信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省信阳市中级人民法院 民事判决书 （2019）豫15民终56号 上诉人（原审被告）：信阳四方建设机械有限公司。 住所地：信阳市312国道与107国道立交桥向北500米。 统一社会信用代码：91411502MA40AA399D。 法定代表人：***，公司总经理。 上诉人（原审被告）：信阳三友输送机械有限公司。 住所地：信阳市107国道与312国道交叉立交桥向北500米。 统一社会信用代码：91411500740720775G。 法定代表人：***，公司总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：***，河南竞远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会。 负责人：***，居委会主任。 委托诉讼代理人：***，河南法正律师事务所律师。 原审被告：信阳市华侨能源供销中心。 住所地：信阳市南湾风景管理区南湾乡政府院内。 统一社会信用代码：914115007407235973。 法定代表人：***，公司总经理。 上诉人信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司因与被上诉人信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会，原审被告信阳市华侨能源供销中心租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初4953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***，被上诉人信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会的负责人***、委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼；原审被告信阳市华侨能源供销中心经本院传票传唤，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司上诉请求：一、撤销信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初4953号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院认定《搬迁承诺》对上诉人产生法律约束力，系认定事实错误。上诉人是在被胁迫的情况下，在***拟定的《搬迁承诺》上签名，该《搬迁承诺》属于无效民事行为，对上诉人不生效。理由如下：1、根据上诉人提交的证人证言证实以及2018年9月7日一审法官去现场勘察时，金牛社区居委会张书记亲口承认，在3月底其安排多人将水泥、沙子、砖头拉到上诉人公司欲强行砌墙，还当场承认给上诉方***打过电话，如果上诉方不同意其砌墙，就把村民全部喊来堵上诉方的大门。在这种情形下，当天早上，***及时赶到公司门口，与被上诉方张书记协商。上诉方经理***将此事告诉华侨能源中心负责人***。***说土地是政府划拨给华侨能源中心单位用的，土地也是从华侨能源中心租赁的，上诉方无权将土地交给被上诉人。而在这期间，被上诉人从没有给上诉人出示过土地权属的证书，也没有给上诉人出示过涉案土地被征用的法律文件。在2018年4月16日，被上诉人张书记又来到上诉人公司，叫***跟他一起去金牛社区居委会办公室。到了之后，案外人***拟好一份承诺，要求***在上面签字。否则的话，被上诉人将强行到上诉方公司砌墙。***为了避免被上诉人带人到公司闹事，阻止生产，被迫在***拟定的《搬迁承诺》上签字。2、《搬迁承诺》上描述的事实与客观事实不符。如“有一部分三友机械又转租给其他人做钢管租赁，这一块由三友机械负责在2018年4月30日之前全部搬迁完毕，否则有三友机械承担违约金一万元”。事实上，该地块己经于2017年7月9日交付给华侨能源中心。该承诺书明显与事实不符，明显不是上诉人的真实意思表示。3、《搬迁承诺》上载明要求上诉人给使用的地块围墙。上诉人只是土地租赁者，也如期缴纳了租赁费，没有这个义务在返还涉案地块时为被上诉人砌围墙，这个内容明显是被上诉人强加给上诉人的，显然违反公平、公正原则。4、上诉人在2017年7月9日～2018年7月9日期间租赁涉案地块约5亩左右租赁费每年4万元，《搬迁承诺》上载明2018年元月1日起每月租金2万元，一年高达22万元，与上诉人实际履行的租金一年4万元相差悬殊，明显属于敲诈行为。5、上诉人是从华侨能源中心租赁的土地，合同到期后，应当按照合同约定将土地归还给出租方华侨能源中心。根据合同相对性原则，上诉人也无权将涉案地块交给被上诉人。且华侨能源公司不允许上诉人将土地交还给他人。6、《搬迁承诺》上载明，将涉案地块交给征地单位，但是至目前，被上诉人也没有向上诉人出示征地单位的法律文件。综上，《搬迁承诺》无论从承诺的形式还是内容均是虚假的，不是上诉方经理***的真实意思表示，依法应无效。 二、一审判决违反了合同相对性原则。被上诉人不是租赁合同相对方，也不是征地方，不具备诉讼主体资格。1、上诉人四方建设公司于2005年1月9日与信阳市华侨能源中心签订《厂地租赁合同书》，约定四方建设公司租赁华侨能源中心土地8.4亩，租赁期限自2005年1月10日至2017年7月9日租赁费每年12000元。合同到期后，上诉人将其中的约四亩交还给华侨能源中心，其他的约五亩土地，华侨能源中心与三友公司续签租赁合同，并于2017年7月9日签订《补充租赁协议》，约定租赁期限为一年(2017年7月9日至2018年7月9日），租金4万元。协议签订后，上诉人按照合同约定支付了4万元租赁费。上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人无权要求上诉人清空厂地、支付租金等。2、《搬迁承诺》是案外人***书写的，写好后由上诉人在上面签字。被上诉人张书记说***是征地方，但是上诉人始终没有见到过征地方的合法文件，故被上诉人不是征地的单位，被上诉人没有诉讼主体资格。3、被上诉人不是涉案土地所有权人。一审中，被上诉人没有证据证明其是涉案土地所有权人，其无权主张返还涉案地块。4、被上诉人作为集体经济组织，其以原告身份起诉，没有按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，经过合法的程序授权，依法无效。 三、即使认定搬迁承诺有效，一审判决上诉人每月支付2万元租金，明显违反公平公正原则。1、根据合同法司法解释二第29条的规定，本案约定的违约金明显过高，应予调整。2、上诉人没有恶意违约。上诉人在被上诉人催要地块后，多次找到华侨能源供销中心负责人***协商，***不同意将该地块交给被上诉人，上诉人于2018年7月9日按照约定将涉案地块交给了华侨能源供销中心。3、上诉人自华侨能源供销中心租赁土地最后一年的租金是4万元，而一审判决上诉人每月支付2万元。 综上，一审法院认定事实错误，《搬迁承诺》属于无效民事行为，被上诉人不是合同相对方，也不是涉案土地所有权人，没有诉讼主体资格。请求人民法院查明事实，依法改判或发回重审！ 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、被上诉人在2017年底多次找到***，***对土地租赁合同的来龙去脉及租赁合同即将到期是明知的。在多次协商的情况下，2018年4月16日签订了搬迁承诺。一审被上诉人提交了***在签订搬迁承诺时的现场照片，并有社区工作人员参加，是在完全自愿的情况下签订的承诺，因此上诉人称搬迁承诺是在受到胁迫的情况下签订的，没有事实及法律依据。2、搬迁承诺是双方的真实意思表示，其行为符合《民法通则》第55条的规定。上诉人称其已于2017年7月9日将该地块交付给信阳市华侨能源供销中心，既没有证据，更是与上诉人自己提交的租赁合同及搬迁承诺相矛盾，不能自圆其说。 二、上诉人称一审违背合同相对性原则，被上诉人无诉讼主体资格的理由，没有事实及法律依据，依法应予驳回。诉争的土地是信阳市浉河区金牛山管理区与信阳市华侨能源供销中心。但是根据信阳市浉河区人民政府“浉政（2013）22号文件”及“浉政（2013）72号文件”，将信阳市浉河区金牛山管理区十组（即该租赁土地所在地）划归金牛山社区居委会管辖，诉争的土地归被上诉人所有。租赁合同到期后，被上诉人多次督促上诉人交还土地及附着物，上诉人拒不搬迁，被上诉人诉至法院是行使作为所有权人合法权益的行为。 三、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，依法应予驳回。上诉人恳请二审法院维持原判，同时追加上诉人自2018年1月至交付土地期间的租赁费及违约金，并将围墙按照土地部门办理的土地证件的界限拉好交给被上诉人。 四、上诉人对法律的理解是断章取义，只有涉及居民的重大利益事项才需要经过居委会的三分之二同意。本案是维护居民利益的，不需要经过三分之二居民同意。上诉人认为租金过高，他一审中没有提供搬迁完毕的证据，一审法官勘验现场时，他依然在使用，一审判决每月2万元不是违约金，而是租金损失，该租金符合信阳市的市场行情。 信阳市华侨能源供销中心未到庭发表答辩意见。 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会向一审法院起诉请求：判令信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司无偿将租赁的地块围墙建好，立即清空场地并将场地交给原告，自2018年1月1日开始按照每月2万元支付原告租金直至将场地交还给原告为止，并自2018年4月30日开始向原告支付每月壹万元违约金直至将场地交还给原告为止，本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告当庭申请增加诉讼请求，要求三被告将集体土地使用证原件交给原告，法院予以准许。 一审法院认定事实:2001年10月，信阳市浉河区人民政府金牛山管理区（甲方）与信阳市华侨能源实业公司（乙方）签订一份《协议书》约定自本协议签订之日起，乙方原租赁甲方的现加油城所占用的11.4亩土地由乙方退还给甲方，剩余的8.4亩土地由乙方继续使用至2018年1月1日止。2005年1月9日，信阳市华侨能源实业公司（甲方）与信阳四方建设机械有限公司（乙方）签订一份《场地租赁合同书》，约定甲方同意将自己拥有使用权位于金牛山107国道西现中石油加油城以西的8.4亩土地及现有房屋全部租赁给乙方用于工业生产，租赁期限为十二年零六个月，自2005年1月10日起至2017年7月9日止，租赁费用为每年12000元。2002年7月11日，信阳市华侨能源实业公司经工商登记变更企业名称为信阳市华侨能源供销中心，即本案被告。2017年7月9日，信阳市华侨能源供销中心（甲方）与信阳三友输送机械有限公司（乙方）签订一份《补充租赁协议》，约定，鉴于信阳市华侨能源实业公司与信阳四方建设机械有限公司于2005年1月9日签订的《场地租赁合同书》已经到期，因乙方生产经营需要，还需使用部分场地约5亩，经双方协商，乙方继续租用原《场地租赁合同书》约定的北侧约5亩的地块，租赁期限为一年（2017年7月9日至2018年7月9日），租金为肆万元，南侧的地块交付给甲方。2018年4月16日，被告四方建设公司与三友机械公司的法定代表人***出具一份搬迁承诺，记载“信阳三友机械有限公司原租赁天冠加油站后面一块空地约十亩，有一部分三友机械又转租给其他人做钢管租赁，这一块有三友机械公司负责在2018年4月30日之前全部搬迁完毕，否则有三友机械承担违约金每月壹万元整，其余部分三友机械使用的部分于2018年6月25日之前搬迁完毕，并给租用的地块围墙，在2018年6月25号之前给围墙砌好交给已征地的单位，如果三友机械不能够按时搬迁，三友机械自愿承担2018年元月1号到期之后每个月两万元的租金。”另查明，信阳市浉河区人民政府印发浉政[2013]22号、浉政文[2013]72号文件，经政府政策调整，本案诉争土地归原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会管辖。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，信阳市华侨能源实业公司（乙方）与信阳市浉河区人民政府金牛山管理区（甲方）签订的《协议书》约定乙方原租赁甲方的加油城所占用的11.4亩土地由乙方退还给甲方，剩余的8.4亩土地由乙方继续使用至2018年1月1日止，在租赁协议到期后，本案被告华侨能源中心未与土地所有人金牛社区居委会续签合同且未续交租金，该租赁协议即终止，被告华侨能源中心自2018年1月1日起即无权转租该土地，然被告华侨能源中心仍将土地转租给被告三友机械公司至2018年7月9日，该行为属无效行为，被告华侨能源中心及土地实际占有使用人被告三友机械公司应于2018年1月1日将租赁土地交还于原告金牛社区居委会。被告四方建设公司和三友机械公司的法定代表人***辩称其于2018年4月16日出具一份搬迁承诺属受胁迫作出，然其系完全民事行为能力人在承诺书上签字，未提供相应证据予以推翻，对该辩称意见法院不予采信，该搬迁承诺对被告三友机械公司具有法律约束力，被告三友机械公司应将租用土地交还土地所有人即原告金牛社区居委会并将围墙砌好，由于被告三友机械公司未按照承诺于2018年6月25前搬迁完毕并砌好围墙，故被告三友机械公司应支付2018年1月1日起至2018年6月25日止的租金每月两万元，被告三友机械公司向被告华侨能源中心交纳的2018年1月1日之后的租金应另行向被告华侨能源中心主张退还。承诺书记载有部分土地三友机械公司又转租给其他人做钢管租赁，由三友机械公司负责在2018年4月30日之前全部搬迁完毕，否则由三友机械公司承担违约金每月壹万元整，然原告未提供证据证明该地块未在2018年4月30日之前全部搬迁完毕，故对于原告要求被告三友机械公司承担违约金每月壹万元的诉讼请求法院不予支持。原告未举证证明集体土地使用证原件在三被告处保管，故对于原告要求三被告将集体土地使用证原件交给原告的诉讼请求法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告信阳三友输送机械有限公司于本判决生效后十五日内将租赁的土地搬迁完毕并建好围墙，交付给原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会。二、被告信阳三友输送机械有限公司于本判决生效后十五日内向原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会支付自2018年1月1日起至2018年6月25日止的租金每月两万元。三、驳回原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3200元，减半收取1600元，由被告信阳三友输送机械有限公司承担。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据信阳市浉河区人民政府浉政[2013]22号、浉政文[2013]72号文件，本案诉争土地归信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会管辖，居委会依法享有对涉案地块的物权。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。上诉人信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司虽然自信阳市华侨能源供销中心承租涉案地块，但是由于信阳市华侨能源供销中心与信阳市金牛山产业集聚区金牛社区居委会的租赁合同已于2018年1月1日届满，故自2018年1月1日以后，被上诉人再占有涉案地块即缺乏法律及合同依据。被上诉人信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会由于物权受到侵害，而对侵害人提起诉讼，于法有据，是适格原告，故上诉人称一审判决违反合同相对性原则的上诉理由，本院不予支持。 上诉人称其出具承诺书的对象非被上诉人，经查，2018年4月16日***代表信阳三友输送机械有限公司出具的承诺书抬头上未载明具体的承诺对象，但是根据签订承诺书的地点在居委会办公室，且其起诉要求撤销该承诺书的被告为信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会的事实，可以确定该承诺的对象为被上诉人信阳市浉河区金牛物流产业集聚区金牛社区居委会，故上诉人的该上诉理由，与事实不符，本院不予支持。 本案被上诉人作为原告提起诉讼属维护居民委员会集体利益的行为，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》并未规定提起民事诉讼需要遵循的程序，亦未规定需要全体居民三分之二多数同意授权，故上诉人称被上诉人的起诉未经法定程序授权的理由，没有法律依据，本院不予支持。 没有证据表明上诉人的法定代表人在出具涉案《搬迁承诺》时受到了胁迫，该承诺内容也不违反法律禁止性规定，故该《搬迁承诺》应属合法有效。《搬迁承诺》载明上诉人实际占用被上诉人土地约10亩，上诉人承诺的每月2万元租金，不属畸高范畴，故上诉人要求对该租金数额予以调整的请求，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3200元，由上诉人信阳四方建设机械有限公司、信阳三友输送机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员胡*** 二〇一九年四月一日 书记员***