湖北联投集团有限公司、武汉聚力置业有限公司等合同纠纷执行异议执行裁定书

湖北省武汉市中级人民法院 执行裁定书 （2023）鄂01执异121号 案外人：***，男，1985年3月9日出生，汉族，住武汉市汉南区。 申请执行人：湖北联投集团有限公司。住所地：武汉市武昌区中南路99号保利大厦A座17层。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：武汉聚力置业有限公司。住所地：武汉市江岸区后湖街石桥一路4号标准厂房3期10层1室。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：绿地地产集团武汉置业有限公司。住所地：武汉市汉阳区江城大道366号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行湖北联投集团有限公司（原名湖北省联投控股有限公司）（以下简称湖北联投公司）与武汉聚力置业有限公司、绿地地产集团武汉置业有限公司（以下简称绿地置业公司）股权转让合同纠纷一案过程中，案外人***针对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人***称，2016年1月28日，异议人与被执行人绿地置业公司就签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定该房屋建筑面积81.91平方米，房屋总价款为人民币1838640元。2016年9月25日，绿地置业公司通知异议人收房。2016年9月30日，异议人向被执行人绿地置业公司支付了购房全款，按实际面积81.31平方米共计1825171.00元，同日，双方办理了房屋交接手续，异议人向长城物业集团股份有限公司武汉分公司缴纳了物业费，此后向该物业公司交纳了二年多物业管理费。后异议人去办理过户手续时，发现该房产已经被查封，导致异议人至今无法办理房屋不动产登记。贵院作出的民事判决书，申请执行人与被执行人绿地地产置业公司、武汉聚力置业有限公司产生纠纷发生均在《武汉市商品房买卖合同》之后，而异议人与被执行人绿地置业公司于2016年1月28日就签订了《武汉市商品房买卖合同》，并且异议人已将所有房款一次性付清，并办理了房屋交接手续，异议人合法占有了该房屋，异议人事实上已经拥有涉案房产的所有权。该涉案房产虽未办理过户产权证书，但过错方为被执行人绿地置业公司，其责任不在于异议人。根据《民事诉讼法》第234条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，特提出异议，请依法立即中止执行被执行人绿地地产集团武汉置业有限公司名下位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会B地块商业1层（24）商号房屋并予以解封。 本院查明，湖北联投公司与武汉聚力置业有限公司、绿地置业公司股权转让合同纠纷一案，本院于2021年4月6日作出的（2020）鄂01民初703号民事判决书，判决：一、武汉聚力置业有限公司于本判决生效后十日内向湖北联投公司支付剩余股权转让款49405.015万元；二、武汉聚力置业有限公司于本判决生效后十日内向湖北联投公司支付延期付款期间利息21491181.52元（该利息自2017年12月22日起算至2018年12月21日止），以及违约金（以49405.015万元为基数，按每日万分之五为标准，自2018年12月22日起计算至实际清偿之日止）；三、绿地置业公司应对武汉聚力置业有限公司上述判项一、二确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回湖北联投公司的其他诉讼请求。法律文书生效后，因武汉聚力置业有限公司、绿地置业公司未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人湖北联投公司于2021年12月3日向本院申请强制执行，并于同日以（2021）鄂01执4386号依法立案执行。 执行过程中，本院于2022年4月21日作出（2021）鄂01执4386号之二执行裁定书，查封了包括涉案房屋在内的被执行人绿地置业公司名下位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会的不动产共计319套，查封期限自2022年4月24日至2025年4月23日止。 2022年6月22日，本院作出（2021）鄂01执4386号之四执行裁定书，终结本院（2020）鄂01民初703号民事判决书的本次执行程序。 另查明，2016年1月26日，绿地置业公司（出卖人）与案外人***（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：由被执行人绿地置业公司将其开发建设的位于汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部的绿地新都会B地块/栋/单元1层（24）商号房出售给案外人***，房屋建筑面积为89.91平方米，单价22447.07元/平方米，总价款1838640元等内容。 2016年9月30日，绿地置业公司出具《湖北增值税普通发票》一张，载明：购买方名称“***”；销售方名称“绿地置业公司”；货物或应税劳务、服务名称“绿地新都会汉阳B地块商业1层24室”；价税“1825171元”；备注“面积81.31平方米，单价22447.07元，总价1825171元”等内容。 另查明，2016年9月30日，长城物业集团股份有限公司武汉分公司出具《收据》一张，载明B12（1-24）***缴纳2016年10月1日至2017年3月30日物业费3174.09元等内容。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人***于本院查封前与被执行人绿地置业公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，并支付全部购房款，根据物业费《收据》可证实，案外人已实际占有涉案房屋。上述事实符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。根据相关法律及司法解释规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权利的，应裁定中止对该标的的执行。 关于案外人要求解除查封的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部的绿地新都会B地块商业/栋/单元1层（24）商号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月三十日 法官助理高峰 书记员***