上某某净化工程有限公司与上某某房地产经纪事务所、某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民事判决书 （2020）沪0120民初11262号 原告：上***净化工程有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海理帅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海理帅律师事务所律师。 被告：**，女，1982年10月7日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：***(系被告**之夫)，住同被告**。 被告：***，男，1982年11月6日生，汉族，户籍地河南省。 被告：***，女，1984年1月2日生，汉族，住安徽省。 被告：***，男，1989年7月3日生，汉族，住福建省福清市。 被告：上***房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区。 投资人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男。 第三人：***，男，1981年1月31日生，汉族，住上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号。 上述三被告及第三人共同委托诉讼代理人：**，北京尚公(上海)律师事务所律师。 上述三被告及第三人共同委托诉讼代理人：***，北京尚公(上海)律师事务所律师。 原告上***净化工程有限公司诉被告**，第三人上***房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。后根据原告的申请依法追加被告***、***、***、上***房地产经纪事务所、第三人***参加诉讼。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2020年12月24日、2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告上***净化工程有限公司(以下***壹公司)原委托诉讼代理人***、***(后均撤销委托)到庭参加第一次诉讼。原告法定代表人***及委托诉讼代理人***，被告**、***、被告***、***、上***房地产经纪事务所(以下简称锐鸿经纪)及第三人***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒂壹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告**继续履行《房屋买卖合同》，将位于上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室房屋及479号车位过户至原告名下；2、判令被告**支付违约金人民币(下同)1,000,000元；3、判令被告**支付律师费损失50,000元。事实与理由：2019年9月22日，原告与被告**签订《房屋买卖合同》一份，并与第三人三方签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告将其名下单独所有的位于上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室房屋以及479号车位出售给原告，出售总价款5,728,000元，其中3,000,000元为首付款，剩余2,728,000元作为尾款支付。约定2019年11月15日办理过户手续。合同签订后，原告依约支付了首付款，但被告却一直以资金紧张等理由拖延履行合同，为尽快解决该问题，原告累计向被告支付购房款已达5,000,000元，但至今被告仍未履行过户义务。故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告**、***继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，将设于上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权涤除；2、判令被告**支付律师费50,000元；3、判令被告锐鸿经纪返还原告款项人民币1,700,000元；4、判令被告锐鸿经纪支付利息损失，以1,700,000元为本金，自2020年6月9日起至实际付清之日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算；5、判令被告***、***对上述第3、4项诉讼请求承担连带清偿责任。 被告**辩称，原、被告及中介三方达成过协议，保全系争房屋，违约金不予追究，律师费由被告承担。三方协议约定由中介和被告把款项补齐，涤除抵押并过户。被告实际收到的房款是3,000,000元，还有2,000,000元的房款在中介处保管。被告是同意配合原告过户的。 被告***参加诉讼后，被告**与***共同辩称，2,000,000元资金是被告***在被告**不知情的情况下，假借被告**和***的名义向原告收取的。至今被告**、***也没有收到过该2,000,000元。被告**、***一直愿意积极配合涤除抵押和过户。***答应资金由他垫付，让被告**、***先签字，故被告**、***与***之间签署过一份垫资协议，以最高上限垫资。该协议是被***欺骗所签。两被告同意承担律师费，但是不同意支付违约金。 被告锐鸿经纪在第一次庭审作为第三人地位参加诉讼时述称：收到了原告的2,000,000元，但之后返还给了原告300,000元，该1,700,000元是***经纪在保管，***经纪负责涤除抵押。不愿意将上述钱款直接给原告，但是会配合原告涤除抵押。 被告锐鸿经纪作为被告地位参加诉讼后，被告锐鸿公司、***、***共同辩称，对于原告的诉请1没有意见。对原告的诉请3、4不予认可。被告***在原告处获得过1,700,000元款项，款项由被告**保管在被告锐鸿公司、***、***处。三被告从未收到过2,500,000元款项。收到的款项是由专项的用途的，用于涤除抵押。这个款项还需要扣除被告**向***以及他的同事的借款60,000元，还有系争交易的佣金57,280元。这笔钱是原告放在三被告处的。三被告认可***收钱是代表锐鸿经纪的职务行为。对于原告的第5项诉请，虽然锐鸿经纪是个人独资企业，但是资金的收取是独立，所以被告***、***不应该承担连带责任。***单独答辩称：愿意承担还款责任，但是要扣除被告**应当承担的相关费用，利息损失不应当承担。被告锐鸿经纪增加答辩意见：款项应由***归还，具体以法院判决为准。 第三人***述称，只要归还款项就愿意配合办理抵押权涤除的手续，现在尚有1,200,000元本金未归还，被告**、***曾经还过一部分，但归还的是利息。现在放弃所有其他利息的主张，只要求归还本金。第三人曾经与原、被告协商在被告***、***、锐鸿经纪代收的房款中抵扣。 各方当事人针对自己的主张进行了举证、质证。对各方没有异议的证据，本院依法予以确认。 根据认定的证据及各方当事人的**，本院认定如下事实： 2019年9月22日，经被告锐鸿经纪居间介绍，原告法定代表人***代表原告与被告**签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告向被告**购买位于上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室房屋以及479号车位；房屋建筑面积127.58平方米；设立抵押，未设立租赁；总房价款为5,728,000元(包含车位转让款48,000元)；双方同意于本合同签署后5天内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付被告**首期房价款(含定金)3,000,000元；被告**应将收到的首付房价款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，被告**自行补足)，办理抵押注销手续；原告通过银行贷款方式支付第二期房价款2,728,000元；双方于2019年10月8日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告**交付原告；双方应于2019年11月5日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；被告**未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同。 同日，原告法定代表人***代表原告与被告**以及被告锐鸿经纪签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：被告**将系争房屋出售给原告，原告为表示对该房屋购买诚意，***经纪支付意向金1,000,000元，作为与被告**进行洽谈之用，如**在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；锐鸿公司应当依法积极履行以下居间义务：……5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给原、被告双方造成严重损失的，应依法承担责任；《房屋买卖合同》成立，即表***经纪居间成功，双方应***经纪居间成功同时分别按照本协议约定的总房价款的1%支付锐鸿经纪佣金，双方同意锐鸿经纪可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。 上述合同及协议签订后，原告于2019年9月23日向被告**支付定金共计1,000,000元，由被告**及***出具收款收据一份；于2019年9月26日向被告**支付首期购房款2,000,000元；上述合计3,000,000元。 2019年9月24日，锐鸿经纪与**、***签订《垫资协议》一份，约定：现就**、***出售的房屋(奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室)因资金缺口贷款无法还清现锐鸿经纪为其垫资2,100,000元，该笔借款利息为月2%，**、***承诺此借款用于偿还此房屋贷款所用，不作它用。备注：具体垫资金额以**、***实际需要为准，但上限不可超过房价总金额。 2019年9月26日，原告与被告**签订第一份《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告**购买系争房屋，房地产转让价款为5,728,000元；双方确认在2019年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；付款协议：签订买卖合同当日内，原告支付被告**首付房价款3,000,000元，其中包括原告已支付的定金1,000,000元，本合同签订后，该笔定金转为原告支付的部分首期房价款；原告于交易过户当日，向被告**支付房价款2,728,000元；本付款协议项下的所有房价款由原告以人民币形式支付给被告**。 2019年10月7日，被告**将系争房屋实际交付原告居住使用。 经被告锐鸿经纪介绍，第三人***于2019年10月25日向被告**出借款项325,000元及920,000元，后被告**向第三人归还了45,000元，故借款总额为1,200,000元。同时，借款双方在系争房屋设定权利人为***的抵押权登记。 2019年11月30日，原告与被告**签订第二份《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告**购买系争房屋；双方确认在2020年1月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；付款协议：签订买卖合同当日内，原告支付被告**首期房价款3,000,000元，待上海市房地产交易中心出具以原告为所有人的房地产权证以及贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，原告委托贷款银行将2,728,000元的贷款直接支付至被告**账号作为第二期房价款。 2020年4月16日，原告向***个人账户支付1,000,000元，用途为东源丽湾房屋款项，***经纪出具收款收据一份。2020年6月3日，原告向***个人账户支付600,000元，用途为东源丽湾房款，***经纪出具收款收据。2020年6月9日，原告向***个人账户支付400,000元，用途为东源丽湾房款。 2020年4月17日，被告***与案外人签订《上海市房地产买卖合同》两份，由***向案外人购买他处房屋及车位各一个，转让价分别为5,800,000元及70,000元。 2020年5月18日，原告与被告**签订《协议书》一份，约定：1、**承诺2020年6月10日前完成系争房屋解压(押)，并在收到结清证明后及时配合原告过户；2、**承诺预定日期未完成第1项约定，则为**自动违约，**付(负)其违约责任，并赔偿房价的20%的违约金，且退回原告已付房款金额(以转账金额为准)及赔偿原告入住后改造装修等费用；3、该协议双方确认签字一式两份。 同日，原告与被告**签订第三份《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告**购买系争房屋；双方确认在2020年7月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；付款协议：本买卖合同项下的房地产转让总价为5,668,000元，双方同意向房地产交易中心办理交易过户前，原告向被告**付清所有房款。同日，原告与被告**签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告**购买上海市奉贤区清宁路58弄地下一层车位479号，转让价款共计80,000元；附件三付款协议未约定内容。 庭审中，原告、被告**均确认双方购房款的支付按2019年9月22日的签订的《上海市房地产买卖合同》为准。原告及所有被告均确认，系争房屋及车位总价款变更为5,668,000元，除首付款3,000,000元外，剩余购房款在过户当天支付给被告**。 2020年6月8日，被告**出具《***》，载明：本人承诺本人就出售奉贤区清宁路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款结清问题现从中介方(锐鸿经纪)收到2,000,000元，此款为现金支付，本人承诺该款项只用于此套房屋结清贷款用，如后因贷款未结清等问题造成无法过户等纠纷及责任均由本人全权负责。 2020年7月9日，***出具承诺一份，载明：本人***承诺于2020年7月27日前支付***(时任原告法定代表人)1,000,000元，余下于2020年7月30日前支付；转对方公司共计2,000,000元。锐鸿经纪在该承诺上加***经纪的合同专用章。 2020年7月16日，***向原告公司账户返还300,000元，剩余1,700,000元至今未返还。 系争房屋现仍登记在被告**名下，根据截止2020年6月18日的上海市不动产登记簿显示，系争房地产抵押状况信息为：1、房屋上设有中国建设银行股份有限公司上***支行为抵押权人的抵押登记，债权数额为2,270,000元，核准日期为2017年5月31日；2、房屋上设有第三人***为抵押权人的抵押登记，债权数额为1,200,000元，核准日期为2019年11月7日；3、房屋上设有第三人***为抵押权人的抵押登记，债权数额为800,000元。2020年8月8日，上述第3项的抵押登记注销。根据截止2021年1月11日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋抵押状况信息为：1、设有中国建设银行股份有限公司上***支行为抵押权人的抵押登记，债权数额为2,270,000元；2、设有***为抵押权人的抵押登记，债权数额为1,200,000元。系争房屋权利限制状况信息为：1、本案作出的司法查封(财产保全)，为正式查封；2、本院因其他案件作出的司法查封，轮候查封；3、上海市松江区人民法院因其他案件作出的司法查封，轮候查封。系争车位权利限制状况信息为：1、本案作出的司法查封(财产保全)，正式查封；2、上海市松江区人民法院因其他案件作出的司法查封，轮候查封。 本案2020年8月6日第一次庭审中，原告、被告**以及锐鸿经纪当时对于由三方协作将系争房屋上的抵押涤除并配合过户达成过初步的合意，锐鸿经纪当时明确表示会拿出其保管的1,700,000元涤除抵押。2020年8月8日，原告原法定代表人***、被告***及第三人***出具了《2020年8月8日房屋解押情况说明》，载明：“关于蒂壹公司诉**、第三人锐鸿经纪房屋买卖合同纠纷一案，蒂壹公司为了促进合同继续顺利履行，将购房款中的2,000,000元支付到***账户中，由***代为保管；2020年8月6日，为了办理该房屋上抵押权人***的抵押权解除手续，蒂壹公司、**夫妇、***、***共同约定，2020年8月8日下午，共同到奉贤区行政服务中心C区服务大厅内办理解除抵押权手续，并约定由***从其代管的剩余1,700,000元购房款中支付给抵押权人***。2020年8月8日，蒂壹公司、**夫妇、***按时到达指定地点，但***却以手中没钱为由，拒不到场用其代管的购房款支付欠款，为确定***拒不到场付款的事实，到场各方共同签署情况说明。”后各方共同至本院时，锐鸿经纪明确向本院表示不愿意拿出该1,700,000元配合涤除抵押，导致各方未能达成协议。之后，原告报警，但公安部门至今未有处理意见。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告**签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，以及双方就系争房屋的交易进行的约定和变更，均系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。 被告**在收取首付款后，未能按照双方约定将系争房屋上设置的抵押权涤除，导致系争房屋未能按约过户给原告，显属违约，应当相应的违约责任。现原告要求被告**、***承担律师费损失50,000元，被告**、***对此也予以同意，故本院对原告要求被告**、***支付律师费损失50,000元的诉讼请求，依法予以支持。 系争房屋及车位为被告**、***的共同财产，现由于被告**、***所欠债务问题，导致系争房屋被多次司法查封，房屋过户存在障碍，现原告仅要求被告**、***继续履行双方签订的房屋买卖合同，涤除设于系争房屋上的抵押权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于被告锐鸿经纪辩称2,000,000元款项当时由其保管，被告**、***对此是知情的辩解意见，本院认为，其一，原告除首付款之外的购房款尚未到付款时间节点，被告锐鸿经纪尚无权代收后续购房款；其二，被告锐鸿经纪收取款项时并未得到被告**、***的同意或授权；其三，被告锐鸿经纪认为被告**、***对此知情的证据为**出具的《***》，但该***的出具时间在锐鸿经纪向原告收取款项之后，且根据该***的内容，应***经纪将该2,000,000元款项支付给**，**承诺仅用于归还贷款，而实际上双方并未按照该***履行，锐鸿经纪并未将款项支付给**；其四，原告及被告**、***在第一次庭审中**的和解方案及2020年8月8日出具的情况说明中，**由被告锐鸿经纪代管1,700,000元，均系出于解决纠纷，促成和解的目的，并非对锐鸿经纪收取款项合法性的确认；其五，被告锐鸿公司在2020年7月9日书面承诺将上述款项归还原告，其对于收取款项无合法依据亦明知；其六，被告锐鸿经纪虽称代收该款项是为了由其归还贷款及借款，但直至诉讼仍未归还任何一笔贷款或借款，甚至向本院明确表述不同意拿出该笔款项归还贷款及借款，在庭审中本院多次询问上述剩余的1,700,000元款项是否还在***个人账户上保管，被告***、***、锐鸿经纪均拒绝向本院提供款项的去向。综上，本院认为锐鸿经纪收取上述款项并无合法依据，其无权向原告收取上述款项，原告向其支付的1,700,000元不能认定为原告向被告**支付的购房款。 对于原告要求被告锐鸿经纪公司返还收取的1,700,000元及支付相应利息损失，被告***、***对此承担连带责任的诉讼请求，因原告与锐鸿公司之间系居间合同关系，而原告向本院明确过提起本案诉讼的法律基础是房屋买卖合同关系，两者属于不同的法律关系。经本院向原告释明部分诉请并非房屋买卖合同纠纷的审理范围，原告仍坚持主张所有诉请，故本院认为，原告的上述诉请，并非本案审理范围，本院不作处理，原告可另行诉讼。 依据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、被告**、***继续履行被告**与原告上***净化工程有限公司于2019年9月22日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区清宁路XXX弄XXX号101(复式)房屋上的抵押权。 二、被告**、***于本判决生效之日起十日内支付原告上***净化工程有限公司律师费损失人民币50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,100元，由原告上***净化工程有限公司负担10,000元，被告**、***负担10,100元。 财产保全费人民币5,000元，由被告**、***负担。 财产保全费人民币5,000元，由原告上***净化工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 书记员*** 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。