宁波某乙有限公司;某有限公司;宁波某甲有限公司建设工程施工合同纠纷一审执行裁定书

宁波市江北区人民法院 执行裁定书 （2025）浙0205执异77号 异议人（案外人）：宁波宸通电力建设有限公司，住所地：宁波市江北区北仑区新碶凤洋二路7号，统一社会信用代码：91330206144315829G。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江法校（宁波）律师事务所。 委托诉讼代理人：***，浙江法校（宁波）律师事务所。 申请人：华恒建设集团有限公司，住所地：宁波市海曙区盛海路66弄29号，统一社会信用代码：913302002540933823。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，浙江素豪律师事务所律师。 委托代理人：***，浙江素豪律师事务所律师。 被执行人：宁波明州华府文化发展有限公司，住所地：宁波市江北区洪塘街道洪都路159号233室，统一社会信用代码：9133020507924455X9。 法定代表人：***。 被执行人：宁波鼎琛企业管理有限公司。住所地：宁波市江北区洪塘街道洪都路159号411室，统一社会信用代码：91330205MA2GR9CK7F。 法定代表人：***。 被执行人：***，男，1955年3月10日出生，汉族，住×，公民身份号码：×。 在本院执行华恒建设集团有限公司（以下简称华恒公司）与宁波明州华府文化发展有限公司（以下简称明州公司）、宁波鼎琛企业管理有限公司（以下简称鼎琛公司）、***建设工程施工合同纠纷一案，案外人宁波宸通电力建设有限公司（以下简称宸通公司）对执行标的即宁波市江北区明州广场海富商业中心132号1-1、2-1、3-1，1-2、2-2、3-2，1-3、2-3、3-3，1-4、2-4、3-4，1-5、2-5、3-5五套商品房及其楼下一层-1-175、-1-183、-1-192、-1-201、-1-208五个车位的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人宸通公司称，异议人于2021年4月22日与开发商明州公司签订位于宁波市江北区明州广场海富商业中心8#别墅五套商品房的订购书，双方于2021年5月31日网签了《浙江省商品房买卖合同》，约定异议人向明州华府公司购买位于该商业中心132号1-1，2-1，3-1、1-2，2-2，3-2、1-3，2-3，3-3、1-4，2-4，3-4、1-5，2-5，3-5五套商品房，共计购房款13200208元。根据合同约定，异议人先支付了定金3000000元，然后又支付了购房款3600104元，合计付款6600104元（即购房合同约定的50%购房款）。2021年5月31日，异议人又与明州华府公司签订了五份《明州广场商品房订购书》，约定异议人向明州华府公司购买该商业中心楼下一层-1-175、-1-183、-1-192、-1-201、-1-208五个车位计300000元。此后，按照开发商的要求，异议人又先后支付了购房款（含车位款）3000000元，至此，异议人共计向开发商支付了购房款9600104元。异议人本将继续支付购房余款3900104元，但是付款后不久，异议人了解到异议人所购买的房屋已经被贵院以及鄞州区法院保全查封，经咨询相关部门异议人后续购买的车位也因查封而无法办理网签，因此异议人行使不安抗辩权而未付余款。异议人认为，异议人所购买商品房的网签在先，法院查封案涉商品房的时间在后，且异议人已经支付了绝大多数购房款，并且向法院和开发商多次表示愿意立即付清购房余款，异议人的权利理应得到合理保护。为此，异议人特对于贵院的查封提出执行异议，请求贵院解除对上述商品房及车位的查封，终止对上述不动产的拍卖、变卖或以物抵债等执行程序。 申请执行人华恒公司辩称，关于本案事实部分。1.异议人仅提供了5份《商品房买卖合同》，但未提供已网签备案及网签时间的证据。其中，只有购买标的物为海富商业中心8#楼1-2，2-2，3-2的商品房买卖合同的第一页，显示有“已网签”三个字，但未有盖网签备案章。需指出，异议人提交的五份买卖合同的最后一页，即落款时间盖章页，明显是同一份相互套印形成。因此，异议人现有证据不能证明其所称网签时间为2021年5月31日的事实。而网签时间的确定，是法院审查异议人异议是否成立的条件之一。2.异议人未提供证据证明，其在法院查封前已合法占有异议标的5套房产及相应车位。3.五份“购房合同”均约定了异议人的分期付时间及金额，即第一期房款应在2021年5月31日前支付，第二期余款在交付时付清。虽然异议人称已支付了9600104元购房款，但是其中有3000000元款项，是在各法院查封后支付给明州华府公司的，剩余房款3900104元至今未付。关于本案中的法律适用。最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件的且其条件能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记”。1.在法院查封前已订立合法有效的买卖合同是排除执行的前提。而异议人并未提交其是在法院查封案涉案房地产前，已同被执行人明州华府公司签订了商品房买卖合同。2.异议人未能提供证据证明，人民法院查封前其已直接占有异议所列房产，也未能举示物业出具的交房通知书或交接房手续证明，也未提供缴纳的水电费、物业费等相关收据，故不能证明异议人已直接占有或间接占有了异议项下的房产。3.即便以上二点成立，异议人仍需提交相对应的购房发票，以证明其已完成支付全部购房款的义务。4.异议人并未向房屋登记机构提交过网签备案手续，也未向商品房买卖合同所载的出卖人，提出过办理过户登记请求等积极行为。综上，异议人的异议请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其异议申请。 被执行人明州公司、鼎琛公司、***经本院通知未提出书面意见。 本院查明，华恒公司与明州公司、鼎琛公司、***建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年3月25日进行诉前调登记，案号为（2022）浙0205民诉前调1388号，后转为正式立案，案号为（2023）浙0205民初2599号。本院于2023年10月19日作出（2023）浙0205民初2599号民事判决书，判令：鼎琛公司、明州华府公司支付华公司工程款71517787.34元、贴息费用1785441.56元以及逾期付款利息及保全费；***承担连带保证责任等。双方均对该判决不服，上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院作出（2023）浙02民终5695号民事判决书，维持原判。（2023）浙0205民初2599号民事判决书生效后，各被执行人均未履行付款义务。华恒公司因此向本院申请强制执行，执行案号为（2024）浙0206执1013号。 诉前调阶段，经华恒公司申请，本院于2022年3月31日采取了保全措施，查封了明州华府公司名下包括案涉不动产在内位于宁波市江北区海富商业中心未网签的280套房地产（其中车位256个，房屋24套）以及自持的61套房产。执行阶段，被保全的不动产陆续到期，本院在（2024）浙0206执1013号执行案件中予以续封。 另查明，2021年4月27日，异议人向明州公司支付2000000元购房定金。2021年4月28日，异议人向明州公司支付1000000元购房定金。2021年4月28日，明州公司出具载明，“购房定金8号楼1-1、1-2、1-3/1-2、2-2、3-2/1-3、2-3、3-3/1-4、2-4、3-4/1-5、2-5、3-5，叁佰万”收款收据给异议人。 2021年5月31日，异议人与明州公司分别签订《浙江省商品房买卖合同》五份，异议人向明州公司分别购买位于海富商业中心8#楼1-1，2-1，3-1、1-2，2-2，3-2、1-3，2-3，3-3、1-4，2-4，3-4、1-5，2-5，3-5的商品房五套，分别作价2442156元、2972239元、2398764元、2944893元、2442156元，购房款合计13200208元。同日，异议人向明州公司支付购房预付款3600104元。同日，明州公司向异议人开具票面金额合计为6600104元的增值税专用发票。 同日，异议人与明州公司分别签订《明州广场商品房定购书》五份，约定，异议人向明州公司购买位于海富商业广场-1号楼175、183、192、201、208车位五个，每个车位均作价60000元，车位款合计300000元。 2021年12月28日，明州公司向异议人发送《明州广场交付通知》，通知异议人自2022年1月25日办理手续，交房时间为2022年1月25日至2022年1月30日，并告知需携带的资料及需缴纳的费用（代收物业费、代收契税、代办及工本费等）。 2022年2月9日，明州公司向异议人发送《通知函》，告知异议人交付时间为2022年3月20日前。 异议人收房后与浙江永成物业管理有限公司针对上述8号楼5套房屋分别签订了《明州广场前期物业管理服务协议临时管理规约》各一份。 2022年4月1日，异议人向明州公司支付购房款1000000元。2022年5月30日，异议人向明州公司支付购房款1700000元及车位购置款300000元。 2024年6月18日，异议人向物业公司缴纳装修押金9000元，对上述8号楼5套房屋进行装修。 2025年7月7日，异议人向执行账户支付尚欠购房款3900104元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉的五套房屋及五个车位，异议人与明州公司合同签订时间均为2021年5月31日，发生于查封之前。根据交房通知，异议人收房亦发生在查封之前，后续异议人缴纳了物业费，并对案涉房屋进行了装修。异议人在本案审理前已支付了大部分房屋价款，剩余款项在本案审理期间也按照法院的要求交付执行。结案保全材料，案涉不动产在交付没多久就因开发企业即明州公司之故被查封，异议人确实没有办法办理过户登记。因此，异议人对案涉不动产的权力确实可排除执行，本院对异议人的申请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在宁波明州华府文化发展有限公司名下坐落于海富商业中心132号1-1，2-1，3-1、1-2，2-2，3-2、1-3，2-3，3-3、1-4，2-4，3-4、1-5，2-5，3-5五套房屋以及坐落于海富商业中心8号-1-175、-1-183、-1-192、-1-201、-1-208五个车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月十六日 代书记员***