某某与北京中冶华润科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市房山区人民法院 民事判决书 （2017）京0111民初5963号 原告：***，男，1972年9月18日出生，北京德鸿纸制品有限公司经理，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：***，北京市国宁律师事务所律师。 被告：北京中冶华润科技发展有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区****厂房。 法定代表人：***，董事长。 委托代理诉讼人：***，北京德和衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1989年10月28日出生，汉族，该公司经理。 原告***与被告北京中冶华润科技发展有限公司（以下简称中冶华润科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告中冶华润科技公司的委托代理诉讼人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告支付2016年11月1日至2017年3月3日租金16万元；3、请求法院判令被告支付违约金4万元；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求法院判令被告支付2016年11月1日至2017年4月12日的租金20万元。事实和理由：2014年8月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于北京市房山区良乡工业开发区金光路7号，年租金48万元，租赁期限为2014年11月1日至2019年10月31日，支付方式为半年付，提前一个月支付下半年租赁费。自2016年11月1日起，因被告未支付下期租赁费，原告多次索要未果，无奈，诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告中冶华润科技公司辩称，第一，原告有履行修复房屋的义务，原告已构成根本违约。合同第五条关于修缮的条款约定在租赁期内甲方应该保证出租方的使用安全，维修责任处双方在本合同普通条款约定为均由甲方负责，乙方向甲方提出维修请求后未及时提供维修服务。第八条约定，甲方应保证租赁房屋本身及设备处于正常使用的状态，在本案中被告接收房屋后不久就发现房屋存在漏水现象，并及时通知原告尽快维修，原告也明确表示会尽快维修房屋，但截至2016年10月30日，被告交还房屋时，漏水问题依然没有解决，给被告造成影响。在此期间，被告多次催原告进行维修，并告知房屋漏水无法使用，被告要求解除合同，并要求承担赔偿责任，原告收到并且认可。根据合同法第220条规定，出租人应该履行维修义务，根据合同法及合同约定，原告没有履行维修义务已构成根本违约。第二，被告有权解除合同，并该合同已经解除，被告无违约行为，无需支付原告所请求的租金，租金是刚刚变更的租金数额20万元，同时也不需支付违约金。如上所述，被告接收房屋后，在雪后、雨后，都会出现漏水现象，导致厂房漏水，生产的产品生锈不能使用，造成严重的经济损失，同时对生产也造成了极大的安全隐患。厂房中有很多电线，因为漏水会造成危险。合同第七条第二款约定甲方有以下情形之一的甲方有权解除合同：1、不能提供房屋或所提供的房屋不符合规定条件；2、甲方未尽修缮的义务导致房屋无法使用；原告提供的房屋漏水，甲方未提供修缮义务同时严重影响被告的使用，被告有权解除合同。第三，实际原告在租赁合同中有严重的违约行为，因为未及时履行修缮义务导致被告提前搬迁，被告保留追究原告违约责任及搬迁所产生的损失和赔偿损失的权利。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、被告提交的申请，证明被告承租房屋后，下雨和下雪后，房屋漏水对生产造成严重影响，多次和原告进行沟通，虽然修缮过，但是问题没有解决，证明原告也没有履行修缮义务。原告对证据1的真实性不清楚，对证明目的不认可，因为是内部的文件，可以随时补写，该证据反而证明原告接到漏水的情况后，尽到了修缮义务。 2、被告提交的照片，系在2016年6月拍摄，证明漏雨情况。原告认为照片拍摄时间及地点不清楚，到底是不是涉案厂房不清楚，也看不出来到底在什么地方、什么方位，是不是在厂房里，时间也不清楚。 3、被告提交的微信记录，证明被告入住后就发现有漏雨情况要求原告进行维修，原告也承诺尽快维修，但是到2015年11月、12月都还在漏水。原告承诺12月25日前进行维修，被告没有办法于2016年8月中旬搬走，其中2015年11月13日已告知原告并说明搬走理由。原告对真实性认可，对证明目的不认可，可以看出原告进行过修缮。在2014年和2015年被告曾向原告提出修缮请求，原告也已经尽到修缮义务。2015年11月13日的微信，原告只视为该公司员工与原告的沟通，不能代表该公司依职权解除合同，并且钥匙放物业了，原告不认为是公司解除合同的一个条件事实，原告认为可能发微信是个人辞职行为或是其他行为。 对于证据1、2、3，本院认为结合本案原、被告的陈述，可以证明涉案房屋存在漏雨的情况，同时也可以证明原告曾对房屋进行过维修。结合本院制作的谈话笔录，本院对于被告于2016年10月20日搬出涉案房屋并通知原告的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于北京市房山区良乡工业开发区金光路7号，出租面积2380平方米，包含：厂房面积2080平方米、办公房屋共十间，面积150平方米；隔壁住宿楼三层，面积150平方米。该房屋租赁期为5年。自2014年11月1日起至2019年10月31日止。甲方应在2014年10月1日前将房屋各处钥匙移交乙方，装修期为1个月，装修期内不计算房租，正常移交后，房租从2014年11月1日开始计算。合同期间，如单方违约合同不继续承租或出租，必须提前三个月通知对方，并付对方赔偿金4万元。租金总额为480000元/年。房屋租金支付方式为半年付。提前一个月支付下半年租赁费。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及其所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中的约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前5日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用。乙方未按合同约定时间支付甲方租金，乙方赔偿甲方4万元并甲方有权解除合同。合同签订后5个工作日内，乙方付给甲方定金4万元；办理移交手续后7个工作日内，乙方付甲方第一个半年房租，定金作为房租的一部分，即第一次付款为20万元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2016年10月20日被告搬出涉案房屋。期间因房屋漏水原告曾对房屋进行过维修。现被告已付清原告2014年11月1日至2016年10月30日的租金。 另查明，涉案房屋系由案外人北京市房山区周口店地区涞沥水农工商公司委托给案外人北京金海鑫红物业管理有限公司（以下简称金海鑫红物业公司）管理。2012年1月1日原告与金海鑫红物业公司签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租涉案房屋，租赁期自2012年1月1日至2021年12月31日。本案审理中，金海鑫红物业公司同意原告将涉案房屋转租。 本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张原告未尽到维修义务，存在违约行为，但根据本案查明的事实，原告曾对涉案房屋进行过维修，被告未提供充分证据证明原告存在根本违约行为，故被告无权行使合同解除权。鉴于此，被告未按照约定支付租金且在履行期间届满前擅自搬出涉案房屋的行为已构成违约，现原告要求解除合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。同理，对于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为，被告行为虽构成违约，但原告亦负有防止损失扩大的义务。在被告已通知原告搬出涉案房屋，并将钥匙交给物业公司的情况下，原告未能及时收回房屋应对由此造成的扩大损失自行承担相应的责任，另考虑被告在2016年10月20日之后未实际使用涉案房屋，且本院已支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求，故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告北京中冶华润科技发展有限公司于二〇一四年八月十四日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告北京中冶华润科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告***违约金四万元。 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费四千九百元，由原告***四千一百元（已交纳），由被告北京中冶华润科技发展有限公司负担八百元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一七年十二月二十八日 书记员***