某某、北京某钢建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院 民事判决书 （2025）吉05民初1号 原告：***，男，1973年11月18日生，汉族，住吉林省辉南县朝阳镇。 委托诉讼代理人：***，吉林某御龙律师事务所律师。 被告：北京某钢建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区。 法定代表人：杨某，董事长。 委托诉讼代理人：邹某，北京市某晓律师事务所律师。 第三人：通化市某信房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省通化市东昌区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1964年6月1日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 原告***与被告北京某钢建设集团有限公司（下称某钢公司）、第三人通化市某信房地产开发有限责任公司（下称某信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2025年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告***及其委托诉讼代理人***，被告某钢公司委托诉讼代理人邹某，第三人某信公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销吉林省通化市中级人民法院（2024）吉05执异131号执行裁定书，中止对位于辉南县某光颐水铭苑小区（御某苑）14号楼2单元1704室房屋的执行，并解除对该房屋的查封;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月14日，本案第三人通化市某信房地产开发有限责任公司（以下简称某信公司辉南分公司）与辉南县某佳混凝土有限公司(以下简称某佳公司)签订混凝土供货《合同书》，由某佳公司向某信公司辉南分公司供混凝土。因某信公司辉南分公司欠混凝土款，某信公司辉南县分公司陆续将包括案涉房屋（14-2-1704）在内的42套房屋抵顶给某佳公司并交付，并出具了42套房屋收据。该时间均发生在本案某次查封（2017年7月21日）前。2011年10月21日，原告投资成立锡柴服务站，多年一直为某佳公司提供修车服务，某佳公司一直拖欠修车费，于是在2015年6月10日前，某佳公司与原告协商，由某佳公司将案涉房屋以432745.4元作价抵顶给原告做为修车服务费，2015年6月10日由某佳公司联系某信公司辉南分公司与原告签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋位于通化市辉南县朝阳镇兴工街某光颐水铭苑小区（御某苑)14号楼2单元1704室，面积108.73平房屋落到原告名下，同日交付了案涉房屋。案涉房屋一直由原告占有居住至今。原告没有办理过户是因为某信公司辉南分公司之前一直欠税不能开发票。原告名下仅案涉房屋一套居住用房。原告认为，不管是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是依据该规定第二十九条，原告的情形是，1.在人民法院某次查封之前签订合法有效的书面合同;2.已支付全部价款（顶账行为相当于支付了全部价款行为);3.在人民法院某次查封前合法占有了不动产;4.非因买受人自身的原因未办理过户登记;5.案涉房屋系原告名下唯一一套居住用房。上述5项情形均能满足排除强制执行的条件。贵院下发的（2024）吉05执异131号执行裁定书驳回了原告的理由是案外人（原告）通过以物抵债方式承继受让案涉房屋的权利不符合该规定第二十九条，属于对法律适用理解有错误。该以房抵债协议已实际履行之后，某信公司辉南分公司与某佳公司及某佳公司与原告之间的债权债务随之消灭，原告已成为案涉房屋事实上的权利人，已不再是普通的债权人。其主张排除在此之后的其他债权人就案涉房屋的强制执行，已经不再系基于原债权人的身份。因此，认为以物抵债均不得参照适用该规定第二十八条或是二十九条与最高人民法院的立法本意相悖（有最高人民法院的判例做参考)。关于本案中被告的建设工程价款优先受偿权的问题，建设工程价款优先受偿权是对建设工程的变价款享有优先受偿的权利，该权利并不足以排除案外人的权利，承包人可在该建设工程的执行程序参与案款分配并主张其优先权，建设工程价款优先受偿权不能大于老百姓的生存权居住权。 某钢公司辩称，不同意***诉讼请求。其享有的权利不能 对抗该公司享有的工程价款优先受偿权。***的以房抵债行为不符合为生活消费需要购买使用商品房或者接受服务的商品房消费者身份，其证据不足以证明其权利符合执行异议复议规定第二十八条或是二十九条规定全部情形等。 某信公司述称，同意***的诉讼请求。 审理过程中，双方当事人对本院（2024）吉05执异131号执行裁定书认定的事实均无异议。该事实为：申请执行人某钢公司诉某信公司建设工程合同纠纷一案，吉林省高级人民法院（下称省高院）予以立案受理，案号为（2017）吉民初5号。依据某钢公司保全申请，2017年3月22日省高院作出（2017）吉民初5号之一民事裁定，查封、冻结某信公司5300万元的财产。2017年7月18日省高院作出（2017）吉民初5号之一协助执行通知书，将包括案涉位于辉南县朝阳镇兴工街御某苑小区14#楼1704室房屋予以查封。2017年7月21日省高院到辉南县房屋产权管理中心办理查封登记。2020年12月28日，最高人民法院作出（2020）最高法民终1192号民事判决，判令：一、撤销吉林省高级人民法院（2017）吉民初5号民事判决；二、通化市某信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一日内给付北京某钢建设集团有限公司欠付工程款39,862,494.23元和利息（以39,862,494.23元为基数，自2016年10月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京某钢建设集团有限公司就其承建的某光颐水铭苑2#、3#、13#、14#楼在6,227,495.78元范围内享有建设工程价款优先受偿权；四、驳回北京某钢建设集团有限公司诉讼请求中除《辉南某光颐水铭苑2#、3#、13#、14#楼竣工结算汇总》中所涉及的“2.签证157，512元；3.追补预算11,817,652元；4.3#、13#楼奖励1,000,000元；5.奖励50,000元；6.总包费881,446元；7.利息1,005,384元”对应款项之外的其他诉讼请求和其他上诉请求；五、驳回通化市某信房地产开发有限责任公司除《辉南某光颐水铭苑2#、3#、13#、14#楼竣工结算汇总》中所涉及的“2.签证157，512元；3.追补预算11,817,652元；4.3#、13#楼奖励1,000,000元；5.奖励50,000元；6.总包费881,446元；7.利息1,005,384元”对应款项之外的其他上诉请求。某钢公司向省高院申请强制执行，省高院于2021年3月1日立案执行，案号为（2021）吉执6号。2021年3月3日，省高院作出（2021）吉执6号执行裁定，将案件指定本院执行。本院予以立案执行。2021年4月30日本院作出（2021）吉05执145号执行裁定，将某信公司开发的包含案涉辉南县朝阳镇兴某苑小区14#楼1704室房屋，予以续行查封，并到不动产登记中心办理查封登记。2024年4月23日，本院作出（2021）吉05执恢53号执行裁定，将某信公司开发的包含案涉辉南县朝阳镇兴某小区14#楼1704室房屋，予以续行查封，并到不动产登记中心办理查封登记。某信公司辉南分公司于2013年在辉南县住房和城乡建设局办理辉房许字第201336号阳光某水（某龙苑）14号楼商品房预售许可证。 另查明，某信公司辉南分公司与某佳公司、宋某、刘某、周某、周某1买卖合同纠纷一案，2019年11月22日省高院作出已生效的（2019）吉民终312号民事判决，查明事实为，因某信公司开发建设某光颐水铭苑（御某苑）小区工程，2013年3月14日，某信公司与某佳公司签订混凝土供货合同书，约定：某信公司开发和施工的楼盘等全部建筑工程中的混凝土全部由某佳公司供应，混凝土价格按周围市、县市场价格每立方米下浮10元。2013年11月末之前，某信公司在御某苑小区22号楼为某佳公司建筑约11000平方米商业楼，某佳公司用于开办酒店，房款由某佳公司供应的混凝土款抵顶，该建筑结算按每平方米3000元结算。2013年8月21日，某信公司与某佳公司签订补充协议书，约定：因设计变动将22号楼变更为20至22号楼地下一层、地上三层，交房时以实际面积为准。2015年8月10日，某信公司与某佳公司签订补充协议，约定：某佳公司确定购买某信公司开发的御某苑小区20号、21号地下负一层房源，面积2998.11平方米，成交价为每平方米3000元，合同总价为8994330元，交房日期为2015年8月10日。2014年7月20日，某信公司与某佳公司签订房屋买卖补充协议，约定：御某苑小区二期工程20号、21号楼地上一至三层及地下一层（地下一层无产权）商业部分折价出让给某佳公司做酒店、洗浴等使用，某佳公司以提供商砼的形式抵顶房款。某信公司完成20号、21号楼商业部分的土建等工程，四层、五层住宅物控部分按照商品房交房标准配套施工。某佳公司自行完成20号、21号楼地上一至三层及地下一层商业部分的内隔墙及其抹灰、水电、内外装修等工程。某信公司按每平方米3000元价格出售给某佳公司，某佳公司以提供商砼抵顶房款，商砼价格按某佳公司销售价格表每立方米下浮20元进行结算。房屋发票税由某信公司承担，办房屋照费由某佳公司承担。某信公司按某佳公司要求分别与***、***签订商品房买卖合同，2015年8月10日，某佳公司为某信公司出具收据一份，金额25574100元。收据后附《周某20号楼抵账门市明细表》，该明细表中载明20号楼一、二、三层合计金额25574100元，并加盖某佳公司印章。嗣后，某信公司向某佳公司交付房屋42套，某佳公司出具收据42张，金额合计17738996.68元。2015年8月10日，某信公司将24套房屋交付给某佳公司，抵顶混凝土款6484080元。某佳公司在“周某抵账房源20号、21号”明细表中盖章确认等。前述抵债房屋中包含案涉房屋。 又查明，2016年5月17日某佳公司与锡柴服务站对车辆维修费用进行结算，某佳公司用案涉房屋抵顶锡柴服务站车辆维修费432745.40元。2015年6月10日，***与某信公司辉南分公司签订《商品房买卖合同》，***购买某信公司案涉房屋，面积106.73元，价款为432745.40元。同日，某信公司给***出具收到432745.40元收据。***交纳2016年3月至今辉南县沣泽源水务（集团）有限公司出具的水费。2016年至今辉南县宏鑫热力有限责任公司出具供热费。2024年11月21日，辉南县某信物业管理有限公司出具“业主***于2015年6月10日入住某光颐水铭苑小区（御某苑）小区一期14号楼2单元1704室，物业费缴费区间：2015.06.10-25.06.10日，该业主不欠物业费用”证明。***提供2024年11月11日辉南县房屋产权管理中心出具的辉南县不动产登记信息查询证明一份。 再查明，2011年10月21日***投资设立锡柴服务站，企业性质为个人独资企业，该服务站于2022年注销。 本院认为，本案争议焦点为***对案涉房屋享有的权利能否排除执行。根据当事人无争议事实，2015年6月10日，***与某信公司辉南分公司签订《商品房买卖合同》，虽然该合同价款为***原有债权，但该债权系经各方结算后确定，***以该种方式支付购房价款并不违反法律规定。因此双方签订的商品房买卖合同合法有效且已支付全部价款。***提供的交纳水费、供热费、物业费等票据可以证明其已于2016年开始占有案涉房屋。现有证据亦不能证明***因自身过错未能办理房照。某钢公司主张的建设工程优先受偿权不能对抗***作为房屋买受人的物权期待权。因此，***对案涉房屋享有的权利足以排除本案执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第（一）款规定，判决如下： 不得执行位于辉南县某光颐水铭苑小区（御某苑）14号楼2单元1704室房屋。 案件受理费7791元，由通化市某信房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2024）吉05执异131号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年二月二十四日 书记员***