四川省某某公司;王某某;金某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省南充市中级人民法院 民事判决书 （2025）川13民终739号 上诉人（原审原告）：四川省第十五建筑有限公司，住所地四川省南充市金鱼岭路324号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1995年11月28日出生，汉族，住四川省南充市高坪区长乐镇朝阳庵村1组34号，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：***，女，1976年4月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区延安路312号2幢1单元8层2号。 被上诉人（原审被告）：***，女，1965年12月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区延安路242号3幢2单元7层1号。 上诉人四川省第十五建筑有限公司（以下简称十五建司）与被上诉人***、***房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2024）川1303民初6991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 十五建司上诉请求：1.依法撤销四川省南充市高坪区人民法院（2024）川1303民初6991号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、合同明确约定上诉人享有约定解除权，一审法院未尊重当事人意思自治。1.合同解除条件已成就。根据《房屋租赁合同》第八条对承租人在租赁期间的安全责任作了明确要求、第九.2条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（8）乙方在租用期间内，甲方或政府、居委会等相关职能部门组织的安全、消防、卫生检查，乙方应积极配合，对提出的问题按要求进行整改……甲方有权终止合同。”及第九.6条“该房如遇四川省第十五建筑有限公司收回或政府行为，乙方必须无条件退房，甲方只退还余下的租金，其他不做任何赔付，合同终止”。上诉人已于2024年9月24日向被上诉人送达《重大安全隐患整改通知单》，于2024年10月17日向被上诉人送达《关于终止并限期搬离的通知》，通知其解除合同并限期搬离。依据《中华人民共和国民法典》第562条第2款，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”约定解除权系双方真实意思表示，只要条件成就即应独立适用，无需以根本违约为前提。2.一审法院以“被上诉人的行为不构成根本违约”为由，排除约定解除权，违反司法裁判规则。一审以“***、***已经承租案涉房屋二十余年，均按时支付了租金，即使未整改到位，也不构成根本性违约”为由否定约定解除权，实质上以司法裁量权取代当事人意思自治，应予纠正。二、一审判决错误认定被上诉人行为不构成根本违约，法律适用存在重大偏差。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，被上诉人在租赁期间的违约行为，如消防设施不足、电气线路老化等，导致房屋存在重大火灾隐患、结构安全风险等，无法正常使用，依据《中华人民共和国民法典》第563条第（四）项，被上诉人的违约行为已致使合同根本目的无法实现。出租人作为所有权人，应当享有解除权。《中华人民共和国民法典》第563条旨在保障守约方在对方严重违约时的救济权，而案涉房屋安全隐患的持续性存在不仅威胁房屋安全，更直接损害社会公共利益。一审法院仅以“***、***即使未整改到位，也不构成根本性违约”为由否定被上诉人的违约性质，对“根本违约”的认定标准与立法本意相悖，也忽略了《中华人民共和国安全生产法》对安全隐患“零容忍”的强制性要求，属于法律适用错误。三、被上诉人的违约行为已危及公共安全，违背诚信。若放任被上诉人继续使用存在重大安全隐患的房屋，将导致周边居民生命财产安全处于持续风险中。并且，上诉人作为国有企业，对国有资产的安全生产经营负有非常严格的主体责任，若上诉人不及时并采取有效措施排除安全隐患，上诉人也将面临国资委追责、行政处罚等严重后果。因此在《房屋租赁合同》第八条中对租赁期间的安全责任提出了明确要求，在第九条中也约定了租赁期间被上诉人发生上述违约行为，上诉人有权解除合同。因此上诉人依据《房屋租赁合同》第九条约定，要求立即解除租赁合同并无不妥。 ***、***答辩：我们都是按照规定修建，电力公司安装变压器、搭建电力线路并由我们单独向电力公司缴纳电费。上诉人提出没有建章立制、房顶石棉瓦及墙壁部分脱落等需整改内容，我们都已经整改到位。上诉人是国有企业，怕承担安全责任，才提出解除合同。我们业务为销售冻货，并不在承租房屋内从事生产工作。 十五建司向一审提出诉讼请求：一、请求确认十五建司与***、***签订的房屋租赁合同于2024年10月17日解除；二、判令***、***立即搬离位于南充市高坪区望鹤路一段105号的租赁房屋，并将该房屋归还十五建司；三、本案全部诉讼费用由***、***承担。 一审认定事实如下： 2023年5月24日，十五建司作为出租方（甲方）与***、***作为承租芳（乙方）再次签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于南充市高坪区望鹤路一段105号（四川省第十五建筑有限公司原五分司基地钢筋房）出租给乙方仅作为冻库使用，出租房屋面积约200平方米；租赁期共贰年，自2023年5月24日起至2025年5月23日止；租金为7800元/年（大写柒仟捌佰元整）。第八条承租方租赁期间的安全责任2、承租方在实际管理房屋期间，禁止在房屋内擅自安装和改装、挪用电源、线路和电气设备，不乱拉电线，禁止使用电炉、热得快等高负荷、高危险性设备或大功率电器及超负荷用电……在房屋内发生的一切安全事故，都由承租方自行承担，与出租方无关，包括并且不限于因为水、电、燃气、使用不当引起的安全事故，以及高空抛物给他人造成的人身意外伤害，还有在房屋内滑倒，因自身不注意导致的磕碰，均由承租方自行承担后果。第九条合同的变更、解除与终止6、该房如遇四川省第十五建筑有限公司收回，或政府行为，乙方必须无条件退房，甲方只退还余下的租金，其他不做任何赔付，合同终止。 2024年9月24日，十五建司向***、***发出《重大安全隐患整改通知单》（2024）安字第0924号，载明“经检查，发现你单位（项目）存在以下重大安全隐患：1.加工房室外靠墙堆码大量木材，存在火灾风险隐患；2.加工房顶石棉瓦风化破损严重，存在物体打击隐患；3.租房在加工房内生产经营，管理混乱，无管理制度、操作规程等；4.租房在加工房内私拉乱接电气线路，且线路老化破损严重，线路绝缘防护不到位，有触电和电气火灾风险隐患；5.加工房内各处墙体垮塌，多处承重柱与墙体间开裂，有物体打击和坍塌风险隐患；6.消防设施不足，无消防管理制度和应急预案。整改意见：针对以上问题，要求你部门可立即整改的问题即刻整改，于2024年10月1日前邀请第三方鉴定机构对加工房进行危房评估鉴定，根据鉴定报告再行决定能否出租，在鉴定前加强对租房的安全管理和巡检。”***及其丈夫***在该通知单上进行签收。 2024年10月17日，十五建司向***、***发送《关于终止并限期搬离的通知》，载明“我司与二位于2023年5月签订了《房屋租赁合同》，合同中房屋位于南充市高坪区望鹤路一段105号（我司原五分司基地钢筋加工房）。鉴于江西新余‘1.24’冷库装修过程中施工违规动火造成特别重大火灾事故，我司于2024年9月24日对该冻库经营场所进行了安全检查，检查中发现存在重大安全隐患，我司现决定收回该房屋，并通知你限期一个月内搬离该房屋。按双方签订的《房屋租赁合同》中第九条合同的变更、解除与终止中第6条‘该房如遇四川省第十五建筑有限公司收回，或政府行为，乙方必须无条件退房，甲方只退还余下的租金，其他不做任何赔付，合同终止’。请你在2024年10月24日前就上述事宜和我司签署《房屋租赁合同终止协议》。特此通知，请予配合。” 2024年11月12日，十五建司向***、***发送《关于限期搬离的催告函》，载明“我司已于2024年10月17日起多次告知你方：原租赁给你方位于南充市高坪区望鹤路一段105号（我司原五分司基地钢筋加工房），因检查中发现房屋结构存在重大安全隐患，我司决定收回该房屋，并限期你方一个月内搬离该房屋。现距搬离最后期限2024年11月17日仅剩5日，我司再次提醒你方：请务必于2024年11月17日前搬离租赁场地内全部物品，退还该租赁场地。若逾期不搬离，自动视为你方放弃对租赁场地内财物的所有权和处置权。同时，我司将采用法律途径维护我方合法权益，由此产生的诉讼费、律师费等，概由你方承担。请你方审慎对待。特此函告”此后，***、***仍未搬离，十五建司遂起诉来院，以租赁合同第九条第6款的约定为由提出前述诉讼请求。 另查明，自2003年起十五建司就将位于南充市高坪区望鹤路一段105号的房屋出租给***、***修建冻库，***、***自承租以来均按约支付了租金。整改通知书实际于2024年9月27日收到，***、***次日即对通知书要求整改的部分进行了整改，同时***于2024年9月28日将整改后的照片通过微信发送给十五建司的管理人员***，但***未予回复。 一审认为，本案发生于《中华人民共和国民法典》施行之后，应当适用《中华人民共和国民法典》及其司法解释。十五建司与***、***签订的《商铺租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”及第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，合同解除分为约定解除与法定解除。本案中，双方虽在《房屋租赁合同》第九条第6款约定“该房如遇四川省第十五建筑有限公司收回，或政府行为，乙方必须无条件退房，甲方只退还余下的租金，其他不做任何赔付，合同终止。”但该约定条款表述模糊，未明确具体的解除条件，而法定解除只有在违约行为导致合同目的无法实现时，方可单方解除合同。***、***已经承租案涉房屋二十余年，均按时支付了租金，且在十五建司发送整改通知后的次日，即对通知上要求整改的部分进行了整改，即使未整改到位，也不构成根本性违约。现十五建司以***、***的冻库存在安全隐患未整改到位为由单方解除合同，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，一审判决如下： 驳回四川省第十五建筑有限公司全部诉讼请求。 一审案件受理费150元，由四川省第十五建筑有限公司负担。 二审查明，十五建司（为甲方）与***、***（为乙方）于2023年5月24日签订的《房屋租赁合同》第九条“合同的变更、解除与终止”部分第（8）约定：乙方在租用期内，甲方或政府、居委会等相关职能部门组织的安全、消防、卫生等检查，乙方应积极配合对提出的问题应按要求进行整改。如给予各种处罚的，由乙方自行承担。乙方对上述要求不予办理，甲方则有权终止合同，且不承担和赔偿乙方任何损失。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案争议焦点为：案涉租赁合同是否于2024年10月17日解除。 案涉租赁合同发生于《中华人民共和国民法典》施行后，应当适用《中华人民共和国民法典》及司法解释。按照租赁合同关于合同解除的约定内容，***、***对十五建司提出的安全整改要求，不予配合和办理的情形下，十五建司才享有约定解除权。根据查明的事实，十五建司于2024年9月24日向***、***送达《重大安全隐患整改通知书》，***、***于9月27日收到后的次日即按照通知书要求进行了整改，并于9月28日将整改后的照片通过微信发送给十五建司管理人员***。十五建司没有对***、***整改后的内容进行验收，或提出进一步整改意见。***、***已按十五建司要求及时整改，十五建司不享有约定解除权。另，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于行使法定解除权的相关规定可知，只有一方存在违约行为导致合同目的不能实现时，另一方才可行使法定解除权。***、***承租案涉房屋长达二十余年，按时缴纳租金，对十五建司提出的安全整改要求及时整改并通知十五建司验收，十五建司未再明确属于***、***应当整改的部分还未整改到位的具体安全隐患，***、***的行为亦未导致十五建司租赁合同的目的不能实现，十五建司也不享有法定解除权。十五建司于2024年10月17日向***、***发出的解除合同通知书，不发生合同解除的法律效力。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。按照最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》（法〔2016〕221号）第三部分关于“裁判文书内容必须明确、具体、便于执行”的要求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回四川省第十五建筑有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，由四川省第十五建筑有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月十六日 书记员***