洛阳一真商贸有限公司、洛阳ＬＹＣ轴承有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院 民事判决书 （2021）豫03民终3139号 上诉人（原审被告）：洛阳一真商贸有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区中州西路78号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司原法定代表人、股东。 委托诉讼代理人：***，河南晟品律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洛阳LYC轴承有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区建设路96号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，该公司律师。 上诉人洛阳一真商贸有限公司（以下简称一真商贸公司）因与被上诉人洛阳LYC轴承有限公司（以下简称LYC轴承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一真商贸公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人LYC轴承公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一真商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回ＬＹＣ轴承公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由ＬＹＣ轴承公司承担。事实和理由：（一）一审判决不尊重历史，不顾当时国家、政府的有关法律、法规及国家体制改革政策。按照1993年8月21日洛阳市人大常委会***［1993］32号《关于进一步加强我市国合商业网点建设和管理的决定》、2002年3月26日洛阳市人民政府洛政［2002］63号《关于进一步推进国有企业产权制度改革的若干意见》及洛阳市人民政府洛政［2005］62号《关于市属国有商业企业改制中涉及非住宅公房及其土地处置问题的意见》等政策和相关批复，洛阳市涧西五交化批发部改制成一真商贸公司后，原经营场所中州西路78号应由一真商贸公司长久使用。（二）一真商贸公司经营使用的房屋不是洛阳市涧西区华山路2号街坊2栋中的9间房屋，而是中州西路78号。洛阳市房产管理局涧西分局出具的《证明》证实洛市字第00136360号房屋所有权证登记的涧西区华山路××街坊××幢与洛阳市中州西路82号为同一地址，而ＬＹＣ轴承公司提交的房产证编号为洛房权证市字第××号，不能证明案涉9间房屋就是ＬＹＣ轴承公司的。（三）一审法院认定ＬＹＣ轴承公司因洛阳轴承集团有限公司破产重整取得洛阳轴承集团有限公司的资产缺乏事实依据。 LYC轴承公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方于2009年12月25日签订房屋租赁协议，约定租期三年期，期满后又于2013年1月5日另签订一份协议，是一年期，双方租赁关系很明确。一真商贸公司的上诉内容和理由在河南省高级人民法院（2019）豫民申7892号和洛阳市中级人民法院（2020）豫03民再32号已经作出了审理，请求依法驳回一真商贸公司的上诉请求。 ＬＹＣ轴承公司向一审法院起诉请求：1.判令一真商贸公司立即腾出其所占ＬＹＣ轴承公司坐落于洛阳市涧西区Ｃ轴承有限公司宾馆东楼）中的9间房屋，并将该房屋交给ＬＹＣ轴承公司；2.一审案件的诉讼费用由一真商贸公司承担。 一审法院认定事实：一真商贸公司的前身系洛阳市涧西五交化批发部，洛阳市涧西五交化批发部成立于上世纪八十年代，系注册资金50万元的集体企业。2006年洛阳市涧西五交化批发部进行改制，2007年1月由***、***、***作为股东发起设立一真商贸公司，注册资金70万元，经营场所为洛阳市涧西区中州西路78号，系自然人投资的有限责任公司。2009年12月25日，洛阳轴承集团有限公司宾馆（甲方）与一真商贸公司（乙方）签订《租房协议书》一份，约定：甲方同意将东楼9间房屋租给乙方使用，租期为三年，月租金1000元，租期从2009年12月25日至2012年12月31日。付款方式为：先缴租金后用房，每次至少付清半年房租。乙方应按时上缴房费，如出现拖缴，甲方将向乙方加收每月房租5%／天的滞纳金，如乙方拖欠房费超过两个月，甲方有权停止与乙方的租赁合同。租房期间，如有一方须提前终止协议时，必须提前两个月通知对方，单方违背协议的，应赔偿另一方一个月的房租。2013年1月5日，洛阳轴承集团有限公司宾馆（甲方）与一真商贸公司（乙方）签订《租房协议书》一份，约定：甲方同意将东楼9间房屋租给乙方使用，租期为一年，月租金1000元，租期从2013年1月1日至2013年12月31日。付款方式为：先缴租金后用房，每次至少付清半年房租。乙方应按时上缴房费，如出现拖缴，甲方将向乙方加收每月房租5%／天的滞纳金，如乙方拖欠房费超过两个月，甲方有权停止与乙方的租赁合同。租房期间，如有一方须提前终止协议时，必须提前两个月通知对方，单方违背协议的，应赔偿另一方一个月的房租。该《租房协议书》到期后，双方未再签订书面的租房协议书。因洛阳轴承集团有限公司破产重整，2013年7月，ＬＹＣ轴承公司设立分公司ＬＹＣ轴承公司宾馆。2013年12月26日ＬＹＣ轴承公司取得从洛阳轴承集团有限公司受让的涧西区华山路××街坊××幢2628.85平方米房屋的房产证。2013年，洛阳市房产管理局涧西分局出具《证明》一份，载明：洛市字第00136360号房屋所有权证登记的涧西区华山路××街坊××幢与洛阳市中州西路82号为同一地址。一真商贸公司在未与ＬＹＣ轴承公司或下属分公司ＬＹＣ轴承公司宾馆签订新的书面房屋租赁合同的情况下，一直按原来的租金标准向ＬＹＣ轴承公司的下属分公司ＬＹＣ轴承公司宾馆支付房租，房屋租金支付至2018年12月31日。2018年10月17日，ＬＹＣ轴承公司宾馆向一真商贸公司当时的法定代表人***送达了《告知函》，告知函内容为：洛轴宾馆与贵公司现执行的房屋租赁合同到期后不再续签，租赁合同期内的房租及水电结算统一到2018年12月31日，请贵公司接到此函后及时与洛轴宾馆租赁办进行核实。***在签收单上签字收到该函，但不同意腾房，一真商贸公司继续使用租赁房屋至今，ＬＹＣ轴承公司也未向一真商贸公司收取2019年1月1日以后的租金。庭审中，一真商贸公司向法庭提交洛阳市人大常委会***［1993］32号文件《洛阳市人民代表大会常务委员会关于进一步加强我市国合商业网店建设和管理的决定》一份，主要内容为：为了进一步加强我市商业网点建设和管理，会议特作如下决定：三、对于现有国合商业网点，不论产权归属于谁，要按照“所有权和使用权分离”和“尊重历史、照顾现状”的原则及市政府的有关规定，继续归国合商业部门使用，任何单位不准以任何理由挤占、驱撵、缩小面积和无偿拆除，不准以断水、断电、断路、封门等手段变相驱撵商业网点。四、对国合商业网点所占房屋应收取房租、水电费的，要严格按照市政府及物价、电业部门规定的标准执行，不准擅自提高收费标准，否则，按违反物价政策处理。六、各级司法和房产仲裁机关在处理商业网点房地产所有权、使用权纠纷时，要严格依法办事，维护各级政府有关规定的严肃性，尊重历史，照顾现状，为国合商业企业的经营发展提供一个良好的外部环境。一真商贸公司还向法庭提交洛阳市人民政府洛政［2005］62号文件《洛阳市人民政府关于市属国有商业企业改制中涉及非住宅公房及其土地处置问题的意见》一份，主要内容为：一、商业企业自筹资金，在原由房管部门管理的国有土地或国有大中型企业使用的国有划拨土地上建设的非住宅公房，在企业改制时，其房屋所有权确定给商业企业，土地使用权由市政府收回后出让给商业企业，土地出让金按评估地价的40%缴纳；三、国有大中型企业在其使用的国有划拨土地上投资建设，交由商业企业使用的非住宅公房，在商业企业改制时，由商业企业与建设单位商定房产一次性买断产权或继续租用事宜。 一审法院认为，洛阳轴承集团有限公司宾馆（出租方）与一真商贸公司（承租方）于2013年1月5日签订的《租房协议书》，是双方最后签订的书面协议，该协议对租赁房屋的位置、租金、租赁期限等均进行了明确约定，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。一真商贸公司租赁的房屋系ＬＹＣ轴承公司从洛阳轴承集团有限公司受让取得，ＬＹＣ轴承公司于2013年12月26日办理了房屋所有权证，房产所有权人以及宾馆名称变更后，一真商贸公司一直向ＬＹＣ轴承公司的下属分公司ＬＹＣ轴承公司宾馆支付房租，房屋租金支付至2018年12月31日，该事实清楚。这期间（即2014年1月1日至2018年12月31日）双方未再签订书面的租赁合同，未明确约定租赁期限，依法应认定双方形成不定期租赁合同关系，该合同不违反法律规定，亦合法有效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。因ＬＹＣ轴承公司宾馆系ＬＹＣ轴承公司下属分支机构，不能够独立承担民事责任，其相关的民事责任依法由ＬＹＣ轴承公司承担，ＬＹＣ轴承公司可以行使合同解除权，有权随时解除不定期租赁合同，收回出租的房屋。一真商贸公司答辩称“我公司使用的房屋形成及延续有着长期的历史渊源，是根据国家政策，地方党委、政府的有关文件精神形成的”，根据其提交的洛阳市人大常委会***［1993］32号文件，能够说明本案双方最初租赁合同关系的建立有政策方面的原因，但在一真商贸公司成立后，双方租赁合同的延续主要是依据双方签订的《租房协议书》，该《租房协议书》才是双方作为平等民事主体维持租赁合同关系的依据。但合同到期后，当事人是否签订合同，属于当事人的权利。一真商贸公司由自然人***、***、***于2007年1月发起设立，性质系有限公司，不是集体企业、国合企业，答辩主张“该房屋归我公司长久使用”，并未提交合同依据予以支持，故一真商贸公司“该房屋归我公司长久使用”的答辩意见，因证据不足，一审法院不予采信。关于一真商贸公司“ＬＹＣ轴承公司不具备原告的诉讼主体资格”、“洛房权证市字第××号房屋所有权证中记载的房屋，不能证明我公司使用的房屋是ＬＹＣ轴承公司的”答辩意见，一真商贸公司提交的营业执照登记地址不能否定租赁合同以及ＬＹＣ轴承公司的房产证、洛阳市房产管理局涧西分局的《证明》等证据，应认定一真商贸公司租赁的房屋系ＬＹＣ轴承公司所有的房屋，ＬＹＣ轴承公司具有诉讼主体资格，该答辩意见一审法院不予采信。一真商贸公司还辩称“洛轴宾馆告知函签收单上序号为23一真商贸公司签收人为法人***，该名字不是***本人所为”，庭审中，到庭参加诉讼的***面对法庭询问，当庭认可是其签的名字，该答辩意见一审法院也不予采信。综上，ＬＹＣ轴承公司的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，一真商贸公司应腾出并交还ＬＹＣ轴承公司房屋。但因涉及一真商贸公司的经营，腾房交房期限应以判决生效后90日为宜。经一审法院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决：一真商贸公司于本判决生效后90日内腾出其所占ＬＹＣ轴承公司坐落于洛阳市涧西区（ＬＹＣ轴承公司宾馆东楼）中的9间房屋，并将该房屋交给ＬＹＣ轴承公司。案件受理费100元，由一真商贸公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，（一）洛房权证市字第××号房屋所有权证载明，房屋所有权人为洛阳轴承集团有限公司，房屋坐落为涧西区华山路××街坊××幢，登记时间为2011年8月3日，房屋编号：488683。（二）洛房权证市字第××号房屋所有权证载明，房屋所有权人为ＬＹＣ轴承公司，房屋坐落为涧西区华山路××街坊××幢，登记时间为2013年12月26日，房屋编号：488683，附记显示，转出方为洛阳轴承集团有限公司。（三）2019年3月11日，洛阳市工商行政管理局涧西分局作出（涧）登记内销字［2019］第270号《准予注销登记通知书》载明，经审查，提交的ＬＹＣ轴承公司宾馆注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，该局决定准予注销登记。（四）洛阳市人民政府洛政［2005］62号文件《洛阳市人民政府关于市属国有商业企业改制中涉及非住宅公房及其土地处置问题的意见》第四条规定，既有企业投资，又有财政投资，在国有划拨土地上建设，交由房管部门管理的非住宅公房，在企业改制时，其房屋所有权无偿确定给现使用的商业企业；土地使用权由市政府收回后，出让给商业企业，土地出让金按评估地价的40%缴纳，市财政要将缴纳的土地出让金的50%作为直管公房发展改造资金返还给市房管部门。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于ＬＹＣ轴承公司是否享有案涉租房合同解除权，是否有权收回案涉房产。首先，关于案涉房产的权属问题。洛房权证市字第××号房屋所有权人为ＬＹＣ轴承公司，洛房权证市字第××号房屋所有权人为洛阳轴承集团有限公司，上述两个房屋所有权证所载房屋编号一致、坐落位置一致，洛房权证市字第××号房屋所有权证附记中亦载明，转出方为洛阳轴承集团有限公司。故案涉两份房屋权属证书登记对象为同一不动产。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条的规定，案涉房产依法登记在ＬＹＣ轴承公司名下，ＬＹＣ轴承公司是案涉房产的所有权人，依法享有所有权，其依法占有、使用、收益和处分自己的不动产的权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。其次，关于案涉租赁合同的签订、履行及解除问题。在原洛阳市交化批发部成立之初，洛阳轴承集团有限公司宾馆将案涉房产出租给原洛阳市交化批发部使用虽是政府主导下的行为，但原洛阳市交化批发部于2006年改制并更名为一真商贸公司后，一真商贸公司与洛阳轴承集团有限公司宾馆就案涉房产分别于2009年12月25日、2013年1月5日签订了《租房协议书》，该两份《租房协议书》的签订是双方的真实意思表示，是平等民事主体之间对案涉房产的使用权在协商一致的情况下作出的约定，合法有效，且已履行完毕。因案涉房产系ＬＹＣ轴承公司从洛阳轴承集团有限公司受让取得，在ＬＹＣ轴承公司于2013年12月26日办理房屋所有权证及宾馆名称变更后，一真商贸公司亦一直按原租金标准向ＬＹＣ轴承公司的下属分公司ＬＹＣ轴承公司宾馆支付房租至2018年12月31日。据此，能够证实ＬＹＣ轴承公司和一真商贸公司对于案涉房产的认知是明确的、同一的，不存在另涉其他房产的问题。在2013年1月5日《租房协议书》约定的一年租期届满后，双方未再签订书面的租房合同，也未约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年10月17日，ＬＹＣ轴承公司宾馆向一真商贸公司时任法定代表人***送达了《告知函》，明确告知现执行的房屋租赁合同到期后不再续签，租赁合同期内的房租及水电结算统一到2018年12月31日，***在签收单上签字收到该函。ＬＹＣ轴承公司宾馆已经提前两个多月通知一真商贸公司解除合同，解除通知符合合同约定和法律规定。ＬＹＣ轴承公司宾馆系ＬＹＣ轴承公司的下属分支机构，且已于2019年3月11日被注销，故ＬＹＣ轴承公司享有案涉合同解除权。最后，关于相关政策适用问题。一真商贸公司主张永久使用案涉房产的主要依据，是原洛阳市交化批发部于2006年5月16日向洛阳市涧西区发展和改革委员会提交的《关于洛阳市涧西五交化批发部经营场所的申请报告》，但该申请报告仅有盖章和日期，没有其他文字批示，亦无经办人签字，不能证明得到洛阳市涧西区发展和改革委员会的明确批复同意，且结合此后双方协商签订上述租赁合同及实际履行情况，一真商贸公司仅依据该申请报告就主张他人房产归自己长久使用，缺乏法律、政策和事实依据。另，投资该房产的企业并非洛阳市涧西五交化批发部而是洛阳轴承厂，同时没有证据能够证明该房产获有财政投资，房屋也未交由房管部门管理而是一直由洛阳轴承厂管理使用，因此不能适用洛阳市人民政府洛政［2005］62号《洛阳市人民政府关于市属国有商业企业改制中涉及非住宅公房及其土地处置问题的意见》第一条、第四条的相关规定。综上，ＬＹＣ轴承公司享有案涉合同解除权并已经行使，ＬＹＣ轴承公司与一真商贸公司租赁合同关系已经解除，一真商贸公司时任法定代表人***签字收到告知函后不同意腾房，从2018年12月31日合同解除至今的两年多时间里，一直继续占有使用ＬＹＣ轴承公司房产于法无据，一审法院判令一真商贸公司于判决生效后90日内腾房交还ＬＹＣ轴承公司正确，并已经充分考虑了一真商贸公司的利益，并无不当。 综上所述，一真商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由洛阳一真商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年九月三日 书记员***