吉视传某股份有限公司辉南分公司、北京首某建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院 民事判决书 （2025）吉05民初4号 原告：吉视传某股份有限公司辉南分公司，住所地：辉南县朝阳镇。 负责人：唐某，经理。 委托诉讼代理人：***，吉林某某律师事务所律师。 被告：北京首某建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区。 法定代表人：杨某，董事长。 委托诉讼代理人：邹某，北京市京某律师事务所律师。 第三人：通化市诚某房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省通化市东昌区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1964年6月1日生，汉族，住吉林省通化市东昌区民主街。 原告吉视传某股份有限公司辉南分公司（以下简称吉视传某公司）与被告北京首某建设集团有限公司（以下简称首某公司）、第三人通化市诚某房地产开发有限责任公司（以下简称诚某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2025年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吉视传某公司委托诉讼代理人***，被告首某公司委托诉讼代理人邹某，第三人诚某公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 吉视传某公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院不得对位于辉南县朝阳镇兴工街御某苑小区13#楼111号和207号房屋执行；2.本案诉讼费由首某公司承担。事实和理由：一是其与首某公司均系诚某公司建筑施工的承包方，首某公司承包的工程为土建水暖，其公司承包的工程为线路安装，性质上二者均为工程款，不存在土建水暖优于线路安装之说，双方在法律上是平等且均具有优先权时不存在先后之说。其与诚某公司签订的《有线数字电视配套工程施工合同》所确定的内容足以证明系工程款，否定其诉求为工程款缺乏法律依据。二是其公司不是消费者物权期待权的主张者，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，应适用第二十八条，能够排除执行，符合“非因买卖人原因未办理过户，”在首某公司向人民法院申请查封前，案涉房屋始终处于无法办理房照状态，而此时其已实际合法占有装修后投入使用。已由物权期待权要转化为实质占有、使用、收益、处分四项权利的主体，财产所有权已完全转移至其公司，不再是可供诚某公司可支配或用于清偿债务的财产。首某公司拉网式申请财产保全属于滥用权利，在建筑商与开发商发生争议后，首某公司作为索要工程款的另案其向法院申请查封诚某公司多处房产，其中涉及个人已回迁商品房购买，以物抵债多处房屋，经使案外人提出异议后，法院已将涉及个人的且已经居住的房屋均解除查封，只有认为其系单位，存在以物抵债协议而非商品房买卖，认为其不享有物权，这种拉网式查封冻结严重侵害了其的合法权益，应承担赔偿责任。 首某公司辩称，不同意吉视传某公司全部诉讼请求，请求驳回吉视传某公司全部诉讼请求。1.在本案中，吉视传某公司对案涉房产的权利不能对抗其公司工程价款优先权。吉视传某公司在申请执行异议时“称其进行了御某苑小区13栋楼的有线数字电视工程施工，诚某公司欠其工程款，故用案涉房产进行以房抵款”，其在某诉书中称其也有工程价款优先受偿权，无论吉视传某公司是否与诚某公司存在有线数字电视配套工程的工程款支付问题，其主张对案涉房产有优先受偿权没有法律依据，现行法律及司法解释均未明确吉视传某公司的优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、第三十七条，仅规定了承包人和装饰装修工程的承包人具有优先受偿权，且装饰装修工程承包人的优先受偿权存在前提条件是装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，据此规定，吉视传某公司仅可能对其施工的工程具有优先权，且需具备折价或者拍卖条件。根据吉视传某公司的自述，其所实施的有线数字电视工程明显不具备上述条件，也不具备优先受偿权，故其对诚某公司债权系普通债权，吉视传某公司通过以房抵债的方式实现债权，吉视传某公司即使与诚某公司的买卖合同，仅系为顺利履行以房抵债协议的履行行为，并不能改变诚某公司与吉视传某公司以房抵债的法律关系。吉视传某公司不属于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中所称的商品房消费者，吉视传某公司不是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，而是为实现债权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，其对案涉及房产的工程价款优先受偿权优先吉视传某公司的普通债权，吉视传某公司对案涉房产的权利不能排除执行，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定，能够排除执行，且首某公司的上述权利与是否查封及时间无关。吉视传某公司也无法证明其对案涉房产的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定。 诚某公司辩称，吉视传某公司在施工前与诚某公司就已经签订了以房屋抵顶施工款，而且在2014年前就签订了协议，其公司出具了房屋出售合同和发票，对首某公司的意见不认同。 审理过程中，双方当事人对本院（2024）吉05执异134号执行裁定书认定的事实均无异议。该事实为：申请执行人首某公司诉诚某公司建设工程合同纠纷一案，吉林省高级人民法院（以下简称省高院）予以立案受理，案号为（2017）吉民初5号。依据北京首某公司保全申请，2017年3月22日省高院作出（2017）吉民初5号之一民事裁定，查封、冻结诚某公司5300万元的财产。2017年7月18日省高院作出（2017）吉民初5号之一协助执行通知书，将包括案涉位于辉南县朝阳镇兴工街御某苑小区13#楼111、207号房屋予以查封。2017年7月21日省高院到辉南县房屋产权管理中心办理查封登记。2020年12月28日，最高人民法院作出（2020）最高法民终1192号民事判决，判令：一、撤销吉林省高级人民法院（2017）吉民初5号民事判决；二、通化市诚某房地产开发有限责任公司于本判决生效后一日内给付北京首某建设集团有限公司欠付工程款39862494.23元和利息（以39862494.23元为基数，自2016年10月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京首某建设集团有限公司就其承建的阳光颐水铭苑2#、3#、13#、14#楼在6227495.78元范围内享有建设工程价款优先受偿权；四、驳回北京首某建设集团有限公司诉讼请求中除《辉南阳光颐水铭苑2#、3#、13#、14#楼竣工结算汇总》中所涉及的“2.签证157512元；3.追补预算11817652元；4.3#、13#楼奖励1000000元；5.奖励50000元；6.总包费881446元；7.利息1005384元”对应款项之外的其他诉讼请求和其他上诉请求；五、驳回通化市诚某房地产开发有限责任公司除《辉南阳光颐水铭苑2#、3#、13#、14#楼竣工结算汇总》中所涉及的“2.签证157512元；3.追补预算11817,652元；4.3#、13#楼奖励1000000元；5.奖励50000元；6.总包费881446元；7.利息1005384元”对应款项之外的其他上诉请求。首某公司向省高院申请强制执行，省高院于2021年3月1日立案执行，案号为（2021）吉执6号。2021年3月3日，省高院作出（2021）吉执6号执行裁定，将案件指定本院执行。本院予以立案执行。2021年4月30日本院作出（2021）吉05执145号执行裁定，将诚某公司开发的包含案涉辉南县朝阳镇兴工街御某苑小区13#楼111、207号房屋，予以续行查封，并到不动产登记中心办理查封登记。2024年4月23日，本院作出（2021）吉05执恢53号执行裁定，将诚某公司开发的包含案涉辉南县朝阳镇兴工街御某苑小区13#楼111、207号房屋，予以续行查封，并到不动产登记中心办理查封登记。另查明，2012年7月1日，吉视传某公司与诚某公司辉南分公司签订《有线数字电视配套工程施工合同》，施工范围：御某苑小区一期有线数字电视工程，共计13栋楼（2、3、6、7、8、9、13、14、15、16、17、21、22号楼），总计127466.40平方米。2014年8月21日吉视传某公司与诚某公司辉南分公司签订《协议书》，约定用御某苑一期13#楼111、207号门市房抵顶工程款1529596.8元。2014年9月3日，吉视传某公司用诚某房地产公司所欠工程款抵顶了面积215.74平方米案涉房屋，并签订了《商品房买卖合同》，于同日开具了销售不动产统一发票，房款1057126元。吉视传某公司提交2015年8月1日《御某苑入住签单》《钥匙交接确认单》。 诚某辉南分公司系诚某公司分支机构。 本院认为，本案争议焦点为吉视传某公司对案涉房屋享有的权利能否排除执行。首先，从权利性质来源看，吉视传某公司为诚某公司提供线路安装工程以抵顶购房款，诚某辉南分公司出具《商品房买卖合同》以及辉南县地方税务局于2014年9月3日为吉视传某公司出具销售不动产统一发票。吉视传某公司和诚某辉南分公司作为合同双方当事人通过以物抵债的方式消灭债务，意思表示真实，合同合法有效，系通过以物抵债的方式对各方债权债务完成了结算。首某公司未提供证据证明案涉房屋抵债价格明显低于市场价格，侵害了其合法权益。其次，从签订合同的时间来看，另案查明事实2014年8月21日吉视传某公司与诚某公司辉南分公司签订《协议书》，约定用御某苑一期13#楼111、207号门市房抵顶工程款1529596.8元。2014年9月3日，吉视传某公司用诚某公司所欠工程款抵顶了面积215.74平方米案涉房屋，并签订了《商品房买卖合同》，该时间节点早于首某公司查封的2017年3月22日。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。再次，从占有案涉房屋情况看，吉视传某公司接收房屋领取钥匙并办理了入住签单，且一直占有、使用至今。最后，对于未过户原因过错并不在买受人，本院不再赘述，吉视传某公司作为以物抵债的债权人，其享有的民事权益应优先于首某公司所享有的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第（一）款规定，判决如下： 不得执行位于辉南县阳光颐水铭苑小区（御某苑）13号楼111号房屋和207号房屋。 案件受理费23714元，由通化市诚某房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日某十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2024）吉05执异134号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月二十一日 书记员***