买某某、新疆某某建筑安装工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民事判决书 （2025）新0102民初7454号 原告（案外人）：买***，女，1981年11月3日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路1084号独楼302室。 委托诉讼代理人：***，北京中盾（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新疆泰坤建筑安装工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区公园北街138号。 法定代表人：***，新疆泰坤建筑安装工程有限公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆久印铭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆久印铭正律师事务所律师。 被告（被执行人）：乌鲁木齐光程达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府b-1#商铺1001。 法定代表人：***，乌鲁木齐光程达房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，乌鲁木齐光程达房地产开发有限公司法务助理。 原告买***与被告新疆泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）、乌鲁木齐光程达房地产开发有限公司（以下简称光程达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2025年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2025年6月17日公开开庭进行了审理。原告买***及其委托诉讼代理人***、被告泰坤公司的委托诉讼代理人***、被告光程达公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告买***向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府B-2#住宅楼商业104室的房产及对应的土地使用权的执行；2.确认位于乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府B-2#住宅楼商业104室的房产归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月14日，原告与光程达公司签订商品房买卖合同，购买天山区后泉街155号璟澜府B-2#住宅楼商业104室，建筑面积57.36平方米，总价款1,663,830元。原告依约履行了付款义务并缴纳了全部房款。2020年10月15日，涉案房屋交付原告使用至今，原告对房屋享有合法权益。该权益足以排除法院的强制执行，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告泰坤公司辩称，原告主张停止执行涉案房屋无事实及法律依据。法律规定，债权执行中买受人对登记在被执行人名下的符合下列情形，且其权利能够排除执行的，法院应予支持。其中第4条非因买受人自身原因未办理过户登记，原告于2019年9月14日与被告光程达公司签订商品房买卖预售合同，我方于2023年8月22日通过诉讼保全案涉房屋之前，案涉房屋并无任何抵押查封信息，原告在签订商品房买卖合同预售后，长达4年不办理预告登记，或通过诉讼等途径主张自己的权利，其作为买受人未能及时办理正式登记，存在过错，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，原告的主张不能成立。原告请求确认案涉房屋归原告所有无事实及法律依据。原告虽然与被告光程达公司签订商品房买卖合同，并交付了房屋，但是根据原告起诉状事实及理由中表述，原告与被告光程达公司办理了房屋登记备案手续及网签合同编号20191027824,原告仅办理了网签手续，并未办理房屋预告登记手续。将房屋预告登记至原告名下网签手续，是房地产开发企业与交易方签订房屋买卖合同后，在网上进行公布的行为，网签手续主要是房地产管理部门为规范各地企业销售行为而建立的网络化管理系统，不具有物权效力。网签主要用于保证交易安全，维护当事人的合法权益，但它并不能对抗其他第三人。目前案涉房屋仍然登记在被告光程达公司名下，其所有权并未发生转移，所以原告并非案涉房屋的实际权利人。 被告光程达公司辩称，同意原告买***的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.买***提交商品房买卖合同预售附变更协议、收款收据、审批单，拟证明2019年9月14日，买***与光程达公司就涉案房产签订合同，购买璟澜府b-2住宅楼商业104室房产，总房款1,663,830元。2019年9月16日，买***与光程达公司又签订了变更协议，买***已于2019年9月16日前支付商铺全部价款1,663,830元，其中1,100,000元办理征收补偿资金结算。在人民法院查封之前，买***已经与光程达公司签订合法有效的书面买卖合同。泰坤公司对合同真实性认可，但认为光程达公司与买***签订合同，应按合同附件执行，对收据、审批单真实性无法确认。光程达公司对证据真实性认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认； 2.买***提交收据、发票，拟证明买***已经占有使用涉案房屋。2021年1月25日，买***开始缴纳物业费，购买水电费。泰坤公司对证据真实性认可，但认为只能证明买***在2021年之后办理了入住。光程达公司对证据真实性认可。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认； 3.买***提交通话录音，拟证明光程达公司认可买***在2023年7月就已经将需要办理产证的相关资料提交到光程达公司，光程达公司有台账登记，买***已经在查封前将资料提交给光程达公司，办理产证系光程达公司的义务，所以并非是买***的原因未办理过户登记。泰坤公司对通话录音真实不认可，不能证实录音的相对人是光程达公司的工作人员。光程达公司对通话录音真实性认可，认可录音相对方是其公司的营销负责人何主任。 4.泰坤公司提交民事裁定书、执行通知书、民事判决书、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果，拟证明泰坤公司与光程达公司系建设工程施工合同关系，光程达公司欠付泰坤公司工程款、保修金、利息损失的事实，已经天山区人民法院确认，泰坤公司向法院申请财产保全，保全光程达公司名下涉案房屋，法院执行光程达公司名下房屋于法有据。买***与光程达公司于2019年9月14日签订商品房买卖合同，涉案工程于2020年11月10日竣工，但是光程达公司却于2021年3月将房屋登记于自己名下，可以证明光程达公司已经用实际行动违反了商品房买卖合同。买***对法律文书真实认可，但认为与其无关，被查封的商铺系全款购买并实际投入使用，对房屋享有合法权益，应当排除强制执行。对房产信息真实认可，只能证明房屋尚登记在光程达公司名下，不能证明光程达公司享有房屋的所有权。光程达公司同意买***的意见，本院对该组证据的真实性确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月14日，买***与光程达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由买***购买光程达公司开发建设的位于乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府B-2#住宅楼商业104号商铺，建筑面积57.69平方米，总房款1,663,830元，买***于2019年10月13日前支付1,663,830元，并约定“买受人委托出卖人代为办理房屋产权登记，权属转移登记应在商品房交付使用时办理，买受人应将办理相关登记所需资料应出卖人或相关单位的要求按时提供，并承担相关税、费，配合出卖人或相关单位办理各项手续；如买受人委托出卖人代为办理产权的，时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始计算……”合同附件十二载明，买受人买***已于2019年9月16日前支付乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府B-2号楼底商商铺104全部价款1,663,830元（其中1,100,000元办理征收补偿资金结算单）。2021年1月，光程达公司将涉案商铺交付买***。另查，买***于2019年8月31日向光程达公司支付定金50,000元，2019年9月14日支付定金53,830元及产证代办费用798元，2019年9月16日支付房款460,000元，2019年9月18日买***办理完毕《征收补偿资金结算拨付申请审批单》，申请金额1,100,000元。2019年10月9日，买***缴纳印花税416元，2020年10月22日，买***缴纳维修资金9,292.32元。庭审中，光程达公司认可2023年7月收到买***提交的办证资料。 2023年8月8日，泰坤公司将光程达公司诉至本院，要求光程达公司支付工程款100,000元及利息5,293.75元，审理中，泰坤公司向本院申请保全光程达公司名下价值105,293.75元的财产，本院于2023年8月17日作出（2023）新0102民初8398号民事裁定书，查封、扣押、冻结光程达公司名下价值105,293.75元的财产。2023年8月22日，本院作出（2023）新0102执保4943号协助执行通知书，查封涉案商铺的不动产权，查封期限自2023年8月22日至2026年8月21日。2023年11月7日，本院作出（2023）新0102民初8398号民事判决书，判决：光程达公司支付泰坤公司工程款100,000元，利息4,988.36元，并支付自2023年6月7日至实际付清之日止利息，保全费1,046.47元。 乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示，涉案商铺产权人为光程达公司，产权证号为新（2021）乌鲁木齐市不动产权第0059358号，登记时间2021年3月22日，建筑面积57.36平方米，无抵押信息，查封信息记载：查封机关乌鲁木齐市天山区人民法院，查封文号（2023）新0102执保4943号，登记时间2023年8月22日，查封时间2023年8月22日至2026年8月21日。 本院认为，本案的争议焦点为：买***对涉案商铺是否享有阻却执行的权利以及涉案商铺是否归买***所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院经泰坤公司申请查封涉案商铺的时间为2023年8月22日，买***于2019年9月14日与光程达公司签订商品房买卖合同，缴纳完毕购房款1,663,830元，并于2021年1月占有使用涉案商铺，均早于涉案商铺被查封时间。买***已缴纳完毕税费及维修基金，光程达公司认可在2023年7月收到买***提交办证资料，买***亦缴纳了委托光程达公司办证的费用，以上事实可以证实，买***积极履行要求光程达公司办证的合同义务，现因光程达公司的原因未能办理不动产权证，并非因买***的原因所致，故依照上述法律规定，买***对涉案商铺享有阻却执行的权利，对于买***要求停止执行涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，买***已缴纳完毕全部房款并于2021年1月占有使用至今，其合同义务已履行完毕，涉案商铺应归买***所有，对于其该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府B-2#住宅楼商业104号商铺的房产及对应的土地使用权的执行； 二、位于乌鲁木齐市天山区后泉路155号璟澜府B-2#住宅楼商业104号商铺归原告买***所有。 案件受理费19,774.47元（原告已预交），由被告乌鲁木齐光程达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 本院（2025）新0102执异149号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判员*** 二〇二五年七月二日 书记员***