北京同济同仁装饰工程有限公司与国家林业局幼儿园房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院 民事判决书 （2013）东民初字第11157号 原告（反诉被告）北京同济同仁装饰工程有限公司，住所地北京市东城区和平里七区(林业部幼儿园院内)。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，北京市建诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）国家林业局幼儿园，住所地北京市东城区和平里七区21号楼。 法定代表人***，园长。 委托代理人***，北京大成律师事务所律师。 原告北京同济同仁装饰工程有限公司与被告国家林业局幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京同济同仁装饰工程有限公司诉称：原告自1996年起租赁位于北京市东城区和平里七区国家林业局幼儿园院内北平房办公、门市、仓库等12间房屋。2013年1月1日，原、被告续签租赁合同，原告依约向被告支付租金。2013年4月，被告以自有房屋进行改造为由，单方对租赁房屋进行断水、断电，并组织施工人员强行进占租赁房屋及必经通道进行违法施工。被告将原告使用的房屋南墙、地面的地砖及卫生间进行拆除。被告的上述行为给原告使用房屋及相关财产造成了损害，因租赁房屋的必经通道被占用，现原告已经无法正常使用房屋。故原告诉至法院，要求判令：1、被告继续履行合同；2、被告赔偿原告各项经济损失总计455025.52元（租房费用177900元、搬家费用2400元、保安费用42000元、发电机2899元、恢复原状费用120635元、物品损失19300元、经营直接损失92291.52元）。 被告国家林业局幼儿园辩称：原告起诉时，原、被告合同一直在正常履行，原告要求继续履行缺乏事实依据。消防通道不属于租赁房屋范围，原告自行改造房屋未征得被告同意。被告抗震加固改造施工对原告的采光及通行造成的影响，不足以导致原告无法正常使用租赁房屋，故被告不同意赔偿原告经济损失。原告自行对房屋进行装修装饰及扩建发生的费用，应由其自行承担，故被告不同意赔偿原告恢复原状费用。 反诉原告国家林业局幼儿园诉称：2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁位于北京市东城区和平里七区21号楼后院平房12间（160平方米），租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金20万元，租金支付方式为季付。现原告欠付被告2013年3、4两季度租金10万元，故原告应向被告支付2013年7月至2013年12月1的房屋租金10万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年至实际给付之日止）。租赁期届满后，原告占用租赁房屋至2014年1月17日，故原告应向被告支付2014年1月1日至2014年1月17日的房屋占用费9315.07元。 反诉被告北京同济同仁装饰工程有限公司辩称：被告自2013年6月开始对其房屋进行抗震加固工程，施工期间将原告承租房屋的必经通道进行拆除并架设脚手架，导致原告工作人员无法通行，办公用品无法搬离涉案房屋。2013年7月起，原告未使用承租房屋，故原告不应支付租金及房屋占用费。 经审理查明：2013年1月1日，原告（作为乙方、租赁方）与被告（作为甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告为原告提供位于北京市东城区和平里七区21号楼后院平房12间用于原告办公、门市、仓库、住宅，租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金标准为年租金20万元，租金支付方式为季付，每季度下一季度5日前付款完毕，原告不得擅自对房屋进行装修、装饰、改造，如原告在非正常使用房屋的情况下，对房屋及所属设施造成的损毁，被告可以要求原告恢复原状或者赔偿损失。原告向被告支付2013年第一、第二季度租金10万元，第三、第四季度租金未付。另查，原、被告自2007年1月1日至2013年12月31日，签订数份《房屋租赁合同》，双方均约定原告租赁期间不得擅自对房屋进行装修、改造。 2013年6月14日，被告发函通知原告：2013年6月，园舍抗震加固工程正式开始，需要在幼儿园北楼北侧搭建脚手架，进行施工，原告的玻璃顶、厕所、地面将受影响。被告不同意原告的处理意见，双方于2013年6月18日、2013年6月19日、2013年6月20日互通函件，交涉未果。2013年6月25日，被告抗震加固工程开始施工。原告于2013年8月6日向本院提起诉讼，诉如所请。 2013年12月31日，本院对涉案房屋现场进行勘验并制作勘验笔录，勘验情况和结果为：2、3号房与主楼之间的通道，原有玻璃顶、碎石装饰地面。涉案房屋为北房，西端有卫生间，对卫生间性质双方尚存争议。涉案房屋南墙距被告主楼北墙约2.1米，原为通道。通道内目前为施工需要建有围挡，围挡距涉案房屋南墙约0.6米。 诉讼中，根据原告的申请本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对北京市东城区和平里七区国家林业局幼儿园内2号、3号房屋南侧走廊地面、吊顶，北侧墙壁的装饰装修及走廊西头卫生间恢复原状进行修复方案鉴定。2014年4月11日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法鉴定意见书。根据原告的申请本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司按照上述司法鉴定意见书的修复方案对修复费用进行评估。2015年1月20日，北京筑标建设工程咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：经鉴定，在评估基准日2014年12月10日，北京市东城区和平里七区国家林业局幼儿园内2号、3号房屋南侧走廊地面、吊顶，北侧墙壁的装饰装修及走廊西头卫生间恢复原状修复费用评估价值为105639元，按原告主张工程量计价电器及采暖工程为14996元。 经询问，被告表示其于2013年11月完成施工，原告认为被告于2013年底完成施工。被告表示原告于2014年1月17日搬离诉讼房屋，原告认可其于2014年1月搬离所有办公用品。 上述事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》，来往函件，银行进账单，勘验笔录，照片等证据在案佐证。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据审理查明的事实，原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期截止2013年12月31日，原告已经于2014年1月份搬离所有的办公用品。原、被告缺乏继续履行合同的基础及依据，故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。根据本院现场勘验情况，被告施工围挡距涉案房屋南墙约0.6米，该通行距离不能保证原告正常通行并使用房屋。被告在与原告交涉未果的情况下强行施工，直接导致原告合同目的无法实现，故应认定被告根本违约。虽然原、被告合同约定原告租赁期间不得擅自对房屋进行装修、改造，但在租赁期内被告无权自行处分原告对承租房屋的装修、改造及其添附。现原告主张被告赔偿恢复原状费用，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告赔偿物品损失、经营直接损失，证据不足，本院不予支持。原告主张发电机、保安费用、搬家费用，依据不足，本院不予支持。原告主张租房费用过高，本院将根据被告违约情况、剩余租赁期限并结合证据进行酌定。被告反诉主张原告支付2013年3、4两季度租金及房屋占用费，鉴于原告直至2014年1月才搬离所有办公用品，故对被告反诉主张原告支付的租金及房屋占用费，本院予以支持，但被告主张的金额过高，本院将根据被告违约情况、房屋可用状况并结合证据进行酌定。被告反诉主张原告支付租金利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告国家林业局幼儿园于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告北京同济同仁装饰工程有限公司租房费用十万元、恢复原状费用十万五千六百三十九元； 二、原告北京同济同仁装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被告国家林业局幼儿园支付租金及占用费五万元； 三、驳回原告北京同济同仁装饰工程有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告国家林业局幼儿园的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8125元，由原告负担4000元（已交纳）被告负担4125元（于本判决生效后七日内交纳）。 反诉案件受理费1243元，由被告负担643元（已交纳）；由原告负担600元（于本判决生效后七日内交纳）。 鉴定费26000元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判长*** 审判员*** 人民陪审员 *** 二Ｏ一五年五月二十六日 书 记员***