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申请执行陈某某与被执行人西双版纳某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案执行裁定书

来源：中国裁判文书网
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
执行裁定书
（2015）西执异字第5号
案外人（异议人）包某某，男，汉族，云南省勐腊县人，职业商人。
申请执行人陈某某，男，汉族，现住景洪市。
委托代理人***，云南博仲律师事务所律师。
被执行人西双版纳某某房地产开发有限公司。
住所地景洪市。
法定代表人陈某，董事长。
委托代理人***，女，傣族，1968年5月24日出生，系西双版纳某某房地产开发有限公司副总经理，住西双版纳傣族自治州景洪市。
本院在执行陈某某与西双版纳某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人包某某于2015年9月6日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，在审查过程中，本案报请延长审限2个月，现审查终结。案外人（异议人）包某某称，西双版纳傣族自治州中级人民法院接受陈某某财产保全申请查封了西双版纳某某房地产开发有限公司开发的1OB栋一、二层商铺。房号分别为：10B-1-101、10B-1-102、10B-1-103、10B-1-104、10B-1-105、10B-1-106、10B-1-107、10B-2-201、10B-2-202、IOB-2-203、10B-2-204、10B-2-205、10B-206。上述房产某某公司已于2014年6月27日出卖给异议人，并已全额收取异议人的购房款。现异议人得知自己所购房产已被法院查封，自身的合法权益受到损害。为此，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出异议，请求人民法院中止执行程序，并解除对上述房屋的查封。申请执行人陈某某答辩称，一、异议人与某某公司虽然签订了商品房购销合同，但他们之间并非真正房屋买卖关系，而是民间借贷关系，争议的房屋系借贷的抵押物，双方名为买卖实为借贷。担保法第41条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。对不动产抵押登记作了明确规定。未经登记的抵押是无效的，更不能对抗善意第三人。本案中，某某公司向异议人借款并以其开发的房屋进行抵押担保，虽然签订了商品房购销合同，但该合同并未办理备案登记，因此该合同是无效的更不能对抗第三人。二、即使异议人与某某公司之间签订的购销合同是真实的，但是合同中约定的单价明显低于市场价，异议人也并非善意的买受人，该购销合同是无效的。如果将该房屋认定为异议人的，明显侵害了申请执行人的合法权益，对其他购房客户也是不公平的。三、争议房屋之前已经被申请人以抵扣工程款的方式抵扣给了申请人并办理了备案登记。在异议人与某某公司签订购销合同时该房屋是备案在申请人名下的，因此该买卖合同是无效的。之后由于申请人向法院起诉才与被申请人协商到房管处办理了撤销备案登记。四、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中申请人系该工程的承包人，被申请人拖欠的系该工程的工程款，根据该规定申请人对该争议房屋享有优于异议人抵押权和其他债权的优先受偿权。综上所述，异议人仅以其和某某公司签订的一份未备案的商品房购销合同为由提起的执行异议明显是不能成立的，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回异议人的执行异议，继续本案的执行程序。被执行人某某公司答辩称，某某公司与包某某是抵押借款关系，某某A栋3-10层已经抵押给包某某了，抵押登记办不了，只能以销售的方式办理，而借款协议的原件保留在包某某一方。当时确实存在网络搭建的问题，所以房子没有备案。案外人包某某为证明其是某某公司开发的某某1OB栋一、二层商铺的产权所有人的主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件，用以证明案外人的真实身份。2、《商品房购销合同》（复印件），用以证明某某公司开发的某某1OB栋一、二层商铺已经在2014年6月27日销售给了案外人包某某。3、某某公司出具的《情况说明》（复印件），证明某某公司开发的1OB栋一、二层商铺销售给包某某以后由于网络搭建的原因未能及时进行备案登记以及被法院诉讼保全的事实。4、工商银行个人业务汇款凭证一页4份、收据5份（复印件），用以证明案外人包某某支付购房款的事实。申请执行人陈某某质证认为，对案外人提交的证据，不能够证明其主张，案外人与被执行人是名为销售实为借款的关系，对其证据和需要证明的事实均不予认可。被执行人某某公司质证认为，对案外人提交的证据真实性均无异议，但事实是名为销售实为借款。申请执行人陈某某未提交证据。被执行人某某公司为证明其与包某某是借款关系的主张提交了电子银行交易回单17份（其中，收款方户名为包某的11份、收款方户名为师某某的3份、收款方户名为张某某的3份），用于证明某某公司支付给包某某借款的利息的事实。申请执行人陈某某质证认为，对被执行人提交的证据的真实性及需要证明的事实均无没异议。案外人包某某质证认为，对该证据真实性没有异议，但是认为上述款项与其无关，是被执行人支付给师某某款项。本院审查认为，案外人包某某主张本院查封的某某公司开发的1OB栋一、二层商铺（房号分别为：10B-1-101、10B-1-102、10B-1-103、10B-1-104、10B-1-105、10B-1-106、10B-1-107、10B-2-201、10B-2-202、IOB-2-203、10B-2-204、10B-2-205、10B-206），某某公司已于2014年6月27日出卖给异议人，并已全额收取异议人的购房款的事实，其销售方某某公司不予认可，亦未办理销售备案，故异议人包某某主张的事实证据不足，本院不予采信。本院认为，案外人包某某针对其系某某公司开发1OB栋一、二层商铺的产权所有人的主张，其提供的证据不足以证明其主张的事实，被执行人、申请执行人对案外人提出的证据效力及证明的事实均不予认可。本院对包某某提交的证据的真实性、有效性在未有其他充分证据证实的情况下，不能在执行中直接作为确认异议事实的证据使用，即包某某的异议是否成立不能确认。因此，在包某某的异议不足以确认其是否成立，也不足以排除法院的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第74条“对案外人提出的异议一时难以确定是否成立，案外人已提供确实有效的担保的，可以解除查封、扣押措施。申请执行人提供确实有效的担保的，可以进行执行。因提供担保解除扣押或继续执行有错误，给对方造成损失的，应当承担以担保财产予以赔偿。”的规定看，本案也不具备中止执行的条件，同时，由于法律规定在执行过程中针对案外人的异议审查仅限于形式审查。故，在包某某的异议难以确认是否成立，其又未提供任何担保的情况下，本院对其请求人民法院中止执行程序，并解除对上述房屋查封的请求，不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第74条之规定，裁定如下：驳回案外人包某某的异议。本裁定送达后立即生效。如不服本裁定可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起异议诉讼。审判长***审判员***代理审判员***
二〇一五年十一月三日书记员***第页共7页