某某与佛山市禅城区东海银湾（第一届）业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0604民初146号 原告：***，男，汉族，1978年10月6日出生，住广东省阳春市， 委托诉讼代理人：***，广东广立信律师事务所律师。 被告：佛山市禅城区东海银湾（第一届）业主委员会，住所地广东省佛山市禅城区桂澜南路**东海银湾小区**首层。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，广东邦南律师事务所律师。 第三人：佛山市建宇工程招标代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路**27E、27F、27G、27H，统一社会信用代码914406047292181277。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1972年8月10日出生，住广东省佛山市禅城区，系第三人公司职工。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1977年6月30日出生，住广东省佛山市禅城区，系第三人公司职工。 原告***诉被告佛山市禅城区东海银湾（第一届）业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，因佛山市建宇工程招标代理有限公司与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人，并依法适用简易程序审理，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，并于2017年5月3日再次公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人***，被告的负责人***及委托诉讼代理人***，第三人的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销被告违法指定选聘代理公司的决定；2.撤销被告与第三人签订的《项目委托代理协议》；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将上述第2项诉讼请求变更为“确认被告与第三人签订的《项目委托代理协议》无效”。事实与理由：原告系佛山市禅城区东海银湾小区的业主，本小区首届业主委员会于2016年7月2日选举产生，并于2016年7月15日通过居委备案。然而自成立后，被告在选聘物业一事中涉嫌严重违规，侵犯了原告及广大业主的合法权益。被告在未取得业主大会授权的情况下，于2016年11月12日擅自与第三人签订了《项目委托代理协议》，拟通过选聘形式选聘物业服务企业。该协议在签订时既未告知全体业主，也未由被告表决通过，直至2016年11月16日才由被告表决通过并在业主微信群及东海银湾业委会公众号中发布。该协议的签订不但剥夺了主业的知情权与参与权，也违反了《广东省物业管理条例》及《东海银湾小区业主议事规则》（以下简称《议事规则》）的相关规定，违反了公平公开的原则。 被告辩称：1.被告是经业主大会选举合法产生、并依法在禅城区房管局和禅城区祖庙街道办事处备案的业主委员会，是合法有效的小区自治组织；2.被告预选聘物业公司的过程公开、程序合法，目前正准备召开业主大会最终表决；3.原告在个人利益没有受损的情况下提起本案诉讼，是为了私利，阻挠、拖延业主大会的召开；4.撤销业主委员会决定应当由政府行政部门行使；5.涉案的《项目委托代理协议》不存在法定的可撤销的情形；6.被告预选聘两家物业服务公司是效力待定的民事行为。 第三人陈述称：1.第三人是具有政府采购及工程招标资质的公司；2.第三人与被告是在平等、自愿、协商一致的前提下，合法有效签订的《项目委托代理协议》，该协议是自双方盖章签字之日起生效的，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，只有一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，为可变更或可撤销的合同，而本案不存在欺诈、胁迫的情形，双方是协商一致后，第三人按约履行该协议；3.本案所涉及项目为“东海银湾物业服务企业预选聘”在委托代理协议签订、公开选聘的公告、接受报名、初审、复审、确定选聘入围企业的全过程中，第三人没有接收过任何对本项目的异议。第三人已按《项目委托代理协议》履行完义务事项。4.若法院决定撤销双方合法签订的《项目委托代理协议》，则被告人要向第三人承担违约赔偿责任，这个赔偿损失费用将要由该小区全体业主来承担。第三人认为，本案所涉《项目委托代理协议》经第三人与被告盖章签字生效，并具备法律效力，第三人已按《项目委托代理协议》的约定履行完义务事项，不存在解除合同的条件。基于以上事实与理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3，原告未提供原件核对，被告及第三人均该证据的三性不予确认，本院不予采信；对被告提交的证据1-5、8、11，被告提供了东海银湾业委会公众号相关内容进行核对，本院对该证据的真实性予以确认；对被告提交的证据6、7、9、12、13、16-22，被告提供了原件核对，本院对该证据的真实性予以确认；对被告提交的证据10，与第三人提供的该证据的原件一致，本院对该证据的真实性予以确认；对被告提供的证据14，原告及第三人对该证据真实性均无异议，本院予以采信；对被告提交的证据15，被告未提供原件核对，且与本案没有关联性，本院不予采信。对第三人提交的证据2，第三人提供了原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 原告系东海银湾小区22座1904房的主业。被告佛山市禅城区东海银湾（第一届）业主委员会于2016年7月2日成立，于2016年7月15日在佛山市禅城区祖庙街同兴社区居民委员会备案，备案编号为同兴社区居委会201601号。 2016年11月12日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《项目委托代理协议》，约定“第一条、委托项目基本情况。1.项目名称：东海银湾物业管理公开选聘项目。2.项目内容：协助甲方公开接受物业管理公司报名并审核确定有效的报名名单。……第六条、有关费用。……2.乙方在前两次实施网上信息发布并获得有效审核结果后15天内，按照有关规定向甲方收取服务费9800元。……” 第三人提交的《预选聘文件》第二章规定“……三、预选聘费用。……3.如若经过业主大会后，最终选出选聘单位并签订合约，30万元竞聘保证金自动转换为合同履约保证金，并由选聘单位支付本次项目的代理服务费给予业主方（签订合同之前）。代理服务费依据东海银湾（第一届）业主委员会与佛山市建宇工程招标代理有限公司签订的《项目委托代理协议》进行结算。其余未选聘单位，无息退还30万元竞聘保证金（自业主大会结束后不超过15天）。4.如若由于业主大会投票的重要选项未能通过双过半，或其他原因，导致无法选出选聘单位，本次项目的代理服务费由参与公投的单位平摊，扣除平摊费用后，无息退还剩余的竞聘保证金（自业主大会结束后不超过15天）。”第三章第26条规定“选聘服务费。26.1本次选聘成功的，选聘企业向业主方支付9800元（以最终金额为准）的代理服务费。26.2本次选聘失败的，参与公投的竞聘单位平摊向业主方支付9800元（以最终金额为准）的代理服务费，由业主在参与公投的竞聘单位的竞聘保证金中扣除平摊费用后，无息返还剩余的竞聘保证金（自业主大会结束后不超过15天）。26.3代理服务费依据东海银湾（第一届）业主委员会与佛山市建宇工程招标代理有限公司签订的《项目委托代理协议》进行结算。……” 2017年3月22日至2017年4月22日，东海银湾小区以书面形式召开了第二次业主大会，大会通过投票表决的方式对“业委会制定的《东海银湾选聘物业方案》，并授权业委会执行选聘物业公司具体事务”、“业委会委托佛山市建宇工程招标代理有限公司接受预选聘物业自荐和审核”等表决事项进行了表决。投票结果显示，上述两个表决事项赞成票的票数占比及面积占比均超过60%。 另查明，《议事规则》第五条（业主大会议事内容）规定“（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业；……（八）纠正和撤销业主委员会的不当决定；……”；第六条（业主大会决定）规定“业主大会决定筹集和使用物业维修奖金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的主业且占总人数三分之二以上的业主同意。主业大会决定第五条其他事项的，应当经专有部分占建筑物面积过半数的主业且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，主业必须共同遵守。持不同意见的主业不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。……”第十五条（物业服务企业或其他管理人的选聘）规定“业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业，可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。……” 对于被告的决定侵害了原告何种权益，原告本人陈述称被告是用公共收益去支付代理服务费的，损害了业主的利益；其代理人陈述称，合同中明确约定了代理费，该费用是从所有业主的费用当中产生，选聘或者自选一个合格、高效的物业公司对任何业主的居住条件、环境、物业费及对所有业主的利益都是有关的，如果选聘了一个差的或者没有资质的物业公司，将对业主的合法权益产生重大影响，这一次选聘的代理机构恰好只有一个，也是值得怀疑的，如何选聘代理公司，可能是被告自行决定的，并且选聘物业管理公司只有两个候选公司，也是违法的、不合理的。 被告庭审中陈述：《项目委托代理协议》约定的服务费最终由物业公司承担，业主无须承担任何费用。 第三人庭审中陈述：第三人在《项目委托代理协议》中的合同义务已经履行完毕，但合同约定的服务费还没有收到，按照选聘文件的规定，该费用由选聘成功的企业向第三人支付，业主不需要支付费用。 本院认为，本案为业主撤销权纠纷。关于原告诉请撤销被告违法指定选聘代理公司决定的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，在未经业主大会授权的情况下，被告虽与第三人签订的《项目委托代理协议》，委托第三人代理物业管理公开选聘相关事宜，但在业主大会就该事项进行表决前，被告的上述决定对原告而言，属于效力待定状态，不会对原告产生约束力。同时，虽被告与第三人签订的《项目委托代理协议》约定被告需向第三人支付服务费，但根据《预选聘文件》的相关规定，该服务费最终系由参与选聘企业支付或参与公投的竞聘单位平摊，原告作为业主不需要承担该服务费。原告未能举证证明被告的上述决定侵害了其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于涉案《项目委托代理协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告系经佛山市禅城区祖庙街同兴社区居民委员会备案的业主委员会，其于任期内与第三人签订的《项目委托代理协议》系合同当事人真实意思表示，原告无证据证明上述合同存在法律规定的无效情形，其诉请涉案《项目委托代理协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 本案适用普通程序,受理费收取100元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　**好 二〇一七年五月二十二日 书　记　员　　*** 附证据清单目录 原告在诉讼中提交的证据如下： 1、原告身份证、商品房买卖合同； 2、禅城区国土城建和水务局信访事项受理告知书、禅城区国土城建和水务局关于***反应东海银湾豪园业主委员会违规招标物业公司等信访问题的答复、祖庙街道国土城建和水务局向东海银湾业主委员会发出的通知、祖庙街道国土城建和水务局关于投诉的回复； 3、微信截图； 4、东海银湾小区业主大会议事规则； 5、物业合同个别条款调整公告； 6、东海银湾选聘物业方案； 7、项目委托代理协议； 8、禅城区国土城建和水务局的函、答复及受理告知书； 9、致同兴居委会的函。 被告在诉讼中提交的证据如下： 1、《关于东海银湾豪园小区***选举办法的公告》； 2、《关于东海银湾豪园小区***人员名单的公示》、使用公章审批表； 3、《业委会8月份月度例会会议纪要》； 4、征询函； 5、关于召开银湾业委会&***联席工作会议公告； 6、东海银湾小区业委会会议列席旁听申请表/意见表； 7、银湾业委会委员&楼长联席会议签到表； 8、致全体东海银湾业主的公告； 9、关于东海银湾《物业管理委托合同》公示的通知、使用公章审批表； 10、项目委托代理协议、使用公章审批表； 11、东海银湾选聘物业方案、使用公章审批表； 12、物业合同个别条款调整公示； 13、物业合同条款调整及代理机构挂网公告； 14、东海银湾物业服务企业预选聘招标公告； 15、竞聘资格审核会议签到表； 16、竞聘资料密封性检查登记表； 17、东海银湾物业服务企业预选聘复审表； 18、东海银湾物业服务企业预选聘复审结果确认函； 19、选聘入围通知书； 20、（2016）粤0604民初6721号民事裁定书、（2016）粤06民终7537号民事裁定书； 21、复函； 22、业主大会投票结果公示。 第三人诉讼中提交的证据如下： 1、营业执照、资质证书、政府采购代理机构名单； 2、预选聘文件归档资料。