某某等非与执行审查执行裁定书

北京市顺义区人民法院 执行裁定书 （2023）京0113执异197号 案外人：***，男，1976年10月24日出生，汉族，户籍地海南省海口市美兰区，现住北京市朝阳区，公民身份号码xxx。 申请执行人：北京中源傲宇机电工程有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里5号院12号楼05号，统一社会信用代码91110105674290606N。 法定代表人：***，总经理。 被执行人：北京澳金园置业发展有限公司，住所地北京市顺义区空港街道澳景园三区21号2层204内204-6室，统一社会信用代码91110113752151901B。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行北京中源傲宇机电工程有限公司与北京澳金园置业发展有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人***提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人***称：请求贵院撤销（2021）京0113执9508号执行裁定，解除对北京市顺义区xxx房屋（以下简称02房屋）的查封。理由如下：贵院作出（2021）京0113执9508号执行裁定，裁定查封02房屋。***于2019年9月份与北京澳金园置业发展有限公司签署了《北京市商品房现房买卖合同》并在北京市住房和城乡建设委员会进行了网签备案（合同号为830783），***已经向北京澳金园置业发展有限公司支付全部房款，02房屋为***用于居住且是***一家三口在北京的唯一住房，虽然北京澳金园置业发展有限公司并未给***办妥过户登记，但是***已经是02房屋的所有权人。首封法院北京市第三中级人民法院已作出（2022）京03执异650号执行裁定书，中止对02房屋的执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，提出案外人异议。 申请执行人北京中源傲宇机电工程有限公司称：我方不同意***的执行异议申请，请法院依法驳回***的申请。一、法院作出的（2021）京0113执9508号执行裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、***对执行中查封的房屋不享有排除执行的民事权益。1.***提交的付款凭证显示付款方式与合同约定不符，且总金额超过了购房款，双方于付款后的一年六个月才签署房屋买卖合同也不符合常理。2.***主张***代付购房款的真实性无法确认，不予认可，且其未提供任何“购房款”对应金额的正式购房发票以及其符合市住建委购房资格的认定。3.***多年一直未办理过户手续，未提出任何诉讼解决其主张02房屋的所有权，也未向被执行人主张办理02房屋的过户。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护条件。首先，02房屋由被执行人开发，自2010年至今被执行人持续将房屋抵押，***于2019年9月20日与被执行人签订《北京市商品房现房买卖合同》，***没有进行合理审慎的核查。其次，***主张02房屋系其唯一住房，但根据其提交的付款凭证可以看出其与***关系密切，实际中可能存在代持房屋的情形，且***未提交居住并使用02房屋的证据。再次，***提交的证据不能证明其付款超过总价款的百分之五十。5.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，即使02房屋系***唯一住房，法院亦可执行。6.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条，***以相同事实理由提出的执行异议已被法院裁定驳回，其就同一执行标的再次提出异议的，人民法院应不予受理。 经审查查明，北京中源傲宇机电工程有限公司与北京澳金园置业发展有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月13日作出（2021）京0113民初11465号民事判决，判决如下：“一、被告北京澳金园置业发展有限公司支付原告北京中源傲宇机电工程有限公司货款一百二十四万元及违约金三十二万四千元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京中源傲宇机电工程有限公司的其他诉讼请求。”北京澳金园置业发展有限公司未履行生效法律文书确定的义务，北京中源傲宇机电工程有限公司向本院申请执行，本院依法立案执行，案号为（2021）京0113执9508号。2021年11月30日，本院以（2021）京0113执9508号执行裁定依法轮候查封了北京澳金园置业发展有限公司名下02房屋。 另查明，北京市第三中级人民法院于2023年1月18日作出（2022）京03执异650号执行裁定：“中止对北京市顺义区xxx房屋及对应土地使用权的执行。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的三个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。根据不动产的物理特性及房地一体原则，该条文所规定的商品房应包括相应房屋对应的土地使用权。本案中，案外人***在本院查封前就02房屋已与北京澳金园置业发展有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，且***提供北京澳金园置业发展有限公司收受***支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十的证据。***亦提供相关单位出具的无其他住房查询结果告知单，故***所提异议理由符合前述法律规定的要件，因此，对其异议请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对北京市顺义区xxx房屋及对应土地使用权的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月六日 法官助理*** 书记员***