湖北光达石材有限公司、湖北康泰电力安装工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终9699号

上诉人（原审原告）：湖北光达石材有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资新华工业园特8号（13），统一社会信用代码91420112707096333H。

破产管理人：湖北英达律师事务所。

负责人：李明，组长。

委托诉讼代理人：刘杰，湖北英达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王德夫，湖北英达律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：湖北康泰电力安装工程有限公司，住所地武汉市江汉区姑嫂树前街354号，统一社会信用代码91420000732704214G。

法定代表人：余建文。

委托诉讼代理人：梅哲学，公司项目经理。

上诉人湖北光达石材有限公司（以下简称光达石材公司）因与被上诉人湖北康泰电力安装工程有限公司（以下简称康泰电力公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

光达石材公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判支持光达石材公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由康泰电力公司承担。事实及理由：光达石材公司与康泰电力公司于2015年12月31日达成《租赁合同》，合同签订后，因康泰电力公司认为《租赁合同》项下的租赁场地不足以满足其生产经营需求，希望能使用3号厂房，故经双方口头协议，将3号厂房以16元/平方米的月租金标准租赁给康泰电力公司。之后，康泰电力公司持续使用3号厂房，《租赁合同》第一条项下的租赁场地中，康泰电力公司持续使用第二项、第三项场地，未使用第一项场地，第四项场地使用了近一年时间，并于2016年支付了55万元租金。2017年9月30日，因康泰电力公司支付的租金少于《租赁合同》和3号厂房的约定租金数额，且康泰电力公司拒不补缴租金，故经双方协商一致，将《租赁合同》项下的租赁场地变更至光达老厂区980平方米空地和11间房，并解除关于3号厂房的口头协议。

康泰电力公司答辩称，光达石材公司的上诉理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

光达石材公司向一审法院起诉请求：1、解除光达石材公司与康泰电力公司之间的租赁关系；2、康泰电力公司腾退租赁场地，即光达老厂区980平方米厂房和13间房间；3、康泰电力公司向光达石材公司支付拖欠的租金、其他费用及违约金合计974,059.47元（其中租金852,060元、其他费用56,248元、违约金565,751.47元，合计1,474,059.47元，以上费用暂计至2019年4月4日，并将康泰电力公司另行支付的款项500,000元予以抵销）；4、本案全部诉讼费由康泰电力公司承担。

一审法院认定事实：2015年12月31日，光达石材公司（出租方，甲方）与康泰电力公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲乙双方就光达石材公司东西湖区燕岭油纱路158号石材工业园部分工业用地租赁事宜达成协议。一、货场租赁面积和位置。1、甲方将位于东西湖区燕岭新村油纱路特8号出租给乙方使用，双方确认本合同项下围墙边租赁面积为880㎡；2、宿舍区三楼宿舍10间；3、办公楼四楼办公室两间；4、临街门面一楼和通道560㎡（如甲方有投资项目，提前两周通知乙方，乙方随时无条件退出，交付甲方使用）；5、以上合计年租金为80,000元……二、租赁期限和用途。1、租赁期限：自2015年12月31日起至2025年12月30日止……三、租金和租赁保证金、电费、水费以及支付方式。1、第一年年租金80,000元，甲方收款后应提供给乙方收款收据；2、租金按每年一次性支付年租金。合同签订后三日内，乙方支付甲方一年租金80,000元和一次性押金20,000元，合计100,000元；3、乙方的水、电费等费用，自收到甲方的缴费通知单后三日内支付。电费甲方向乙方另收取15%的损耗费，如乙方自己安装变压器，所有费用由乙方自理，甲方配合办理申报资料，水费另收取15%的损耗费；4、乙方如逾期支付租金、管理费、水电费，每逾期一日，则乙方须按日租金、管理费、水电费的5‰支付滞纳金。如乙方拖欠租金、管理费、水电费达30日，视为乙方根本违约，甲方有权采取停水断电等必要措施，并有权解除合同，收回货场……合同还约定了违约责任、合同的变更、解除与终止等。合同双方授权代表分别签字、签章确认。

同日，双方共同签订《情况说明》一份，载明：“湖北光达石材有限公司2015年12月31日与湖北康泰电力安装工程有限公司签订房屋租赁合同，合同约定一年租金为捌万元整（￥80,000元），实际一年应纳租金为壹拾万元（￥100,000元）。特此说明”。

2016年1月19日，康泰电力公司通过余敏个人账户向光达石材公司法定代表人聂阳个人账户转账500,000元。同日，光达石材公司向康泰电力公司出具收条一份，确认收款500,000元。

一审审理中，双方确认，康泰电力公司累计向光达石材公司支付租金550,000元（含2016年1月19日转账支付的500,000元）。关于《租赁合同》约定的租赁面积和位置的交付、使用及变更情况，光达石材公司陈述，合同第一条第一项约定的租赁场地，已交付给康泰电力公司，但其未使用；第一条第二项约定的租赁场地，交付康泰电力公司后使用至2017年9月30日；第一条第三项约定的租赁场地，交付康泰电力公司后使用至2017年9月30日；第一条第四项约定的租赁场地，没有实际履行（法庭调查中关于该租赁场地另陈述，从2015年12月31日交付康泰电力公司后使用近一年）；康泰电力公司从2016年1月1日开始使用3号厂房（1500㎡），使用至2017年9月30日；2017年9月，双方口头协商将合同内容予以变更，变更后康泰电力公司搬迁至光达老厂房，原租赁场地腾退，现使用光达老厂房东南角场地及13间房间。关于《租赁合同》约定的租赁面积和位置的交付、使用及变更情况，康泰电力公司陈述，合同第一条第一项约定的租赁场地未交付使用；第一条第二项约定的租赁场地，康泰电力公司从2016年3月使用至2017年9月；第一条第三项约定的租赁场地，康泰电力公司使用至2017年9月30日；第一条第四项约定的租赁场地，没有实际交付；因为光达石材公司未交付合同第一条第一项、第四项约定的租赁场地，其变更交付租赁场地为3号车间厂房，从2016年3月份使用至2017年9月份；2017年9月，双方口头协商将合同内容予以变更，变更后康泰电力公司搬迁至光达老厂房，原租赁场地腾退，现使用光达老厂房东南角场地及11间房间。

一审法院另查明，2019年3月11日，康泰电力公司缴纳电费2,000元。同日，光达石材公司向康泰电力公司送达应缴费用通知一份，载明：“……1、2015年12月，康泰电力公司租用我公司宿舍加办公室……2016年应交租金100,000元，尚欠租金50,000元……2、2017年1月至9月租金应于2016年10月底交付我公司，一共9个月，应交75,000元，至今未交……3、车间1500平方米，应交租金432,000元（1500平方*16元/平方*18，使用时间2016.3.30至2017.9.30，价格按同时间同场地租户锦岩石材合同）至今未交……4、2016-2017年其他未交费用：（1）占用空地约500平方，每月10,000元，应交10,000元；（2）代环卫所收2016年垃圾清运费2,485元；（3）物业管理费2045㎡*1元/月*21=42,945元（一个月1元/平方，费用时间2016年1月至2017年9月）；（4）10月、11月份水电费818元……5、2017年9月搬至光达老厂区（2017年9月至2019年2月），占用空地980平方，至今应交租金125,440元（980平方*8元/平方*16个月），占用房间13间，应交租金62,400元（13间*300/间*16个月），共计应收187,840元……”。

一审法院认为，光达石材公司与康泰电力公司签订的《租赁合同》及《情况说明》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。根据光达石材公司提交的应缴费用通知，其通知康泰电力公司缴纳的租金为年度租金，而非一次性应交未付租金，与其诉状中陈述的双方协议变更租金支付方式为一次性支付相矛盾。另光达石材公司在庭审中陈述，《租赁合同》第一条第四项约定的租赁场地未实际交付，后陈述已交付，两次陈述相矛盾。故光达石材公司关于变更租金的支付方式及租赁物的交付使用情况的陈述不真实。结合双方客观存在的变更租赁场地的行为及双方在庭审中的陈述，可认定合同履行过程中，双方口头协商同意变更使用场地，并已实际履行，关于场地调整后费用有无增减，双方未形成补充协议，视为调整后的使用场地为原合同约定场地的替代履行，场地租赁费仍按原合同执行。根据查明的事实，康泰电力公司累计向光达石材公司支付租金550,000元，已提前付清5年租金（2015年至2020年），履行了合同义务。对于光达石材公司要求解除双方租赁关系的诉讼请求，无事实及法律依据，其不享有合同解除权，该项诉讼请求，不予支持。对于光达石材公司要求康泰电力公司腾退租赁场地的诉讼请求，亦不予支持。

对于光达石材公司要求康泰电力公司支付租金、其他费用及违约金的诉讼请求，根据前述认定，康泰电力公司所使用的租赁场地属于合同约定的交付租赁物或替代履行租赁物，其已履行了租金支付义务，光达石材公司不应另行计算租金，其主张欠付租金无事实及法律依据，不予支持。同时，关于光达石材公司主张的其他费用，无证据证明，应承担不利的法律后果，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回湖北光达石材有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6,770元（湖北光达石材有限公司已预交）由湖北光达石材有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，光达石材公司与康泰电力公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。双方在合同履行过程中，虽对租赁场地予以了变更，但在本案一、二审诉讼过程中，光达石材公司均未提交相应的证据证明，双方对《租赁合同》中约定的租金标准亦予以变更，故光达石材公司上诉认为租赁场地发生变化，租金标准亦予以变更的理由缺乏事实依据，光达石材公司请求康泰电力公司向其支付拖欠租金及承担违约金的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚,适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13540元，由上诉人湖北光达石材有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　丰　伟

审判员　张文霞

审判员　刘鑫荣

二〇一九年十二月十一日

法官助理严洁

书记员陈佳佳