渤海银行股份有限公司唐山分行;北京昊海建设有限公司;某某等票据纠纷执行异议执行裁定书

河北省廊坊经济技术开发区人民法院 执行裁定书 （2025）冀1091执异77号 案外人：***，女，1990年10月16日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：***，天津吉象和律师事务所律师。 申请执行人：某有限公司唐山分行，住所地河北省唐山市路北区。 负责人：马某。 被执行人：某（北京）建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区。 法定代表人：王某，总经理。 被执行人：廊坊市京御幸福房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区新华路169号(党校院内南楼)。 法定代表人：***，总经理。 被执行人：北京昊海建设有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：敖某，董事长。 本院在执行某有限公司唐山分行（以下简称某行唐山分行）与某（北京）建筑工程有限公司（以下简称某甲公司）、廊坊市京御幸福房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）、北京昊海建设有限公司（以下简称某丙公司）票据纠纷一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***诉称：请求法院撤销（2025）冀1091执72号协助执行通知书，中止并解除对天津市的查封、执行。事实与理由：贵院查封位于天津市为案外人***所有。2024年11月6日，某丙公司将上述房屋转让给案外人***，案外人***与某丙公司签署了该房屋的《房屋转让协议》，依据《房屋转让协议》，案外人***向某丙公司缴纳了全部房款，且某丙公司已将该房屋钥匙交付给案外人***，案外人***已入住该房屋。案外人***多次催促某丙公司要求办理房屋转移登记手续，但因某丙公司原因迟迟未能办理房屋转移登记手续。案外人***迫于无奈，只能根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院中止执行，并解除对该房屋的查封，切实维护案外人的合法权益。为支持其异议主张，案外人***向本院提交《房屋转让协议》《脚手架租赁合同》、交接单等证据材料。 申请执行人某行唐山分行辩称：案涉协议实为以房抵债协议，债务人系某丙公司，债权人系与某丙公司有关的施工单位或材料商，案外人名义上购买案涉房产，案外人未提交其在贵院查封房产购房凭证和支付记录，案涉协议签订后向债务人或者债权人支付购房款的付款凭证，故不能认定案外人支付了对价，其并非《执行异议和复议规定》中规定的购房人，其权利不足以排除执行。一、案外人主张依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行，但案外人并非该条保护对象，其主张不应得到支持。从《执行异议和复议规定》第二十八条规范的目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。而本案签订《房屋转让协议》根本目的是处置抵偿的房屋以实现债权人的工程款债权，即以房抵债，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符，故本案不能参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行处理。二、案外人并非以房抵债的债权人，且完全不符合《执行异议和复议规定》第二十八条所列的四个要件，其主张不应得到支持。1、案外人未提交合法有效的《书面买卖合同》，其提交的《房屋转让协议》实质系抵账协议，且抵账债权主体并非案外人，不能体现案外人与被执行人之间买卖房屋的真实意思表示，案外人也无法证明被执行人与抵账债权人、案外人与抵账债权人之间均存在合法有效的到期债权债务关系。若抵账协议真实，案涉房产权利人也应是抵账债权人，而非本案案外人，故案外人并非本案适格主体。2、案外人未提交实际占有使用案涉房产的证据，如水电暖煤气等支付凭证及发票，补充提交的物业费缴费凭证，交款人处无本人签字，且无支付记录，其真实性存疑。仅有《交接单》不足以证明其已合法占有案涉房产。3、案外人未提交其向被执行人或被执行人的债权人支付购房款的证据，不能证实其已支付全部价款。4、案外人未提交证据证明非因其自身原因未办理房产过户登记。案外人提交的说明，虽表示由于某丙公司人员离职、调动等原因未能协助办理房产过户登记手续，恰恰证明案外人期间未积极主动办理房产过户，也未提交相关房产过户材料，在2025年6月10日才提交补充说明，充分表明是因其自身原因未能办理房产过户登记。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人应当就其对案涉房产享有的民事权益同时符合第二十八条四个要件承担举证责任，缺一不可，方可排除申请执行人对案涉房产的强制执行。综上，案外人不能证明其主张符合法律规定的可以排除执行的情形，应承担举证不利的法律后果，其主张不应得到支持。三、假定《房屋转让协议》真实存在，该协议按照约定也已处于解除状态，案涉房产应归还被执行人，贵院查封属于被执行人的房产并无不当。案涉《房屋转让协议》第五条载明“若因甲方原因，上述6个月内未能将房过户交付至丙方，则本合同解除，合同欠款甲乙双方另行协商解决。”协议落款写明签订日期为2024年11月6日，至今已超6个月，案涉房屋仍未过户至案外人处，案外人在《执行异议申请书》中主张系因被执行人原因未办理过户登记，完全符合“若因甲方原因，上述6个月内未能将房过户交付至丙方，则本合同解除”的约定，《房屋转让协议》已自然解除，案涉房产依法应归登记权利人即被执行人所有，贵院首先查封案涉房产，并无不当。四、案涉《房产转让协议》不必然引起房屋权属变动，债权人只有债权请求权，而非物权，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不优先于申请执行人的债权利益，申请执行人申请执行案件对案涉房屋进行首轮查封，具有优先受偿权，案外人即使对案涉房产存在权利，也不阻却法院强制执行。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债权为目的的债权履行方式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动，债权人只有请求权，而非物权，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不优先于申请执行人债权利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人合法权益，不能阻却法院强制执行。五、本案执行依据的民事判决书在先，案涉《房产转让协议》签订在后，被执行人不清偿判决确认债权，却主动清偿未经诉讼的多年前债权，涉嫌转移财产对抗执行，若申请执行人就本案最终无法全部获得清偿，申请执行人保留追究被执行人拒不执行判决、裁定罪的权利。2023年12月26日廊坊市中级人民法院作出（2023）冀10民初6118号民事判决书，2024年5月6日河北省高级人民法院作出（2024）冀民终769号民事判决书，确定申请执行人对被执行人的债权，而《房产转让协议》签订于2025年1月左右，且协议以房抵债的债权未经判决确认，协议明显破坏了债权平等受偿原则，损害了申请执行人的合法权益，被执行人有转移财产的嫌疑。六、案外人提交的《执行异议申请书》《授权委托书》《房屋转让协议》《交接单》中案外人的签名笔迹各不相同，申请执行人有理由怀疑上述材料并非同一人，系倒签或者伪造的，真实性请贵院予以核实。七、司法实践中，各地法院均未支持以房抵债可以排除执行，若贵院开先河，必将因类案不同引发一系列审判监督案件的发生。综上，案外人主张理据不足，请贵院驳回其异议申请。针对上述答辩意见，申请执行人某行唐山分行向本院提交最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要等证据材料。 经审查查明，2023年12月26日，廊坊市中级人民法院作出（2023）冀10民初6118号民事判决：一、被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司、某（北京）建筑工程有限公司、北京某有限公司自本判决生效之日起180日内连带给付原告某有限公司唐山分行票据金额9800000元及利息【以票据金额9800000元为基数，自2021年11月12日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（一年期）标准计算】。二、驳回原告某有限公司唐山分行的其他诉讼请求。 2024年11月20日，廊坊市中级人民法院作出（2024）冀10执5142号执行裁定书，裁定（2023）冀10民初6118号民事判决书由本院执行。根据上级法院的指定，本院于2025年1月10日立案强制执行，案号为（2025）冀1091执72号。在本案执行过程中，本院于2025年2月27日查封某丙公司名下位于天津空港经济区东六道68号筑雅园7号楼-2-101、-1-1101、-1-202、-1-302、-1-1102、-2-201、-2-301、-2-401、-2-701、-2-1101室房屋。查封期限为三年，自2025年2月27日至2028年2月26日止。 另查明，案涉位于天津市房屋权利人为某丙公司，登记日期为2022年4月14日，共有情况为单独所有，构筑物类型为住宅。 再查明，2022年1月17日，某丙公司（甲方）与大唐电信（天津）科技产业园有限公司（乙方）、李某（丙方）、林某（丁方）签订《协议书》，协议约定“四、……法院办理解封后2工作日内，丙方、丁方与甲方到当地房管中心办理抵押登记手续，将该27房屋抵押给甲方……2022年1月16日至2023年1月14日期间，丙方、丁方需配合甲方或甲方指定人员陆续对该25套房屋办理房产过户手续，过户费用由甲方或甲方指定人员承担……”案涉位于天津市在上述27套房屋之内。 2024年11月6日，某丙公司（甲方、转让方）与泊头市某站（乙方）、***（丙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：“……经甲方、乙方约定，甲方现将甲方名下的房屋一套转让给乙方指定人丙方，丙方获得该房屋所有权后，视为甲方向乙方履行进度款项支付义务。”“一、甲方将坐落在天津市，建筑面积96.68平方米的房屋，转让给乙方指定人丙方以抵扣甲方向乙方的支付合同进度款项人民币1498540元……”“五、……丙方收到甲方书面通知后6个月内，丙方与甲方配合完成相应房屋产权变更登记，并将房屋交付丙方……若因甲方原因，上述6个月内未能将房过户交付至丙方，则本合同解除，合同欠款甲乙双方另行协商解决。”同日，三方签订《交接单》，甲方某丙公司将钥匙五把交付丙方，其他事宜仍按照三方签订的《房屋转让协议》履行。 2024年11月8日，天津某有限公司出具收据，该收据写明今收到***筑雅园7-1-202交来2024.11.6至2025.11.6物业费2784.38元。 2025年6月10日，某丙公司出具说明，写明在2024年11月6日将案涉房屋转让给***后，***多次找到某丙公司要求办理房产过户手续。但因某丙公司人员的离职、调动等原因，未能协助***办理完毕房屋过户手续。 又查明，2018年10月10日，某丙公司（承租方、甲方）与泊头市某站（出租房、乙方）签订《脚手架租赁合同》，合同写明“工程名称为经纬家居城二期项目，合同含税总价为700000元，不含税总价679611.65元，税金20388.35元。”2021年12月3日，某丙公司向泊头市某站转账55255.24元，摘要为“货款”。 以上事实，有相关执行卷宗材料；***提交的《房屋转让协议》《协议书》《脚手架租赁合同》《交接单》、收据等证据材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于能否中止对案涉位于天津市的执行，即案外人***是否对上述房屋享有排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人***与被执行人某丙公司签订《房屋转让协议》的时间早于本院对案涉房屋的查封时间，且该《房屋转让协议》系以房抵债的方式签订，并明确了用以抵债的房屋位置、面积、抵顶金额等内容，故可认定该协议属于“书面买卖合同”。其次，结合***提交的《交接单》、物业费缴费收据等证据，可初步认定***在本院查封前已实际占有案涉房屋。再次，案外人***提交的《脚手架租赁合同》、当日来往受理凭证等证据，能够证明某丙公司与泊头市某站之间存在真实的债权债务关系，且该债权已通过三方协议转化为房屋转让款，故可认定案外人***已支付了案涉房屋的全部价款。最后，案外人***未及时办理案涉房屋的过户登记系因某丙公司人员离职、调动等情况，非因其自身原因所致。故案外人***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另，关于渤海银行提出的某丙公司具有逃避执行的相关意见。本案中，某丙公司与泊头市某站债权债务关系的发生时间早于中院民事裁判及本院对案涉房屋的查封时间，因此，三方之间签订以房抵债协议本质上是对在先形成的债务的履行，故现有证据暂无法证明某丙公司以房抵债的行为具有逃避执行的故意。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对天津市房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月六日 法官助理***