某某、河南北方城建集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省淅川县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫1326民初180号

原告：***，女，汉族，1980年12月7日出生，住河南省南阳市卧龙区。

委托诉讼代理人：曹茂永，河南框正律师事务所律师，执业证号：××。

被告：河南北方城建集团有限公司。

统一社会信用代码：91410500172315818D。

法定代表人：苏孟元，该公司经理。

住所地：安阳市北关区。

委托诉讼代理人：王海超，河南心律律师事务所律师，执业证号：××。

第三人：南阳市向阳房地产开发有限责任公司。

统一社会信用代码：91411300733888916R。

法定代表人：卢林玉，该公司经理。

住所地：南阳市。

原告***与被告河南北方城建集团有限公司、第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2022年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人曹茂永、被告河南北方城建集团有限公司委托诉讼代理人王海超到庭参加诉讼。第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告为第三人名下位于南阳市××广场××号楼××单元××室（预售证号2008031）价值496530元房屋的实际权利人;2、请求判令不得对涉案房屋执行并立即解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2011年6月21日，第三人以496530元的价格将位于南阳市××广场××号楼××单元××室（预售证号2008031）房屋一套销售给原告，双方签订了《房地产买卖合同》，原告于当天交清了房款，第三人同时也向原告交付了房屋钥匙，自此以后，原告入住使用并交纳了涉及买卖的契税、印花税、维修基金、产权登记费、工本费、测绘费、交易服务等费用，并连续交纳10年的物业费、空调费、水电等费用。但由于第三人所开发的房屋不具备变更登记条件而导致原告迟迟无法办理房屋变更登记手续。于2021年6月16日，因被告申请执行其与第三人借贷纠纷案（2020）豫1326民初1703号《民事判决书》，淅川县人民法院以（2021）豫1326执1285号《执行裁定书》将涉案房屋予以查封，原告认为，原告支付了相应的对价并实际占有使用10年之久，只是因为第三人（开发商）的原因暂时无法办理过户登记，原告对此没有过错。根据《民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，原告与第三人房屋买卖合同合法有效，原告已经成为涉案房屋的实际权利人，第三人对该房屋的权利已经消灭，如果法院对该房屋继续执行，实际是对异议人权利的侵害，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。而且，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。原告的请求应当得到支持。淅川县人民法院以（2021）豫1326执异28号《执行裁定书》驳回原告异议申请是错误的。

被告河南北方城建集团有限公司辩称：第一、本案应当使用的最高院关于执行异议复议第29条规定，而不是原告在诉状中援引的28条规定；第二、本案原告和第三人签订的商品房买卖合同是无效合同，因1、虽然原告在诉状中陈述预售证号是2008031，但是根据河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6151号民事判决书一份，河南省南阳市中级人民法院（2015）南执字第00123号执行裁定书一份，查明预售房屋无预售许可证；2、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同第二条规定，原告和第三人签订的合同为无效合同；3、不管是最高人民法院关于执行异议复议第28条还是第29条，能够排除强制执行都是应当签订有效的买卖合同，但是本案签订的合同是无效的，综上，应当驳回原告的诉讼请求。

第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司缺席无答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告***提交证据：1、原告***与第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司《商品房买卖合同》、南阳市不动产登记服务中心认可的楼房查询表。证明案涉房屋有预售许可证、售房合同有效。2、2020年6月21日《收款收据》、***向银行转账凭据、《业主入住缴款通知书》。证明***交纳了购房款496530元及契税、印花税、登记费、测绘费、安装费等费用。3、《业主入住验收单》、《收款收据》27笔，证明:原告自2012年至2021年交纳涉案房屋产生的水电费、物业费、空调等费用并已入住事实。4、南阳市中级人民法院（2016）豫13执异56号执行裁定书，证明涉案房屋因南阳市向阳房地产开发有限责任公司开发手续不完善，未能办理产权登记。被告河南北方城建集团有限公司质证意见：1、对于银行记录真实性无异议，但是对于证明方向有异议，认为与本案无关，购房款应该转给开发商，而不是个人，且现有证据无法证据郭建茹是谁，身份是什么，与原告之间是什么关系，且转账金额和合同约定购房款金额不符，不排除原告和郭建茹之间存在其他关系。2、对于预售许可证真实性无异议，但是预售证办理时间是2008年，原告至今未将涉案房屋备案在自己名下，说明原告在本案中对房屋未办理过户手续存在过错，不能排除申请人的强制执行。3、本案适用执行异议和执行复议第29条，不是28条，原告应提供唯一住房证明或无房证明。

被告河南北方城建集团有限公司提交南阳市中级人民法院（2015）南执字第00123号执行裁定书、（2019）豫13民终6151号民事判决书，证明涉案房屋无预售许可证。原告***质证意见：法院裁判文书涉及的房屋与案涉房屋性质、房屋幢号不一致，裁判文书时间为2015年、2019年，不能证明2008031房屋预售许可证至今没有效力。

根据双方的质证意见，本院确认：1、案涉房屋具有有效的房屋预售许可证；2、签订合同时，***已交定金12万元，向南阳市向阳房地产开发有限责任公司工作人员郭建茹汇款376530元，结合***已缴纳契税、印花税、登记费、测绘费、安装费及2012年至2021年交纳涉案房屋产生的水电费、物业费、空调等费用，认定***按合同约定缴纳全部房款496530元，已入住多年，未办理房屋所有权证非***过错。

经审理认定事实如下：2011年6月21日，原告***与第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司签订《房地产买卖合同》，购买南阳市向阳房地产开发有限责任公司开发位于南阳市××广场××号楼××单元××室（预售证号2008031）商品房一套。***按约缴纳了全部购房款496530元、契税、印花税、维修基金、产权登记费、工本费、测绘费、交易服务等费用，南阳市向阳房地产开发有限责任公司向***交付了房屋，现***入住该房屋十年余。但由于第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司所开发的房屋不具备变更登记条件，而导致原告迟迟无法办理房屋变更登记手续。

因南阳市向阳房地产开发有限责任公司未按照本院(2020)豫1326民初1703号民事判决书向河南北方城建集团有限公司履行支付工程款义务，本院2021年2月18日作出(2021)豫1326执1285号执行裁定书，将涉案房屋予以查封。***提出异议，本院作出(2021)豫1326执异28号执行裁定书，驳回***异议请求。***因此提起本案诉讼。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告***与第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，***已支付全部购房款，入住涉案房屋十年余，对于未办理产权登记无过错，其合法占有房屋的状态受法律保护，对涉案房屋享有的不动产物权期待权优于他人通过法院拍卖、变卖取得的债权。故对***诉请不得对涉案房屋执行，予以支持。因涉案房屋尚未登记给***，对其诉请确认物权权利，不予处理。其诉请立即解除对涉案房屋的查封不属于本案裁判主文的内容。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，判决如下：

一、不得执行位于南阳市××广场××号楼××单元××室房屋；

二、驳回原告***其他诉讼请求。

案件受理费8747.98元，由第三人南阳市向阳房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

本院(2021)豫1326执异28号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

审判长　　陈国富

审判员　　王建钊

审判员　　全世昌

二〇二二年三月十日

书记员　　高小飞