北京神州泰岳软件股份有限公司与蓝鸥科技有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0105民初19371号

原告：北京神州泰岳软件股份有限公司，住所北京市海淀区海淀大街34号8层818室。

法定代表人：冒大卫，董事长

委托诉讼代理人:姚建芳，女，汉族，1989年3月11日生，北京神州泰岳软件股份有限公司职工，住址河北省沧州市青县。

委托诉讼代理人：李玥，女，汉族，1989年2月25日生，北京神州泰岳软件股份有限公司职工，住址济南市市中区。

被告：北京享学科技有限公司，住所北京市海淀区信息路甲28号12层D座12B-103。

法定代表人：潘效益，董事长。

被告：蓝鸥科技有限公司，住所北京市海淀区毛纺路路南甲36号金五星商厦5层。

法定代表人：李静波。

原告北京神州泰岳软件股份有限公司（以下简称泰岳公司）诉被告北京享学科技有限公司（以下简称享学公司）、被告蓝鸥科技有限公司（以下简称蓝鸥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员文怡昊独任审判，于2021年7月5日公开开庭进行了审理，书记员辛迎雪担任法庭记录。泰岳公司到庭参加了诉讼，享学公司、蓝鸥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

泰岳公司诉称：2017年2月11日，我公司和享学公司签订了房屋租赁合同，合同约定在2017年2月11日至2019年5月3日期间，享学公司租用位于北京市朝阳区北苑路甲X号院X号楼北辰泰岳大厦的X层X（以下简称涉案房屋）用于办公。2018年3月30日，享学公司向我方出具房屋租赁合同终止说明，该说明显示享学公司将于2018年3月31日退租并搬出。后我公司同享学公司、蓝鸥公司签订了房屋租赁合同终止协议，该协议约定享学公司、蓝鸥公司连带承担欠付租金，双方还约定了迟延付款的违约责任。但签约后享学公司、蓝鸥公司一直没有支付拖欠的租金。我公司只得诉至法院，要求享学公司、蓝鸥公司连带支付我方房屋租金770796元，租金是2017年2月11日到2018年3月31日的。享学公司、蓝鸥公司连带支付我方违约金，以770796元为基数，自2019年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至清偿全部欠款之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。享学公司、蓝鸥公司承担本案诉讼费。

蓝鸥公司未参加庭审，亦未提交书面答辩状。

享学公司未参加庭审，但邮寄了书面答辩状。该公司表示：认可租赁房屋事实，但过去具体租赁期限和租金无法确定，办事人员已经离职2年多。房屋租赁合同终止协议真实性认可。享学公司与泰岳公司关系复杂，泰岳公司是享学公司的主要关联股东，泰岳公司是蓝鸥公司的最大股东，蓝鸥公司指定的个人股东马某某是享学公司第二大股东。泰岳公司控制的股东未完成出资义务，导致房租无力清偿。

经审理查明：涉案房屋系泰岳公司单独所有，2011年10月25日取得所有权。

2017年2月11日，甲方泰岳公司与乙方享学公司签订房屋租赁合同，约定乙方承租涉案房屋用于办公，租赁面积366平方米。租期自2017年2月11日至2019年5月3日。本合同签署之日起十日内，乙方需支付保证金214110元。租金6.5元每日每平方米，租期内租金采取按季度预先支付的方式。物业费按季度预先支付，为60元每季度。双方还就违约责任，收款方式等事项进行了约定。合同签订后享学公司支付了保证金和部分租金。2018年3月30日，享学公司向泰岳公司发出房屋租赁合同终止说明，告知泰岳公司因经营问题，需提前解除合同关系，并建议就拖欠的租金分六次支付完毕。后泰岳公司作为甲方同乙方享学公司、丙方蓝鸥公司签订房屋租赁合同终止协议，约定甲乙双方2017年2月11日签订的房屋租赁合同于2018年3月31日提前终止。租期计算到当日，未履行的租期终止履行。2017年2月11日至2018年3月31日依法应付房租和物业费984906元，用保证金折抵后，乙方仍欠甲方租金770796元。乙方尚未支付的租金770796元，由乙方与丙方连带支付。分六次支付，支付时间分别为：第—次：2019年1月31日支付10万元、第二次：2019年3月31日支付10万元、第三次：2019年4月30日支付10万元，第四次：2019年5月31日支付10万元，第五次：2019年6月30日支付10万元，第六次：2019年7月31日支付完毕。乙方或丙方未依约支付的，每逾期一日，应按照应付款项的万分之五向甲方支付违约金。

终止协议签订后，蓝鸥公司和享学公司至今未支付拖欠的租金。

上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、房屋租赁合同终止协议、当事人陈述等在案佐证。

本院认为：享学公司和泰岳公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。享学公司和泰岳公司、蓝鸥公司三方签订的房屋租赁合同终止协议也是各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同终止协议明确约定房屋租赁合同2018年3月31日终止，且蓝鸥公司、享学公司应当分六次连带清偿享学公司拖欠的房租，但至今两家公司仍未支付，违约行为明显，应当承担继续履行的责任。关于违约金，房屋租赁合同终止协议里有明确约定，泰岳公司主动降低了违约金的计算标准，并从最后一期应付款的次日开始起算，本院对该项请求一并予以支持。享学公司、蓝鸥公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用

一、被告北京享学科技有限公司、被告蓝鸥科技有限公司于本判决生效之日起七日内连带支付原告北京神州泰岳软件股份有限公司二〇一七年二月十一日至二〇一八年三月三十一日的租金七十七万零七百九十六元。

二、被告北京享学科技有限公司、被告蓝鸥科技有限公司于本判决生效之日起七日内连带支付原告北京神州泰岳软件股份有限公司违约金，计算方法为以七十七万零七百九十六元为基数，自二〇一九年八月一日至二〇一九年八月十九日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日至前述全部欠款清偿完毕之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万一千五百零九元，由被告北京享学科技有限公司、被告蓝鸥科技有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

公告费五百六十元，由被告北京享学科技有限公司、被告蓝鸥科技有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　文怡昊

二〇二一年七月五日

书记员　　辛迎雪