某物业奉化分公司;雷某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2025）浙02民终1639号 上诉人（原审被告）：雷某某。 被上诉人（原审原告）：某物业奉化分公司。住所地：宁波市奉化区。 主要负责人：程某某，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：***，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人雷某某因与被上诉人某物业奉化分公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2024）浙0213民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷某某上诉请求：一、撤销宁波市奉化区人民法院(2024)浙0213民初3756号民事判决书第一项;二、改判驳回某物业奉化分公司全部诉讼请求或酌情减免物业费；三、判令某物业奉化分公司承担本案一、二审全部诉讼费用。二审诉讼过程中，雷某某补充变更上诉请求为：一、维持宁波市奉化区人民法院作出的(2024)浙0213民初3756号民事判决书第二项；二、撤销宁波市奉化区人民法院作出的(2024)浙0213民初3756号民事判决书第一项，改判雷某某无需向某物业奉化分公司支付2022年1月1日至2023年12月31日物业管理费及车位管理费共计26050.66元，或者将案件发回重审。 事实与理由：一、《某小区前期物业服务合同》因违反法律效力性强制性规定应属无效，某物业奉化分公司无权主张物业费。1.《某小区前期物业服务合同》未履行法定招投标程序；2.雷某某签订协议系因重大误解和欺诈；3.《某小区前期物业服务合同》损害公共利益，剥夺业主选择权。 二、某物业奉化分公司物业服务存在重大瑕疵，构成根本违约，应酌情减免物业费。1.某物业奉化分公司长期未履行基本服务义务。雷某某提供的证据证明某物业奉化分公司严重违反《前期物业服务协议》约定，亦足以证明某物业奉化分公司长期存在未履约的情形，但原审法院以“瞬时拍摄”为由否定证据效力。业主在物业管理中处于被动接受服务的地位，且否定性事实的举证责任不符合逻辑。因此，要求业主承担物业未履行合同约定的举证责任既不现实，也不公平；2.服务标准与收费严重不匹配。某物业奉化分公司主张排屋物业费4.2元/月·平方米，但实际服务远低于宁波市普通住宅物业服务三级标准(甬房物业(2021〕3号)。 三、物业费标准缺乏合法性基础。1.未经政府指导价备案；2.公摊费用及车位管理费系重复收费。 四、某物业奉化分公司侵占公共收益，侵犯业主知情权，小区公共收益(如广告费、停车费)扣除成本后应归属全体业主。某物业奉化分公司未公示2020-2024年公共收益明细，长期隐匿收入，雷某某作为业主有权主张知情权。 二审诉讼过程中，雷某某补充变更事实与理由如下： 1.本案案涉房屋一直没有居住属于空置房屋，一审法官没有在判决书中做出说明及计算费用减免，属于事实错误；2.车辆管理费包含在物业服务协议合同内，物业公司现在利用公共车位收取的费用应归全体业主所有；3.广告费、广场摊位费都是业主共有公共收益，物业公司在共用部位、共用设施设备收支情况公示表中显示是0，物业公司存在故意隐瞒事实的行为；4.东西消防门按消防法规定应当常开，但物业为了节约人力，一直关闭，消防室未配备合格合规的应急保障人员；5.物业公司按规定应对公共设施进行维护，水管有问题导致积水未被发现，由于物业怠于履行维护职责，导致积水后果，因物业怠慢处理问题而造成业主权益受损的，由此产生的业主维修费用应由物业公司支付；6.按照物业管理相关条例规定，小区一般小修都是物业公司承担，但案涉物业公司故意拖延时间，一直不积极按合同约定要求及时维修，维修书面回复也一直没有提供；7.物业公司有上述事项进行维修、保养、增加人员等发生成本的，应提供相应证明，物业公司应将相关经营费用成本支出明细清单账本予以公示，并公示物业维修专项维修资金使用情况；8.所谓游泳池，在政府资源规划局平面审批中确认是嬉(戏)水池，物业存在故意隐瞒事实的行为。然而物业公司按照嬉(戏)水池的功能只在夏季开放几天，没有按照游泳池标准配备求生员2名，游泳池证照至今无法得知是否办理妥当，游泳池未达到正常合规使用要求(消毒、细菌指标是否符合正常国家游泳池使用规范标准)造成原本属于业主使用的游泳池长期(4年以上)不能正常投入使用，业主权益长期受损，也造成公共资源极大浪费，物业服务企业应提供游泳池的相关资信证明文件资料及游泳池全套证照；9.依据某物业奉化分公司提供的某小区前期物业服务合同，某物业奉化分公司没有按约履行相关义务。 综上，一、一审判决认定事实错误。1.物业服务缺位问题。某物业奉化分公司对于上述物业服务问题至今未妥善解决，存在持续性物业服务缺位的情形，但一审法院仅以雷某某采取“瞬时拍摄”的证据收集方式来否定某物业奉化分公司的物业服务存在严重缺位问题，无疑是抬高了业主的举证门槛，失之偏颇。雷某某作为业主在物业服务管理中处于被动接受服务的地位，某物业奉化分公司的物业服务缺位问题严重影响了业主的生活质量，与《前期物业服务协议》中的相关约定差之甚远；2.收费依据问题。一审判决对于物业费收费标准的认定存在错误，某物业奉化分公司所主张的物业费计算标准依据存在不合理之处。某物业奉化分公司主张排屋物业费4.2元/月·平方米，但实际提供的物业服务远低于宁波市普通住宅物业服务三级标准(甬房物业〔2021)3号)。宁波市奉化区发展和改革局虽对小区物业费作出批复(奉发改价〔2020〕32号)，但该批复未明确排屋物业费标准，且未依法听证公示。根据《物业服务收费管理办法》第六条，前期物业费应实行政府指导价，某物业奉化分公司擅自提高收费标准属违法行为，其单方定价4.20元/月·平方米显失公平，违反《物业服务收费管理办法》第六条关于“政府指导价需公示明细”的规定。《物业服务收费管理办法》第十一条明确将“共用设施设备维护费用”纳入物业费范畴，某物业奉化分公司另行收取电梯能耗费、车位管理费，构成重复收费，一审判决以“合同约定”为由支持该费用，并未进行充分审查；二、原审判决适用法律错误。1.关于合同履行的法律适用。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同履行的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在物业服务合同履行过程中，某物业奉化分公司未能履行其主要义务，即提供合格的物业服务，雷某某有权根据法律规定要求减少物业费或者要求某物业奉化分公司承担违约责任。然而，一审法院在审理过程中未能正确适用这一法律规定，导致判决结果对雷某某不公平；2.证据规则的法律适用。一审法院在证据采信方面存在问题。雷某某在一审过程中提交了大量关于物业没有服务的照片、视频以及小区其他业主的证人证言等证据，这些证据足以证明某物业奉化分公司未履行好物业服务义务。但一审法院却对这些证据未给予充分重视，反而主要依据某物业奉化分公司提供的单方证据作出判决，违反了民事诉讼证据规则中关于证据的审核认定的相关规定。 某物业奉化分公司辩称：一、案涉物业服务合同对全体业主具有法律约束力。1.根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。宁波某公司与某物业奉化分公司签署《某小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对全体业主有约束力，雷某某不得以未直接参与合同订立为由主张不受合同约束；2.《物业管理条例》第二十四条的规范的是交易方式而不是禁止非招投标行为本身，所涉事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。且某物业奉化分公司依法选聘并报宁波市奉化区物业管理处备案，雷某某也未提交证据证明《某小区前期物业服务合同》存在无效事由；3.雷某某与某物业奉化分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，且不存在法律规定的合同无效情形。在某物业奉化分公司于2018年开始为某小区提供物业服务下，现雷某某主张某物业奉化分公司误导其作出错误的意思表示无事实和法律依据，且其行使撤销权也已经超过法定期间。 二、某物业奉化分公司已对某小区提供了物业管理服务，并履行了相应的义务。物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，物业服务是一个动态的过程，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主不能仅凭个人感受不予缴纳物业费。在本案中，雷某某仅凭借某处某一时间的照片且很多照片是多年前拍摄与现状不符，无法证明物业服务存在重大瑕疵，其所举示的证据不能证明某某物业存在的瑕疵已达到减缴或不缴纳物业服务费的程度。 三、雷某某认为收费过高并要求减免物业费无依据。首先，雷某某认为前期物业费应实行政府指导价，但其未举证证明案涉小区按照政府指导价应收的物业费标准，应承担举证不能的不利后果。其次，奉化区住宅小区物业服务相关收费标准仅是参考收费标准，而非强制性法律规定。综上，雷某某对《前期物业服务协议》中约定的收费标准违反政府指导价的主张不应采纳。 四、雷某某主张某物业侵占公共收益无依据。本案系物业服务合同纠纷。如雷某某认为物业未公示相关材料，应当另行提起业主知情权之诉，与本案属于不同的法律关系。 某物业奉化分公司向一审法院起诉请求（变更后）：1.判决雷某某支付2022年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理费10625.33元、车位管理费2400元；2023年1月1日至2023年12月31日期间的物业管理费10625.33元、车位管理费2400元，共计金额26050.66元；2.判决雷某某支付迟延支付物业管理费产生的违约金，即以13025.33元为基数按每日3‰自2023年1月1日起计算至款清日止以及以13025.33元为基数按每日3‰自2024年1月1日起计算至款清日止，暂计算至2024年3月1日为19030.01元；3.判决雷某某承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：某物业奉化分公司系某小区前期物业服务企业，雷某某系某小区某室业主以及1-590、1-591、1-681、1-682、1-683车位的使用权人。2018年12月28日，某物业奉化分公司（乙方）与案外人宁波某公司（甲方、建设单位）就甲方选聘乙方对某小区实施前期物业管理服务事宜签订了《某小区前期物业服务合同》一份，确认乙方为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人提供服务，本物业管理区域内的全体业主和物业使用人应履行本合同，承担相应责任；其中第七条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.50元/月·平方米（不含设施设备公共能耗），排屋住宅为4.20元/月·平方米……电梯等能耗费用，按照0.4元/月·平方米预收”；第八条约定“业主应于房屋（含车位）交付的次月起交纳物业服务费用……物业服务费用按年交纳，每次预交一年（依次类推），业主或物业使用人应在约定时间内按时交费”；第十条约定“有产权的地下车位按每月每个40元收取物业管理维护费用”；第三十一条约定“物业保修由甲方自行保修”；第三十七条约定“甲方、业主、使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应付金额每日3‰的标准向乙方支付违约金”；第四十一条约定“本合同期限自签订之日起至2024年5月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止”。 2020年6月27日，某物业奉化分公司、雷某某签订了《前期物业服务协议》一份，载明雷某某购买的排屋住宅坐落于该小区某室、建筑面积210.82平方米；第四条载明，物业管理服务费按前期物业服务合同约定进行收费，排屋为4.20元/月·平方米、地下车位为40元/月.个，交纳费用时间为每次预交一年、雷某某应在约定时间内按时交费；第十一条载明，若雷某某违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务等费用的，某物业奉化分公司有权要求雷某某按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付违约金，可依法向人民法院起诉。雷某某于2020年12月19日办理了房屋交付手续。2023年12月6日，某物业奉化分公司向雷某某寄送律师函，要求其在接函5日内支付拖欠的2023年1月1日至2023年12月31日的物业费10625.328元；根据物流信息显示，该律师函于2023年12月7日由收发室代签收。 宁波市奉化区发展和改革局于2020年12月17日作出的奉发改价[2020]32号文件中，对某小区前期物业服务收费标准进行核定。 一审法院认为：本案的争议焦点为某物业奉化分公司在物业服务中是否存在重大瑕疵构成违约，雷某某是否可以拒交物业管理费。关于雷某某提出的某物业奉化分公司未经招投标程序影响《前期物业服务协议》效力的问题。首先，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《物业管理条例》属于行政法规，违反了第二十四条招投标规定直接导致的法律后果是行政责任，并不必然导致合同无效，对《某小区前期物业服务合同》的效力审查亦不在本案审理范围之内。其次，雷某某主张其基于错误的意思表示与某物业奉化分公司签订了《前期物业服务协议》，根据《中华人民共和国民法典》第一百十七条规定，“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”在《前期物业服务协议》未被法院或仲裁机构认定予以撤销前，雷某某主张该协议无效或没有法律约束力缺乏依据，原、雷某某双方均应按照协议约定履行各自的义务。雷某某作为业主在已经接受物业服务多年的情况下，并未主动提起合同效力之诉或撤销之诉，现在被诉以后以合同无效为由拒绝缴纳物业费，一审法院不予支持。 关于雷某某提出的某物业奉化分公司物业服务质量问题。雷某某提供的照片、视频均是瞬时拍摄而成，而物业服务具有持续性、综合性、复杂性特征，雷某某提交的证据并不足以证明某物业奉化分公司存在持续性的全方位的不作为问题即某物业奉化分公司的物业服务存在严重质量问题。雷某某提出的小区公共区域维护管理不到位、绿化养护不及时、地下室部分照明缺位、小区道路排水不及时、“游泳池”水位不达标、环境卫生等问题，是其作为个别业主对某物业奉化分公司物业服务质量的评判，但因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合。物业服务的对象是全体业主，不同业主对服务的感知具有差异，难以达成统一认知。关于雷某某提出的房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，且《某小区前期物业服务合同》中约定物业保修由建设单位自行保修，如果案涉房屋确实存在质量问题，雷某某可向建设单位或房屋出卖人主张权利。且从某物业奉化分公司提供的聊天记录、照片等证据来看，某物业奉化分公司对雷某某提出的问题亦作出回应和相应措施予以改善。在某物业奉化分公司未构成根本违约的情况下，雷某某拒绝支付物业费的理据不足，一审法院不予支持。 关于雷某某提出的物业费标准过高问题。如前所述，雷某某作为某小区业主应受《某小区前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》的约束，某物业奉化分公司诉请要求按照合同约定收取物业管理费和车位管理费合法有据，且该收费标准已经相关部门核定备案，一审法院对此予以支持。雷某某主张物业费标准过高，但其未提供证据予以证明，一审法院对该辩称不予采信。 关于雷某某提出的某物业奉化分公司重复收费问题。公摊的水电费以及电梯运行费系业主共有的共用设施设备产生的费用；业主不但享有公共设施设备运营带来各种便利的权利，也应当对共用设施设备产生的维护、运营成本承担义务。《某小区前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》中明确约定了高层住宅物业服务费用不包含设施设备公共能耗，电梯等能耗费用按照0.40元/月.平方米预收、按实分摊。雷某某作为排屋业主也未举证证明其在缴纳物业服务费之外还支付了公共能耗费用。车位管理费是物业服务企业针对停车场的管理维护所产生的费用，与小区物业管理费的服务内容和收费标准有所不同。《某小区前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》中亦明确约定了有产权的地下车位按每月每个40元收取物业管理维护费用，雷某某理应按约支付。故雷某某以物业公司重复收费为由拒绝支付物业管理费，一审法院不予支持。至于雷某某主张的公共收益及相关资料公示问题，对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，如存在侵犯全体业主公共利益的情形，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，单一业主不能主张返还公共收益，也不能以此为由拒交或少交物业费，对于雷某某的该抗辩理由，一审法院亦不予支持。 综上所述，某物业奉化分公司确已提供了物业管理服务，雷某某理应按照协议约定缴纳物业管理服务费用。经核算，2022年1月1日至2022年12月31日期间，雷某某应缴纳物业管理费为10625.33元（4.20元/月·平方米×210.82平方米×12个月）、车位管理费为2400元（40元/月.个×12个月×5个）；2023年1月1日至2023年12月31日期间，雷某某应缴纳物业管理费为10625.33元、车位管理费为2400元；以上款项合计金额为26050.66元。现雷某某逾期支付物业管理费和车位管理费，已经构成违约，对某物业奉化分公司要求雷某某支付尚欠物业管理费26050.66元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于违约金的问题，虽然合同中约定了某物业奉化分公司有权按照每日千分之三的标准收取违约金，但该约定的计算标准过高；同时考虑到雷某某未缴纳物业管理费是因其主张各种纠纷尚未协商一致，并非恶意欠缴，而某物业奉化分公司作为物业服务企业应不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境，结合本案实际，为妥善解决双方之间的矛盾，一审法院对某物业奉化分公司主张的违约金，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、雷某某在本判决生效之日起七日内支付给某物业奉化分公司2022年1月1日至2022年12月31日的物业管理费10625.33元、车位管理费2400元；支付2023年1月1日至2023年12月31日的物业管理费10625.33元、车位管理费2400元；以上款项合计26050.66元；二、驳回某物业奉化分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费927元，由某物业奉化分公司负担391元、雷某某负担536元，限于判决生效后七日内缴纳。 本案二审期间，某物业奉化分公司未向本院提供新的证据。雷某某向本院提供小区视频图片、前期物业服务合同、招投标资料、物业备案资料、水电费缴纳凭证、小区业主签名材料、告知函等证据，拟证明案涉物业服务合同无效，某物业奉化分公司没有提供物业服务或提供的服务不符合物业服务合同的约定，雷某某的案涉房屋是空置房，雷某某要求物业公司提供相关服务，某物业奉化分公司没有提供等。 某物业奉化分公司经质证后认为，对于前期物业合同、招投标资料、物业备案资料的真实性无异议，但证明目的有异议，相关物业合同已经主管部门备案登记，符合相关法律规定，雷某某主张物业服务合同无效，不应支持。对于水电费缴纳凭证，真实性无异议，但不能证明应减免雷某某的物业费。告知函以及业主签名中所载明的内容，主张的是房屋质量问题，与物业公司无关。相关的小区视频图片等，是雷某某单方面制作，且是雷某某个人对物业服务的感知，不能证明某物业奉化分公司没有提供物业服务或物业服务不符合合同约定。 本院经审查认为，雷某某提供的上述证据，不足以证明案涉物业合同无效，也不足以证明某物业奉化分公司未提供物业服务或是提供的物业服务未达到合同约定的标准或存在重大瑕疵，雷某某可以据此拒绝支付物业费或减少支付物业费，本院对雷某某提供的上述证据均不予认定。 本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，一、雷某某主张案涉物业服务合同无效，但该物业服务合同已经相关主管部门备案登记，且现有证据也不足以证明该物业服务合同符合法律规定的合同无效情形，故雷某某的相关主张，本院不予支持。二、雷某某主张因某物业奉化分公司未提供服务或提供的服务不符合物业服务合同约定而拒绝支付物业费，现有证据尚不足以证明某物业奉化分公司未提供物业服务或提供的服务存在重大瑕疵，如果小区全体业主认为物业公司提供的物业服务不理想或对物业公司服务有异议，可以通过业主大会另行选聘物业服务公司。三、雷某某提出的物业收费价格问题，如前所述，《某小区前期物业服务合同》等相关物业合同已经相关主管部门核定备案，收费标准合法有据。至于雷某某提出的公共收益及业主知情权问题，其可另行主张。四、雷某某提出某物业奉化分公司就雷某某房屋维修事宜作出回复，但雷某某主张的事实属于房屋质量问题，与物业服务合同并非同一法律关系。因此，一审法院判令雷某某支付相应的物业管理费及车位管理费，并无不当。 综上，雷某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费451元，由上诉人雷某某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月十八日 法官助理*** 代书记员***