某某、河南北方城建集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省淅川县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫1326民初183号

原告：**，女，汉族，生于1980年7月10日，住河南省镇平县。

委托诉讼代理人：曹茂永，河南框正律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：曹仕毅，河南框正律师事务所律师，特别授权。

被告：河南北方城建集团有限公司，住所地安阳市北关区安漳大道44号。

法定代表人：苏孟元，该公司经理。

第三人：南阳市向阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市解放路与滨河路交叉口向阳荷花广场。

法定代表人：卢林玉，该公司经理。

原告**与被告河南北方城建集团有限公司（以下简称“北方公司”）、第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司（以下简称“向阳公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2022年4月6日公开开庭进行了审理。原告**及委托诉讼代理人曹茂永到庭参加诉讼。被告北方公司、第三人向阳公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告为第三人名下位于南阳市××广场××号楼××单元××室价值1050000元房屋的实际权利人；2、请求判令不得对涉案房屋执行并立即解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2012年12月13日，被执行人向阳公司以789090元的价格将本公司开发的位于南阳市××广场××号楼××单元××室房屋销售给刘锋，房款全清，刘锋交纳办证所需的包括契税、印花税、登记费、测绘费、安装费等费用。事后因向阳公司手续不齐备的原因迟迟没有办理房屋过户登记。于2019年9月16日刘锋与原告协商签订《房屋买卖合同》，将该套房屋以1050000元价格出卖给原告，原告于2019年9月16日、23日通过银行向刘锋支付购房款700000元和现金350000元，原告随即入住，缴纳水电费、燃气费、物业费等。至今同样由于向阳公司的原因也不能办理过户登记，由于刘锋是办理的网签认购手续，原告交纳的物业管理、水电费用必须继续以刘锋名义缴纳。原告于2021年7月4日得知，淅川县人民法院在执行（2020）豫1326民初1703号《民事判决书》时，以（2021）豫1326执1285号《执行裁定书》对向阳公司名下位于南阳市××广场××号楼××单元××室房屋予以查封。原告认为：在刘锋购买第三人房屋和原告购买刘锋房屋两个法律关系形成后，均支付了相应的对价并实际占有使用10年之久，只是因为第三人（开发商）的原因暂时都无法办理过户登记，原告对此没有过错。刘锋将案涉房屋转让给原告，原告即承继了刘锋与开发公司之间以案涉房屋物权变动为内容的债权合同的权利，并承继刘锋形成事实上的接受开发公司提供使用水、电、物业服务等权利，对涉案房屋形成有效相关的民事权利。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，刘锋与第三人房屋买卖合同和原告与刘锋的买卖合同合法有效。原告已经成为涉案房屋的实际权利人，第三人对该房屋的权利已经消灭，如果法院对该房屋继续执行，实际是对异议人权利的侵害，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。而且，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告的异议请求应当得到支持，淅川县人民法院以（2021）豫1326执异26号《执行裁定书》驳回原告异议申请是错误的。鉴于此，为了保护原告的合法财产权，特提出前面的诉讼请求，望依法支持。

被告北方公司缺席无答辩。

第三人向阳公司缺席无答辩。

原告**为证明其诉请，向本院提交如下证据：1、刘锋与南阳市向阳房地产开发有限责任公司（以下简称向阳公司）《商品房认购协议书》1页。证明：向阳公司以789090元的价格将本公司开发的位于宛城区××路××路交会处（南阳市向阳荷花广场）2Ｂ号楼1单元904室房屋出卖给刘锋。2、向阳公司收房款《收款收据》2页。证明：刘锋于2012年12月13日、2013年1月1日两次交纳了2Ｂ号楼1单元904室房屋购房款789090元。3、《业主入住缴款通知书》2页。证明：刘锋向向阳公司交纳了涉案房屋办理房权证书登记所需的包括交易契税、印花税、过户登记费、测绘费、安装费等所有费用。4、《收款收据》部分20笔，共6页。证明：刘锋自2014年以后交纳涉案房屋产生的水、电费、物业费、空调费、燃气费事实。5、南阳市不动产登记服务中心《楼房表查询》1页。证明：（1）位于宛城区××路××路交会处（南阳市向阳荷花广场）2Ｂ楼共9层房屋具有商品房预售许可证，许可证号为2008031。（2）刘锋房屋买卖有效性。6、南阳市中级法院（2016）豫13执异56号《执行裁定书》。证明：涉案房屋由于开发手续不完善不能办理产权登记。7、原告于2019年9月16日与刘锋签订的《房屋买卖合同》。证明：2019年9月刘锋将购买向阳公司的位于南阳市××广场××号楼××单元××室房出卖卖给原告。同时证明原告承继了刘锋享有的对该房屋期待过户登记权利。8、原告在中国光大银行账号6214********流水。证明：原告通过银行向刘锋支付购房款3次共700000元。9、刘锋2019年9月23日出具《收条》1分。证明：刘锋收到原告购房款1050000元（790000元是现汇、350000元现金）。10、2020年至2021年原告交纳燃气费9笔部分明细。证明：2020年以后的燃气费由原告用支付宝交纳，原告实际占用使用?渉房屋。11、河南省淅川县（2020）豫1326民初1703号《民事判决书》。证明：生效判决书确认被执行人欠第三人债务的事实。12、淅川县人民法院以（2021）豫1326执1285号《执行裁定书》。证明:原告购买刘锋的位于南阳市××广场××号楼××单元××室房屋被淅川县法院查封事实。13、淅川县人民法院（2021）豫1326执异26号《执行裁定书》。证明：原告提出执行异议被驳回和起诉依据。14、淅川县人民法院（2022）豫1326民初180号《民事判决书》9页。

被告北方公司缺席未发表质证意见，也没有向法庭提交证据。

第三人向阳公司缺席未发表质证意见，也没有向法庭提交证据。

本院认为，原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案待证法律事实联系密切，可作为本案定案依据。根据上述证据，结合当事人当庭陈述，本院确认以下法律事实：

2012年12月13日，案外人刘峰与第三人向阳公司签订《商品房认购协议书》，认购后者开发的位于南阳市××路××路××广场××号楼××单元××层××号商品房××（预售证号2008031），并按约缴纳了全部购房款789090元及契税、印花税、维修基金、产权登记费、工本费、测绘费、交易服务等各种费用。因向阳公司开发手续不完善，该房屋未能办理产权登记手续。2019年9月16日，原告**与刘峰签订《房屋买卖合同》，以1050000元的价格购买了案涉房屋，并支付了相应的购房款。原告提交的燃气缴费记录显示原告最早于2020年3月22日开始缴纳燃气费，但由于第三人向阳公司所开发的房屋不具备变更登记条件，导致原告无法办理房屋变更登记手续。

另查明，因向阳公司未按照本院(2020)豫1326民初1703号民事判决书向北方公司履行支付工程款义务，本院于2021年2月18日作出(2021)豫1326执1285号执行裁定书，将案涉房屋予以查封。**对此提出异议，本院作出（2021)豫1326执异26号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。**因此提起本案诉讼。

本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者**享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从上述规定看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也可以选择适用该司法解释第二十九条的规定。本案中，案外人刘峰与第三人向阳公司签订的《商品房买卖合同》和原告**与案外人刘峰签订的《房屋买卖合同》均合法有效，案外人刘峰已向向阳公司支付了全部房款，**又向刘峰支付了全部房款，并在案涉房屋查封之前实际入住多年，且**对于未办理产权登记无过错，其合法占有房屋的状态受法律保护，对涉案房屋享有的不动产物权期待权优于他人通过法院拍卖、变卖取得的债权。故原告关于不得对案涉房屋执行的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。因案涉房屋尚未登记给原告，对其诉请确认物权权利，不予处理。其诉请立即解除对涉案房屋的查封不属于本案裁判主文的内容。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

一、在申请执行人河南北方城建集团有限公司与被执行人南阳市向阳房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷执行一案中，不得执行南阳市××广场××号楼××单元××室房屋；

二、驳回原告**其他诉讼请求。

案件受理费14,250元，由第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

本院（2021）豫1326执异26号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

审 判 长　王葆兴

审 判 员　全世昌

审 判 员　王建钊

二〇二二年四月八日

法官助理　李　伟

书 记 员　申晓斌