南通市展成商品混凝土有限公司与如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省如皋市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0682民初3760号

原告：南通市展成商品混凝土有限公司，住所地：如皋市郭园镇蒲黄路58号。

法定代表人：顾琴凤，董事长。

委托诉讼代理人：付强，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。

被告：如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地：如皋市长江镇长江东路北侧1号。

法定代表人：王海明，执行董事。

委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。特别授权。

第三人：南通瑞华置业有限公司，住所地：如皋市丁堰镇凤山村二组。

法定代表人：梁福华，董事长。

原告南通市展成商品混凝土有限公司（以下简称展成公司）与被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）、第三人南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告展成公司的特别授权委托诉讼代理人付强，被告海上明珠公司的特别授权委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼，第三人瑞华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于如皋市（建筑面积为148.32平米）和606室（建筑面积为148.32平米）的房屋及相对应的车库两间（建筑面积为30平米/间），价值1071130元。2、判令被告公司立即向原告开具正式的购房发票并协助原告办理上述房屋及车库的产权登记手续。3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与第三人瑞华公司买卖合同纠纷一案，业经如皋市人民法院审理，作出（2014)皋商初字第0171号民事调解书，第三人瑞华公司欠原告货款1071130元，分期给付：2014年12月30日前给付50万元，2015年6月30日前给付571130元。但第三人瑞华公司未能按照调解书的内容履行相对应的义务，原告遂向如皋市人民法院申请强制执行，最终在如皋市人民法院的组织下，原告与第三人瑞华公司、钱洪波、颜志亮达成和解协议，第三人瑞华公司将位于如皋市（建筑面积为148.32㎡)和606室（建筑面积为148.32㎡)的房屋及相对应的车库两间（用于停放汽车，每间面积约为30平方米）以以房抵债的方式给原告，同时由钱洪波、颜志亮提供连带责任保证，承担连带偿还责任。原被告双方于2016年6月25日签订《楼宇买卖认购单》，但被告至今未履行交付房屋并协助办理产权登记的义务。综上所述，为维护原告的合法权益，特具状贵院，望依法支持原告的诉讼请求。

被告海上明珠公司辩称：一、本案所涉纠纷是以房抵债纠纷，该纠纷中债务人是第三人，债权人是本案的原告。因此在没有任何委托的情况下，第三人作为债务人无权以被告的房屋进行抵债，也就是说本案所涉的抵债合同是无效的。二、原告明知本案以房抵债协议无效，原告在其提供的证据和解协议中明确知道第三人与被告存在合作争议，明确知道本案所涉的商品房买卖合同，也就是说抵债合同可能无效。原告是明知以房抵债合同不具备法律效力，请求法庭依法驳回原告诉求。

第三人瑞华公司未应诉陈述，亦未提交相关证据。

本院经审理认定事实如下：展志公司于2014年1月23日向本院起诉，要求瑞华公司偿还货款。本院经审理，于2014年7月17日作出（2014)皋商初字第0171号民事调解书，协议如下：瑞华公司欠展成公司货款1071130元，分期给付：2014年12月30日前给付50万元，2015年6月30日前给付571130元。如未按约履行，则承担以1071130元为本金从2013年4月1日起的银行贷款利息。因瑞华公司未能履行调解书，展成公司申请执行。2016年6月24日，展成公司作为甲方，瑞华公司作为乙方，钱洪波、颜志亮作为丙方（担保人），签订《和解协议》一份，约定：一、乙方以以房抵债的形式给付甲方货款1071130元及利息，即乙方将位于如皋市㎡)、606室（面积148.32㎡)的房屋及相对应的车库两间（用于停放汽车，每间面积约为30平方米）以以房抵债的方式给甲方，由乙方向甲方出具收据及认购书等相应购房的手续。二、乙方需保证在签署上述以房抵债协议之前不存在一房数卖的情形。同时考虑目前乙方与如皋市海上明珠开发经营有限公司尚存合作争议，若因上述属于乙方的原因导致甲方无法实际取得房屋的占有使用，则甲方有权要求乙方仍按照如皋市人民法院（2014)皋商初字第0171号民事调解书的内容履行，并由丙方自愿提供连带责任担保，承担连带偿还责任。三、上述房屋目前尚未竣工验收，待可以办理产权登记时，乙方需配合甲方办理产权登记手续，所需交纳的税费由甲方按国家规定缴纳。

2016年6月25日，原告展成公司作为买方与被告海上明珠公司作为卖方，签订《楼宇买卖认购单》（0000142号）一份，双方约定，由卖方将1幢506、606号房（建筑面积：296.64平方米，售价：1071130元）出售给买方，二间车库（约30平方米每间）。买方于2016年6月25日前支付房款1071130元。认购单“卖方”处盖有海上明珠公司的合同专用章及王海明印鉴，买方处盖有展成公司公章。2016年6月25日的收据（NO6425027）载明，交款单位为展成公司，收款事由为货款抵算（1号楼506室、606室及车库两间），收款金额为1071130元，并加盖有“如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司财务专用章”。

原告于2019年4月16日诉至本院，要求判如所请。

另查，南通市中级人民法院（2017）苏06民终1935号民事判决书认定：海上明珠工程系由瑞华公司以海上明珠公司名义总承包的方式合作开发，由瑞华公司全面负责项目的开发建设和销售，故瑞华公司有权以海上明珠公司名义开发建设和销售该工程。

以上事实，有原、被告方的陈述，（2014）皋商初字第171号民事调解书、和解协议、楼宇买卖认购单、收据、（2017）苏06民终1935号民事判决书等证据并经庭审质证确认在卷佐证。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。展成公司与瑞华公司之间因货款纠纷，经本院审理作出调解书，由瑞华公司偿还展成公司货款1071130元及利息。因瑞华公司未能按调解协议履行，展成公司申请强制执行。对于货款欠付事实，有生效调解书证实，应予确认。后展成公司与瑞华公司达成和解协议，约定以房屋抵货款。和解协议达成后，展成公司与瑞华公司签订《楼宇买卖认购单》。关于海上明珠公司与瑞华公司之间的关系，经生效法律文书确认，第三人瑞华公司可以代表被告海上明珠公司与购房人签订《楼宇买卖认购单》，故本案中原告展成公司与瑞华公司签订的《楼宇买卖认购单》应视为与海上明珠公司签订。原告已经实际完成了案涉房屋的对价支付，被告海上明珠公司出具了购房款收据并加盖财务专用章交原告展成公司收执。该楼宇认购单已经具备了商品房买卖合同的主要内容，不违反法律法规的强制性规定，视为双方当事人对案涉房屋的买卖已经达成合意，合法有效。被告辩称原告知晓海上明珠公司与瑞华公司之间存在合作争议，知道以房抵债合同不具备法律效力，其所辩缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告与瑞华公司约定的责任承担仅限于被告与瑞华公司之间，不影响原告向海上明珠公司主张权利，至于被告与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。

综上，被告海上明珠公司应当履行交付案涉位于如皋市（建筑面积为148.32平米）和606室（建筑面积为148.32平米）房屋的义务，并向原告展成公司开具正式的购房发票、协助其办理房屋产权登记手续。原告诉请交付车库两间（建筑面积为30平米/间）的请求，《楼宇买卖认购单》中虽约定交付车库两间及面积，但没有约定对应的车库编号和具体位置，该诉讼请求不明确，本院难以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下：

一、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决书生效后十日内向原告展成公司交付位于如皋市（建筑面积为148.32平米）和606室（建筑面积为148.32平米）房屋。

二、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决书生效后十日内向原告展成公司开具正式的购房发票，并协助原告展成公司办理上述房屋的产权登记手续。

案件受理费14440元，由被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）预交上诉案件受理费14440元。

审　判　长　　宗卫明

人民陪审员　　单祝友

人民陪审员　　吕　蒙

二〇一九年十月二十八日

书　记　员　　贾俊辉