某某股份有限公司某某支行;宛某某;徐某某;某某房产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

绥中县人民法院 民事判决书 （2025）辽1421民初5993号 原告：某某股份有限公司某某支行，住所地为XX市XX县。 统一社会信用代码：XXXXXX。 负责人：鄢某某，系该行党委书记。 委托诉讼代理人：郑某，男，系该行员工。 被告：宛某某，男，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地为XX省XX市，现住XX新区XX小区。 公民身份号码：XXXXXX。 姓名：徐某某，女，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地为XX省XX市，现住XX新区XX小区。 公民身份号码：XXXXX。 第三人：某某地产开发有限公司，住所地为辽宁省XX市XX新区。 统一社会信用代码：XXXXXX。 法定代表人：李某某，系该公司总经理。 原告某某股份有限公司某某支行（以下简称“某某行某某支行”）与被告宛某某、徐某某，第三人某某地产开发有限公司（以下简称“某某地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2025年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某行某某支行的委托诉讼代理人郑某，某某地产公司的法定代表人李某某到庭参加了诉讼。被告宛某某、徐某某经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某行某某支行向本院提出诉讼请求：1、解除三方签订的借款合同；2、请求被告偿还截止至2025年10月21日贷款本金233731.21元，利息16569.43元，并承担自2025年10月22日起至实际给付之日止按照合同约定计算利息；3、实现抵押权优先偿还贷款本息；4、请求第三人对上述债务承担连带保证责任。 某某行某某支行提交如下证据：借款人身份信息证明、面谈记录、个人房产按揭贷款借款合同、预告抵押登记权证、还款明细等，拟证明被告借款事实、抵押事实存在以及被告还款情况。 某某地产公司提交如下证据：不动产登记证，权利人为我公司，证明其已经完成首次登记。 宛某某、徐某某未提交书面答辩意见。 某某地产公司辩称，请求依法判决驳回原告对我方某某地产公司全部诉讼请求。1、我方作为开发商，已经完成所有义务，包括但不限于完成首次登记及不存在预告抵押登记失效情形。我方无过失，原告起诉的内容不是由我方造成，我方不应该承担本案的连带责任。2、我方已经完成预告登记，本案的“借款抵押合同”第九条贷款担保中担保范围是“阶段性保证”。依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》抵押预告登记实现后，我方已完成义务，不存在担保责任。 本案经审理查明的事实如下： 一、合同主体：乙方（贷款人/抵押权人）某某股份有限公司某某支行；甲方（借款人/抵押人）宛某某，徐某某在共同借款人处签字捺印；丙方（保证人）某某地产开发有限公司。 二、合同名称及签订日期：2017年8月12日，三方签订《个人房产按揭贷款借款合同》。 三、合同约定的贷款金额：总金额320000元。 四、合同约定贷款期限：216个月，2017年9月22日至2035年8月28日。 五、约定借款利率：21.2.1年利率为4.9%的固定利率。逾期借款按合同利率加收30%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收30%的利率计收复利。 六、还款方式：21.5（2）按月等额本息还款法。还款日为每月20日，还款总期数为216期，每期还款本息为2232.47元。 七、履行情况：借款人自2024年4月逾期至今。截至2025年10月21日累计已经偿还本金86268.79元，已还利息86034.41元。 八、尚欠款情况：截至2025年10月21日尚欠借款本金233731.21元，利息16569.43元及到实际清偿日止的逾期利息。 九、违约责任：16.1.2约定甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息；16.2.2约定停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息。 十、贷款担保方式及担保范围：抵押加阶段性保证（抵押加阶段性保证指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证，丙方履行连带担保责任及先行垫款代偿责任，在乙方开立保证金账户，该账户内的资金全额质押给乙方用于承担担保责任）。担保范围为本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息；违约金、赔偿金、补偿金。 十一、保证方式及保证期间：保证方式为丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交乙方持有之日止（“担保阶段”)甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。 十二、抵押物及案涉产权信息情况：XX新区XX小区5#1单元702室。原告银行于2017年9月4日办理了预告抵押权登记[预告抵押登记证明：辽（2017）XX县不动产证明第0008565号]。被告某某地产公司就该房屋办理了不动产权权属登记证书[不动产权证书号：辽（2018）XX县不动产权第0025343号]，已完成建筑物所有权首次登记。被告宛某某、徐某某未办理房屋所有权证，案涉房屋也未能办理抵押登记。 十三、另查明，经国家金融监督管理总局辽宁监管局文件“辽金复（2023）49号”批准，原告名称由“XX县农村信用合作联社”更名为“某某股份有限公司某某支行”，各项登记手续已于2023年9月22日办理完毕。 以上事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案为金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案适用民法典有关规定。 本案的争议焦点有以下几个方面：1、原告某某行某某支行与被告宛某某、徐某某、第三人某某地产公司签订的《个人房产按揭贷款借款合同》应否解除，被告宛某某、徐某某应否给付原告借款本金及利息，利息如何计算；2、关于原告某某行某某支行对案涉房产是否享有优先受偿权问题；3、第三人某某地产公司应否承担连带保证责任。 关于第一个争议焦点问题，原告某某行某某支行与被告宛某某、徐某某、某某地产公司于2017年8月12日共同签订的《个人房产按揭贷款借款合同》，系三方当事人真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同，对合同当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约支付了借款，已履行合同约定的义务，被告宛某某、徐某某在借款后未能按期履行还款义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定逾期或未按约定的金额归还本息即为违约。发生违约情况时，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，该条款可视为原告有权解除合同。故原告请求解除其与被告宛某某、徐某某、第三人某某地产公司于2017年8月12日共同签订的《个人房产按揭贷款借款合同》的诉讼请求本院予以支持。被告宛某某、徐某某应一次性偿还截止到2025年10月21日的贷款233731.21元，利息16569.43元，并承担自2025年10月22日起至实际给付之日止按合同约定或者国家有关规定的逾期利息。根据最高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知中“2.严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。”的规定，故上述总计利率标准不得超过年利率24%。 关于第二个争议焦点问题。本案中被告宛某某、徐某某提供其所购置的房产作为本案借款的抵押担保，并办理了以原告为预告登记权利人的预售商品房抵押权预告登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。第三人某某地产公司已就案涉房屋办理了建筑物所有权首次登记，且预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致。不动产登记信息证明上显示房屋仍处于“预购商品房预告”和“预购商品房抵押预告”状态，涉案房屋不存在抵押预告登记失效的情形。故本院认定涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，即2017年9月4日起设立。原告对案涉抵押房屋享有优先受偿权。 关于第三个争议焦点问题，本案中，根据合同约定某某地产公司作为开发商承担的系阶段性的保证责任，即开发商承担自借款人办妥案涉合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在案涉合同项下不再承担新的担保义务和责任。阶段性保证设立的目的是为了保障银行在取得涉案房屋的抵押权即优先受偿权之前，其债权能够获得充分保护，故开发商的阶段性担保责任截止为银行享有优先受偿权之日。本案案涉抵押房屋虽未办理房屋他项权证，但如前所述，银行自预告登记之日起已享有优先受偿权，案涉抵押合同目的已实现，可据此认定开发商的阶段性担保期间已届满，开发商不应再承担保证责任，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告合理的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条、第五百六十二条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、解除原告某某股份有限公司某某支行与被告宛某某、徐某某、第三人某某地产开发有限公司于2017年8月12日共同签订的《个人房产按揭贷款借款合同》； 二、被告宛某某、徐某某于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告某某股份有限公司某某支行截至2025年10月21日的贷款本金233731.21元，利息16569.43元并承担自2025年10月22日起至实际给付之日止按合同约定或者国家有关规定的逾期利息（总计不得超过24%）； 三、原告某某股份有限公司某某支行对坐落于XX新区XX小区5#1单元702室的房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权； 四、驳回原告某某股份有限公司某某支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2490元，由被告宛某某、徐某某负担，于本判决生效之日起七日内向绥中县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年十一月十三日 法官助理*** 书记员*** 附：本法律文书援引的相关法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。