～5的真实性无异议，但不认可证据4的证明内容，认为该证据无法证明两被告违反合同义务，两被告将项目情况向原告进行了如实陈述；对证据6的真实性、合法性、关联性不认可，原告从未向大团镇政府提供过该份报告，这份证据是原告伪造的，《股权转让协议》中没有关于环评的约定，该份证据与本案无关；对证据7的真实性不予认可，且认为与本案无关；对证据8的真实性、合法性、关联性都不认可，被告没有参与，且是在双方股权转让完成大半年后才作出的，被告对项目环评也进行过检测，结果是合格的；对证据10的真实性、合法性、关联性都不认可，被告没有参与，这份报告距离股权转让完成已有2年，被告经营A公司期间项目环评没有任何问题。环评不是被告能掌握的，这是原告应解决的问题，且环评报告有问题不代表不能开发，不能证明原告的合同目的无法实现；对证据11和证据12的真实性无异议，表明被告经营期间项目不存在任何环评问题；对证据13～15的真实性、合法性、关联性都不予认可；对证据16的真实性不予认可；对证据17的真实性予以确认；认为原告未提供证据18的原件，对其真实性、合法性不予确认，认为由于一期开发时是手工测绘，可能会造成面积偏差，但不影响项目的开发，也不必然导致三、四期开发的时候一定要把面积还回去，原告收购公司前已经进行了详细的检测，双方股权交易价格都是在这个现状下确定的；对证据19的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不认可，2011年环保报告是没有使用而非未获审批，该份证据与两区合并后上海市浦东新区对原南汇区的规划调整并无必然联系，也非被告所能控制，两区合并后，项目公司和新的主管部门签字是形式上的调整，新的土地规划在2013年才确定。

两被告为反驳原告的主张，向本院提供以下证据材料：

1、《上海市浦东新区人民政府关于同意大团镇社区单元控制性详细规划批复》，证明涉案项目的开发符合政府规划要求；

2、《建筑项目环境影响报告表》，证明2011年经上海C有限公司检测分析，涉案地块土壤、地下水、大气均符合法、地下水指标要求；

3、移交资料；

4、《技术服务合同》；

5、2015年11月6日检测报告；

6、2016年1月29日检测报告；

上述证据3～6共同证明中检集团理化检测有限公司对涉案地块土壤、地下水、大气各项指标、地下水测未发现超标情形，且被告已向原告移交各项资料。

7、A公司工商变更登记资料；

8、收付款入账通知；

上述证据7和证据8共同证明被告配合完成目标公司的工商登记及各项义务，不存在任何违约或违反承诺与保证的情形，在此前提下，原告向两被告支付第一期股权转让款；

9、律师函及邮寄凭证，证明因原告拒不支付股权转让款，被告委托律师于2017年3月3日发函催告原告付款，原告予以签收。

经质证，原告对两被告提供的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，认为批复不是项目开发的条件，与环评是否通过无关；对证据2的真实性不予确认，且该份报告出具时间为2011年，到2016年经过五年未开发，侧面说明环评有问题；对证据3的真实性、合法性没有异议，但认为移交的《技术服务合同》尚在委托阶段，环评费也未支付；对证据4真实性没有异议，证明被告委托了第三方检测，但检测报告未获得审批通过；对证据5和证据6的真实性不予认可；对证据7和证据8的真实性无异议，但认为不能证明被告的履约行为，且与本案无关；对证据9的真实性无异议，律师函收到，但不认可内容。

本院对原告与两被告提供的证据认证如下：由于两被告对原告提供的证据1～5、证据11、证据12、证据17、证据19的真实性无异议，且与本案争议有关，本院予以采纳；对于证据6、证据7、证据10、证据13～15、证据18，原告并未提供原件，被告对其真实性不予认可，本院无法确认其真实性，故不予确认；证据8和证据9系原告自行委托检测机构作出的报告，未经两被告确认，本院无法确定报告内容的客观真实性，故不予采纳；证据16原告并未提供证据证明两被告收到，故本院对其真实性不予确认并不予采纳。原告对两被告提供的证据1、证据3、证据4、证据7～9的真实性无异议，且与本案争议有关，本院予以采纳；由于两被告未能提供证据2、证据5、证据6的原件，原告对其真实性不予认可，本院对其真实性无法确认，故不予采纳。

本院经审理查明：

A公司的原股东为金杨公司和杨浦水电公司，分别持有90%和10%股权，其名下主导开发的项目为大团镇项目。

2011年3月2日上海市浦东新区规划和土地管理局作为出让方与A公司作为受让方签订《上海市国有土地使用权出让合同》，就上海市浦东新区规划和土地管理局将上海市原南汇区XX号地块出让给A公司的相关事宜进行约定。

2013年9月11日，上海市浦东新区人民政府出具《浦东新区人民政府关于同意大团新镇社区（PDSX-XXXX）单元控制性详细规划的批复》，其主要内容为：原则同意《大团镇社区（PDSX-XXXX）单元控制性详细规划》。规划四至范围：东至镇东港、南至团芦港、西至后市河、永定南路，北至永旺东路。

2016年8月22日，原告作为乙方与被告金杨公司、杨浦水电公司作为甲方签订《股权转让协议》，约定两被告转让A公司100%股权给原告。A公司股权转让时正在主导大团镇项目的拆迁、开发工作。根据《股权转让协议》的记载，大团镇项目指上海市浦东新区（原南汇区）XX号地块，总面积为90,836平方米，东至规划道路、南至规划道路、西至规划道路、北至南大公路，包括目标项目一期和目标项目二期等记载目标公司名下的房屋产权和对应的国有土地使用权、目标项目三期和目标项目四期的国有土地使用权及五套动迁安置房的房屋产权和对应的国有土地使用权。目标项目一期和二期分别指目标项目西北侧和西南侧已经完成开发的XX住宅项目和XX住宅项目，目标项目三期和四期指目标项目东北侧及东南侧两处尚未动迁、尚未开发的地块。该合同约定股权转让总价款为23,122,979.30元，该合同对交易总对价的支付方式进行了约定，其中尾款4,200万元的支付时间为工商变更后满180日且满足《股权转让协议》第5.2.5条中约定的六项付款条件后，原告应在5个工作日内向两被告支付，其中第二项付款条件为：“甲方及项目公司不存在任何违反本协议项下陈述、保证、承诺等义务的情形，或虽出现违约情形，双方以协商确认从交易对价中扣除相应违约责任金额”。《股权转让协议》第9.1条约定：在不限制甲方及目标公司在本协议项下其他陈述、保证及承诺的前提下，甲方及目标官司作出如下的陈述与保证：（1）甲方及目标公司已获得了签署本协议的授权，并具有完全法律权利、能力和所有必需的授权和批准以达成、签署和递交本协议并完全履行其在本协议项下的义务。本协议的签署和履行不违背甲方此前已签署的其他任何协议。……（8）甲方及目标公司所披露目标公司的债权债务以及其他任何证照、文件、资料、信息是真实、完整的，不存在任何虚假、不真实、遗漏或误导。（9）甲方承诺，目标公司由于目标公司一期、二期已建（包括一、二期已建未售的）房屋的质量保证责任（包括保修、质量纠纷等）引起的将来可能发生的纠纷和损失均由甲方实质承担，甲方就该等责任向乙方及目标公司承担担保责任。（10）甲方承诺，目标公司由于目标项目一期、二期房屋开发及销售过程中的原因引起的将来可能发生的纠纷和损失（包括但不限于承包商索赔、业主纠纷等），均由甲方实质承担，甲方就该等责任向乙方和目标公司承担担保责任。……（18）甲方及目标公司保证本协议项下对目标公司、目标公司的任何描述皆真实、准确及完整。第10.1条约定：如因可归咎于甲方的原因导致其未能按本协议的规定履行其在本协议项下的任何义务或违反其在本协议项下的任何陈述与保证、承诺的，乙方有权要求甲方在规定时间内纠正违约行为，甲方每逾期未纠正一日，甲方应按本协议交易已付对价的万分之五向乙方支付违约金，直至甲方纠正违约行为为止，且本协议中其他与违约行为无关的义务应继续履行。如上述违约行为超过3个月的，则除有权要求甲方支付上述违约金以外，乙方有权一并解除本协议及其他相关文件，并要求甲方向乙方返还所有已经支付的款项，包括但不限于交易总对价并以交易总对价金额的20%向乙方支付违约金（乙方根据本条规定行使解除权的，并不免除甲方及/或目标公司向乙方支付延迟履行违约金的责任）。第10.3条约定：金杨置业公司与杨浦水电公司对本协议项下属于甲方的义务承担共同履行的责任，如任一方违约，乙方可以选择向双方或其他中任一方主张权利。

在股权转让协议签订前的2016年7月6日，上海XX律师事务所的杨某、黄某受原告的委托对A公司的总经理奚某和动迁经理杨某就大团镇项目一、二期已开发项目合同履行情况、三、四期现状以及项目三、四期的后续开发工作、拆迁进度、项目的历史遗留问题、是否涉讼等进行访谈。

2016年8月30日，A公司的股东由两被告变更登记为原告。2016年9月1日，原告向A公司支付了78,039,162.05元，该款项于2016年9月2日全额转入金杨公司账户。2016年9月2日，原告向金杨公司支付110,890,463.64元。

2016年9月5日，两被告将A公司涉及物业和动迁相关的合同、动迁许可证、四期环评技术服务合同、环评费发票（未支付）、一二期已售居民尚未领取的发票等移交给原告。

2017年2月16日，原告向两被告发送律师函，指出：“2016年8月30日，贵司已将所持的目标公司股权变更至委托人及其指定公司名下。而截止本律师函签发之日，委托人亦根据转让协议的约定将除第5.2.5条约定的尾款之外的其他全部交易价款支付给贵司。委托人进驻目标公司后，发现以下问题待解决：（1）委托人发现项目地块外侧有一家电镀厂存在环境污染，对项目环评有较大影响。贵司在转让前已经向政府有关部门报批但该环评报告并未通过，贵司在转让过程中却向委托人隐瞒了该客观情况。委托人接受项目后才发现该重大不利情形，目前委托人仍然无法正常开展项目地块的后续开发报批公司，甚至可能导致项目开发设计方案被完全否定。委托人的合同目的根本无法实现之虞。（2）项目商住指标调整事宜，贵司在转让过程中承诺项目的商业建筑面积指标可以调低至10%，且已经取得项目三期一审批复方案。但委托人接手项目后，经与贵司及规划部门多次协调确认，发现并不存在项目批复方案，且委托人至今仍未能取得项目商住比例调整的相应批准文件；（3）贵司在项目一、二期开发过程中超红线占用土地309平方米，导致委托人须在三、四期土地面积中相应减少309平方米。（4）委托人收到了Y有限公司落款日期2016年12月16日、2016年12月30日的函件，告知贵司开发建设的项目一、二期房屋存在严重质量问题，委托人立即联系贵司履行维修义务，贵司至今仍未能对房屋质量问题妥善解决：……。根据转让协议第5.2.5条约定，委托人支付尾款须满足一定的前提条件，而上述委托人所发现的问题均属于贵司违反前提条件的情形。……有鉴于上述事由，承办律师经授权致函贵司如下：一、委托人将中止支付尾款价款，直至转让协议所约定的付款条件全部满足；二、贵司应在本函作出之日起【30】日内解决上述问题，如逾期未解决的，委托人保留解除转让协议、追究贵司违约责任的权利。”

两被告庭审中陈述，2011年A公司委托检测机构出具环评检测报告，由于南汇区并入到浦东新区，浦东新区重新进行规划，故无法进行项目立项。2013年9月12日浦东政府的项目规划批复作出后，2014年下半年政府相关部门才开始接受项目申请。2015年A公司重新委托检测机构进行检测并签订《技术服务合同》，2016年股权转让时将技术服务合同移交给原告。

本院认为，《股权转让协议》系各方真实意思的表示，内容合法有效，各方均应遵循诚实信用原则履约。本案的争议焦点在于两被告是否存在违反《股权转让协议》约定的义务导致原告的合同目的无法实现，原告据此要求解除《股权转让协议》并要求两被告返还股权转让款及支付违约金的诉讼请求能否成立？

本案中，原告认为被告存在重大违约行为：一是隐瞒了涉案项目三期、四期存在的重大瑕疵，即2011年两被告即委托检测机构出具检测报告，但在转让给原告之前涉案项目均未获得政府部门环保审批，涉案项目无法获得审批导致原告的合同目的无法实现；二是涉案项目的一期、二期房屋存在质量问题，经原告发函敦促两被告进行维修仍无果；三是涉案项目一、二期存在土地超标问题。对此，本院认为，关于项目环评问题，《股权转让协议》并未作出约定，环评问题也不属于《股权转让协议》约定的两被告陈述和保证的内容，原告也未提供证据证明两被告曾向其承诺案涉地块三期和四期项目的环保审批一定通过，故项目环评审批并非两被告的合同义务，也非两被告承诺担保的范围。原告认为两被告在转让股权时故意隐瞒了三、四期项目环保审批未能通过的事实。对此，本院认为，本案证据表明，在股权转让变更登记完成后，两被告将委托检测机构进行环评检测的《技术服务合同》移交给原告，此时《技术服务合同》尚未完成，三、四期项目尚未通过环保审批的事实客观存在，涉案地块的检测结果合格与否以及能否通过政府环保部门的审批是未知数，原告应当对此情形明知，不存在被告隐瞒的情形。原告作为房地产商，在受让股权之前，对项目的现状和风险应进行了充分的认知和评估，也是对涉案三、四期项目的环境和开发现状进行充分的调查和评估的基础上才签订了《股权转让协议》，其接手A公司之后项目能否通过政府部门环保审批则是原告的经营风险范畴，应当由原告自行解决，与两被告无关。况且，项目地块是否经过环保部门审批与地块环境变化、政府政策等密切相关，亦属于被告所不能控制的因素。原告表示其与政府部门进行协调，不排除项目以后经政府环保审批通过的可能性。对于原告要求本院调阅《关于大团镇永晖路两侧商住房工程项目清盘工作的报告》（团府2018）56号）原件的申请，本院认为，即便这份文件属实，但如前文所述，环评是否通过的风险应当由原告自行负担，该份批复对本案的处理无直接影响，故本院对原告的申请不予准许。本案中，原告还认为被告应承担买卖合同的瑕疵担保责任，对此，本院认为，本案系股权转让合同纠纷，不同于以消费为目的的一般买卖合同特征，原告援引合同法及司法解释的相关规定主张两被告承担瑕疵担保责任于法无据，本院不予支持。由于双方的《股权转让协议》对项目环评问题未作出约定，两被告不具有确保项目环保审批通过的合同义务，原告也未能提供有效的证据证明两被告存在隐瞒事实的情形，其以两被告隐瞒项目环评未能通过的事实、合同目的无法实现为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

对于一、二期房屋的质量问题，首先，原告并未能提供有效的证据证明案涉一、二期房屋存在质量问题，其次，即便一、二期房屋存在质量问题，原告可以根据《股权转让合同》的约定要求被告进行维修，但并不影响到原告合同目的的实现。对于原告主张的一、二期房屋超红线建造的问题，本院认为，原告在受让涉案项目时一、二期项目建设已经完成，原告在受让股权之前进行了尽职调查，对一、二期房屋的超红线建设的事实是应明知的，双方的股权转让协议即是在这一现状的基础上签署，即便存在一、二期项目的超红线建设也不影响到三、四期项目的建设开发和合同目的的实现。

由于两被告已经根据《股权转让合同》的约定将A公司的股权变更登记至原告名下，履行了主要的合同义务，原告以两被告存在违约、合同目的无法实现为由要求解除合同并要求两被告承担违约责任的主张于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告上海富利腾房地产开发有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费1,217,571.11元，财产保全申请费5,000元，由原告上海富利腾房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

审　判　长　　任明艳

审　判　员　　杨　苏

人民陪审员　　尹明华

二〇一八年十一月二十七日

书　记　员　　陈　月

附：相关法律条文

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。