长江水利水电开发总公司（湖北）与万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司及武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会、武汉市枫丹白鹭业主大会委员会、湖北人人大经贸有限公司财产损害赔偿纠纷一案二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第00184号上诉人（原审被告）：长江水利水电开发总公司（湖北），住所地武汉市解放大道1155号。法定代表人：***，该公司董事长。委托代理人：***，该公司职员。委托代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区永清路20号5楼。法定代表人：***，该公司董事长。委托代理人：***，湖北恒康律师事务所律师。原审第三人：武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会，住所地武汉市江岸区解放大道19号。负责人：***，系该社区居委会书记。委托代理人：***，该社区居委会职员。原审第三人：武汉市枫丹白鹭大厦业主大会委员会，住所地武汉市江岸区永清路20号枫丹白鹭大厦B座11楼。负责人：***，该业委会主任。原审第三人：湖北人人大经贸有限公司，住所地武汉市武昌区徐东路32-38号中力名居5栋9层2号。法定代表人：***，该公司董事长。委托代理人：***，该公司职员。上诉人长江水利水电开发总公司（湖北）（以下简称长江公司）因与被上诉人万家福房地产开发建筑（武汉）有限公司（以下简称万家福公司）及原审第三人武汉市江岸区劳动街公园社区居民委员会9以下简称劳动街社区居委会）、武汉市枫丹白鹭业主大会委员会（以下简称枫丹白鹭业委会）、湖北人人大经贸有限公司（以下简称人人大公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第00587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2014年3月25日，万家福公司诉至一审法院，请求判令：1、长江公司赔偿因侵占万家福公司房屋期间应支付的费用293470元，其中租金损失（5个月25天×5万元）、修复受损围墙的费用1500元；2、本案诉讼费由长江公司承担。一审法院查明，位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦系万家福公司开发，其中位于一楼的2号、18号两间相邻门面（内部无隔离）自建成后一直处于空置状态，也未进行装修，系毛坯状态，前后仅砌有简单的围墙。人人大公司购买了枫丹白鹭大厦六楼作为办公地点，因装修需要，与万家福公司协商希望能够将2号、18号两间门面作为临时的垃圾堆放点，同时也表示其有意向购买上述两间门面。2012年4月10，双方签订《协议》一份，约定人人大公司六楼办公用房装修期间因装修材料及垃圾堆放、转运需要，租用万家福公司位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦一楼2号、18号两间门面，租赁期间2012年5月1日至2012年10月31日，每月租金5万元，本协议签订时一次性支付30万元；租用期满，人人大公司无条件腾退并交与万家福公司。人人大公司至2013年12月31日前，若因业务需要决定购买上述门面，万家福公司则应将上述租金30万元作为购房款的一部分从购房总价中扣除，购买商业门面的付款方式双方可另行协商。协议签订后，人人大公司依约于2012年4月18日向万家福公司转账支付租金30万元。之后，上述两间门面由人人大公司实际占用并用作堆放建筑垃圾。为方便使用，人人大公司在临街的围墙上安装了一扇简易铁门并上锁。人人大公司进行装修时占用了公共空间，业主遂要求把楼下的门面用于业主临时免费停车，人人大公司对此默许。2012年10月31日协议到期，因万家福公司法定代表人***当时不在武汉，人人大公司将上述门面的铁门钥匙交给保安即认为履行了交付门面义务。保安保管钥匙，仍旧将上述门面作为停车场使用，对小区业主免费，对外来车辆收费。2013年1月份，长江公司因建设科技大楼，占用了与枫丹白鹭小区相邻一侧的小区车辆出口，为解决小区业主的临时出行问题，长江公司找到当地社区以及枫丹白鹭业委会协商，达成初步协议后，又一起找到他们误以为的产权人即人人大公司的副总经理***协商此事，***认为该事是为了全体业主的利益，当时又联系不到***，且门面也是空置状态，他就做主同意了长江公司的请求。长江公司在得到其口头许可后，于2013年1月10日拆除了上述两间门面矮墙，打通了两间门面作为小区业主临时出口。***于2013年6月底回国后发现上述门面被长江公司擅自占用，故找到长江公司协商解决此事，未果后，其于2013年7月5日自己雇人将上述门面被拆除的围墙重新砌好，共花费1500元。2013年8月1日，万家福公司与人人大公司签订买卖合同，购买了上述两个门面，并办理了房产证、土地使用权证，已支付的30万元租金已冲抵了购房款。上述两间门面至今仍空置，仍有部分人人大公司遗留的装修垃圾堆放其中。一审法院另查明，万家福公司的办公地点在枫丹白鹭大厦18楼。因为房地产项目已完毕，公司暂无其他业务，因此除了法定代表人***，仅有一名留守的会计人员***，负责收取房租以及做账报税，但因其身体不好，并不是每天上班。她虽然发现房子被占用，但因联系不上***，故未能及时告知***，致使***在时隔数月后，从国外回来才发现房屋被占用一事。枫丹白鹭小区车辆进出口系绕小区大楼一圈的单行回路，长江公司盖楼占用了出口一侧通道，导致整个小区的业主出行受阻，而除本案涉及的两个门面外，小区大楼一楼其他的门面已全部投入营业。为维持单行回路型的进出通道，长江公司拆除了该大楼一楼2号、18号大门面的围墙，将其作为临时出口通道。审理中，经万家福公司申请，一审法院委托湖北坤衡房地产评估有限公司对本案争议房产的月租金进行评估，结论为该房产月租赁总价为43536元（2013年7月5日），万家福公司为此支付评估费21768元。一审法院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产、侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦一楼2号、18号两间门面系由万家福公司开发，在出售给人人大公司（2013年8月份）之前，所有权归万家福公司享有。所有权人以外的一切人均不得非法干涉所有权人的权利行使。长江公司未经万家福公司许可，即将万家福公司所有的上述门面的围墙拆除，将之作为小区的临时出口，侵害了万家福公司合法权益，应当承担民事责任。长江公司辩称在占用该门面之前，其已经得到枫丹白鹭小区业委会、劳动街公园社区以及人人大公司的同意，故占用系合法行为，不应承担民事责任，但枫丹白鹭小区业委会、劳动街公园社区并非所有权人，无权支配他人所有之物；而人人大公司在2012年5月至2012年10月六个月期间因承租享有上述门面的使用权，2013年8月之后又因从万家福公司处购得上述门面而享有该房产的所有权，但在2012年11月至2013年7月期间，人人大公司并不享有上述房产的物权，在万家福公司不知情的情况下，亦无权代表其作出同意长江公司占用的意思表示，故对于长江公司的上述抗辩意见，不予采纳。相邻关系是指相邻不动产所有人或使用人本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则在各自行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系，但相邻关系不能成为长江公司擅自侵占万家福公司房产的理由，故对长江公司“基于相邻关系的占用行为合法”的抗辩意见，不予采纳。关于如何承担民事责任的问题。长江公司未经房屋所有权人同意拆除了万家福公司所有的位于武汉市江岸区永清路21号枫丹白鹭大厦一楼2号、18号两间门面的围墙，将该房屋作为小区车辆临时出口，虽然方便了业主通行，也方便了长江公司科技大楼的施工，但该行为侵犯了万家福公司对该房屋享有的占用、使用权，被告长江公司理应赔付该行为造成的损失，即房屋被占用的损失和修复围墙产生的费用。万家福公司主张其修复围墙共产生费用1500元，对此，长江公司表示愿意赔偿，对该诉讼请求，予以支持。关于房屋被占用损失如何计算的问题，长江公司辩称，该房产在其占用之前一直处于空置状态，万家福公司根本不存在租金损失，故不应按照租金标准赔偿房屋占用费。所有权系绝对权，无论上述房产是否空置，长江公司均无权侵占，也不应将房屋空置作为其非法侵占的理由。在无相反证据的情况下，采信关于租金的评估结论，并将之作为衡量该房产使用价值的标准。但长江公司的侵权行为持续长达半年之久（2013年1月10日至2013年7月5日），在此期间，万家福公司留守该大厦的工作人员也已发现了侵权行为，但万家福公司未采取任何方式主张自己的权益，放任了侵权行为的持续，导致损失扩大，对此，万家福公司也存在过错，也应为此承担责任。万家福公司的财务人员虽然无固定上班时间，但其定期前往本案争议门面临近的其他门面收取租金，依照按季收取租金的一般惯例，自侵权行为开始后三个月的合理期间内，万家福公司理应发现长江公司的侵占行为，对于此后持续侵权行为造成的扩大损失应由万家福公司自行承担。综上，酌定按照该房产经评估的月租金43536元为标准计算3个月作为长江公司因侵权行为应向万家福公司支付的房屋占用费。此外，万家福公司为此支出的鉴定费21768元，由长江公司承担。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、长江公司于本判决生效之日起十日内向万家福公司赔偿房屋占用损失费130608元；二、长江水公司于本判决生效之日起十日内向万家福公司赔偿修复围墙的费用1500元；三、长江公司于本判决生效之日起十日内向万家福公司支付评估费21768元；四、驳回万家福公司其他诉讼请求。如果长江公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5702元由长江公司负担2990元；万家福公司负担2712元；邮寄费80元由长江公司承担。长江公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决第一、三项，改判长江公司赔偿房屋占用损失费66385元、支付评估费11064.23元。理由：一审认定长江公司于2013年1月10日拆除了枫丹白鹭大厦2号、18号两间门面矮墙，打通了两间门面作为小区业主临时出口，但长江公司未曾拆除2号门面的矮墙，该门面一直由人人大公司用于堆放、转运装修材料及垃圾，小区保安亦常将2号门面作为停车场使用，一审判决由长江公司承担2号门面的房屋占用费及评估费没有事实和法律依据。被上诉人万家福公司答辩称，长江公司对万家福公司房产侵权长达6个月之久，理应按6个月的时间赔偿侵权损失，虽然一审判决按过错责任原则判决长江公司、与万家福公司各承担3个月的损失不公，但为避免诉累，万家福公司服从一审判决。2、18号门面房从理论上讲是相互独立的，但实际上二者相通，没有隔断，同一大门、同一后墙，为一整体空间。是由于长江公司的拆墙行为，导致他人任意出入二房屋。请求二审驳回上诉，维持原判。劳动街社区居委会述称，劳动街社区居委会对本案所涉的事实不清楚，与本案无关。枫丹白鹭业委会述称，枫丹白鹭大厦2号和18号门面是一个整体，在办证以后才知道是两个门面，以前一直一为是一个门面。请求二审依法判决。人人大公司述称，长江公司与万家福公司都有道理，请求二审法院依法判决。二审中，长江公司向本院提交了以下证据：证据一、房屋平面图，拟玉证实枫丹白鹭大厦2号、18号两间门面为两个独立的房屋；证据二、照片一组，拟证明长江公司仅拆除了枫丹白鹭大厦18号门面的前后墙。长江公司对证明据的真实性无异议，但认为不能证明长江公司只用了18号门面；枫丹白鹭业委会、人人大公司对上述证据的真实性无异议，劳动街社区居委会未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理查明，一审法院查明的事实除“长江公司在得到其口头许可后，于2013年1月10日拆除了上述两间门面矮墙，打通了两间门面作为小区业主临时出口”应为“长汉公司拆除了18号门面的前后矮墙”以外，其余事实属实，本院予以确认。本院认为，枫丹白鹭大厦2、18号两间门面由万家福公司开发，该房屋归万家福公司所有。长江公司未经所有权人同意，虽只拆除18号门面的前后矮墙，但18号门面与2号门面之间并无隔墙，导致2、18号两间门面被他人占用。且万家福公司向人人大公司出租和出售时，该两间门面也被作为一个整体出租、出售，故二间门面在使用空间上是作为一个整体。长江公司的拆墙行为致使万家福公司的2号、18号门面被他人使用，侵犯了万家福公司的房屋所有权，由此产生的侵权责任应由长江公司承担。一审比照二间门面的租金标准计算万家福公司的经济损失正确。综上，上诉人长江公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5702元由长江水利水电开发总公司（湖北）负担。本判决为终审判决。审判长***审判员***代理审判员***二〇一五年三月三十日书记员***