万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司与长江水利水电开发总公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院 民事判决书 （2014）鄂江岸民初字第00857号 原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区永清路****。 法定代表人***，系该公司董事长。 委托代理人***（特别授权代理），湖北恒康律师事务所律师。 委托代理人***（特别授权代理），湖北恒康律师事务所律师。 被告长江水利水电开发总公司（湖北），，住所地湖北省武汉市解放大道** 法定代表人***，系该公司董事长。 委托代理人***（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托代理人***（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。 第三人武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会，住所地，住所地湖北省武汉市解放大道**iv> 负责人***，系该社区书记。 委托代理人***（特别授权代理），男。 第三人武汉市枫丹白鹭大厦业主大会委员会，住所地武，住所地武汉市江岸区永清路**枫丹白鹭大厦****v> 负责人***，女，1965年7月4日出生，汉族，系枫丹白鹭小区业主大会委员会主任。 第三人湖北人人大经贸有限公司，住所地湖北省，住所地湖北省武汉市武昌区徐东路**中力名居****** 法定代表人***，董事长。 委托代理人***（特别授权代理），男。 原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司诉被告长江水利水电开发总公司（湖北）、第三人武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会及第三人武汉市枫丹白鹭业主大会委员会财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员***担任审判长，人民陪审员***、***组成的合议庭进行审理。因湖北人人大经贸有限公司与本案有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参与诉讼。本院分别于2014年6月17日、2014年8月22日、2014年8月28日、2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司法定代表人***及其委托代理人***、被告长江水利水电开发总公司（湖北）的委托代理人***、第三人武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会负责人***及委托代理人***、第三人武汉市枫丹白鹭大厦业主大会委员会负责人***、第三人湖北人人大经贸有限公司委托代理人***均到庭参加了诉讼。审理中，经原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司向本院申请，本院委托湖北坤衡房地产评估有限公司对本案争议房产的月租金进行评估。审理中，当事人申请庭外和解，本案扣除审限一个月。本案现已审理终结。 原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司（以下简称万家福房地产公司）诉称，位于武汉市江岸区永清路**的枫丹白鹭大厦系原告万家福房地产公司开发，其中附**、18号两间相邻门面在2013年8月出售之前一直归原告万家福房地产公司所有。2013年1月10日，被告长江水利水电开发总公司（湖北）（以下简称长江水利总公司）因在枫丹白鹭大厦旁边兴建科技大楼，需要占用枫丹白鹭大厦出口通道，并与第三人武汉市枫丹白鹭大厦业主大会委员会（以下简称枫丹白鹭业委会）、第三人武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会（以下简称劳动街公园社区）达成了协议，然而被告长江水利总公司在封堵该通道的同时，却趁原告万家福房地产公司法定代表人不在武汉期间，擅自推倒原告万家福房地产公司拥有产权的上述门面房屋的后墙，打开两门面前门，直接将上述门面变成了该楼栋车辆的出口通道。原告万家福房地产公司法定代表人直到2013年6月底回汉后发现并阻止，但与被告长江水利总公司多次交涉均无果，2013年7月5日原告万家福房地产公司只好强行自封后墙，关闭前门，才有效阻止了被告长江水利总公司长达半年的侵权。侵权时间从2013年1月10日持续至2013年7月5日，被告长江水利总公司应当比照租金标准支付在此期间的占用费并赔偿相关损失，故原告诉至法院，请求判令1、被告长江水利总公司因侵占原告万家福房地产公司房屋期间应支付的费用293，470元，其中租金损失（5个月25天×50，000元）、修复受损围墙的费用1，500元；2、本案诉讼费由被告长江水利总公司承担。 原告万家福房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 第一组证据、《武汉市商品房权属证明书》、《武汉市商品房买卖合同》各两份，证明位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭1楼2号、18号门面房屋所有权于2013年8月1号之前一直归原告万家福房地产公司所有。 第二组证据、争议房屋照片一组，证明被告长江水利总公司侵权事实。 第三组证据、被告长江水利总公司与第三人武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会及第三人武汉市枫丹白鹭业主大会委员会协调小组之间的协议书、补偿协议、原告万家福房地产公司与被告长江水利总公司的工作联系函两份、公告、证明、情况说明共七份，证明侵权行为实施人是被告长江水利总公司。 第四组证据、原告万家福房地产公司与第三人人人大经贸公司签订的《租赁协议》和收据各一份，证明被侵权之前，本案标的房屋由原告万家福房地产公司出租给第三人人人大经贸有限公司使用，每月租金50，000元，租期六个月。 第五组证据、湖北坤衡房地产评估有限公司报告书原件一份以及评估费发票，证明被告长江水利总公司擅自使用原告万家福房地产公司的房屋，应该按评估出的月租金43，536元向原告万家福房地产公司支付房屋占用费，因评估发生的费用21，768元，也应当由被告长江水利总公司承担。 第六组证据、原告万家福房地产公司为修复被拆除的房屋围墙购买建筑材料900元及人工成本600元发票，证明原告万家福房地产公司为修复受损围墙，共花费1，500元。 被告长江水利总公司辩称，我公司占用原告万家福房地产公司位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦一楼2号、18号两间相邻门面系基于相邻关系的占用行为，不构成侵权，且在占用该门面之前，其已经得到第三人枫丹白鹭小区业委会、劳动街公园社区以及人人大商贸公司的同意。即便构成侵权，也应当合理计算损失。 被告长江水利总公司为支持其答辩意见，向本院提交证据如下： 第一组证据、照片一组，证明是房屋的现状是闲置和作为堆放垃圾使用。 第二组证据、自己手绘的平面图，证明打通这个房屋的围墙是不得已，是方便小区的出行和安全。 第三组证据、武汉新大地瑞征物业管理有限公司枫丹白鹭服务处保安***出具的情况说明一份，证明被告长江水利总公司在使用本案争议门面房屋之前已与业主委员会、人人大经贸公司以及物业管理公司协商一致，且物业管理公司为此在小区张贴公告。 第三人湖北人人大经贸有限公司（以下简称人人大经贸公司）述称，我公司曾向原告万家福房地产公司购买了武汉市江岸区永清路21号的枫丹白鹭大厦六楼作为办公用房使用，但因为装修时没地方堆放建筑垃圾就考虑将一楼2号、18号两间门面也买过来，但因为价钱没谈妥，于是双方决定先签订一份租赁合同，以每50，000元的租金租用半年，如果今后决定购买该房产，这300，000元租金就抵作购房款。之后这两间门面就交由我们控制并实际使用，租期届满后，因为原告万家福房地产公司李总在国外，我公司直接将钥匙交给了保安，也未正式与原告万家福房地产公司办理房屋交接手续。2013年1月，被告长江水利总公司在使用武汉市江岸区永清路21号的枫丹白鹭大厦2号、18号两间门面作为临时通道之前确实与第三人劳动街公园社区的莫书记、第三人枫丹白鹭业委会的***以及物业公司经理***一同与我公司负责人***协商过，宋总认为事情不大，而且是为了方便业主的安全的出行方便，就表态同意了。因为当时联系不到原告万家福房地产公司的李总，所以也就没告诉他。这两处门面现在的产权人已变更为我公司。 第三人人人大经贸公司为支持其答辩意见，向本院提交了销售不动产统一网络发票两份，武汉市江岸区永清路21号的枫丹白鹭大厦2号、18号房屋所有权证、土地使用证两份，证明上述两间门面已经由人人大公司2013年8月5日购得并取得产权。 第三人枫丹白鹭业委会述称，被告长江水利总公司未经原告万家福房地产公司同意擅自使用原告万家福房地产公司所有的上述两间门面，行为欠妥，理应赔偿原告万家福房地产公司限额损失。 第三人枫丹白鹭业委会未向本院提交证据。 第三人劳动街公园社区述称，因当时经手此事的莫书记已病退，其他人不了解具体情况，因此不发表意见，也未向本院提交证据。 经庭审质证，被告长江水利总公司、第三人枫丹白鹭业委会、第三人劳动街公园社区、第三人人人大商贸公司对原告万家福房地产公司提交的《武汉市商品房权属证明书》、《武汉市商品房买卖合同》、照片一组、评估报告书及评估费发票无异议。第三人劳动街公园社区表示对原告万家福房地产公司提交的其他证据以不知情为由，未发表质证意见。被告长江水利总公司对原告提交的联系函、公告、证明、情况说明、《租赁协议》、收据、购买建筑材料900元及人工成本600元发票的真实性无异议，对第三组证据中的协议书复印件的真实性有异议、对补偿协议复印件的真实性无异议，但认为该补偿协议内容不符合情理，对情况说明的中的内容不予认可。第三人枫丹白鹭业委会对原告万家福房地产公司提交的第三组证据中补偿协议的证明目的不予认可，称该补偿协议程序违法，已被其撕毁，对第三组证据中的协议书、联系函、公告、证明的真实性予以认可、对情况说明的真实性不清楚，对原告万家福房地产公司提交的第四组、第六组、证据真实性不发表意见，但对于两间门面之前确实是由人人大经贸公司承租作为转运装修垃圾使用、事后是原告万家福房地产公司于2013年7月自己花钱将两间门面外墙修复的事实予以认可。第三人人人大商贸公司承认原告万家福房地产公司提交的第三组证据中的情况说明的公章是由该公司加盖的，但相关内容以其当庭表述为准，对第三组证据中的其他证据不发表质证意见，对原告万家福房地产公司提交的第四组证据《租赁协议》和收据的真实性予以认可，对原告万家福房地产公司提交的第六组证据不发表质证意见。 原告万家福房地产公司、第三人枫丹白鹭业委会、第三人劳动街公园社区、第三人人人大商贸公司对被告长江水利总公司提交的照片一组、手绘平面图的真实性无异议。原告万家福房地产公司对其提交的第三组证据情况说明中的真实性不予认可。第三人枫丹白鹭业委会对上述情况说明的内容不予认可，第三人劳动街公园社区、第三人人人大商贸公司对情况说明的内容不发表质证意见。 原告万家福房地产公司、被告长江水利总公司、第三人枫丹白鹭业委会、第三人劳动街公园社区对第三人人人大商贸公司提交的证据的真实性、关联性、合法性均无异议。 对于各方当事人无异议的证据的证明力予以确认，对于各方有异议的证据，结合本院查明的案件事实以及证据之间相互印证，判定如下：原告万家福房地产公司提交的第四组证据，租赁协议的双方主体均进行了认可，故对该证据的真实性，本院予以认可；原告万家福房地产公司提交的第三组证据、第六组证据均能与当事人的陈述相印证，故对上述证据之于案件事实证明力，本院予以认可，但对于原告万家福房地产公司的证明目的，本院将结合查明的其他事实，综合判断，对于被告长江水利总公司提交的***出具的情况说明，因***无正当理由未出庭作证，故对上述书面证人证言的证明力，本院不予认可。 经审理查明，，位于武汉市江岸区永清路**枫丹白鹭大厦系原告开发，其中位于**的**18号两间相邻门面（内部无隔离）自建成后一直处于空置状态，也未进行装修，系毛坯状态，前后仅砌有简单的围墙。第三人人人大经贸有限公司购买了枫丹白鹭大厦六楼作为办公地点，因装修需要，与原告万家福房地产公司协商希望能够将2号、18号两间门面作为临时的垃圾堆放点，同时也表示其有意向购买上述两间门面。2012年4月10，双方签订《协议》一份，约定，第三人人人大经贸有限公司六楼办公用房装修期间因装修材料及垃圾堆放、转运需要，租用原告万家福房地产公司位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦一楼2号、18号两间门面，租赁期间2012年5月1日至2012年10月31日，每月租金5万元，本协议签订时一次性支付30万元。租用期满，第三人人人大经贸公司无条件腾退并交与原告万家福房地产公司。第三人人人大经贸公司至2013年12月31日前，若因业务需要决定购买上述门面，原告万家福房地产公司则应将上述租金30万元作为购房款的一部分从购房总价中扣除，购买商业门面的付款方式双方可另行协商。协议签订后，第三人人人大经贸公司依约于2012年4月18日向原告万家福房地产公司转账支付租金300，000元。之后，上述两间门面由第三人人人大经贸公司实际占用并用作堆放建筑垃圾。为方便使用，第三人人人大经贸公司在临街的围墙上安装了一扇简易铁门并上锁。第三人人人大经贸公司进行装修时占用了公共空间，业主遂要求把楼下的门面用于业主临时免费停车，第三人人人大经贸公司对此默许。2012年10月31日协议到期，因原告万家福房地产公司法定代表人***当时不在武汉，第三人人人大经贸公司将上述门面的铁门钥匙交给保安即认为履行了交付门面义务。保安保管钥匙，仍旧将上述门面作为停车场使用，对小区业主免费，对外来车辆收费。 2013年1月份，被告长江水利总公司因建设科技大楼，占用了与枫丹白鹭小区相邻一侧的小区车辆出口，为解决小区业主的临时出行问题，被告长江水利总公司找到当地社区以及枫丹白鹭小区业委会协商，达成初步协议后，又一起找到他们误以为的产权人即第三人湖北人人大经贸公司的副总经理***协商此事，***认为该事是为了全体业主的利益，当时又联系不到***，且门面也是空置状态，他就做主同意了被告的请求。被告长江水利总公司在得到其口头许可后，于2013年1月10日拆除了上述两间门面矮墙，打通了两间门面作为小区业主临时出口。 ***于2013年6月底回国后发现上述门面被被告长江水利总公司擅自占用，故找到被告长江水利总公司协商解决此事，未果后，其于2013年7月5日自己雇人将上述门面被拆除的围墙重新砌好，共花费1，500元。2013年8月1日，原告万家福房地产公司与第三人湖北人人大商贸有限公司签订买卖合同，购买了上述两个门面，并办理了房产证、土地使用权证，已支付的30万元租金已冲抵了购房款。上述两间门面至今仍空置，仍有部分第三人湖北人人大商贸公司遗留的装修垃圾堆放其中。 另查明，原告万家福房地产公司的办公地点在枫丹白鹭大厦18楼。因为房地产项目已完毕，公司暂无其他业务，因此除了法定代表人***，仅有一名留守的会计人员***，负责收取房租以及做账报税，但因其身体不好，并不是每天上班。她虽然发现房子被占用，但因联系不上***，故未能及时告知***，致使***在时隔数月后，从国外回来才发现房屋被占用一事。 枫丹白鹭小区车辆进出口系绕小区大楼一圈的单行回路，被告长江水利总公司盖楼占用了出口一侧通道，导致整个小区的业主出行受阻，而除本案涉及的两个门面外，小区大楼一楼其他的门面已全部投入营业。为维持单行回路型的进出通道，被告长江水利总公司拆除了该大楼一楼2号、18号大门面的围墙，将其作为临时出口通道。 审理中，经原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司向本院申请，本院委托湖北坤衡房地产评估有限公司对本案争议房产的月租金进行评估，结论为该房产月租赁总价为43，536元（2013年7月5日），原告万家福房地产公司为此支付评估费21，768元。 本院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产、侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。位。位于武汉市江岸区永清路**枫丹白鹭大厦****8号两间门面系由原告万家福房地产公司开发，在出售给第三人人人大商贸公司（2013年8月份）之前，所有权归原告万家福房地产公司享有。所有权人以外的一切人均不得非法干涉所有权人的权利行使。被告长江水利总公司未经原告万家福房地产公司许可，即将原告万家福房地产公司所有的上述门面的围墙拆除，将之作为小区的临时出口，侵害了原告万家福房地产公司合法权益，应当承担民事责任。被告长江水利总公司辩称在占用该门面之前，其已经得到第三人枫丹白鹭小区业委会、劳动街公园社区以及人人大商贸公司的同意，故占用系合法行为，不应承担民事责任，但第三人枫丹白鹭小区业委会、劳动街公园社区并非所有权人，无权支配他人所有之物；而第三人人人大商贸公司在2012年5月至2012年10月六个月期间因承租享有上述门面的使用权，2013年8月之后又因从原告万家福房地产公司处购得上述门面而享有该房产的所有权，但在2012年11月至2013年7月期间，第三人人人大商贸公司并不享有上述房产的物权，在原告万家福房地产公司不知情的情况下，亦无权代表其作出同意被告长江水利总公司占用的意思表示，故对于被告长江水利总公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。相邻关系是指相邻不动产所有人或使用人本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则在各自行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系，但相邻关系不能成为被告长江水利总公司擅自侵占原告万家福房地产公司房产的理由，故对被告长江水利总公司“基于相邻关系的占用行为合法”的抗辩意见，本院不予采纳。 关于如何承担民事责任的问题。被告长江水利总公司未经房屋所有权人同意拆除了原告万家福房地产公司所有的位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦一楼2号、18号两间门面的围墙，将该房屋作为小区车辆临时出口，虽然方便了业主通行，也方便了被告长江水利总公司科技大楼的施工，但该行为侵犯了原告万家福房地产公司对该房屋享有的占用、使用权，被告长江水利总公司理应赔付该行为造成的损失，即房屋被占用的损失和修复围墙产生的费用。原告万家福房地产公司主张其修复围墙共产生费用1，500元，对此，被告长江水利总公司表示愿意赔偿，对该诉讼请求，本院予以支持。关于房屋被占用损失如何计算的问题，被告长江水利总公司辩称，该房产在其占用之前一直处于空置状态，原告万家福房地产公司根本不存在租金损失，故不应按照租金标准赔偿房屋占用费。本院认为，所有权系绝对权，无论上述房产是否空置，被告长江水利总公司均无权侵占，也不应将房屋空置作为其非法侵占的理由。在无相反证据的情况下，本院采信关于租金的评估结论，并将之作为衡量该房产使用价值的标准。但被告长江水利总公司的侵权行为持续长达半年之久（2013年1月10日至2013年7月5日），在此期间，原告万家福房地产公司留守该大厦的工作人员也已发现了侵权行为，但原告万家福房地产公司未采取任何方式主张自己的权益，放任了侵权行为的持续，导致损失扩大，对此，原告万家福房地产公司也存在过错，也应为此承担责任。原告万家福房地产公司的财务人员虽然无固定上班时间，但其定期前往本案争议门面临近的其他门面收取租金，本院认为依照按季收取租金的一般惯例，自侵权行为开始后三个月的合理期间内，原告万家福房地产公司理应发现被告长江水利总公司的侵占行为，对于此后持续侵权行为造成的扩大损失应由原告万家福房地产公司自行承担。综上，本院酌定按照该房产经评估的月租金43，536元为标准计算3个月作为被告长江水利总公司因侵权行为应向原告万家福房地产公司支付的房屋占用费。此外，原告万家福房地产公司为此支出的鉴定费21，768元，由被告长江水利总公司承担。 根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告长江水利水电开发总公司（湖北）于本判决生效之日起十日内向原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司赔偿房屋占用损失费130，608元； 二、被告长江水利水电开发总公司（湖北）于本判决生效之日起十日内向原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司赔偿修复围墙的费用1，500元； 三、被告长江水利水电开发总公司（湖北）于本判决生效之日起十日内向原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司支付评估费21，768元； 四、驳回原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司其他诉讼请求。 如果被告长江水利水电开发总公司（湖北）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5，702元由被告长江水利水电开发总公司（湖北）负担2，990元；原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司负担2，712元；邮寄费80元由被告长江水利水电开发总公司（湖北）承担，因上述费用已由原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司预交本院，故被告长江水利水电开发总公司（湖北）于本判决生效之日起十日内将应负担的上述费用支付给原告万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一四年十一月十四日 书记员***