某某与某某等返还原物纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院 民事判决书 (2022)京0101民初7410号 原告：***，男，1957年3月11日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：***，北京冠领（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京冠领律师事务所律师。 被告：***，女，1932年4月4日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：***，男，1957年3月13日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：***，女，1961年9月26日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：***（***之孙媳，***之母，兼***之委托诉讼代理人，***之法定代理人），女，1989年3月10日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：***，女，2015年4月12日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：***（***、***之子，兼***、***之委托诉讼代理人），男，1987年7月20日出生，汉族，住北京市东城区。 第三人：北京北电科林电子有限公司，住所地北京市东城区东四北大街107号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1986年5月19日出生，该单位员工。 委托诉讼代理人：***，女，1988年4月10日出生，该单位员工。 原告***与被告***、***、***、***、***、***（以下简称六被告）及第三人北京北电科林电子有限公司（以下简称北电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月10日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告***、***及第三人北电公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.要求六被告向原告腾退北京市东城区东四十四条X号院11号房屋并交付原告；2.要求六被告拆除北京市东城区东四十四条X号院11号房屋前加盖的二层违法建筑，并将渣土清运干净；3.要求六被告共同向原告支付自2018年12月25日至实际返还房屋之日的房屋使用费（按每月3500元计算）。事实和理由：北京市东城区东四十四条X号院原系原告之父***所有，因文革原因，***将南房两间出租予被告***及案外人***居住，***为承租人。***去世后，承租人未变更。***系***之子、***与***系夫妻关系、***是二人之子，***与***系夫妻关系，***系二人之女。2018年12月25日，原告经生效判决确认对北京市东城区东四十四条X号院7号、11号房屋享有所有权。原告与六被告均不存在租赁合同关系，根据相关政策，六被告应搬出涉案房屋，现六被告仍在涉案房屋居住，并在房屋北侧加盖自建房，且自2018年12月25日后至今未向原告支付过任何占用费。***系北电公司的职工，北电公司对***负有安置义务，为维护原告合法权益，故诉至法院，诉如所请。 六被告辩称：原告所述六被告亲属关系属实。六被告均在涉案房屋居住。涉案房屋承租人原为***，2004年9月17日变更为***，***是北电公司的职工。被告一家自1967年即在涉案房屋居住，当时由***之夫***向北新桥房管所承租，后承租人变更为***。涉案房屋产权发还后，被告一家一直向案外人***支付租金，由被告一家承担20%，北电公司承担80%，按照每月8.94元的标准缴纳至2018年底，***告知六被告产权人变更了，此后就没人收取了。同意继续按上述标准支付租金，六被告无其他住房，***、***、***均是北电公司的职工，北电公司未给被告一家解决居住问题，不同意腾退房屋。自建房是2009年加盖，因为一家六口无法居住，故而加盖自建房居住使用。不同意拆除自建房，也不同意支付使用费。 第三人北电公司述称：被告所述由北电公司负担80%房租不属实。北电公司并非承租人，没有支付租金的义务。北电公司并未占有使用房屋，腾退房屋与北电公司无关。***确为北电公司退休职工，北电公司未向***安置过住房，2006年9月13日，北电公司收到北京市东城区房屋管理局第三房屋管理所《标准租私房承租人搬出安置住房补贴发放通知单》，要求北电公司按照相关政策规定发放住房补贴，应发放金额为20.1万元。但因北电公司被确认为困难企业，无力支付住房补贴，特协调上级单位予以解决。2006年12月22日，北电公司收到北京市落实私房政策办公室拨付的标准租私房安置补贴款20.1万元。因承租人至今未腾退私房，故该笔款项仍在北电公司账上作为专项资金保留。此外，在2003年12月1日至2004年12月提租时，北电公司按每月779.98元的标准向***发放过租房补贴，之后未发放。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： ***与***系夫妻关系，被告***系二人之子、***与***系夫妻关系、***是二人之子，***与***系夫妻关系，***系二人之女。坐落于北京市东城区东四十四条X号房屋12间原系原告之父母***、***的夫妻共同财产。1983年11月15日，***与***签订《私房租赁契约》，由***承租东四十四条X号南房两间，使用面积26.3平方米，月租金8.94元。***于1999年1月11日死亡，2018年12月25日，北京市东城区人民法院作出（2017）京0101民初37号民事判决书，判决位于东城区东四十四条X号北房三间、东房三间、南房三间、西房三间，其中7号（16.8平方米）北房一间、11号（17.3平方米）南房一间归原告***所有。该判决于2019年1月14日发生法律效力。 庭审中，六被告提交东城区国土局第三管理所于2004年9月17日出具的说明，载明东城区东四十四条X号南房2间系标准租私房，原承租人为***（已故），现变更为其妻***。 ***系北电公司退休职工。北电公司表示未向***安置过住房。六被告持甲方为北电公司，乙方为***落款时间为2006年12月6日的《标准租租房腾退协议书》，证明诉讼中经被告投诉才得知该《标准租租房腾退协议书》的存在，协议书显示北电公司曾领取了20.1万元住房补贴，但从未向***发放，***不会写字，该协议书中乙方签字并非***所签。第三人认可其确实领取了20.1万元的住房补贴，表示需待被告腾房后发放被告。 另查，原告曾以租赁合同纠纷为由将六被告诉至法院，要求解除租赁合同关系，六被告腾退房屋，拆除自建房并支付房屋占有使用费，后原告撤诉。该案诉讼中，本院进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于东四十四条X号院西南角。涉案房屋东侧为10号房。11号房及10号房北侧，加盖有二层自建房，自建房一层用作门厅及卫生间，二层为卧室。10号、11号房及自建房由六被告居住。本案诉讼中，双方均表示自建房未发生变化，原告另提交自建房照片等证据证明自建房存在安全隐患。 关于被告住房情况，原告提交北新桥街道办事处与***的询问笔录，显示街道办事处询问六被告是否有其他住房，是否申请过公租房，***称六被告名下没有住房，但***夫妇在通州申请了一处公租房。对此***提交其与北京保障房中心有限公司于2022年6月1日签订的《北京市公共租赁住房退出确认书》，以证明双方于2022年6月1日解除了北京市公共租赁住房租赁合同。被告称系因生活困难，交不起房租，故而退租。另查，六被告名下均无房产。 关于原告主张的房屋使用费，原告提交其在房屋中介网站上查询的同地段房屋租赁价格截图，被告不予认可。被告提交其向***交纳租金的房租费收取证明，显示被告向***交纳了2014年至2017年的租金，标准为按26.3平米面积，每平米35元计算，被告支付上述标准的20%，即每年2209.2元。被告表示剩余80%由北电公司承担。经质证，原告及第三人对其真实性不予认可。第三人称其仅在2003年12月1日至2004年12月提租时向***发放过租房补贴，之后未发放。对于2018年之后的租金，被告表示因产权人变更，***不再收取，故未再交纳。 另，原告表示其与六被告之间均不存在房屋租赁合同关系，故以返还原物纠纷为由诉至本院，诉讼中，本院查明***与***曾签订标准租私房租赁契约，***去世后，承租人变更为***，原告通过继承取得涉案房屋的所有权，原告与***之间存在房屋租赁合同关系，故本院依法变更案由为房屋租赁合同纠纷。 本院认为：根据查明的事实，原告之父***与***之夫***曾就涉案房屋签订私房租赁契约，***去世后，原告经继承取得涉案房屋产权，***去世后，北京市东城区国土局第三管理所出具说明，确认涉案房屋系标准租私房，原承租人***去世后承租人变更为***，故原告与***之间形成房屋租赁合同关系。鉴于双方系涉及标准租私房的租赁关系，具有特殊性，根据《北京市国土资源和房屋管理局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发[2001]37号）有关规定，承租人及其配偶由其所在单位按相关规定发放了住房补贴或提供安置住房的，应当搬出。鉴于***所在单位北电公司明确表示其保留有向***发放的标准租私房安置补贴款，因***未腾退房屋，故尚未发放，并同意在***搬出涉案房屋后按照规定向***发放安置补贴，故***及家庭成员应腾退涉案房屋。另考虑***曾承租公租房，但于诉讼中与北京保障房中心有限公司解除了北京市公共租赁住房租赁合同，其以无房居住进行抗辩，本院不予采信，原告要求六被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。 六被告在居住涉案房屋期间在涉案房屋北侧加盖了自建房，根据现场勘验情况及相关证据，自建房与涉案房屋之间过道狭窄，对通行造成一定影响且存在安全隐患，被告腾退房屋时应一并拆除自建房，原告要求被告拆除自建房的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。 双方均认可，原告取得产权后，***并未交纳过租金，原告主张的占有使用费实为***应支付的租金，***应予支付。***、***、***、***、***并非合同相对方，原告要求其共同支付租金，缺乏依据，本院不予支持。关于租金标准，本院将结合双方证据及相关政策，依法予以酌定。原告系基于继承取得涉案房屋产权，涉案房屋继承纠纷案件于2019年1月14日生效，故给付租金的起始日期应为2019年1月14日，故本院对2019年1月14日后的租金，予以支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告***、***、***、***、***、***于本判决生效后90日内将北京市东城区东四十四条X号院11号房屋腾退并交付原告***； 二、被告***、***、***、***、***、***于本判决生效后90日内将北京市东城区东四十四条X号院11号房屋北侧加盖的二层自建房拆除，并将渣土清运干净； 三、被告***于本判决生效后30日内按照每月605.5元标准向原告***支付2019年1月14日至实际腾退房屋之日的租金； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 审判员*** 法官助理*** 书记员*** 二〇二二年十二月九日