北京固特建筑技术开发有限公司、某某等民事一审民事判决书

呼和浩特市赛罕区人民法院 民事判决书 （2021）内0105民初10490号 原告：北京固特建筑技术开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇政府西侧20米处。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，上海市浩信律师事务所律师。 被告：***，男，1964年5月9日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市回民区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古若辉律师事务所律师。 被告：***，男，1990年8月4日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市玉泉区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古若辉律师事务所律师。 第三人：内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区光华街外贸巷22号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古融兴律师事务所律师。 原告北京固特建筑技术开发有限公司（以下简称“北京固特公司”）与被告***、***、第三人内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司（以下简称“赤诚公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年10月15日公开开庭进行了审理。原告北京固特公司的委托诉讼代理人***，被告***、***的共同委托诉讼代理人***，第三人赤诚公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 北京固特公司向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行呼和浩特市赛罕区世纪东街富城大厦A座508室房屋，并解除对该房产的查封；2.判令***、***承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：在***、***诉赤诚公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，赛罕区法院作出裁定并查封了呼和浩特市赛罕区世纪东街富城大厦A座508室房屋。北京固特公司获知后，依法提出执行异议，后贵院作出（2021）内0105执异613号执行裁定书，驳回了北京固特公司的异议请求。北京固特公司对本案房屋享有足以排除强制执行和查封的民事权益，故提起诉讼。一、北京固特公司对本案房屋享有建设工程价款优先受偿权。2017年11月16日，北京固特公司与赤诚公司签订《富城大厦A座改造加固工程承包合同》，约定由北京固特公司承建富城大厦A座改造加固工程，工程造价暂估为801,756.99元；2018年6月11日，北京固特公司与赤诚公司再次签订《富城大厦A座地下室加固改造工程承包合同》，约定由北京固特公司承建富城大厦A座地下室加固改造工程，工程造价414,000元。2020年1月14日，经北京固特公司与赤诚公司结算，上述二份合同的最终结算总价为2,006,364.74元。故，根据《合同法》第二百八十六条之规定，北京固特公司对本案房屋享有建设工程价款优先受偿权。二、北京固特公司已经实际行使了建设工程价款优先受偿权。2018年10月22日，北京固特公司与赤诚公司签订《认购协议书》、赤诚公司向北京固特公司出具收据，双方确定将本案房屋作价604,950元抵偿赤诚公司欠付北京固特公司的工程款；2019年11月16日，北京固特公司与赤诚公司签订《装修协议书》，约定将装修补偿金额折抵北京固特公司的物业费、采暖费等，并将本案房屋实际交由北京固特公司使用至今；2020年1月20日，北京固特公司与赤诚公司核算，扣除房屋折抵款（包括本案房屋），赤诚公司仍欠北京固特公司工程款141,439.74元。赤诚公司将本案房屋折抵给北京固特公司以冲抵工程款，实质是通过协商折价抵偿的方式实现北京固特公司就本案房屋所享有的建设工程优先受偿权，符合《合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权的实现方式，且已实际履行。三、北京固特公司享有的建设工程价款优先受偿权足以排除***、***申请的执行和查封。***、***对赤诚公司享有的是普通债权，而北京固特公司作为本案工程的承包人对本案房屋享有建设工程价款优先受偿权，根据相关司法解释的规定，北京固特公司的工程款债权优先于***、***的普通债权得到受偿，本案房屋是工程款债权的物化载体，北京固特公司对本案房屋享有的权利足以排除***、***申请的执行和查封。 ***、***辩称，北京固特公司提出的诉讼请求及理由不足以排除对涉案房屋的查封，依法应予驳回。2014年10月29日，***、***与赤诚公司金桥项目部签订《商品房买卖合同》，约定赤诚公司将其位于呼和浩特市赛罕区××小区××座××层××房屋出售给***、***，购房款用与案外人***的退伙份额价款抵顶，合同约定赤诚公司应在2016年5月31日前交付房屋，现房屋已达到交付条件，但赤诚公司迟迟不向***、***交付，故向贵院提起诉讼，要求赤诚公司交付房屋。在诉讼过程中，***、***申请诉讼保全，查封了案涉房屋。北京固特公司的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，不能排除对案涉房屋的查封。该规定适用的前提是在金钱债权执行中，但根据***、***要求赤诚公司交付房屋，协助办理房屋产权登记手续的诉求，不属于金钱债权执行范畴，本案执行异议的审查不适用上述法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，北京固特公司仅提供了与赤诚公司金桥项目部签订的认购协议，认购协议是预约合同，双方并未签署正式的书面买卖合同，北京固特公司也未提供交付房款的银行流水证明支付了全部房款，其诉讼请求不符合上述法律规定排除执行的条件。 退一步说，即使是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，北京固特公司也不足以排除执行。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，案涉房屋仍然登记在房地产开发企业名下，北京固特公司与赤诚公司仅签署《认购协议书》，认购协议书是预约合同，双方并未签署正式的书面买卖合同，因此北京固特公司的诉讼请求不符合上述法律规定的第一项。并且其未举证证明其所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。依据该法第三项规定：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，北京固特公司需证明已支付对应的购房款。同时满足上述三项法律规定才能排除对案涉房屋的查封。 综上，北京固特公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 赤诚公司述称：首先，***、***没有保全北京固特公司房产的资格，赤诚公司从来没有与***、***签订过任何的商品房买卖协议，***、***在起诉赤诚公司交付房屋和确认合同无效的案子当中称购房款是用第三人***的退伙份额抵顶，***为本案的无权处分人，依据***与***、***写的退伙份额转让协议可知，本案的实质是***欠***款，***是***的儿子，双方约定用赤诚公司的房子为该笔借款提供担保或者以房抵顶，该协议既没有赤诚公司的公章，也没有赤诚公司法定代表人的签字，依法无效。因此该商品房买卖协议属于无权处分，依法无效。依据《中华人民共和国民法典》第171条的规定，行为人没有代理权、超越代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。赤诚公司将保留对***和***、***的追诉权利。因为***、***没有起诉赤诚公司交付房屋的诉讼主体资格，依据该案的诉讼保全行为也不成立。第二，单从形式上来说，***、***要求赤诚公司的是交付房屋，属于给付之诉，双方根本不存在房屋买卖合同的交付之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条的规定，财产保全限于请求的范围，现逾期或与本案有关的财物，所谓的协议请求的范围是指被保全的财物的价格，应在利害关系人的权利请求或者诉讼当事人提出的诉讼请求的财产范围之内，仅因限于请求的范围，***、***请求的是给付之诉，而不是金钱债权，保全的范围就应当限制在***、***在案子当中提交的两个合同，即A座10层的房屋和C座2号房。第三，赤诚公司与北京固特公司是合法的房屋买卖关系，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故应支持北京固特公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京固特公司提交的证据为：执行裁定书、富城大厦A座改造加固工程承包合同、建设工程竣工结算审核定案表、认购协议书、收据、装修协议书、接房声明、说明、收据。经质证，***、***对执行裁定书认可，对其他证据均不认可；赤诚公司对结算审核定案表、说明不认可，对上述其他证据均认可。 ***、***及赤诚公司均未提供证据。 对于前述证据，本院经核实对真实性均予以采信，对各方要证明的问题，在本院认为部分一并分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：***、***与赤诚公司、第三人***房屋买卖合同纠纷一案，***、***要求赤诚公司交付位于呼和浩特市赛罕区××小区××座××层××房屋，并协助办理房屋产权登记手续。***、***于2021年4月26日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2021）内0105民初4880号民事裁定，裁定冻结赤诚公司名下7800000元的存款，或者查封、冻结其名下同等价值的其他财产。2021年4月29日，本院向呼和浩特市不动产登记中心送达了协助执行通知书，请其协助查封赤诚公司位于呼和浩特市赛罕区××街××大厦××座××座××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋［蒙（2020）呼和浩特市不动产权第0××1号］，查封期限为三年，2021年4月29日至2024年4月28日。同日，呼和浩特市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋。后本院向赤诚公司送达了上述裁定及查封财产清单。 另查明，2017年11月16日北京固特公司与赤诚公司签订的《富城大厦A座改造加固工程承包合同》，北京固特公司承揽富城大厦A座改造加固工程。2018年10月22日，北京固特公司员工***与赤诚公司金桥项目部签订编号：0000740的《认购协议书》，认购房号为A号楼508号，认购总价为604,950元，赤诚公司金桥项目部于同日向其出具收据载明：今收到***交来抵顶工程款购买富城大厦A-5-8#人民币604,950元。2020年1月14日，北京固特公司与赤诚公司工程部签订《建设工程竣工结算审核定案表》，载明富城大厦A座加固工程定案金额2,006,364.74元。 2020年7月，***交纳涉案房屋的物业费、水电费及装修垃圾清运费。 又查明，本院在执行申请人***、***与被申请人赤诚公司房屋买卖合同纠纷［案号：（2021）内0105执保171号］一案中，案外人北京固特公司请求本院中止对位于呼和浩特市赛罕区××街××大厦××座××号房屋的查封，并提出书面异议。本院于2021年7月19日作出（2021）内0105执异613号执行裁定书，驳回案外人北京固特公司的异议请求。故其又向本院提起本案案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为北京固特公司是否系案涉房屋的权利人，该权利的合法性与真实性能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***代表北京固特公司与赤诚公司金桥项目部签订了《认购协议》，且用工程款抵顶全部购房款，并且提交了《富城大厦A座改造加固工程承包合同》及《建设工程竣工结算审核定案表》证明工程款抵顶的事实，赤诚公司对用工程款抵顶房款的事实无争议且出具了全额购房款的收据，故本院认定北京固特公司已经支付了全部购房款。现北京固特公司已经实际占有了涉案房屋。赤诚公司在庭审中认可北京固特公司购买房屋的事实，并称未办理产权过户登记不是北京固特公司的过错，而是因其公司以函代证等问题造成，同意北京固特公司的诉讼请求。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案认购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款，且北京固特公司已经按照认购协议的约定交付全部款项并办理了入住手续。综合上述情形，该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法有效的书面买卖合同。故北京固特公司可以排除执行。 赤诚公司仅对工程款结算的数额提出异议，与本案无直接关联，故本案对赤诚公司与北京固特公司的工程款结算不作处理。至于***、***辩称本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的抗辩理由，本院不予采纳；虽然本案所涉查封行为对应的诉讼案件中诉讼请求为交付房屋及协助办理房屋产权登记手续等行为，但本案查封行为的依据系（2021）内0105民初4880号民事裁定，该裁定内容为冻结赤诚公司名下7,800,000元的存款，或者查封、冻结其名下同等价值的其他财产，该内容属于金钱债权执行范畴，故本案执行异议的审查可以适用上述法律规定。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 解除对位于呼和浩特市赛罕区××街××大厦××座××室房屋的查封。 案件受理费100元（原告已预交），由***、***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 本院（2021）内0105执异613号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年十二月十六日 法官助理***书记员***